Уступка права требования по ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка права требования по ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Возникновение, реализация, защита прав на землю: Истец хочет признать отсутствующим обременение земельного участка ипотекой
(КонсультантПлюс, 2025)Суд пришел к выводу, что уступка права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, не прекращает ипотеку
(КонсультантПлюс, 2025)Суд пришел к выводу, что уступка права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, не прекращает ипотеку
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 334 "Понятие залога" ГК РФ"По мнению суда апелляционной инстанции, регистрация в Едином государственном реестре недвижимости факта смены сведений о залогодержателе не является правоустанавливающим фактом в целях установления ограничений распоряжения заложенным имуществом и обеспечения исполнения основного обязательства. Уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее правовое положение объектов недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 ГК РФ, цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Смена участников залогового правоотношения происходит в момент заключения договора цессии и перехода права к Цессионарию."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: О налоге на прибыль в случае оставления предмета ипотеки залогодержателем за собой, а также при реализации права требования долга.
(Письмо Минфина России от 06.12.2023 N 03-03-06/1/117264)Вопрос: О налоге на прибыль в случае оставления предмета ипотеки залогодержателем за собой, а также при реализации права требования долга.
(Письмо Минфина России от 06.12.2023 N 03-03-06/1/117264)Вопрос: О налоге на прибыль в случае оставления предмета ипотеки залогодержателем за собой, а также при реализации права требования долга.
Вопрос: Банк выдал кредит ООО 1 на приобретение недвижимости, заключен договор ипотеки. Исполнение обязательств банку осуществил поручитель, который переуступил права требования долга ООО 3. Вправе ли ООО 3 обратиться в ЕГРН за регистрацией залога на себя без участия предыдущих кредиторов?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Банк (кредитор) выдал кредит ООО 1 на приобретение объектов недвижимости, заключен договор ипотеки. Поручителем за ООО 1 выступило ООО 2. В связи с нарушением сроков погашения кредита исполнение обязательств банку за должника осуществило ООО 2 (новый кредитор 2 и новый залогодержатель). Банк в одностороннем порядке снял ипотеку в связи с исполнением обязательства перед ним, о чем была внесена запись в ЕГРН. Залог (ипотека) на кредитора 2 в ЕГРН не был зарегистрирован. Далее кредитор 2 заключил договор цессии с ООО 3 (кредитор 3), которому переуступил права требования долга и права держателя залога, что прямо указано в договоре цессии. Вправе ли кредитор 3 обратиться в ЕГРН за регистрацией залога на себя, права на который были получены им на основании договора цессии без участия предыдущих кредиторов (банка и кредитора 2)?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Банк (кредитор) выдал кредит ООО 1 на приобретение объектов недвижимости, заключен договор ипотеки. Поручителем за ООО 1 выступило ООО 2. В связи с нарушением сроков погашения кредита исполнение обязательств банку за должника осуществило ООО 2 (новый кредитор 2 и новый залогодержатель). Банк в одностороннем порядке снял ипотеку в связи с исполнением обязательства перед ним, о чем была внесена запись в ЕГРН. Залог (ипотека) на кредитора 2 в ЕГРН не был зарегистрирован. Далее кредитор 2 заключил договор цессии с ООО 3 (кредитор 3), которому переуступил права требования долга и права держателя залога, что прямо указано в договоре цессии. Вправе ли кредитор 3 обратиться в ЕГРН за регистрацией залога на себя, права на который были получены им на основании договора цессии без участия предыдущих кредиторов (банка и кредитора 2)?
