ВЫКУП ЗЕМЛИ ПОД ОБъектом незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу ВЫКУП ЗЕМЛИ ПОД ОБъектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 39.14 "Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов" ЗК РФ"Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 35, 39.1, 39.2, 39.3, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 130, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, исходил из того, что нахождение на части земельного участка фундамента как не завершенного строительством объекта не порождает право выкупа земельного участка. Кроме того, расположение на испрашиваемом в собственность земельном участке здания общежития, КПП, навесов, фундамента, площадки под контейнеры правового значения не имеет, так как права на данные объекты не зарегистрированы в качестве объектов недвижимости."
Перечень позиций высших судов к ст. 36 ЗК РФ "Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения"2.4.3. Выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых участок был предоставлен, не завершено (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости6.2. Возможен ли выкуп земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, по договору купли-продажи
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024)По мнению прокурора, данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку Ц., обращаясь за выкупом земельного участка, сослался на то, что является собственником двух объектов незавершенного строительства, расположенных на участке, при этом объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024)По мнению прокурора, данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку Ц., обращаясь за выкупом земельного участка, сослался на то, что является собственником двух объектов незавершенного строительства, расположенных на участке, при этом объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность.
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
(ред. от 28.12.2025)
"О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"32. В случаях, предусмотренных частью 27 и абзацем первым части 39 настоящей статьи, правообладатели земельных участков и (или) собственники зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства вправе требовать возмещения убытков в соответствии с частями 29, 30 и 41 настоящей статьи или выкупа у них земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, возмещения за прекращение прав на земельный участок в соответствии с частью 25 настоящей статьи.
(ред. от 28.12.2025)
"О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"32. В случаях, предусмотренных частью 27 и абзацем первым части 39 настоящей статьи, правообладатели земельных участков и (или) собственники зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства вправе требовать возмещения убытков в соответствии с частями 29, 30 и 41 настоящей статьи или выкупа у них земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, возмещения за прекращение прав на земельный участок в соответствии с частью 25 настоящей статьи.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Возникает ли у покупателя право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при купле-продаже недвижимости, расположенной на этом участке
(КонсультантПлюс, 2025)Сформированная пунктом 13 постановления N 11 правовая позиция о праве покупателя недвижимости требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, а также правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, о праве собственника объекта незавершенного строительства на выкуп земельного участка под таким объектом в случаях, прямо указанных в законе, сохраняют свое значение, несмотря на принятие впоследствии постановления N 10/22, а также внесение Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ изменений в Гражданский кодекс.
Возникает ли у покупателя право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при купле-продаже недвижимости, расположенной на этом участке
(КонсультантПлюс, 2025)Сформированная пунктом 13 постановления N 11 правовая позиция о праве покупателя недвижимости требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, а также правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, о праве собственника объекта незавершенного строительства на выкуп земельного участка под таким объектом в случаях, прямо указанных в законе, сохраняют свое значение, несмотря на принятие впоследствии постановления N 10/22, а также внесение Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ изменений в Гражданский кодекс.
Статья: Новая приватизация
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Далее Общество возвело на том же участке нежилое здание общего назначения. На основании разрешения данное здание было введено в эксплуатацию, после этого на него было зарегистрировано право собственности. В последующем, ссылаясь на наличие в его собственности двух названных выше объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, общество обратилось в администрацию с заявлением о выкупе этого участка без проведения торгов.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Далее Общество возвело на том же участке нежилое здание общего назначения. На основании разрешения данное здание было введено в эксплуатацию, после этого на него было зарегистрировано право собственности. В последующем, ссылаясь на наличие в его собственности двух названных выше объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, общество обратилось в администрацию с заявлением о выкупе этого участка без проведения торгов.
Статья: Предпосылки принудительного изъятия земель в связи с неиспользованием по целевому назначению
(Андреева Е.М., Левитанус Б.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)Модель восполнения данного пробела видится следующей. При отсутствии потенциальных приобретателей и с учетом необходимости обеспечения безопасности таких земель и организации землепользования на них полагаем, что изъятые земельные участки должны переходить в управление органов публичной власти. Круг возможностей по включению таких земель в хозяйственный оборот у публичных субъектов более широк. Например, последние могут стимулировать спрос на такие участки посредством налоговых или иных экономических преференций, изменить целевое назначение невостребованных земель (перевести их из земель населенных пунктов в земли лесного фонда; организовать рекультивацию или иные мероприятия по улучшению почвенного покрова и т.д.). Законодательные примеры передачи изымаемых объектов в публичную собственность имеются. Так, в ст. 240 ГК РФ в отношении бесхозяйственно содержимых культурных ценностей предусмотрено, что такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. В ст. 239.1 ГК РФ установлено, что если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по его начальной цене. Аналогичным последней норме положением предлагаем дополнить и ст. 286 ГК РФ.
