Взыскание арендной платы при досрочном расторжении договора
Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание арендной платы при досрочном расторжении договора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Взыскание неустойки по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Штраф за досрочное расторжение договора, установленный в размере оставшейся арендной платы, взыскивают частично
(КонсультантПлюс, 2025)Штраф за досрочное расторжение договора, установленный в размере оставшейся арендной платы, взыскивают частично
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Аренда земельного участка: Арендодатель хочет взыскать задолженность по арендной плате за земельный участок и расторгнуть договор в связи с нарушением срока оплаты арендной платы более двух раз подряд
(КонсультантПлюс, 2025)условие договора, согласно которому невнесение арендной платы за определенный период является основанием для досрочного расторжения договора >>>
(КонсультантПлюс, 2025)условие договора, согласно которому невнесение арендной платы за определенный период является основанием для досрочного расторжения договора >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Резервирование земель: некоторые проблемы правового регулирования и правоприменительной практики
(Макин Р.В., Маркелова А.А.)
("Закон", 2022, N 4)В судебной практике допускается взыскание убытков, причиненных досрочным расторжением договора аренды <35>, либо неосновательного обогащения, выраженного в несоответствии платы за аренду земельного участка с возможностью последующего выкупа и земельного участка без права выкупа <36>.
(Макин Р.В., Маркелова А.А.)
("Закон", 2022, N 4)В судебной практике допускается взыскание убытков, причиненных досрочным расторжением договора аренды <35>, либо неосновательного обогащения, выраженного в несоответствии платы за аренду земельного участка с возможностью последующего выкупа и земельного участка без права выкупа <36>.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендодатель требовать плату по договору аренды, если арендатор не использовал имущество по зависящим от него причинам, не связанным с состоянием имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Руководствуясь названными нормами права и условиями договора и оценив письмо НОУ "УЦ "Витязь - Нижний Новгород" от 28.11.2011 о досрочном расторжении договора аренды, суды правомерно признали договор аренды прекратившим действие с 28.12.2011 и удовлетворили исковые требования в части взыскания арендной платы с 17.06.2011 по 28.12.2011 в сумме 361 982 рублей.
Вправе ли арендодатель требовать плату по договору аренды, если арендатор не использовал имущество по зависящим от него причинам, не связанным с состоянием имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Руководствуясь названными нормами права и условиями договора и оценив письмо НОУ "УЦ "Витязь - Нижний Новгород" от 28.11.2011 о досрочном расторжении договора аренды, суды правомерно признали договор аренды прекратившим действие с 28.12.2011 и удовлетворили исковые требования в части взыскания арендной платы с 17.06.2011 по 28.12.2011 в сумме 361 982 рублей.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораВнимание! В судебной практике существует позиция, согласно которой в случае досрочного расторжения договора аренды уплаченные в счет выкупной цены арендные платежи могут быть взысканы арендатором с арендодателя как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Однако есть и противоположная позиция, согласно которой право собственности у арендатора на объект аренды возникает только при условии полного внесения выкупной цены, в связи с чем арендная плата, уплаченная в счет выкупной цены, не подлежит возврату арендатору в случае досрочного расторжения договора аренды.
Статья: Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 8 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска определяется по искам о досрочном расторжении договора имущественного найма исходя из совокупности платежей за пользование имуществом в течение оставшегося срока действия договора, но не более чем за 3 года. Соответственно, иски о расторжении договора аренды с ценой до 50 000 руб. подсудны мировым судьям. Однако имеется и иная позиция, когда требование о расторжении договора (сопутствующее требованию о взыскании арендной платы в размере до 50 000 руб.) рассматривается не в качестве самостоятельного, а в качестве производного от требования имущественного характера о взыскании арендной платы.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 8 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска определяется по искам о досрочном расторжении договора имущественного найма исходя из совокупности платежей за пользование имуществом в течение оставшегося срока действия договора, но не более чем за 3 года. Соответственно, иски о расторжении договора аренды с ценой до 50 000 руб. подсудны мировым судьям. Однако имеется и иная позиция, когда требование о расторжении договора (сопутствующее требованию о взыскании арендной платы в размере до 50 000 руб.) рассматривается не в качестве самостоятельного, а в качестве производного от требования имущественного характера о взыскании арендной платы.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Представим, что из-за нарушения арендодателя на втором году действия по инициативе арендатора расторгнут 10-летний договор аренды и арендатор заключает замещающую сделку аренды с другим арендодателем на оставшиеся 8 лет с более высокой - в силу общего роста цен - арендной платой, а далее требует от исходного арендодателя возместить убытки в виде ценовой разницы, в результате образования которой ему придется 8 лет в будущем платить за аренду больше на 1 млн руб. в год, т.