Улучшение предмета залога
Подборка наиболее важных документов по запросу Улучшение предмета залога (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2024 N Ф05-13878/2020 по делу N А41-92972/2018
Обстоятельства: Определением частично удовлетворено заявление об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, так как размер компенсации определен в соответствии с нормами действующего законодательства, не влечет нарушения прав и законных интересов участников процедуры банкротства.
Решение: Определение оставлено без изменения.Верховный Суд Российской Федерации дополнительно отметил, что сама по себе передача предмета залога региональному фонду не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами.
Обстоятельства: Определением частично удовлетворено заявление об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, так как размер компенсации определен в соответствии с нормами действующего законодательства, не влечет нарушения прав и законных интересов участников процедуры банкротства.
Решение: Определение оставлено без изменения.Верховный Суд Российской Федерации дополнительно отметил, что сама по себе передача предмета залога региональному фонду не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 N 07АП-4118/2023(1) по делу N А27-16708/2021
Требование: Об отмене определения об отказе в применении в отношении должника правил об освобождении от дальнейшего исполнения обязательств.
Решение: Определение оставлено без изменения.Данные обстоятельства также не опровергают и доводы апеллянта о том, что целью передачи предмета залога третьему лицу являлось улучшение финансового состояния семьи должника, а не уничтожение предмета залога, поскольку, как указывалось выше, должник знал и должен был знать о существующем запрете по распоряжению предметом залога, а также о нарушении прав Банка такой передачей имущества, что свидетельствует о недобросовестном поведении должника.
Требование: Об отмене определения об отказе в применении в отношении должника правил об освобождении от дальнейшего исполнения обязательств.
Решение: Определение оставлено без изменения.Данные обстоятельства также не опровергают и доводы апеллянта о том, что целью передачи предмета залога третьему лицу являлось улучшение финансового состояния семьи должника, а не уничтожение предмета залога, поскольку, как указывалось выше, должник знал и должен был знать о существующем запрете по распоряжению предметом залога, а также о нарушении прав Банка такой передачей имущества, что свидетельствует о недобросовестном поведении должника.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Залогодатель обладает правом: завещать предмет залога; производить улучшения предмета залога; сдавать его в аренду; владеть и пользоваться этим имуществом; возводить здания и сооружения (в случае залога земельного участка); осуществлять иные права, предусмотренные договором о залоге. Довольно подробно в Законе об ипотеке рассматривается ипотека земельного участка, занятого зданием и сооружением, в том числе приобретенного с помощью кредитных средств банка, а также вопросы оценки и обращения взыскания на заложенные участки, порядок их продажи на публичных торгах. Несмотря на столь подробное регулирование, сохраняется и ряд проблем. Рассмотрим подробно наиболее актуальные из них:
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Залогодатель обладает правом: завещать предмет залога; производить улучшения предмета залога; сдавать его в аренду; владеть и пользоваться этим имуществом; возводить здания и сооружения (в случае залога земельного участка); осуществлять иные права, предусмотренные договором о залоге. Довольно подробно в Законе об ипотеке рассматривается ипотека земельного участка, занятого зданием и сооружением, в том числе приобретенного с помощью кредитных средств банка, а также вопросы оценки и обращения взыскания на заложенные участки, порядок их продажи на публичных торгах. Несмотря на столь подробное регулирование, сохраняется и ряд проблем. Рассмотрим подробно наиболее актуальные из них:
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за ноябрь 2023 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)5. В силу подп. 2 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве 25% выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, площадь которого не превышает 7 кв. м, вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов, а также на погашение требований федерального фонда, указанных в норме. Юридические лица - залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Сама по себе передача предмета залога региональному фонду не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения иных кредиторов.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)5. В силу подп. 2 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве 25% выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, площадь которого не превышает 7 кв. м, вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов, а также на погашение требований федерального фонда, указанных в норме. Юридические лица - залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Сама по себе передача предмета залога региональному фонду не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения иных кредиторов.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Постановление Конституционного Суда РФ от 10.03.2016 N 7-П
"По делу о проверке конституционности части 1 статьи 21, части 2 статьи 22 и части 4 статьи 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в связи с жалобой гражданина М.Л. Ростовцева"Таким образом, при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога, взыскатели несут риски, связанные с изменением рыночной стоимости этого имущества и возможностью его реализации, что может побуждать их в надежде на улучшение ситуации на рынке к подаче, причем неоднократной, заявления о возвращении исполнительного документа. Негативные последствия затягивания течения срока предъявления исполнительного документа к исполнению испытывают и должники. Это обязывает федерального законодателя при регулировании сроков исполнительного производства распределять сопутствующие возможным рискам обременения таким образом, чтобы, не нарушая баланс их прав и законных интересов и при безусловном соблюдении принципа преимущественной защиты интересов взыскателя, учитывался также принцип правовой справедливости, который, хотя и предполагает определенное смещение соответствующих обременений в сторону должника, тем не менее не допускает, чтобы они были переложены на него полностью.
