Согласие на последующую ипотеку
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие на последующую ипотеку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 73 "Залог имущества" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В рамках дела о банкротстве налоговый орган обратился в суд с заявлением о включении в третью очередь реестра налоговой задолженности, обеспеченной залогом на основании закона в соответствии с п. 2.1 ст. 73 НК РФ. Гражданин возражал, отмечая, что п. 2.1 ст. 73 НК РФ не подлежит применению в редакции, действующей с 01.04.2020, введенной в действие Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ, так как задолженность возникла до появления правила о возникновении залога в силу закона, а именно 19.12.2019 - в момент вынесения решения налогового органа о проведении выездной налоговой проверки. Налогоплательщик также отметил, что последующий залог квартиры запрещен договором с банком о выдаче ипотечного кредита. Суд не согласился с позицией налогоплательщика и указал, что редакция НК РФ от 01.04.2020 применена правомерно, так как решение о привлечении к налоговой ответственности и установлении обременения в виде залога в отношении спорного имущества принято налоговым органом в июле 2020 года. Суд также отклонил довод налогоплательщика о наличии у банка как залогодержателя по ипотечному договору статуса первоначального залогодержателя, поскольку данный довод был заявлен только в суде кассационной инстанции. Суд пришел к выводу, что требования налогового органа подлежат включению в реестр как обеспеченные залогом.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В рамках дела о банкротстве налоговый орган обратился в суд с заявлением о включении в третью очередь реестра налоговой задолженности, обеспеченной залогом на основании закона в соответствии с п. 2.1 ст. 73 НК РФ. Гражданин возражал, отмечая, что п. 2.1 ст. 73 НК РФ не подлежит применению в редакции, действующей с 01.04.2020, введенной в действие Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ, так как задолженность возникла до появления правила о возникновении залога в силу закона, а именно 19.12.2019 - в момент вынесения решения налогового органа о проведении выездной налоговой проверки. Налогоплательщик также отметил, что последующий залог квартиры запрещен договором с банком о выдаче ипотечного кредита. Суд не согласился с позицией налогоплательщика и указал, что редакция НК РФ от 01.04.2020 применена правомерно, так как решение о привлечении к налоговой ответственности и установлении обременения в виде залога в отношении спорного имущества принято налоговым органом в июле 2020 года. Суд также отклонил довод налогоплательщика о наличии у банка как залогодержателя по ипотечному договору статуса первоначального залогодержателя, поскольку данный довод был заявлен только в суде кассационной инстанции. Суд пришел к выводу, что требования налогового органа подлежат включению в реестр как обеспеченные залогом.
Позиции судов по спорным вопросам. Корпоративное право: Председатель правления АО
(КонсультантПлюс, 2025)Это же лицо... в день подписания спорных кредитных договоров и договора залога от имени АО... выдало доверенность на имя К. на представление интересов Банка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по вопросу заключения и государственной регистрации договоров залога, последующего залога (ипотеки), дополнительных соглашений к нему и иных документов, а также снятия обременения со спорных объектов недвижимого имущества...
