Строительство жилого дома на двух земельных участках
Подборка наиболее важных документов по запросу Строительство жилого дома на двух земельных участках (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 60 "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения" ЗК РФ"Разрешая спор, руководствуясь положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 60 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 6, 60 Земельного кодекса РФ, положениями Федерального, Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суд первой инстанции, принимая во внимание заключение экспертов, исходил из того, что обстоятельства, указывающие на нарушение прав истца, как собственника земельного участка, нашли подтверждение, поскольку установлен факт наличия земляной насыпи на земельном участке истца, образовавшейся в результате отсыпки грунта и поднятия уровня земельного участка с кадастровым номером N при строительстве многоквартирного жилого дома, наличие двух подземных электрических кабеля частично проходящих по территории земельного участка истца, открытого участка канавы для стока поверхностных вод и отсутствие безопасного проезда и подхода к земельному участку."
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 N 18АП-18310/2023 по делу N А76-41048/2019
Требование: Об обязании снести самовольные постройки в виде объектов капитального строительства и объектов незавершенного строительства.
Встречное требование: О признании права собственности на спорные постройки.
Решение: Требование удовлетворено в части.Данное обстоятельство следует из акта обследования от 11.09.2019, которым зафиксирован факт расположения трехэтажного жилого дома с мансардой, ведения строительства двух жилых многоквартирных домов, наличие двух фундаментов. При том вид разрешенного использования земельного участка, на котором велось строительство, был определен по состоянию на 16.09.2019 как "место размещения магазина и сооружения асфальтобетонного покрытия".
Требование: Об обязании снести самовольные постройки в виде объектов капитального строительства и объектов незавершенного строительства.
Встречное требование: О признании права собственности на спорные постройки.
Решение: Требование удовлетворено в части.Данное обстоятельство следует из акта обследования от 11.09.2019, которым зафиксирован факт расположения трехэтажного жилого дома с мансардой, ведения строительства двух жилых многоквартирных домов, наличие двух фундаментов. При том вид разрешенного использования земельного участка, на котором велось строительство, был определен по состоянию на 16.09.2019 как "место размещения магазина и сооружения асфальтобетонного покрытия".
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Арбитрабельность споров из отдельных видов инвестиционных договоров с участием публичных субъектов
(Еремин В.В.)
("Третейский суд", 2021, N 1)<2> Предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства двух жилых домов на земельном участке примерной площадью 1,5 гектара, находящемся по адресу: г. Краснозаводск, ул. Строителей.
(Еремин В.В.)
("Третейский суд", 2021, N 1)<2> Предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства двух жилых домов на земельном участке примерной площадью 1,5 гектара, находящемся по адресу: г. Краснозаводск, ул. Строителей.
Статья: Сравнительно-правовая характеристика договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов и договора участия в долевом строительстве индивидуальных жилых домов
(Зевакин Ю.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 5)Опять же не совсем корректная формулировка законодателя не позволяет понять, что же представляет собой объект индивидуального жилищного строительства. Если вернуться к ч. 1.1 ст. 4 Закона N 214, то, согласно данному положению, передача жилого дома возможна только вместе с правами на земельный участок, на котором тот расположен. Соответственно, здесь речь идет о двойственном объекте долевого строительства - индивидуальном жилом доме и земельном участке. Очевидно, что, не имея прав на земельный участок, собственник не сможет воспользоваться своим правом на жилой дом. Они имеют неразрывную юридическую связь друг с другом. Поэтому необходимо п. 2 ст. 2 Закона N 214 изложить в следующей формулировке: "Объект долевого строительства - индивидуальный жилой дом с правами на прилегающий земельный участок в границах малоэтажного жилого комплекса".
(Зевакин Ю.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 5)Опять же не совсем корректная формулировка законодателя не позволяет понять, что же представляет собой объект индивидуального жилищного строительства. Если вернуться к ч. 1.1 ст. 4 Закона N 214, то, согласно данному положению, передача жилого дома возможна только вместе с правами на земельный участок, на котором тот расположен. Соответственно, здесь речь идет о двойственном объекте долевого строительства - индивидуальном жилом доме и земельном участке. Очевидно, что, не имея прав на земельный участок, собственник не сможет воспользоваться своим правом на жилой дом. Они имеют неразрывную юридическую связь друг с другом. Поэтому необходимо п. 2 ст. 2 Закона N 214 изложить в следующей формулировке: "Объект долевого строительства - индивидуальный жилой дом с правами на прилегающий земельный участок в границах малоэтажного жилого комплекса".
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Общество, являясь собственником земельного участка, осуществило на нем строительство имущественного комплекса, состоящего из двух многоквартирных домов. Помещения в указанных домах переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Общество, являясь собственником земельного участка, осуществило на нем строительство имущественного комплекса, состоящего из двух многоквартирных домов. Помещения в указанных домах переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.