"По делу о проверке конституционности части 1 статьи 21, части 2 статьи 22 и части 4 статьи 46 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в связи с жалобой гражданина М.Л. Ростовцева"Таким образом, при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога, взыскатели несут риски, связанные с изменением рыночной стоимости этого имущества и возможностью его реализации, что может побуждать их в надежде на улучшение ситуации на рынке к подаче, причем неоднократной, заявления о возвращении исполнительного документа. Негативные последствия затягивания течения срока предъявления исполнительного документа к исполнению испытывают и должники. Это обязывает федерального законодателя при регулировании сроков исполнительного производства распределять сопутствующие возможным рискам обременения таким образом, чтобы, не нарушая баланс их прав и законных интересов и при безусловном соблюдении принципа преимущественной защиты интересов взыскателя, учитывался также принцип правовой справедливости, который, хотя и предполагает определенное смещение соответствующих обременений в сторону должника, тем не менее не допускает, чтобы они были переложены на него полностью.
Статья: Локальный план реструктуризации в процедуре банкротства физического лица
(Емалтынов А.Р., Боярский Д.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 12)В основе данных требований лежит принцип равенства кредиторов, предполагающий равное распределение конкурсной массы и равное предоставление права управления пропорционально доле требования каждого кредитора <12>. Локальная реструктуризация со всей очевидностью является исключением из принципа равенства, еще более улучшающим положение залогового кредитора. Залоговый кредитор по кредитному договору изначально является привилегированным участником процедуры банкротства, так как вправе рассчитывать на получение 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога. При исключении жилого помещения из конкурсной массы в зависимости от условий локального плана реструктуризации кредитор потенциально вправе рассчитывать на исполнение обязательства в полном объеме, включая основной долг и проценты за пользование кредитом <13>. В результате иные кредиторы утрачивают возможность получения хотя бы частичного удовлетворения за счет ликвидного имущества должника, не получая за это какой-либо компенсации ни от должника, ни от залогового кредитора. Баланс интересов должника и иных кредиторов смещается в сторону должника, тем самым исходя из соображений социальной справедливости конституционное право на жилище приобретает большую ценность по сравнению с имущественными интересами кредиторов.
(Емалтынов А.Р., Боярский Д.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 12)В основе данных требований лежит принцип равенства кредиторов, предполагающий равное распределение конкурсной массы и равное предоставление права управления пропорционально доле требования каждого кредитора <12>. Локальная реструктуризация со всей очевидностью является исключением из принципа равенства, еще более улучшающим положение залогового кредитора. Залоговый кредитор по кредитному договору изначально является привилегированным участником процедуры банкротства, так как вправе рассчитывать на получение 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога. При исключении жилого помещения из конкурсной массы в зависимости от условий локального плана реструктуризации кредитор потенциально вправе рассчитывать на исполнение обязательства в полном объеме, включая основной долг и проценты за пользование кредитом <13>. В результате иные кредиторы утрачивают возможность получения хотя бы частичного удовлетворения за счет ликвидного имущества должника, не получая за это какой-либо компенсации ни от должника, ни от залогового кредитора. Баланс интересов должника и иных кредиторов смещается в сторону должника, тем самым исходя из соображений социальной справедливости конституционное право на жилище приобретает большую ценность по сравнению с имущественными интересами кредиторов.
Статья: О расширительном толковании условий, исключающих обращение взыскания на предмет залога
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Законом об ипотеке урегулированы отдельные особенности и порядок обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, в частности: при ипотеке жилых домов, квартир и залоге прав требования участника долевого строительства; ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме; ипотеке строящихся жилых домов; ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации; ипотеке наемного дома. Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке предусмотрено возникновение ипотеки квартиры или жилого дома в силу закона в пользу кредитной организации или заимодавца, предоставившего целевой заем, если жилая недвижимость приобретена, построена полностью или частично за счет заемных денежных средств. Принимая во внимание п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, можно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, упоминающий о цели, на которую был предоставлен кредит или заем: в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство данного жилого дома или квартиры, - дублирует положения п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, закрепляющего случаи возникновения ипотеки жилого помещения в силу закона. Вместе с тем часть формулировки "предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры" относится к случаям, при которых залог жилого помещения возникает в силу договора.
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Законом об ипотеке урегулированы отдельные особенности и порядок обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, в частности: при ипотеке жилых домов, квартир и залоге прав требования участника долевого строительства; ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме; ипотеке строящихся жилых домов; ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации; ипотеке наемного дома. Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке предусмотрено возникновение ипотеки квартиры или жилого дома в силу закона в пользу кредитной организации или заимодавца, предоставившего целевой заем, если жилая недвижимость приобретена, построена полностью или частично за счет заемных денежных средств. Принимая во внимание п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, можно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, упоминающий о цели, на которую был предоставлен кредит или заем: в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство данного жилого дома или квартиры, - дублирует положения п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, закрепляющего случаи возникновения ипотеки жилого помещения в силу закона. Вместе с тем часть формулировки "предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры" относится к случаям, при которых залог жилого помещения возникает в силу договора.
Статья: Оцифровка оценки, или Диалоги о залоге
(Вечканов А.)
("Банковское обозрение", 2023, N 6)Скрытая маркировка микроточками позволяет со стопроцентной точностью проводить идентификацию предмета залога дистанционно по фотографии контрольного идентификатора, что исключает подмену предмета залога.