(КонсультантПлюс, 2025)Это же лицо... в день подписания спорных кредитных договоров и договора залога от имени АО... выдало доверенность на имя К. на представление интересов Банка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по вопросу заключения и государственной регистрации договоров залога, последующего залога (ипотеки), дополнительных соглашений к нему и иных документов, а также снятия обременения со спорных объектов недвижимого имущества...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Договор лизинга как способ титульного обеспечения
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)Согласие лизингодателя на залог требования понадобится и тогда, когда оно необходимо по условиям договора лизинга. Иначе говоря, залог требования о передаче права собственности ограничен, если в договор лизинга включен запрет на уступку этого требования без согласия лизингодателя. Впрочем, последствия залога без согласия, которые установлены в п. 4 ст. 358.2 и п. 3 ст. 388 ГК РФ <46>, сравнительно мягкие: договор залога действителен, лизингодатель не вправе расторгнуть договор лизинга вследствие неполучения его согласия, но он может привлечь лизингополучателя к ответственности за допущенное нарушение, в том числе взыскать неустойку и (или) убытки. Принимая во внимание сказанное о том, что уступка (и залог) требования не может считаться обременительной, отказ лизингодателя предоставить согласие едва ли удастся разумно обосновать. В определенных обстоятельствах его отказ может быть квалифицирован как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) <47>. В любом случае получить согласие лизингодателя едва ли сложнее, чем согласие предшествующего залогодержателя на последующую ипотеку.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)Согласие лизингодателя на залог требования понадобится и тогда, когда оно необходимо по условиям договора лизинга. Иначе говоря, залог требования о передаче права собственности ограничен, если в договор лизинга включен запрет на уступку этого требования без согласия лизингодателя. Впрочем, последствия залога без согласия, которые установлены в п. 4 ст. 358.2 и п. 3 ст. 388 ГК РФ <46>, сравнительно мягкие: договор залога действителен, лизингодатель не вправе расторгнуть договор лизинга вследствие неполучения его согласия, но он может привлечь лизингополучателя к ответственности за допущенное нарушение, в том числе взыскать неустойку и (или) убытки. Принимая во внимание сказанное о том, что уступка (и залог) требования не может считаться обременительной, отказ лизингодателя предоставить согласие едва ли удастся разумно обосновать. В определенных обстоятельствах его отказ может быть квалифицирован как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) <47>. В любом случае получить согласие лизингодателя едва ли сложнее, чем согласие предшествующего залогодержателя на последующую ипотеку.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Положение, содержащееся в п. 3 комментируемой статьи, защищает интересы залогодержателя по последующей ипотеке, поскольку запрещает без его согласия изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований уже обеспеченных по этому договору (сумму основного долга, процентов по нему и остальных сумм, причитающихся залогодержателю). Однако эта норма носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Положение, содержащееся в п. 3 комментируемой статьи, защищает интересы залогодержателя по последующей ипотеке, поскольку запрещает без его согласия изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований уже обеспеченных по этому договору (сумму основного долга, процентов по нему и остальных сумм, причитающихся залогодержателю). Однако эта норма носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Изменение предшествующего договора об ипотеке после заключения последующего договора об ипотеке, если последующий договор об ипотеке заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором об ипотеке, или если такие условия не были предусмотрены предшествующим договором об ипотеке, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что это изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. Изменение предшествующего договора об ипотеке после заключения последующего договора об ипотеке, если последующий договор об ипотеке заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором об ипотеке, или если такие условия не были предусмотрены предшествующим договором об ипотеке, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что это изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
"О применении судами правил о залоге вещей"Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)9) совокупный залог - это "последняя соломинка", чтобы получить кредит (ср.: А. Экснер: "избыток заботы вредит опекаемому" <50>). Этот институт невыгоден собственникам и более выгоден кредиторам. Совокупный залог уменьшает, как выражались в XIX в., "кредитоспособность имения", поскольку большой долг возлагается на маленькое имение, поэтому использовать этот институт для получения первого кредита неразумно. Но этот институт хорошо подходит для ситуаций, когда должнику нужно взять кредит, чтобы погасить уже взятые ранее кредиты, т.е. когда старшая ипотека - индивидуальная, а младшая - совокупная (однако в ст. 112 Закона о земельном реестре Швейцарии (Grundbuchverordnung, GBV) описывается обратная ситуация, когда совокупная ипотека первоначальна, а индивидуальная является последующей). Возможность последующей ипотеки имела сложную судьбу в Российской империи и в большей степени запрещалась, чем разрешалась. Но в современной России возможность последующего залога закреплена в законе. Напротив, ее наличие и степень использования свидетельствуют о развитости экономики и направляют залоговое право в сторону независимой ипотеки собственника, которая востребована только в развитых экономических условиях. Однако мало кто согласится дать кредит под младший залог <51>. Совокупный залог может стимулировать кредитора выдать такой кредит. Тогда старшие залоги будут индивидуальными, а младший - совокупным;