(Андреева Е.М., Левитанус Б.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)Модель восполнения данного пробела видится следующей. При отсутствии потенциальных приобретателей и с учетом необходимости обеспечения безопасности таких земель и организации землепользования на них полагаем, что изъятые земельные участки должны переходить в управление органов публичной власти. Круг возможностей по включению таких земель в хозяйственный оборот у публичных субъектов более широк. Например, последние могут стимулировать спрос на такие участки посредством налоговых или иных экономических преференций, изменить целевое назначение невостребованных земель (перевести их из земель населенных пунктов в земли лесного фонда; организовать рекультивацию или иные мероприятия по улучшению почвенного покрова и т.д.). Законодательные примеры передачи изымаемых объектов в публичную собственность имеются. Так, в ст. 240 ГК РФ в отношении бесхозяйственно содержимых культурных ценностей предусмотрено, что такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. В ст. 239.1 ГК РФ установлено, что если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по его начальной цене. Аналогичным последней норме положением предлагаем дополнить и ст. 286 ГК РФ.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка по договору купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для эксплуатации уже существующих зданий и сооружений (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13), поэтому выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено (также см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13), п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024). Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном комментируемой статьей (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022). Кроме того, нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимости собственник может воспользоваться исключительным правом. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156; Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 N 292/10). Складывающаяся практика последних лет в большей степени отвечает интересам правообладателя. Так, Верховный Суд РФ подчеркнул, что "нахождение жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, в состоянии, непригодном для проживания, не является препятствием для предоставления этому гражданину в собственность земельного участка, расположенного под таким домом". Справедливо было отмечено, что оформление прав на земельный участок необходимо для восстановления дома, то обстоятельство, что дом поврежден пожаром, отсутствуют крыша, окна и входная дверь, не свидетельствует об отсутствии права на получение в собственность земельного участка, расположенного под указанным домом, поскольку право собственности а жилой дом подтверждается сведениями ЕГРН, "что является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка" (п. 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для эксплуатации уже существующих зданий и сооружений (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13), поэтому выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено (также см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13), п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024). Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном комментируемой статьей (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022). Кроме того, нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимости собственник может воспользоваться исключительным правом. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156; Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 N 292/10). Складывающаяся практика последних лет в большей степени отвечает интересам правообладателя. Так, Верховный Суд РФ подчеркнул, что "нахождение жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, в состоянии, непригодном для проживания, не является препятствием для предоставления этому гражданину в собственность земельного участка, расположенного под таким домом". Справедливо было отмечено, что оформление прав на земельный участок необходимо для восстановления дома, то обстоятельство, что дом поврежден пожаром, отсутствуют крыша, окна и входная дверь, не свидетельствует об отсутствии права на получение в собственность земельного участка, расположенного под указанным домом, поскольку право собственности а жилой дом подтверждается сведениями ЕГРН, "что является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка" (п. 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).
Статья: Принудительный выкуп недвижимого имущества в публичных интересах
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ закрепляет, что решение об их изъятии принимается в отношении всех таких объектов, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. То есть собственники сооружений на выкупаемом земельном участке должны сохранять свое право собственности на те сооружения, которые не мешают удовлетворить публичный интерес. Однако, как показывает судебная практика, этот критерий не всегда выполняется.
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ закрепляет, что решение об их изъятии принимается в отношении всех таких объектов, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. То есть собственники сооружений на выкупаемом земельном участке должны сохранять свое право собственности на те сооружения, которые не мешают удовлетворить публичный интерес. Однако, как показывает судебная практика, этот критерий не всегда выполняется.
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Если арендатором по договору аренды на земельном участке возведены объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, то согласно сформировавшейся практике высших судов это дает ему право претендовать фактически на "вечное" пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации указанных объектов.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Если арендатором по договору аренды на земельном участке возведены объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, то согласно сформировавшейся практике высших судов это дает ему право претендовать фактически на "вечное" пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации указанных объектов.
Готовое решение: Как выкупить арендованный земельный участок из публичной собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Можно ли выкупить из публичной собственности арендованный земельный участок под объектом незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Можно ли выкупить из публичной собственности арендованный земельный участок под объектом незавершенного строительства
Статья: Некоторые вопросы рассмотрения судами споров о выкупе (приватизации) арендуемых земельных участков из государственных и муниципальных земель
(Ефимов А.Ф., Николаев М.Н.)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)1) исключительное право выкупа земельных участков на основании ст. 39.20 ЗК РФ принадлежит собственникам зданий и сооружений, расположенных на этих земельных участках. К их числу не относятся собственники объектов незавершенного строительства. У них это право возникает только по окончании строительства и сдаче объектов в эксплуатацию. Наряду с этим для завершения строительства им может быть предоставлен земельный участок без торгов на условиях договора аренды сроком до трех лет (п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ);
(Ефимов А.Ф., Николаев М.Н.)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)1) исключительное право выкупа земельных участков на основании ст. 39.20 ЗК РФ принадлежит собственникам зданий и сооружений, расположенных на этих земельных участках. К их числу не относятся собственники объектов незавершенного строительства. У них это право возникает только по окончании строительства и сдаче объектов в эксплуатацию. Наряду с этим для завершения строительства им может быть предоставлен земельный участок без торгов на условиях договора аренды сроком до трех лет (п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ);
Статья: Трансакционные издержки и признание за участниками долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.