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
Справочная информация: "Основные виды и размеры государственной пошлины в Российской Федерации"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данной частью также установлено, что согласие субъекта КИ считается данным обслуживающей организации, осуществляющей обслуживание денежных требований по договору займа (кредита) или иному договору, информация об обязательствах по которым передается в БКИ, в случае, если это предусмотрено договором между единым институтом развития в жилищной сфере, специализированным финансовым обществом, которому были уступлены соответствующие права требования, или ипотечным агентом и этой обслуживающей организацией.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данной частью также установлено, что согласие субъекта КИ считается данным обслуживающей организации, осуществляющей обслуживание денежных требований по договору займа (кредита) или иному договору, информация об обязательствах по которым передается в БКИ, в случае, если это предусмотрено договором между единым институтом развития в жилищной сфере, специализированным финансовым обществом, которому были уступлены соответствующие права требования, или ипотечным агентом и этой обслуживающей организацией.
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: По договору уступки прав (требований) банк или МФО уступает цессионарию права (требования) по потребительским/ипотечным кредитам (займам) с возможностью обратного выкупа соответствующих прав (требований).
("Официальный сайт Банка России", 2025)Вопрос: По договору уступки прав (требований) банк или МФО уступает цессионарию права (требования) по потребительским/ипотечным кредитам (займам) с возможностью обратного выкупа соответствующих прав (требований).
Статья: Ипотечная секьюритизация как проявление института перезалога (subpignus)
(Сударев А.А.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 5)<23> Ожидаемые кредитные убытки (estimated credit loss, ECL) - это вероятностная оценка недополучения денежных средств за весь ожидаемый срок действия финансового инструмента (разница между причитающимися по договору средствами и теми деньгами, что организация планирует получить). Ожидаемые кредитные убытки оцениваются с учетом суммы и сроков выплат, поэтому они возникают, даже если организация планирует получить всю сумму, но позже. Очевидно, что право требования по договору о предоставлении кредита как финансовый инструмент предполагает наличие кредитного риска. При этом согласно стандартам финансовой отчетности организация обязана предусматривать оценочный резерв под ожидаемые кредитные убытки, поскольку они напрямую определяют риск наступления дефолта. Уступая право требования по ипотеке в рамках сделки по секьюритизации, банк передает кредитные риски SPV, снижая риск наступления дефолта. См. подробнее: Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 9 "Финансовые инструменты" (введен в действие на территории Российской Федерации в редакции 2014 г. Приказом Минфина России от 27 июня 2016 г. N 98н) (ред. от 17 февраля 2021 г.) // СПС "КонсультантПлюс".
(Сударев А.А.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 5)<23> Ожидаемые кредитные убытки (estimated credit loss, ECL) - это вероятностная оценка недополучения денежных средств за весь ожидаемый срок действия финансового инструмента (разница между причитающимися по договору средствами и теми деньгами, что организация планирует получить). Ожидаемые кредитные убытки оцениваются с учетом суммы и сроков выплат, поэтому они возникают, даже если организация планирует получить всю сумму, но позже. Очевидно, что право требования по договору о предоставлении кредита как финансовый инструмент предполагает наличие кредитного риска. При этом согласно стандартам финансовой отчетности организация обязана предусматривать оценочный резерв под ожидаемые кредитные убытки, поскольку они напрямую определяют риск наступления дефолта. Уступая право требования по ипотеке в рамках сделки по секьюритизации, банк передает кредитные риски SPV, снижая риск наступления дефолта. См. подробнее: Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 9 "Финансовые инструменты" (введен в действие на территории Российской Федерации в редакции 2014 г. Приказом Минфина России от 27 июня 2016 г. N 98н) (ред. от 17 февраля 2021 г.) // СПС "КонсультантПлюс".