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)9) совокупный залог - это "последняя соломинка", чтобы получить кредит (ср.: А. Экснер: "избыток заботы вредит опекаемому" <50>). Этот институт невыгоден собственникам и более выгоден кредиторам. Совокупный залог уменьшает, как выражались в XIX в., "кредитоспособность имения", поскольку большой долг возлагается на маленькое имение, поэтому использовать этот институт для получения первого кредита неразумно. Но этот институт хорошо подходит для ситуаций, когда должнику нужно взять кредит, чтобы погасить уже взятые ранее кредиты, т.е. когда старшая ипотека - индивидуальная, а младшая - совокупная (однако в ст. 112 Закона о земельном реестре Швейцарии (Grundbuchverordnung, GBV) описывается обратная ситуация, когда совокупная ипотека первоначальна, а индивидуальная является последующей). Возможность последующей ипотеки имела сложную судьбу в Российской империи и в большей степени запрещалась, чем разрешалась. Но в современной России возможность последующего залога закреплена в законе. Напротив, ее наличие и степень использования свидетельствуют о развитости экономики и направляют залоговое право в сторону независимой ипотеки собственника, которая востребована только в развитых экономических условиях. Однако мало кто согласится дать кредит под младший залог <51>. Совокупный залог может стимулировать кредитора выдать такой кредит. Тогда старшие залоги будут индивидуальными, а младший - совокупным;
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения не требуется.
Готовое решение: По каким основаниям договор об ипотеке могут признать недействительным и к чему это ведет
(КонсультантПлюс, 2025)залогодатель не получил согласие или разрешение третьих лиц на ипотеку (исключение - ипотека в силу закона). Это касается случаев, когда такое же согласие или разрешение нужно на отчуждение имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если отчуждение имущества, которое хочет заложить ООО, - крупная сделка для него, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Без согласия договор ипотеки можно признать недействительным по ст. 173.1 ГК РФ;
(КонсультантПлюс, 2025)залогодатель не получил согласие или разрешение третьих лиц на ипотеку (исключение - ипотека в силу закона). Это касается случаев, когда такое же согласие или разрешение нужно на отчуждение имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если отчуждение имущества, которое хочет заложить ООО, - крупная сделка для него, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Без согласия договор ипотеки можно признать недействительным по ст. 173.1 ГК РФ;
Статья: Взыскание задолженности по кредитному договору
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Статьей 37.1 Закона об ипотеке предусматриваются порядок и условия самостоятельной реализации заложенного имущества залогодателем - физическим лицом для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Статьей 37.1 Закона об ипотеке предусматриваются порядок и условия самостоятельной реализации заложенного имущества залогодателем - физическим лицом для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Вопрос: О распространении применения обеспечительных мер, в том числе запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества без согласия налогового органа, на нематериальные активы и определении их стоимости.
(Письмо Минфина России от 14.12.2023 N 03-02-06/120702)В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 101 Кодекса для цели названной статьи Кодекса запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа производится последовательно в отношении:
(Письмо Минфина России от 14.12.2023 N 03-02-06/120702)В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 101 Кодекса для цели названной статьи Кодекса запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа производится последовательно в отношении:
Готовое решение: Как составить соглашение о залоге, возникшем в силу закона
(КонсультантПлюс, 2025)Также можно назвать условия передачи имущества в последующий залог (п. 2 ст. 342 ГК РФ). Например, ограничить сумму долга, для обеспечения оплаты которой можно установить новый залог. Последующую ипотеку можно и вовсе запретить (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Также можно назвать условия передачи имущества в последующий залог (п. 2 ст. 342 ГК РФ). Например, ограничить сумму долга, для обеспечения оплаты которой можно установить новый залог. Последующую ипотеку можно и вовсе запретить (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Кроме того, после регистрации права собственности на ОНС (например, для целей залога или на период приостановления (консервации) строительства по экономическим причинам) правообладатель, как правило, возобновляет процесс строительства. После заключения нового договора строительного подряда объект незавершенного строительства не утрачивает правовой статус в качестве недвижимого имущества. В практике бюро юридических стратегий Legal to Business были случаи, когда объект незавершенного строительства был зарегистрирован в качестве недвижимости для целей оформления залога (ипотеки) по банковскому кредиту, и в ходе строительства менялись его параметры в том числе процент готовности (изменения о проценте готовности вносились в ЕГРН и были в последующем предметом рассмотрения суда).
