Существенные условия договора ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Регистрационная запись об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Суды первой и апелляционной инстанций установили, что с заявлением об осуществлении регистрационных действий в регистрирующий орган обратились обе стороны договора ипотеки на основании заключенной ими сделки - утвержденного третейским судом мирового соглашения. В заявлении стороны просили внести изменения в сведения о существенных условиях договора ипотеки в части суммы обеспеченного залогом обязательства.
(КонсультантПлюс, 2025)Суды первой и апелляционной инстанций установили, что с заявлением об осуществлении регистрационных действий в регистрирующий орган обратились обе стороны договора ипотеки на основании заключенной ими сделки - утвержденного третейским судом мирового соглашения. В заявлении стороны просили внести изменения в сведения о существенных условиях договора ипотеки в части суммы обеспеченного залогом обязательства.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Оценка предмета ипотеки
(КонсультантПлюс, 2025)"...При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества)
(КонсультантПлюс, 2025)1. Форма договора. Существенные условия договора об ипотеке. Регистрация ипотеки
(КонсультантПлюс, 2025)1. Форма договора. Существенные условия договора об ипотеке. Регистрация ипотеки
Готовое решение: Как составить договор об ипотеке земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)1. Какие условия обязательны для договора об ипотеке земли
(КонсультантПлюс, 2025)1. Какие условия обязательны для договора об ипотеке земли
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"12. Для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.
"О применении судами правил о залоге вещей"12. Для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.
Готовое решение: Что нужно знать об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Обычно договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, который подписывают стороны. Он считается заключенным с момента, когда достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор об ипотеке, заключенный после 1 июля 2014 г., не надо регистрировать. Вместе с тем госрегистрации подлежит сама ипотека как обременение имущества (п. 3 ст. 339, п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. п. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 1 ст. 10, п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, п. п. 14, 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
(КонсультантПлюс, 2025)Обычно договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, который подписывают стороны. Он считается заключенным с момента, когда достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Договор об ипотеке, заключенный после 1 июля 2014 г., не надо регистрировать. Вместе с тем госрегистрации подлежит сама ипотека как обременение имущества (п. 3 ст. 339, п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. п. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 1 ст. 10, п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, п. п. 14, 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<78> Согласно статистике, размещенной на сайте ГИС Торги, в 2023 г. 88% от общей суммы торгов по всем статусам (83,39% от общего количества торгов по всем статусам) по критерию реализации имущества должников признаны несостоявшимися (без возможности заключить договоры). Очевидно, что эффективность реализации имущества должников (не только предмета залога) на торгах стремится к минимальным значениям. Подробный анализ статистики торгов по продаже предмета залога см.: Галкин Г.П. Защита прав гражданина при обращении взыскания на заложенное жилое помещение. М.: Статут, 2019. С. 247 - 251. Развитию рынка торгов также препятствует особое внимание к стоимости предмета залога как существенному условию договора ипотеки, когда эта стоимость определяется на основании соглашения экономически неравных сторон договора ипотеки. В этом случае повышается риск привлечения к ответственности организатора торгов и взыскания с него убытков за нарушение абз. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ. См.: Михеева Л.Ю. Указ. соч. С. 2 - 13.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)<78> Согласно статистике, размещенной на сайте ГИС Торги, в 2023 г. 88% от общей суммы торгов по всем статусам (83,39% от общего количества торгов по всем статусам) по критерию реализации имущества должников признаны несостоявшимися (без возможности заключить договоры). Очевидно, что эффективность реализации имущества должников (не только предмета залога) на торгах стремится к минимальным значениям. Подробный анализ статистики торгов по продаже предмета залога см.: Галкин Г.П. Защита прав гражданина при обращении взыскания на заложенное жилое помещение. М.: Статут, 2019. С. 247 - 251. Развитию рынка торгов также препятствует особое внимание к стоимости предмета залога как существенному условию договора ипотеки, когда эта стоимость определяется на основании соглашения экономически неравных сторон договора ипотеки. В этом случае повышается риск привлечения к ответственности организатора торгов и взыскания с него убытков за нарушение абз. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ. См.: Михеева Л.Ю. Указ. соч. С. 2 - 13.