Существенные условия договора мены недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора мены недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Форма: Договор мены недвижимого имущества между юридическими лицами
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наименование и количество обмениваемых товаров являются существенными условиями договора мены (ст. 567, п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наименование и количество обмениваемых товаров являются существенными условиями договора мены (ст. 567, п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Форма: Договор мены нежилых помещений (одно помещение является государственной (муниципальной) собственностью)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наименование и количество обмениваемых товаров являются существенными условиями договора мены (ст. 567, п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<1> Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Наименование и количество обмениваемых товаров являются существенными условиями договора мены (ст. 567, п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судебная практика
Определение Конституционного Суда РФ от 28.09.2021 N 1908-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Минаева Олега Александровича на нарушение его конституционных прав пунктами 7 и 10 статьи 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"Как следует из представленных материалов, апелляционным определением суда общей юрисдикции отменено решение суда первой инстанции и, в частности, признан недействительным (как ничтожный) договор мены, заключенный в декабре 2017 года между бюджетным учреждением и О.А. Минаевым и предусматривавший передачу жилого помещения в собственность публично-правового образования, а в собственность заявителя - двух жилых помещений в одном доме; применены последствия недействительности сделки. В пользу О.А. Минаева взысканы денежные средства в размере стоимости жилого помещения, переданного им по договору мены и не находившегося во владении публично-правового образования к моменту рассмотрения спора. Суд апелляционной инстанции указал, что дом, в котором расположены жилые помещения, приказом Министерства культуры Российской Федерации от 9 ноября 2016 года зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Договор мены не содержит в качестве существенного условия обязательство О.А. Минаева выполнить требования, предусмотренные охранным обязательством (утверждено распоряжением от 5 сентября 2017 года), и - несмотря на отсутствие в момент заключения договора в Едином государственном реестре недвижимости сведений о статусе жилого дома как объекта культурного наследия - является ничтожным. Суд апелляционной инстанции отметил также, что заявитель одновременно с получением жилых помещений приобрел и земельный участок, на котором жилой дом расположен. При заключении договора мены была произведена оценка переданных О.А. Минаеву квартир, в то время как оценке подлежал жилой дом вместе с земельным участком; иное означало бы занижение стоимости объекта, противоречащее законодательству об оценочной деятельности. Таким образом, договор мены заключен в отношении неравноценных объектов, разница в стоимости которых О.А. Минаевым оплачена не была.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Минаева Олега Александровича на нарушение его конституционных прав пунктами 7 и 10 статьи 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"Как следует из представленных материалов, апелляционным определением суда общей юрисдикции отменено решение суда первой инстанции и, в частности, признан недействительным (как ничтожный) договор мены, заключенный в декабре 2017 года между бюджетным учреждением и О.А. Минаевым и предусматривавший передачу жилого помещения в собственность публично-правового образования, а в собственность заявителя - двух жилых помещений в одном доме; применены последствия недействительности сделки. В пользу О.А. Минаева взысканы денежные средства в размере стоимости жилого помещения, переданного им по договору мены и не находившегося во владении публично-правового образования к моменту рассмотрения спора. Суд апелляционной инстанции указал, что дом, в котором расположены жилые помещения, приказом Министерства культуры Российской Федерации от 9 ноября 2016 года зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Договор мены не содержит в качестве существенного условия обязательство О.А. Минаева выполнить требования, предусмотренные охранным обязательством (утверждено распоряжением от 5 сентября 2017 года), и - несмотря на отсутствие в момент заключения договора в Едином государственном реестре недвижимости сведений о статусе жилого дома как объекта культурного наследия - является ничтожным. Суд апелляционной инстанции отметил также, что заявитель одновременно с получением жилых помещений приобрел и земельный участок, на котором жилой дом расположен. При заключении договора мены была произведена оценка переданных О.А. Минаеву квартир, в то время как оценке подлежал жилой дом вместе с земельным участком; иное означало бы занижение стоимости объекта, противоречащее законодательству об оценочной деятельности. Таким образом, договор мены заключен в отношении неравноценных объектов, разница в стоимости которых О.А. Минаевым оплачена не была.
Подборка судебных решений за 2016 год: Статья 570 "Переход права собственности на обмениваемые товары" ГК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Отклоняя требование о понуждении исполнить обязательства по передаче недвижимого имущества по договору мены, регистрации перехода права собственности, суд в порядке статьи 554, статьи 567, статьи 570 ГК РФ установил, что по условиям договора после передачи ответчику строительных материалов истцу должна быть передана квартира в жилом доме, однако договор не содержит точных характеристик недвижимого имущества - объекта договора мены, а также сведений о том, что ответчик является правообладателем указанного объекта или вправе распорядиться им на законных основаниях, таким образом, при подписании договора мены сторонами не согласовано его существенное условие о передаваемом объекте недвижимости.