е. общим итогом убытки составят 8 млн руб. Суд применяет тест на объективную причинность sine qua non и проводит мысленный эксперимент, представляя альтернативный сценарий, в котором этого нарушения не было бы, и пытаясь понять, возникли бы у арендатора те же убытки. На этом этапе арендодатель возражает, ссылаясь на вероятность того, что исходный договор "не дожил" бы до конца срока своего действия и прекратился бы в силу тех или иных обстоятельств, за которые уже арендодатель не отвечал бы. Если это чистые домыслы и вероятность такой преждевременной "смерти" договора по обстоятельствам, за которые арендодатель уже бы не отвечал, существует, но крайне низка, суду логично просто игнорировать остающиеся незначительные сомнения и присудить весь 1 млн руб. (с поправкой на ставку дисконтирования). Например, так можно было бы воспринять аргументы арендодателя о том, что если бы договор не был сорван из-за его нарушения, то в будущем сам арендатор мог бы нарушить договор и спровоцировать его расторжение, либо договор мог прекратиться в силу банкротства арендатора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Представим, что из-за нарушения арендодателя на втором году действия по инициативе арендатора расторгнут 10-летний договор аренды и арендатор заключает замещающую сделку аренды с другим арендодателем на оставшиеся 8 лет с более высокой - в силу общего роста цен - арендной платой, а далее требует от исходного арендодателя возместить убытки в виде ценовой разницы, в результате образования которой ему придется 8 лет в будущем платить за аренду больше на 1 млн руб. в год, т.е. общим итогом убытки составят 8 млн руб. Суд применяет тест на объективную причинность sine qua non и проводит мысленный эксперимент, представляя альтернативный сценарий, в котором этого нарушения не было бы, и пытаясь понять, возникли бы у арендатора те же убытки. На этом этапе арендодатель возражает, ссылаясь на вероятность того, что исходный договор "не дожил" бы до конца срока своего действия и прекратился бы в силу тех или иных обстоятельств, за которые уже арендодатель не отвечал бы. Если это чистые домыслы и вероятность такой преждевременной "смерти" договора по обстоятельствам, за которые арендодатель уже бы не отвечал, существует, но крайне низка, суду логично просто игнорировать остающиеся незначительные сомнения и присудить весь 1 млн руб. (с поправкой на ставку дисконтирования). Например, так можно было бы воспринять аргументы арендодателя о том, что если бы договор не был сорван из-за его нарушения, то в будущем сам арендатор мог бы нарушить договор и спровоцировать его расторжение, либо договор мог прекратиться в силу банкротства арендатора.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли направлять предупреждение арендатору о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок при одностороннем отказе арендодателя от договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)На этом основании вывод апелляционного суда о том, что у арендодателя отсутствовало право на досрочное расторжение договора неправомерен и противоречит его же позиции, при которой суд оставил без изменения решение суда о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку уплаты за пользование помещением.
Нужно ли направлять предупреждение арендатору о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок при одностороннем отказе арендодателя от договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)На этом основании вывод апелляционного суда о том, что у арендодателя отсутствовало право на досрочное расторжение договора неправомерен и противоречит его же позиции, при которой суд оставил без изменения решение суда о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку уплаты за пользование помещением.
"Движимое имущество: что, где и как арендовать"
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)- досрочного расторжения договора,
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)- досрочного расторжения договора,
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)В одном из подобных дел по иску субарендатора о взыскании с арендатора убытков заявитель указывал, что из-за действий арендатора по досрочному расторжению договора аренды он был вынужден заключить договор с арендодателем напрямую, в результате чего размер арендной платы возрос на 85 000 руб. по сравнению с тем, что истец платил по договору субаренды. В обоснование требований бывший субарендатор обращал внимание на то, что "ответчик нарушил обязательство, а именно: заключил соглашение о расторжении договора аренды, тогда как договор субаренды содержал возможность одностороннего расторжения только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ". При этом в ходе процесса арендатор мотивировал заключение соглашения о расторжении невозможностью выплачивать арендную плату, но со своей стороны субарендатор исправно в сроки, предусмотренные договором субаренды, уплачивал арендную плату арендатору. Отклоняя исковые требования, суды акцентировали внимание на том, что досрочное расторжение договора по взаимному согласию является правом ответчика, которое не может одновременно быть квалифицировано в качестве правонарушения <51>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)В одном из подобных дел по иску субарендатора о взыскании с арендатора убытков заявитель указывал, что из-за действий арендатора по досрочному расторжению договора аренды он был вынужден заключить договор с арендодателем напрямую, в результате чего размер арендной платы возрос на 85 000 руб. по сравнению с тем, что истец платил по договору субаренды. В обоснование требований бывший субарендатор обращал внимание на то, что "ответчик нарушил обязательство, а именно: заключил соглашение о расторжении договора аренды, тогда как договор субаренды содержал возможность одностороннего расторжения только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ". При этом в ходе процесса арендатор мотивировал заключение соглашения о расторжении невозможностью выплачивать арендную плату, но со своей стороны субарендатор исправно в сроки, предусмотренные договором субаренды, уплачивал арендную плату арендатору. Отклоняя исковые требования, суды акцентировали внимание на том, что досрочное расторжение договора по взаимному согласию является правом ответчика, которое не может одновременно быть квалифицировано в качестве правонарушения <51>.