"Обзор практики межгосударственных органов по защите прав и основных свобод человека N 8 (2021)"
(подготовлен Верховным Судом РФ)Суд отметил, что сосуществование двух правоустанавливающих документов на одну и ту же землю произошло в результате "плохо скоординированных" действий местных администраций в 1993 - 1994 годы. Суд также подчеркнул: впоследствии власти района утвердили местонахождение земельного участка заявителя и завершение строительства дома заявителя на указанном участке, и что федеральные власти дали разрешение на регистрацию вещных прав на дом и земельный участок в едином реестре и регистрацию этого земельного участка в кадастре, не видя малейших проблем (пункт 59 постановления).
(подготовлен Верховным Судом РФ)Суд отметил, что сосуществование двух правоустанавливающих документов на одну и ту же землю произошло в результате "плохо скоординированных" действий местных администраций в 1993 - 1994 годы. Суд также подчеркнул: впоследствии власти района утвердили местонахождение земельного участка заявителя и завершение строительства дома заявителя на указанном участке, и что федеральные власти дали разрешение на регистрацию вещных прав на дом и земельный участок в едином реестре и регистрацию этого земельного участка в кадастре, не видя малейших проблем (пункт 59 постановления).
Статья: О необходимости совершенствования положений о видах разрешенного использования земельного участка
(Максимкина Ю.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 7)Как следует из обстоятельств дела, подателю жалобы гр-ке М.Г. Анциновой принадлежат на праве собственности два земельных участка, отнесенных к категории земель населенных пунктов с установленными видами разрешенного использования "размещение индивидуального жилого дома" и "завершение строительства индивидуального жилого дома". Эти основные виды разрешенного использования, установленные в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), соответствовали значению "2.1" в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540.
(Максимкина Ю.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 7)Как следует из обстоятельств дела, подателю жалобы гр-ке М.Г. Анциновой принадлежат на праве собственности два земельных участка, отнесенных к категории земель населенных пунктов с установленными видами разрешенного использования "размещение индивидуального жилого дома" и "завершение строительства индивидуального жилого дома". Эти основные виды разрешенного использования, установленные в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), соответствовали значению "2.1" в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, заключенное между правообладателями земельного участка, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, заключенное между правообладателями земельного участка, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Статья: Дома на территориях СНТ. Какие споры они проходят
(Тихонова Н.)
("Жилищное право", 2021, N 6)Суд указал, что о наличии названного газопровода, его местоположении, охранных зонах и минимально допустимых расстояниях на момент предоставления земельного участка правопредшественнику ответчика, на момент строительства спорного садового дома, его приобретения В.В. и передачи ей в собственность земельного участка ни руководство садового товарищества, ни члены этого товарищества осведомлены не были, газопровод, его охранные зоны и минимальные допустимые расстояния на местности обозначены не были, какие-либо сведения в доступных источниках официальной информации отсутствовали (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2019 г. N 38-КГ19-6). Описаны два разных случая с противоположными выводами судов: в одном случае суд посчитал строительство незаконным, в другом - признал соответствующим нормам. Суды оценивали момент приобретения земельного участка и строительства дома, наличие на это время сведений об охранных зонах, о нарушении прав третьих лиц строительством дома, об опасности для жителей.
(Тихонова Н.)
("Жилищное право", 2021, N 6)Суд указал, что о наличии названного газопровода, его местоположении, охранных зонах и минимально допустимых расстояниях на момент предоставления земельного участка правопредшественнику ответчика, на момент строительства спорного садового дома, его приобретения В.В. и передачи ей в собственность земельного участка ни руководство садового товарищества, ни члены этого товарищества осведомлены не были, газопровод, его охранные зоны и минимальные допустимые расстояния на местности обозначены не были, какие-либо сведения в доступных источниках официальной информации отсутствовали (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2019 г. N 38-КГ19-6). Описаны два разных случая с противоположными выводами судов: в одном случае суд посчитал строительство незаконным, в другом - признал соответствующим нормам. Суды оценивали момент приобретения земельного участка и строительства дома, наличие на это время сведений об охранных зонах, о нарушении прав третьих лиц строительством дома, об опасности для жителей.
Ситуация: Как семье с детьми получить ипотечный кредит на льготных условиях?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)оплатить работы по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке или приобрести по договору купли-продажи земельный участок и оплатить работы по строительству на нем индивидуального жилого дома. Указанное строительство должно осуществляться по договору подряда, заключенному заемщиком с юридическим лицом или ИП, с обязательным условием об использовании счета эскроу для осуществления взаиморасчетов сторон по договору (размещении денежных средств в счет оплаты работ по договору подряда на счете эскроу).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)оплатить работы по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке или приобрести по договору купли-продажи земельный участок и оплатить работы по строительству на нем индивидуального жилого дома. Указанное строительство должно осуществляться по договору подряда, заключенному заемщиком с юридическим лицом или ИП, с обязательным условием об использовании счета эскроу для осуществления взаиморасчетов сторон по договору (размещении денежных средств в счет оплаты работ по договору подряда на счете эскроу).
