Уступка по счету эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка по счету эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Ответ: Федеральным законом N 214-ФЗ <244> предусматривается возможность уступки депонентом - владельцем счета эскроу прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) другому лицу. При этом при уступке участником долевого строительства прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства <245>.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Ответ: Федеральным законом N 214-ФЗ <244> предусматривается возможность уступки депонентом - владельцем счета эскроу прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) другому лицу. При этом при уступке участником долевого строительства прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства <245>.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Если дольщик - владелец счета эскроу уступит право требования по ДДУ, все права и обязанности по договору счета эскроу перейдут к новому дольщику. Это произойдет с момента госрегистрации договора о такой уступке (ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Если дольщик - владелец счета эскроу уступит право требования по ДДУ, все права и обязанности по договору счета эскроу перейдут к новому дольщику. Это произойдет с момента госрегистрации договора о такой уступке (ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
(ред. от 24.06.2025)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)6. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве производится Агентством в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство документов, предусмотренных частью 9 настоящей статьи, но не ранее трех рабочих дней со дня получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт соответствующий счет эскроу, или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и иных имеющихся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений (документов), необходимых для осуществления выплаты возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)6. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве производится Агентством в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство документов, предусмотренных частью 9 настоящей статьи, но не ранее трех рабочих дней со дня получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт соответствующий счет эскроу, или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и иных имеющихся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений (документов), необходимых для осуществления выплаты возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации (участника долевого строительства) уступку права требования по договору участия в долевом строительстве? Объектом долевого строительства является нежилое помещение в строящемся жилом доме...
(Консультация эксперта, 2026)<**> С момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды (субаренды)), и строящиеся на этом земельном участке указанные объекты недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ). Это правило не применяется при заключении договора участия в долевом строительстве, если участники размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2026)<**> С момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды (субаренды)), и строящиеся на этом земельном участке указанные объекты недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ). Это правило не применяется при заключении договора участия в долевом строительстве, если участники размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Примерно в том же духе должна, видимо, решаться проблема и в случае, когда уступка происходит после того, как по одному из таким образом синаллагматически или квазисиналлагматически увязанных требований был заявлен иск. Если в такой ситуации встречный иск не был заявлен до момента уступки, вероятно, мы должны либо признать возможность заявления встречного иска к тому, кто не является на момент заявления такого встречного иска истцом, либо должна работать вышеуказанная модель условного присуждения Zug-um-Zug, осложненная "треугольным" характером отношений. Представим, что покупатель отказался от договора, посчитав, что дефект в товаре носит существенный характер, и заявил иск о возврате цены, и, прежде чем продавец что-то успел сообразить, покупатель уступает свое требование о возврате цены цессионарию. Если суд заменяет истца по первичному иску в процессе, образуется описанная выше "треугольная ситуация", в рамках которой обычное двустороннее присуждение становится проблематичным. Первый вариант решения: мы должны при замене исходного истца-цедента на цессионария оставить первого в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, и сохранить у ответчика возможность заявить к такому третьему лицу свой иск в этом же процессе. В этом случае суд сможет осуществить двустороннее присуждение по обоим требованиям, увязав исполнение одного на стадии исполнительного производства с исполнением другого за счет фиксации в решении порядка взаимного исполнения в духе "исполнительного эскроу". Второй вариант: не принять встречный иск, но вынести решение по иску цессионария с присуждением под условием возврата должнику имущества цедентом.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Примерно в том же духе должна, видимо, решаться проблема и в случае, когда уступка происходит после того, как по одному из таким образом синаллагматически или квазисиналлагматически увязанных требований был заявлен иск. Если в такой ситуации встречный иск не был заявлен до момента уступки, вероятно, мы должны либо признать возможность заявления встречного иска к тому, кто не является на момент заявления такого встречного иска истцом, либо должна работать вышеуказанная модель условного присуждения Zug-um-Zug, осложненная "треугольным" характером отношений. Представим, что покупатель отказался от договора, посчитав, что дефект в товаре носит существенный характер, и заявил иск о возврате цены, и, прежде чем продавец что-то успел сообразить, покупатель уступает свое требование о возврате цены цессионарию. Если суд заменяет истца по первичному иску в процессе, образуется описанная выше "треугольная ситуация", в рамках которой обычное двустороннее присуждение становится проблематичным. Первый вариант решения: мы должны при замене исходного истца-цедента на цессионария оставить первого в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, и сохранить у ответчика возможность заявить к такому третьему лицу свой иск в этом же процессе. В этом случае суд сможет осуществить двустороннее присуждение по обоим требованиям, увязав исполнение одного на стадии исполнительного производства с исполнением другого за счет фиксации в решении порядка взаимного исполнения в духе "исполнительного эскроу". Второй вариант: не принять встречный иск, но вынести решение по иску цессионария с присуждением под условием возврата должнику имущества цедентом.
