Смена собственника здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Смена собственника здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Сохраняет ли силу подлежащий госрегистрации договор аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество, если он не был зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2026)"...В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, апелляционный суд признал доказанным и установленным факт заключенности между обществом и предпринимателем Байкара Е.Н. договора аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 и факт необоснованного уклонения предпринимателя Байкара Е.Н. от регистрации данного договора. Установив правомерность нахождения общества в арендуемом помещении, факт смены собственника здания, в котором общество арендует помещения, а также факт осведомленности нового собственника здания - предпринимателя Монгуша С.М. о заключенном прежним собственником и обществом договоре аренды и его условиях, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателя Монгуша С.М. и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований общества частично с указанием на возможность регистрации спорного договора истцом, что будет способствовать исполнимости судебного акта.
Сохраняет ли силу подлежащий госрегистрации договор аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество, если он не был зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2026)"...В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, апелляционный суд признал доказанным и установленным факт заключенности между обществом и предпринимателем Байкара Е.Н. договора аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 и факт необоснованного уклонения предпринимателя Байкара Е.Н. от регистрации данного договора. Установив правомерность нахождения общества в арендуемом помещении, факт смены собственника здания, в котором общество арендует помещения, а также факт осведомленности нового собственника здания - предпринимателя Монгуша С.М. о заключенном прежним собственником и обществом договоре аренды и его условиях, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателя Монгуша С.М. и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований общества частично с указанием на возможность регистрации спорного договора истцом, что будет способствовать исполнимости судебного акта.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Например, представим, что арендодатель на следующий день после заключения договора долгосрочной аренды и после передачи арендатору вещи во владение и пользование уступил свои несозревшие притязания по внесению арендных платежей за все будущие периоды некоему цессионарию (например, факторинговой компании), а затем через год продал здание другому лицу. Если считать, что применительно к уступке требований в отношении будущей арендной платы работает модель отложенного перехода права (как при уступке будущего права (п. 2 ст. 388.1 ГК РФ)), то цессионарий просто не получит на основании совершенной уступки соответствующие денежные требования за период после смены собственника здания, поскольку после смены собственника и перевода договорной позиции арендодателя на нового собственника на основании ст. 617 ГК РФ к последнему же перейдет и право на получение арендных платежей за предстоящие периоды аренды, а следовательно, к моменту планируемого в силу соглашения об уступке перехода права на получение очередного арендного платежа у цедента (прежнего арендодателя) не будет распорядительной власти, и распорядительный эффект цессии не сработает. Ведь распорядительная власть при отложенном срабатывании эффекта распорядительной сделки должна существовать не на момент совершения сделки, а на момент предполагаемого перехода права. Если же исходить из модели немедленного перехода права на получение всех будущих арендных платежей, это право в отношении всех будущих арендных начислений сразу же, в момент совершения такой сделки цессии, перейдет в имущественную массу цессионария, и по прошествии каждого месяца аренды данные требования к арендатору будут созревать непосредственно в имущественной массе факторинговой компании. В итоге получится, что новый собственник купит обремененное долгосрочной арендой здание, в отношении которого ему не будет причитаться ни один рубль арендной платы на весь период аренды. В таком случае ему останется предъявлять претензии продавцу.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Например, представим, что арендодатель на следующий день после заключения договора долгосрочной аренды и после передачи арендатору вещи во владение и пользование уступил свои несозревшие притязания по внесению арендных платежей за все будущие периоды некоему цессионарию (например, факторинговой компании), а затем через год продал здание другому лицу. Если считать, что применительно к уступке требований в отношении будущей арендной платы работает модель отложенного перехода права (как при уступке будущего права (п. 2 ст. 388.1 ГК РФ)), то цессионарий просто не получит на основании совершенной уступки соответствующие денежные требования за период после смены собственника здания, поскольку после смены собственника и перевода договорной позиции арендодателя на нового собственника на основании ст. 617 ГК РФ к последнему же перейдет и право на получение арендных платежей за предстоящие периоды