Статья: Правовые позиции судов по вопросам налогообложения
(Рыбаков С.В.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 6)Повышающие коэффициенты применяются в двух случаях. Если участок приобретен или предоставлен гражданину для ИЖС, то коэффициент применяется, если он не освоил участок и не построил на нем жилой дом в течение 10 лет. Если землю для жилищного строительства, кроме ИЖС, приобрели организации или физические лица, то коэффициент применяется с самого начала регистрации права собственности на участок и до завершения строительства. Если строительство завершено за 3 года, то налог пересчитывается с коэффициентом 1. При этом объектом ИЖС является жилой дом, он не может делиться на самостоятельные объекты недвижимости.
(Рыбаков С.В.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 6)Повышающие коэффициенты применяются в двух случаях. Если участок приобретен или предоставлен гражданину для ИЖС, то коэффициент применяется, если он не освоил участок и не построил на нем жилой дом в течение 10 лет. Если землю для жилищного строительства, кроме ИЖС, приобрели организации или физические лица, то коэффициент применяется с самого начала регистрации права собственности на участок и до завершения строительства. Если строительство завершено за 3 года, то налог пересчитывается с коэффициентом 1. При этом объектом ИЖС является жилой дом, он не может делиться на самостоятельные объекты недвижимости.
Статья: Привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка при невнесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о фактическом разрешенном использовании
(Савкунова А.Э.)
("Арбитражные споры", 2021, N 1)Гражданка М.Г. Анцинова являлась собственником двух земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов (зоне застройки индивидуальными жилыми домами) с видами разрешенного использования: "размещение индивидуального жилого дома" <1> и "завершение строительства индивидуального жилого дома". На указанных земельных участках гражданка М.Г. Анцинова, помимо прочего, содержала сельскохозяйственных животных (кур, уток, свиней, коз).
(Савкунова А.Э.)
("Арбитражные споры", 2021, N 1)Гражданка М.Г. Анцинова являлась собственником двух земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов (зоне застройки индивидуальными жилыми домами) с видами разрешенного использования: "размещение индивидуального жилого дома" <1> и "завершение строительства индивидуального жилого дома". На указанных земельных участках гражданка М.Г. Анцинова, помимо прочего, содержала сельскохозяйственных животных (кур, уток, свиней, коз).
Статья: Отдельные вопросы судебной практики по спорам о правах на самовольную постройку
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В качестве примеров можно привести случаи, когда в выданном разрешении на строительство указана, например, площадь застройки 100 кв. м, в то время как возведен фундамент площадью более 500 кв. м, либо разрешено строительство жилого дома в два этажа, а уже возводится шестой этаж, либо выдано разрешение на строительство жилого дома, а фактически возводится объект, имеющий признаки гостиничного комплекса (большое количество однотипных помещений, каждое из которых имеет самостоятельный санитарный узел), либо часть возведенного фундамента находится на смежном земельном участке, относящемся к муниципальной собственности или принадлежащем иному лицу.
(Преснецова Т.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В качестве примеров можно привести случаи, когда в выданном разрешении на строительство указана, например, площадь застройки 100 кв. м, в то время как возведен фундамент площадью более 500 кв. м, либо разрешено строительство жилого дома в два этажа, а уже возводится шестой этаж, либо выдано разрешение на строительство жилого дома, а фактически возводится объект, имеющий признаки гостиничного комплекса (большое количество однотипных помещений, каждое из которых имеет самостоятельный санитарный узел), либо часть возведенного фундамента находится на смежном земельном участке, относящемся к муниципальной собственности или принадлежащем иному лицу.
Ситуация: Как зарегистрировать право собственности на жилой дом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)уведомление об окончании строительства;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)уведомление об окончании строительства;
Статья: Малоэтажные жилые комплексы: применение жилищного законодательства по аналогии и поиск модели правового регулирования
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Таким образом, первые два признака жилого комплекса можно охарактеризовать как имущественные (жилые дома и (или) земельные участки, предназначенные для малоэтажного жилищного строительства, а также объекты общей инфраструктуры), а последний признак - как формально-планировочный (оформление соответствующих планировочных решений).
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Таким образом, первые два признака жилого комплекса можно охарактеризовать как имущественные (жилые дома и (или) земельные участки, предназначенные для малоэтажного жилищного строительства, а также объекты общей инфраструктуры), а последний признак - как формально-планировочный (оформление соответствующих планировочных решений).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, при котором указал судам дать оценку доводам застройщика и представленным в их обоснование доказательствам на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух многоквартирных домов была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; исследовать вопрос, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.) <1>. Названная правовая позиция вошла в Обзор судебной практики <2> и уже воспринята нижестоящими судами <3>.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, при котором указал судам дать оценку доводам застройщика и представленным в их обоснование доказательствам на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух многоквартирных домов была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; исследовать вопрос, являются ли спорные многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.) <1>. Названная правовая позиция вошла в Обзор судебной практики <2> и уже воспринята нижестоящими судами <3>.