Статья: Договор купли-продажи с использованием материнского капитала
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- на счет кредитной организации, предоставившей гражданам по кредитным договорам (договорам займа) денежные средства на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемое гражданами с привлечением организации, осуществляющей строительство объектов индивидуального жилищного строительства по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, либо на счет эскроу, бенефициаром по которому является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- на счет кредитной организации, предоставившей гражданам по кредитным договорам (договорам займа) денежные средства на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемое гражданами с привлечением организации, осуществляющей строительство объектов индивидуального жилищного строительства по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, либо на счет эскроу, бенефициаром по которому является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)5. Общее и особенное в правовой конструкции обеспечительного факторинга и уступки прав требования в предпринимательском обороте.
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)5. Общее и особенное в правовой конструкции обеспечительного факторинга и уступки прав требования в предпринимательском обороте.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации, применяющей УСН (объект налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов") и освобожденной от обязанности плательщика НДС по ст. 145 НК РФ, уступку права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на нежилое помещение?..
(Консультация эксперта, 2026)<*> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2026)<*> Напомним, что с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды (субаренды) на него), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). Данное правило не применяется при заключении договоров участия в долевом строительстве, если дольщики размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Не совсем последовательным представляется подход, согласно которому гл. 45 ГК 1998 г. излагается в новой редакции "Договор текущего (расчетного) банковского счета и договор счета эскроу". Глава состоит только из двух статей, посвященных каждому из названных договоров соответственно. Однако кроме договоров текущего (расчетного) банковского счета и счета эскроу существуют и иные договоры, например договор корреспондентского счета или договор благотворительного счета, которые в ГК 1998 г. не упомянуты.
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Не совсем последовательным представляется подход, согласно которому гл. 45 ГК 1998 г. излагается в новой редакции "Договор текущего (расчетного) банковского счета и договор счета эскроу". Глава состоит только из двух статей, посвященных каждому из названных договоров соответственно. Однако кроме договоров текущего (расчетного) банковского счета и счета эскроу существуют и иные договоры, например договор корреспондентского счета или договор благотворительного счета, которые в ГК 1998 г. не упомянуты.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Согласно приведенной выше норме ч. 2 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве, регламентирующей открытие счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, депонентом является участник долевого строительства. В части 10 указанной статьи (в ред. Закона 2018 г. N 175-ФЗ) предусмотрено, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Согласно приведенной выше норме ч. 2 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве, регламентирующей открытие счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, депонентом является участник долевого строительства. В части 10 указанной статьи (в ред. Закона 2018 г. N 175-ФЗ) предусмотрено, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Статья: Особенности оформления наследственных прав по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)С точки зрения права правопреемство в правах и обязанностях по договору счета эскроу видится довольно стройно. В результате смерти депонента на его место встает правопреемник с момента открытия наследства. Из буквального толкования ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ вытекает, что переход прав и обязанностей осуществляется в силу закона и не требует дополнительного документального переоформления. Видится, что законодатель здесь полагался на электронное взаимодействие банка и застройщика. Застройщик в результате регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, заключаемого с наследниками прежнего участника долевого строительства, мог бы уведомлять банк о переходе прав по договору участия в долевом строительстве. Подобную конструкцию можно обнаружить при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, которая предполагает автоматический переход прав к новому участнику долевого строительства по договору счета эскроу с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)С точки зрения права правопреемство в правах и обязанностях по договору счета эскроу видится довольно стройно. В результате смерти депонента на его место встает правопреемник с момента открытия наследства. Из буквального толкования ч. 10 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ вытекает, что переход прав и обязанностей осуществляется в силу закона и не требует дополнительного документального переоформления. Видится, что законодатель здесь полагался на электронное взаимодействие банка и застройщика. Застройщик в результате регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, заключаемого с наследниками прежнего участника долевого строительства, мог бы уведомлять банк о переходе прав по договору участия в долевом строительстве. Подобную конструкцию можно обнаружить при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, которая предполагает автоматический переход прав к новому участнику долевого строительства по договору счета эскроу с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований.
Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Общая информация5. В случае когда права требований по договору участия в долевом строительстве уступает участник долевого строительства, являющийся владельцем счета эскроу, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) о такой уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства (ч. 10 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)До перехода на счета эскроу застройщики нередко оформляли ДДУ на номинальных лиц (часто аффилированных с застройщиком), создавая возможность последующей уступки прав по ДДУ реальному покупателю. Номинал мог уступить права по ДДУ либо оформить право собственности на построенную квартиру без залогового обременения. Проблема в том, что оформление ДДУ на номинала происходит за счет средств самого застройщика. До введения обязательного депонирования денег оформление ДДУ на номинального дольщика могло проходить в "серой" зоне, а теперь цену сделки жестко контролирует банк, для которого деньги на счетах эскроу - это обеспечение возврата кредита застройщиком.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)До перехода на счета эскроу застройщики нередко оформляли ДДУ на номинальных лиц (часто аффилированных с застройщиком), создавая возможность последующей уступки прав по ДДУ реальному покупателю. Номинал мог уступить права по ДДУ либо оформить право собственности на построенную квартиру без залогового обременения. Проблема в том, что оформление ДДУ на номинала происходит за счет средств самого застройщика. До введения обязательного депонирования денег оформление ДДУ на номинального дольщика могло проходить в "серой" зоне, а теперь цену сделки жестко контролирует банк, для которого деньги на счетах эскроу - это обеспечение возврата кредита застройщиком.