"Справочник по доказыванию в арбитражном процессе"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. И.В. Решетниковой)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2022)а) по искам арендодателя: о взыскании задолженности по арендной плате (ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей; о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ); о возврате арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ); о признании договора аренды недействительным; об обязании заключить договор аренды; о взыскании платы за фактическое использование объекта;
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. И.В. Решетниковой)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2022)а) по искам арендодателя: о взыскании задолженности по арендной плате (ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей; о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ); о возврате арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ); о признании договора аренды недействительным; об обязании заключить договор аренды; о взыскании платы за фактическое использование объекта;
Вопрос: Обоснованны ли ссылки арендатора на незаконность условий в договоре аренды о взыскании с него неустойки (штрафа) в случае досрочного расторжения договора по его инициативе?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При этом следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 N 305-ЭС16-5635 по делу N А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только (исключительно) за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)При этом следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 N 305-ЭС16-5635 по делу N А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только (исключительно) за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Статья: Порядок распределения риска гибели или повреждения имущества по договору аренды
(Климанова Д.Д.)
("Хозяйство и право", 2025, N 1)Таким образом, арендодатель по договору аренды должен предоставить возможность владения и пользования имуществом без недостатков, для целей, указанных в договоре аренды, арендодатель несет риск того, что имущество к моменту передачи имеет скрытые недостатки и будет отвечать за неисполнение обязанности по правилам ст. 612 ГК РФ. Риск ухудшения, гибели или отсутствия возможности пользования имуществом, переданным в аренду, по общему правилу несет арендодатель. В случае ухудшения, гибели или отсутствия возможности пользования арендованным имуществом арендатор может потребовать снижения арендной платы в соответствии со ст. 614 ГК РФ или расторжения договора аренды в соответствии с абз. 5 ст. 620 ГК РФ. Однако если имущество ухудшилось или погибло по вине арендатора, то он будет нести ответственность за ухудшение или гибель имущества, а арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ и взыскания убытков, в которые будут включаться как реальный ущерб (например, стоимость ремонта имущества в случае ухудшения или стоимость всего имущества в случае гибели), так и упущенная выгода (например, размер арендных платежей, которые арендодатель недополучил в связи с ухудшением имущества, или размер арендных платежей за период с момента гибели вещи до окончания срока договора аренды).
(Климанова Д.Д.)
("Хозяйство и право", 2025, N 1)Таким образом, арендодатель по договору аренды должен предоставить возможность владения и пользования имуществом без недостатков, для целей, указанных в договоре аренды, арендодатель несет риск того, что имущество к моменту передачи имеет скрытые недостатки и будет отвечать за неисполнение обязанности по правилам ст. 612 ГК РФ. Риск ухудшения, гибели или отсутствия возможности пользования имуществом, переданным в аренду, по общему правилу несет арендодатель. В случае ухудшения, гибели или отсутствия возможности пользования арендованным имуществом арендатор может потребовать снижения арендной платы в соответствии со ст. 614 ГК РФ или расторжения договора аренды в соответствии с абз. 5 ст. 620 ГК РФ. Однако если имущество ухудшилось или погибло по вине арендатора, то он будет нести ответственность за ухудшение или гибель имущества, а арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ и взыскания убытков, в которые будут включаться как реальный ущерб (например, стоимость ремонта имущества в случае ухудшения или стоимость всего имущества в случае гибели), так и упущенная выгода (например, размер арендных платежей, которые арендодатель недополучил в связи с ухудшением имущества, или размер арендных платежей за период с момента гибели вещи до окончания срока договора аренды).