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Отклоняя требование о понуждении исполнить обязательства по передаче недвижимого имущества по договору мены, регистрации перехода права собственности, суд в порядке статьи 554, статьи 567, статьи 570 ГК РФ установил, что по условиям договора после передачи ответчику строительных материалов истцу должна быть передана квартира в жилом доме, однако договор не содержит точных характеристик недвижимого имущества - объекта договора мены, а также сведений о том, что ответчик является правообладателем указанного объекта или вправе распорядиться им на законных основаниях, таким образом, при подписании договора мены сторонами не согласовано его существенное условие о передаваемом объекте недвижимости.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Как и в случае с другими видами мены, при мене земельными участками вместо отчуждаемого участка его правообладателю передается другой земельный участок либо иное движимое и недвижимое имущество, стоимость которого может быть выше, ниже или быть эквивалентной стоимости отчуждаемого участка земли. В случае несоответствия стоимости обмениваемых земельных участков и/или иных объектов гражданских прав в договоре должен быть указан размер (расчет) компенсации. Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним <1>. Несмотря на то что данный договор в основном регламентируется гражданским законодательством, ст. 37 ЗК РФ распространяет на мену ряд общих правил, сформулированных для купли-продажи земельных участков (признание недействительными ряда условий договора, в том числе устанавливающих право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающих дальнейшее распоряжение земельным участком и т.д.; права покупателя при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования). К числу существенных условий договора относится предмет договора мены. Соответственно, в договоре следует указать местоположение (адрес) обмениваемых земельных участков; их категорию, целевое назначение и вид разрешенного использования; общую площадь; кадастровые номера земельных участков; объекты недвижимости и природные объекты (если есть); права третьих лиц; обязательства сторон.
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Как и в случае с другими видами мены, при мене земельными участками вместо отчуждаемого участка его правообладателю передается другой земельный участок либо иное движимое и недвижимое имущество, стоимость которого может быть выше, ниже или быть эквивалентной стоимости отчуждаемого участка земли. В случае несоответствия стоимости обмениваемых земельных участков и/или иных объектов гражданских прав в договоре должен быть указан размер (расчет) компенсации. Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним <1>. Несмотря на то что данный договор в основном регламентируется гражданским законодательством, ст. 37 ЗК РФ распространяет на мену ряд общих правил, сформулированных для купли-продажи земельных участков (признание недействительными ряда условий договора, в том числе устанавливающих право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающих дальнейшее распоряжение земельным участком и т.д.; права покупателя при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования). К числу существенных условий договора относится предмет договора мены. Соответственно, в договоре следует указать местоположение (адрес) обмениваемых земельных участков; их категорию, целевое назначение и вид разрешенного использования; общую площадь; кадастровые номера земельных участков; объекты недвижимости и природные объекты (если есть); права третьих лиц; обязательства сторон.
"Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями"
(Терехова Ю.К.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)На вопрос, является ли цена обмениваемых объектов существенным условием договора мены недвижимости, трудно дать однозначный ответ. С одной стороны, цена договора мены - это стоимость каждого из встречных представлений. Даже в тех случаях, когда цена является существенным условием договора купли-продажи (например, недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. С другой стороны, цена, как существенное условие договора купли-продажи недвижимости, является и существенным условием договора мены. Цена - это денежное выражение стоимости товара, работы или услуги. Исходя из данного определения цены, нельзя говорить, что в договоре мены "цена" одной квартиры - другая квартира и наоборот (особенно когда стороны устанавливают доплату). Весьма интересно, что при нотариальном удостоверении договоров мены для исчисления пошлины или тарифа, цена сделки в денежном выражении все-таки устанавливается. Однако вряд ли, при отсутствии денежной оценки обмениваемых объектов, договор мены можно признать незаключенным в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Представляется, что этот факт сам по себе не может быть основанием для отказа в регистрации сделки.
(Терехова Ю.К.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)На вопрос, является ли цена обмениваемых объектов существенным условием договора мены недвижимости, трудно дать однозначный ответ. С одной стороны, цена договора мены - это стоимость каждого из встречных представлений. Даже в тех случаях, когда цена является существенным условием договора купли-продажи (например, недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. С другой стороны, цена, как существенное условие договора купли-продажи недвижимости, является и существенным условием договора мены. Цена - это денежное выражение стоимости товара, работы или услуги. Исходя из данного определения цены, нельзя говорить, что в договоре мены "цена" одной квартиры - другая квартира и наоборот (особенно когда стороны устанавливают доплату). Весьма интересно, что при нотариальном удостоверении договоров мены для исчисления пошлины или тарифа, цена сделки в денежном выражении все-таки устанавливается. Однако вряд ли, при отсутствии денежной оценки обмениваемых объектов, договор мены можно признать незаключенным в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Представляется, что этот факт сам по себе не может быть основанием для отказа в регистрации сделки.
Нормативные акты
Приказ Минюста России от 30.11.2016 N 268
(ред. от 10.07.2023)
"Об утверждении перечня тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов"
(вместе с "Перечнем тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов", утв. решением правления ФНП от 24.10.2016 N 10/16, приказом Минюста России от 30.11.2016 N 268)
(Зарегистрировано в Минюсте России 09.12.2016 N 44629)45. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора продажи недвижимости (кроме продажи предприятия и земельных участков).
(ред. от 10.07.2023)
"Об утверждении перечня тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов"
(вместе с "Перечнем тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов", утв. решением правления ФНП от 24.10.2016 N 10/16, приказом Минюста России от 30.11.2016 N 268)
(Зарегистрировано в Минюсте России 09.12.2016 N 44629)45. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора продажи недвижимости (кроме продажи предприятия и земельных участков).
Вопрос: <Какие особенности осуществления государственного кадастрового учета государственной регистрации обременений объекта недвижимости?>
(Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской обл., 2020)Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценке обмениваемые объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.
(Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской обл., 2020)Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценке обмениваемые объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.