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<63> Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Вещное обеспечение: залог, удержание и титульные обеспечительные конструкции. СПб.: Legal Academy, 2022. С. 284 - 293. Обратим лишь внимание, что в Германии по-другому отреагировали на проблему процентов по обязательству. Тело долга и проценты по обеспечиваемому обязательству подчиняются разным правовым режимам ипотеки (тело долга должно быть определено заранее - может быть обеспечено обычной индивидуальной ипотекой; проценты не могут быть определены заранее - могут быть обеспечены только ипотекой с максимально указанной суммой обеспечения - (см. далее), абз. 2 § 1190 ГГУ). То есть проблема определимости размера процентов при формулировании условий договора не может возникнуть, потому что под размером обязательства как существенным условием договора ипотеки, сведения о котором вносятся в реестр, понимается только размер основного обязательства, но не проценты, убытки, расходы и т.д.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<63> Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Вещное обеспечение: залог, удержание и титульные обеспечительные конструкции. СПб.: Legal Academy, 2022. С. 284 - 293. Обратим лишь внимание, что в Германии по-другому отреагировали на проблему процентов по обязательству. Тело долга и проценты по обеспечиваемому обязательству подчиняются разным правовым режимам ипотеки (тело долга должно быть определено заранее - может быть обеспечено обычной индивидуальной ипотекой; проценты не могут быть определены заранее - могут быть обеспечены только ипотекой с максимально указанной суммой обеспечения - (см. далее), абз. 2 § 1190 ГГУ). То есть проблема определимости размера процентов при формулировании условий договора не может возникнуть, потому что под размером обязательства как существенным условием договора ипотеки, сведения о котором вносятся в реестр, понимается только размер основного обязательства, но не проценты, убытки, расходы и т.д.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует иметь в виду, что помимо общих положений о гражданско-правовом договоре к договору об ипотеке применяются и специальные положения, предусмотренные комментируемым Законом. Так, в ст. 9 (см. комментарий к ней) предусмотрены существенные условия договора ипотеки, сам договор подлежит государственной регистрации. В случае расхождения между Законом об ипотеке и нормами ГК преимущество будут иметь нормы Закона об ипотеке.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует иметь в виду, что помимо общих положений о гражданско-правовом договоре к договору об ипотеке применяются и специальные положения, предусмотренные комментируемым Законом. Так, в ст. 9 (см. комментарий к ней) предусмотрены существенные условия договора ипотеки, сам договор подлежит государственной регистрации. В случае расхождения между Законом об ипотеке и нормами ГК преимущество будут иметь нормы Закона об ипотеке.
Готовое решение: Как составить последующий договор об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Для договора последующей ипотеки актуальны существенные условия договора ипотеки - предмет ипотеки, его денежная оценка и т.д. (ст. 9 Закона об ипотеке). Единственное отличие: вы не сможете включить в договор последующей ипотеки условие о составлении и выдаче закладной (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Для договора последующей ипотеки актуальны существенные условия договора ипотеки - предмет ипотеки, его денежная оценка и т.д. (ст. 9 Закона об ипотеке). Единственное отличие: вы не сможете включить в договор последующей ипотеки условие о составлении и выдаче закладной (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке).
Статья: Совокупный залог. Часть II: раздробление заложенного имущества
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Соответственно, российский законодатель не предполагает, что предмет ипотеки будет отчуждаться, а значит, и в указании в реестре размера обеспечиваемого обязательства нет необходимости, как это и происходит в современном российском реестре. То есть логика российского подхода выглядит следующим образом: сохранение "запретительной системы" - отказ от указания в реестре размера обеспечения, но сохранение размера обеспечения как существенного условия договора ипотеки для иных целей - цели идентификации обеспечиваемого обязательства. Такой подход далеко не бесспорен. Развитие оборотоспособной ипотеки при таком положении дел невозможно, но в России такой ипотеки и нет.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Соответственно, российский законодатель не предполагает, что предмет ипотеки будет отчуждаться, а значит, и в указании в реестре размера обеспечиваемого обязательства нет необходимости, как это и происходит в современном российском реестре. То есть логика российского подхода выглядит следующим образом: сохранение "запретительной системы" - отказ от указания в реестре размера обеспечения, но сохранение размера обеспечения как существенного условия договора ипотеки для иных целей - цели идентификации обеспечиваемого обязательства. Такой подход далеко не бесспорен. Развитие оборотоспособной ипотеки при таком положении дел невозможно, но в России такой ипотеки и нет.
Готовое решение: Особенности договора об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Обязательно согласуйте существенные условия договора об ипотеке (ст. 9 Закона об ипотеке), в том числе:
(КонсультантПлюс, 2025)Обязательно согласуйте существенные условия договора об ипотеке (ст. 9 Закона об ипотеке), в том числе:
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).