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)Кроме того, после регистрации права собственности на ОНС (например, для целей залога или на период приостановления (консервации) строительства по экономическим причинам) правообладатель, как правило, возобновляет процесс строительства. После заключения нового договора строительного подряда объект незавершенного строительства не утрачивает правовой статус в качестве недвижимого имущества. В практике бюро юридических стратегий Legal to Business были случаи, когда объект незавершенного строительства был зарегистрирован в качестве недвижимости для целей оформления залога (ипотеки) по банковскому кредиту, и в ходе строительства менялись его параметры в том числе процент готовности (изменения о проценте готовности вносились в ЕГРН и были в последующем предметом рассмотрения суда).
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)<46> В рамках проводимого в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.06.2019 N 710 "О проведении эксперимента по повышению качества и связанности данных, содержащихся в государственных информационных ресурсах" эксперимента по использованию ЦПГ организации (банки, телеком-компании, страховые организации и др.) с использованием функциональности ЦПГ как элемента инфраструктуры взаимодействия получают ПДн и иные сведения о гражданине из ЕСИА, а также иных государственных информационных систем с согласия гражданина. При этом подписания согласий не требуется, хотя гражданин для дачи указанного согласия должен авторизоваться в ЕСИА. Сами согласия после фиксации гражданином своего волеизъявления хранятся в электронном виде в инфраструктуре взаимодействия, что с учетом авторизации гарантирует их авторство и неизменность, а также обеспечивает централизованный доступ к ним через личный кабинет гражданина с возможностью последующего их отзыва.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)<46> В рамках проводимого в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.06.2019 N 710 "О проведении эксперимента по повышению качества и связанности данных, содержащихся в государственных информационных ресурсах" эксперимента по использованию ЦПГ организации (банки, телеком-компании, страховые организации и др.) с использованием функциональности ЦПГ как элемента инфраструктуры взаимодействия получают ПДн и иные сведения о гражданине из ЕСИА, а также иных государственных информационных систем с согласия гражданина. При этом подписания согласий не требуется, хотя гражданин для дачи указанного согласия должен авторизоваться в ЕСИА. Сами согласия после фиксации гражданином своего волеизъявления хранятся в электронном виде в инфраструктуре взаимодействия, что с учетом авторизации гарантирует их авторство и неизменность, а также обеспечивает централизованный доступ к ним через личный кабинет гражданина с возможностью последующего их отзыва.
Готовое решение: Как составить договор об ипотеке земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)запрет на последующую ипотеку участка в период действия вашего договора (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке);
(КонсультантПлюс, 2025)запрет на последующую ипотеку участка в период действия вашего договора (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке);
Вопрос: Правомерно ли принятие обеспечительных мер в виде запрета отчуждения (передачи в залог) дебиторской задолженности налогоплательщика без согласия налогового органа?
(Консультация эксперта, 2024)Обеспечительными мерами могут быть в том числе запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа. Запрет на отчуждение (передачу в залог) производится последовательно в отношении: недвижимого имущества, в том числе не участвующего в производстве продукции (работ, услуг); транспортных средств, ценных бумаг, предметов дизайна служебных помещений; иного имущества, за исключением готовой продукции, сырья и материалов; готовой продукции, сырья и материалов.
(Консультация эксперта, 2024)Обеспечительными мерами могут быть в том числе запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа. Запрет на отчуждение (передачу в залог) производится последовательно в отношении: недвижимого имущества, в том числе не участвующего в производстве продукции (работ, услуг); транспортных средств, ценных бумаг, предметов дизайна служебных помещений; иного имущества, за исключением готовой продукции, сырья и материалов; готовой продукции, сырья и материалов.