Статья: Уступка прав требования для обеспечительной цели
(Лоншан де Берье Р.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Однако следует отметить, что случаи, послужившие основанием для вынесения вышеуказанных судебных решений, носили фидуциарный характер в самом строгом смысле этого слова и действия совершались исключительно в интересах отчуждателя (передача права собственности с целью дальнейшей продажи к выгоде отчуждателя, инкассо-цессия, установление ипотеки на имя третьего лица - фидуциара нескольких кредиторов, которое должно было разделить между ними полученную сумму). Таким образом, вышеуказанный принцип может быть применен к обеспечительным уступкам, совершенным в интересах приобретателя, только с той поправкой, что у отчуждателя может быть право исключить из конкурсной массы или воспрепятствовать принудительному исполнению только в том случае, если он докажет, что требование самого приобретателя (кредитора) уже удовлетворено и поэтому он обязан вернуть, т.е. передать, уступленные права требования обратно. Однако даже с этим ограничением данный принцип представляется нам неприемлемым. Поскольку дебиторская задолженность принадлежит приобретателю, поскольку он может ее передать дальше, неизвестно, почему его кредиторы не могут получить удовлетворение за счет этой дебиторской задолженности. Аргумент, что дебиторская задолженность, уступленная фидуциарно, принадлежит имуществу приобретателя только формально-юридически, но не материально-экономически, является, как уже говорилось (в п. "a"), ошибочным. Против следующего выдвинутого в науке аргумента о том, что кредиторы приобретателя обогатились бы неосновательно, если бы приобретенная фидуциарно дебиторская задолженность могла служить для их удовлетворения, будь то в банкротстве или вне его, следует отметить, что эта дебиторская задолженность, по крайней мере в случае обеспечительной уступки, не вошла в имущество приобретателя без титула, что обогащение приобретателя оправдано кредитом, который он предоставил цеденту, и что до тех пор, пока это требование находится в имуществе приобретателя, его кредиторы могут быть по праву удовлетворены из него так же, как они могут быть удовлетворены из вещи, которую их должник продал и за которую он получил покупную цену, но которую он еще не передал покупателю.
(Лоншан де Берье Р.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Однако следует отметить, что случаи, послужившие основанием для вынесения вышеуказанных судебных решений, носили фидуциарный характер в самом строгом смысле этого слова и действия совершались исключительно в интересах отчуждателя (передача права собственности с целью дальнейшей продажи к выгоде отчуждателя, инкассо-цессия, установление ипотеки на имя третьего лица - фидуциара нескольких кредиторов, которое должно было разделить между ними полученную сумму). Таким образом, вышеуказанный принцип может быть применен к обеспечительным уступкам, совершенным в интересах приобретателя, только с той поправкой, что у отчуждателя может быть право исключить из конкурсной массы или воспрепятствовать принудительному исполнению только в том случае, если он докажет, что требование самого приобретателя (кредитора) уже удовлетворено и поэтому он обязан вернуть, т.е. передать, уступленные права требования обратно. Однако даже с этим ограничением данный принцип представляется нам неприемлемым. Поскольку дебиторская задолженность принадлежит приобретателю, поскольку он может ее передать дальше, неизвестно, почему его кредиторы не могут получить удовлетворение за счет этой дебиторской задолженности. Аргумент, что дебиторская задолженность, уступленная фидуциарно, принадлежит имуществу приобретателя только формально-юридически, но не материально-экономически, является, как уже говорилось (в п. "a"), ошибочным. Против следующего выдвинутого в науке аргумента о том, что кредиторы приобретателя обогатились бы неосновательно, если бы приобретенная фидуциарно дебиторская задолженность могла служить для их удовлетворения, будь то в банкротстве или вне его, следует отметить, что эта дебиторская задолженность, по крайней мере в случае обеспечительной уступки, не вошла в имущество приобретателя без титула, что обогащение приобретателя оправдано кредитом, который он предоставил цеденту, и что до тех пор, пока это требование находится в имуществе приобретателя, его кредиторы могут быть по праву удовлетворены из него так же, как они могут быть удовлетворены из вещи, которую их должник продал и за которую он получил покупную цену, но которую он еще не передал покупателю.
Статья: На главных направлениях совершенствования финансового законодательства
(Смирнов Е.Е.)
("Аудитор", 2024, N 5)Именно в связи с этим авторы законопроекта предложили наделить Банк России полномочиями по ограничению доли предоставляемых кредитов (займов), обеспеченных залогом зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, а также предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино-мест). При этом указанные ограничения в целях исключения регуляторного арбитража и ограничения риска передачи банками аффилированным микрофинансовым организациям рискованной ипотеки в рамках договора цессии предлагается распространить как на кредитные организации, так и на микрофинансовые организации.