(Вечканов А.)
("Банковское обозрение", 2023, N 6)Скрытая маркировка микроточками позволяет со стопроцентной точностью проводить идентификацию предмета залога дистанционно по фотографии контрольного идентификатора, что исключает подмену предмета залога.
Статья: Договор и действие закона во времени: политико-правовые основания и сфера применения п. 2 ст. 422 ГК РФ
(Рогожин Н.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)2.3.4. Прекращение залога в связи с добросовестным
(Рогожин Н.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)2.3.4. Прекращение залога в связи с добросовестным
Вопрос: Влечет ли производство неотделимых улучшений в объект недвижимости, заложенный по договору ипотеки, изменение правоотношений сторон либо прекращение договора?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Изменение предмета ипотеки в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Изменение предмета ипотеки в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)1. Если предметом залога пользуется залогодатель (должник), то денежные средства в виде доходов, поступающих в конкурсную массу должника от продолжения ведения им хозяйственной деятельности, подлежат включению в конкурсную массу и распределению в порядке, установленном ст. 134 Закона о банкротстве. Залоговый приоритет на эти доходы не распространяется.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)1. Если предметом залога пользуется залогодатель (должник), то денежные средства в виде доходов, поступающих в конкурсную массу должника от продолжения ведения им хозяйственной деятельности, подлежат включению в конкурсную массу и распределению в порядке, установленном ст. 134 Закона о банкротстве. Залоговый приоритет на эти доходы не распространяется.
Вопрос: Вправе ли банк учитывать затраты на модификацию лицензионного ПО в составе капитальных вложений (при условии, что первоначальные затраты на лицензионное ПО признаны в бухучете в составе НМА), закрепив данную норму в учетной политике банка, и при их завершении увеличивать первоначальную стоимость модернизированного ПО?
(Консультация эксперта, 2024)При бухгалтерском учете программного обеспечения в качестве нематериального актива помимо Положения Банка России от 22.12.2014 N 448-П "О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях" кредитным организациям в приоритетном порядке следует руководствоваться нормами ФСБУ 14/2022, а также положениями МСФО (IAS) 38.
(Консультация эксперта, 2024)При бухгалтерском учете программного обеспечения в качестве нематериального актива помимо Положения Банка России от 22.12.2014 N 448-П "О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях" кредитным организациям в приоритетном порядке следует руководствоваться нормами ФСБУ 14/2022, а также положениями МСФО (IAS) 38.
Статья: Бухгалтерский учет затрат на модификацию программы для ЭВМ в соответствии с новым ФСБУ 14/2022
(Коллегия Налоговых Консультантов)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2024, N 5)<2> Положение Банка России от 22.12.2014 N 448-П "О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях".
(Коллегия Налоговых Консультантов)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2024, N 5)<2> Положение Банка России от 22.12.2014 N 448-П "О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях".
Статья: Договор лизинга как способ титульного обеспечения
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)Из краткого сравнительного обзора можно заключить, что лизингодатель и залогодержатель равны в своих правах там, где оба имеют право изъять актив и реализовать его самостоятельно (Великобритания, Испания), или там, где у них есть иные эффективные средства защиты (США). В остальных юрисдикциях залогодержатель подвергается банкротным ограничениям, но лизингодатель от них освобожден (Германия, Австрия, Италия, Франция). Таким образом, опыт иностранных правопорядков не составляет достаточного основания для того, чтобы уравнять лизингодателя с залогодержателем в банкротстве должника. Тем более что отечественный правопорядок не предлагает залогодержателю средств защиты на случай, когда в ходе банкротства предмет залога обесценился.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)Из краткого сравнительного обзора можно заключить, что лизингодатель и залогодержатель равны в своих правах там, где оба имеют право изъять актив и реализовать его самостоятельно (Великобритания, Испания), или там, где у них есть иные эффективные средства защиты (США). В остальных юрисдикциях залогодержатель подвергается банкротным ограничениям, но лизингодатель от них освобожден (Германия, Австрия, Италия, Франция). Таким образом, опыт иностранных правопорядков не составляет достаточного основания для того, чтобы уравнять лизингодателя с залогодержателем в банкротстве должника. Тем более что отечественный правопорядок не предлагает залогодержателю средств защиты на случай, когда в ходе банкротства предмет залога обесценился.
Статья: Очерк теории титульного обеспечения
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Так называемое титульное обеспечение - это вид вещного обеспечения, при котором обеспечительный эффект (т.е. улучшение положения кредитора на случай банкротства должника) достигается за счет наделения кредитора правом собственности (либо его аналогом - в случае если предметом обеспечения являются не вещи, а иные блага) на предмет обеспечения, а не специальным обеспечительным вещным правом (правом залога).
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Так называемое титульное обеспечение - это вид вещного обеспечения, при котором обеспечительный эффект (т.е. улучшение положения кредитора на случай банкротства должника) достигается за счет наделения кредитора правом собственности (либо его аналогом - в случае если предметом обеспечения являются не вещи, а иные блага) на предмет обеспечения, а не специальным обеспечительным вещным правом (правом залога).