Уступка по счету эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка по счету эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Ответ: Федеральным законом N 214-ФЗ <244> предусматривается возможность уступки депонентом - владельцем счета эскроу прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) другому лицу. При этом при уступке участником долевого строительства прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства <245>.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Ответ: Федеральным законом N 214-ФЗ <244> предусматривается возможность уступки депонентом - владельцем счета эскроу прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) другому лицу. При этом при уступке участником долевого строительства прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства <245>.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Если дольщик - владелец счета эскроу уступит право требования по ДДУ, все права и обязанности по договору счета эскроу перейдут к новому дольщику. Это произойдет с момента госрегистрации договора о такой уступке (ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Если дольщик - владелец счета эскроу уступит право требования по ДДУ, все права и обязанности по договору счета эскроу перейдут к новому дольщику. Это произойдет с момента госрегистрации договора о такой уступке (ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.10.2025)6. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве производится Агентством в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство документов, предусмотренных частью 9 настоящей статьи, но не ранее трех рабочих дней со дня получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт соответствующий счет эскроу, или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и иных имеющихся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений (документов), необходимых для осуществления выплаты возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.10.2025)6. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве производится Агентством в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство документов, предусмотренных частью 9 настоящей статьи, но не ранее трех рабочих дней со дня получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт соответствующий счет эскроу, или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и иных имеющихся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений (документов), необходимых для осуществления выплаты возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на жилое помещение? Договор участия в долевом строительстве заключен в целях дальнейшей перепродажи права требования по указанному договору...
(Консультация эксперта, 2025)<1> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (на праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2025)<1> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (на праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на нежилое помещение?..
(Консультация эксперта, 2025)<*> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2025)<*> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Общая информация5. В случае когда права требований по договору участия в долевом строительстве уступает участник долевого строительства, являющийся владельцем счета эскроу, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) о такой уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства (ч. 10 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Не совсем последовательным представляется подход, согласно которому гл. 45 ГК 1998 г. излагается в новой редакции "Договор текущего (расчетного) банковского счета и договор счета эскроу". Глава состоит только из двух статей, посвященных каждому из названных договоров соответственно. Однако кроме договоров текущего (расчетного) банковского счета и счета эскроу существуют и иные договоры, например договор корреспондентского счета или договор благотворительного счета, которые в ГК 1998 г. не упомянуты.
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Не совсем последовательным представляется подход, согласно которому гл. 45 ГК 1998 г. излагается в новой редакции "Договор текущего (расчетного) банковского счета и договор счета эскроу". Глава состоит только из двух статей, посвященных каждому из названных договоров соответственно. Однако кроме договоров текущего (расчетного) банковского счета и счета эскроу существуют и иные договоры, например договор корреспондентского счета или договор благотворительного счета, которые в ГК 1998 г. не упомянуты.
Статья: Обеспечительная уступка требования
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12; 2023, N 1)<56> "...Не разрешена ситуация, когда срок исполнения по уступленному обязательству наступает ранее срока исполнения по обеспеченному обязательству..." (Егоров А.В., Усманова Е.Р. Залог и титульное обеспечение: теоретико-практическое сравнение конструкций // Вестник гражданского права. 2014. Т. 14. N 4. С. 91). См. также: Прошин А.А. Указ. соч. С. 131. В качестве решения указанной проблемы А.А. Прошин рекомендует по аналогии применять нормы о залоговом счете. Данное предложение разумно, если речь идет о закрытом (конфиденциальном) факторинге, т.е. если деньги от должника получил клиент. Если же деньги от должника получил фактор, то применение правил о залоговом счете не имеет смысла. Напомним также, что нормы о залоговом счете не будут применяться, если предварительно не был открыт специальный залоговый счет (см.: Правящий П.А. Залог денежных средств // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 11. С. 187 - 214). В связи с этим уточним упомянутую рекомендацию: при закрытом обеспечительном факторинге, если должник обязан заплатить по уступленному требованию раньше, чем клиент по обеспечиваемому обязательству, фактору следует настоять, во-первых, на том, чтобы клиент открыл залоговый счет, а во-вторых, на том, чтобы должник направлял платежи исключительно на него. В ином случае эффективность обеспечительной уступки будет невелика. Вместо залогового счета клиент может открыть номинальный счет или счет эскроу, учитывая, что платеж по уступленному требованию (как и оно само) принадлежит фактору. Вместе с тем залоговый счет лучше отражает цель обеспечительной уступки, в том числе в банкротстве клиента.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12; 2023, N 1)<56> "...Не разрешена ситуация, когда срок исполнения по уступленному обязательству наступает ранее срока исполнения по обеспеченному обязательству..." (Егоров А.В., Усманова Е.Р. Залог и титульное обеспечение: теоретико-практическое сравнение конструкций // Вестник гражданского права. 2014. Т. 14. N 4. С. 91). См. также: Прошин А.А. Указ. соч. С. 131. В качестве решения указанной проблемы А.А. Прошин рекомендует по аналогии применять нормы о залоговом счете. Данное предложение разумно, если речь идет о закрытом (конфиденциальном) факторинге, т.е. если деньги от должника получил клиент. Если же деньги от должника получил фактор, то применение правил о залоговом счете не имеет смысла. Напомним также, что нормы о залоговом счете не будут применяться, если предварительно не был открыт специальный залоговый счет (см.: Правящий П.А. Залог денежных средств // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 11. С. 187 - 214). В связи с этим уточним упомянутую рекомендацию: при закрытом обеспечительном факторинге, если должник обязан заплатить по уступленному требованию раньше, чем клиент по обеспечиваемому обязательству, фактору следует настоять, во-первых, на том, чтобы клиент открыл залоговый счет, а во-вторых, на том, чтобы должник направлял платежи исключительно на него. В ином случае эффективность обеспечительной уступки будет невелика. Вместо залогового счета клиент может открыть номинальный счет или счет эскроу, учитывая, что платеж по уступленному требованию (как и оно само) принадлежит фактору. Вместе с тем залоговый счет лучше отражает цель обеспечительной уступки, в том числе в банкротстве клиента.