(Смирнов Е.Е.)
("Аудитор", 2024, N 5)Именно в связи с этим авторы законопроекта предложили наделить Банк России полномочиями по ограничению доли предоставляемых кредитов (займов), обеспеченных залогом зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, а также предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино-мест). При этом указанные ограничения в целях исключения регуляторного арбитража и ограничения риска передачи банками аффилированным микрофинансовым организациям рискованной ипотеки в рамках договора цессии предлагается распространить как на кредитные организации, так и на микрофинансовые организации.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Уступка права требования по договору об ипотеке не влечет прекращения этого договора. При этом новый залогодержатель получает все права и несет обязанности прежнего залогодержателя.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Уступка права требования по договору об ипотеке не влечет прекращения этого договора. При этом новый залогодержатель получает все права и несет обязанности прежнего залогодержателя.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)1. Если иное не установлено соглашением между цедентом и цессионарием, уступка права (требования), обеспеченного независимой ипотекой, другому лицу не влечет переход к этому лицу независимой ипотеки, а также переход иных прав и обязанностей залогодержателя, вытекающих из договора ипотеки.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)1. Если иное не установлено соглашением между цедентом и цессионарием, уступка права (требования), обеспеченного независимой ипотекой, другому лицу не влечет переход к этому лицу независимой ипотеки, а также переход иных прав и обязанностей залогодержателя, вытекающих из договора ипотеки.
Статья: Единый недвижимый комплекс в гражданском обороте: теория и практика
(Клец П.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 5)В силу отсутствия установленных в законе запретов в части хозяйственного оборота по использованию ЕНК можно констатировать, что такой объект может быть по ГК РФ предметом договоров купли-продажи (ст. 549), мены (ст. 567), дарения (ст. 572), в том числе пожертвования (ст. 582), договора, предусматривающего отчуждение ЕНК под выплату ренты (ст. 583), пожизненного содержания с иждивением (ст. 601), аренды (ст. 607), договора об ипотеке (ст. 336), кредитного или иного, устанавливающего обязательство, обеспечиваемое ипотекой, и содержащего соглашение об ипотеке, уступки требования или перевода долга по сделке (ст. 388, 391), предметом наследования как по закону, так и по завещанию (ст. 1110, 1111), а также на него распространяется преимущественное право при разделе наследства (ст. 1168) и правила гл. 16 ГК РФ, когда возникают отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь.
(Клец П.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 5)В силу отсутствия установленных в законе запретов в части хозяйственного оборота по использованию ЕНК можно констатировать, что такой объект может быть по ГК РФ предметом договоров купли-продажи (ст. 549), мены (ст. 567), дарения (ст. 572), в том числе пожертвования (ст. 582), договора, предусматривающего отчуждение ЕНК под выплату ренты (ст. 583), пожизненного содержания с иждивением (ст. 601), аренды (ст. 607), договора об ипотеке (ст. 336), кредитного или иного, устанавливающего обязательство, обеспечиваемое ипотекой, и содержащего соглашение об ипотеке, уступки требования или перевода долга по сделке (ст. 388, 391), предметом наследования как по закону, так и по завещанию (ст. 1110, 1111), а также на него распространяется преимущественное право при разделе наследства (ст. 1168) и правила гл. 16 ГК РФ, когда возникают отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)- некорректно в качестве последствий признания недействительной сделки цессии исключать из ЕГРН запись о государственной регистрации договора цессии и ипотеки в силу закона, поскольку в силу п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях, а в деле такие обстоятельства отсутствуют;
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)- некорректно в качестве последствий признания недействительной сделки цессии исключать из ЕГРН запись о государственной регистрации договора цессии и ипотеки в силу закона, поскольку в силу п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях, а в деле такие обстоятельства отсутствуют;