Ситуация: Как получить жилищный сертификат?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если ДДУ не содержит одно из установленных условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (исполнение застройщиком обязанности по уплате отчислений в компенсационный фонд либо расчеты с использованием счетов эскроу), то в банк также должна быть предоставлена выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности и членов вашей семьи на жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства (п. 55 Правил).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если ДДУ не содержит одно из установленных условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (исполнение застройщиком обязанности по уплате отчислений в компенсационный фонд либо расчеты с использованием счетов эскроу), то в банк также должна быть предоставлена выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности и членов вашей семьи на жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства (п. 55 Правил).
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В целом данное правило вполне уместно в ситуации с возмездной уступкой права. Полученное цедентом, который уже не обладал на момент принятия исполнения статусом кредитора, ему не причитается и должно быть выдано цессионарию. Но в сценарии уступки, совершенной в целях обеспечения денежного долга (прежде всего обеспечительный факторинг), вопрос куда менее очевиден, ведь у цедента (клиента по договору факторинга) имеется свой собственный договорный долг перед цессионарием, а срок его исполнения мог еще не наступить. Безусловно, фактор может заявить об акселерации на основании ст. 813 ГК РФ в силу утраты обеспечения, и тогда заемщик будет обязан выплатить фактору сумму своего договорного долга, а не сумму, полученную от должника. Но если об акселерации не будет заявлено, полученное выдавать фактору, видимо, не нужно. Стороны могут договориться в договоре обеспечительного факторинга, что в таком случае клиент обязан внести полученную сумму на залоговый счет (данная опция упомянута как возможная для аналогичной ситуации при залоге обязательственного права в п. 4 ст. 358.6 ГК РФ) или внести на эскроу-счет.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В целом данное правило вполне уместно в ситуации с возмездной уступкой права. Полученное цедентом, который уже не обладал на момент принятия исполнения статусом кредитора, ему не причитается и должно быть выдано цессионарию. Но в сценарии уступки, совершенной в целях обеспечения денежного долга (прежде всего обеспечительный факторинг), вопрос куда менее очевиден, ведь у цедента (клиента по договору факторинга) имеется свой собственный договорный долг перед цессионарием, а срок его исполнения мог еще не наступить. Безусловно, фактор может заявить об акселерации на основании ст. 813 ГК РФ в силу утраты обеспечения, и тогда заемщик будет обязан выплатить фактору сумму своего договорного долга, а не сумму, полученную от должника. Но если об акселерации не будет заявлено, полученное выдавать фактору, видимо, не нужно. Стороны могут договориться в договоре обеспечительного факторинга, что в таком случае клиент обязан внести полученную сумму на залоговый счет (данная опция упомянута как возможная для аналогичной ситуации при залоге обязательственного права в п. 4 ст. 358.6 ГК РФ) или внести на эскроу-счет.
Статья: Особенности оформления наследственных прав по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)С точки зрения права правопреемство в правах и обязанностях по договору счета эскроу видится довольно стройно. В результате смерти депонента на его место встает правопреемник с момента открытия наследства. Из буквального толкования ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ вытекает, что переход прав и обязанностей осуществляется в силу закона и не требует дополнительного документального переоформления. Видится, что законодатель здесь полагался на электронное взаимодействие банка и застройщика. Застройщик в результате регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, заключаемого с наследниками прежнего участника долевого строительства, мог бы уведомлять банк о переходе прав по договору участия в долевом строительстве. Подобную конструкцию можно обнаружить при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, которая предполагает автоматический переход прав к новому участнику долевого строительства по договору счета эскроу с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)С точки зрения права правопреемство в правах и обязанностях по договору счета эскроу видится довольно стройно. В результате смерти депонента на его место встает правопреемник с момента открытия наследства. Из буквального толкования ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ вытекает, что переход прав и обязанностей осуществляется в силу закона и не требует дополнительного документального переоформления. Видится, что законодатель здесь полагался на электронное взаимодействие банка и застройщика. Застройщик в результате регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, заключаемого с наследниками прежнего участника долевого строительства, мог бы уведомлять банк о переходе прав по договору участия в долевом строительстве. Подобную конструкцию можно обнаружить при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, которая предполагает автоматический переход прав к новому участнику долевого строительства по договору счета эскроу с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации (участника долевого строительства) уступку права требования по договору участия в долевом строительстве? Объектом долевого строительства является нежилое помещение в строящемся жилом доме...
(Консультация эксперта, 2025)<**> С момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды (субаренды)), и строящиеся на этом земельном участке указанные объекты недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ). Это правило не применяется при заключении договора участия в долевом строительстве, если участники размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2025)<**> С момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды (субаренды)), и строящиеся на этом земельном участке указанные объекты недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ). Это правило не применяется при заключении договора участия в долевом строительстве, если участники размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Согласно приведенной выше норме ч. 2 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве, регламентирующей открытие счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, депонентом является участник долевого строительства. В части 10 указанной статьи (в ред. Закона 2018 г. N 175-ФЗ) предусмотрено, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Согласно приведенной выше норме ч. 2 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве, регламентирующей открытие счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, депонентом является участник долевого строительства. В части 10 указанной статьи (в ред. Закона 2018 г. N 175-ФЗ) предусмотрено, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.