аренды, а следовательно, к моменту планируемого в силу соглашения об уступке перехода права на получение очередного арендного платежа у цедента (прежнего арендодателя) не будет распорядительной власти, и распорядительный эффект цессии не сработает. Ведь распорядительная власть при отложенном срабатывании эффекта распорядительной сделки должна существовать не на момент совершения сделки, а на момент предполагаемого перехода права. Если же исходить из модели немедленного перехода права на получение всех будущих арендных платежей, это право в отношении всех будущих арендных начислений сразу же, в момент совершения такой сделки цессии, перейдет в имущественную массу цессионария, и по прошествии каждого месяца аренды данные требования к арендатору будут созревать непосредственно в имущественной массе факторинговой компании. В итоге получится, что новый собственник купит обремененное долгосрочной арендой здание, в отношении которого ему не будет причитаться ни один рубль арендной платы на весь период аренды. В таком случае ему останется предъявлять претензии продавцу.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 252 "Расходы. Группировка расходов" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, имущество (производственные здания, оборудование, земельные участки) было приобретено подконтрольной организацией на торгах в рамках дела о банкротстве предприятия. Общество фактически обслуживало и непрерывно использовало указанное имущество - как до, так и после смены собственника. При этом источником для приобретения имущества послужили денежные средства, поступившие от аффилированных с налогоплательщиком лиц и фактически являвшиеся его выручкой.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, имущество (производственные здания, оборудование, земельные участки) было приобретено подконтрольной организацией на торгах в рамках дела о банкротстве предприятия. Общество фактически обслуживало и непрерывно использовало указанное имущество - как до, так и после смены собственника. При этом источником для приобретения имущества послужили денежные средства, поступившие от аффилированных с налогоплательщиком лиц и фактически являвшиеся его выручкой.
Готовое решение: Риски арендатора при заключении договора аренды здания, сооружения, помещения
(КонсультантПлюс, 2026)Отсутствие необходимой госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но права сторон по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Так, арендатор, который пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимой госрегистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, при смене собственника здания арендатор по незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ, если новый собственник не знал и не должен был знать о наличии этого договора (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
(КонсультантПлюс, 2026)Отсутствие необходимой госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но права сторон по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Так, арендатор, который пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимой госрегистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, при смене собственника здания арендатор по незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ, если новый собственник не знал и не должен был знать о наличии этого договора (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Готовое решение: Как оформить сделку купли-продажи здания
(КонсультантПлюс, 2026)Также обратите внимание, что после продажи здания прежний собственник утрачивает право получать доход от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому в интересах обеих сторон согласовать порядок уведомления арендаторов о смене собственника здания (кто и в какой срок это должен сделать). Иначе есть риск, что арендаторы исполнят обязанность по уплате арендной платы прежнему собственнику, причем, пока они не уведомлены о переходе прав к другому лицу, такое исполнение будет надлежащим в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2026)Также обратите внимание, что после продажи здания прежний собственник утрачивает право получать доход от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому в интересах обеих сторон согласовать порядок уведомления арендаторов о смене собственника здания (кто и в какой срок это должен сделать). Иначе есть риск, что арендаторы исполнят обязанность по уплате арендной платы прежнему собственнику, причем, пока они не уведомлены о переходе прав к другому лицу, такое исполнение будет надлежащим в силу п. 3 ст. 382 ГК РФ.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
Статья: Решение о комплексном развитии территории как нормативный правовой акт
(Кучембаев А.Н., Нефедов А.Ю.)
("Современный юрист", 2024, N 2)Тут мы видим пересечение содержания решения о КРТ с правилами землепользования и застройки, отчасти с генеральным планом, которые, в свою очередь, также определяют режим использования территории, который не ограничен ни по времени применения, ни по кругу субъектов, на которых он распространяется, ни по перечню конкретных зданий, ведь снос какого-либо здания, смена его собственника не влечет за собой отмену действия решения о КРТ, а законом не установлены какие-либо временные ограничения по применению положений такого акта в зависимости от степени реализации самого проекта.
(Кучембаев А.Н., Нефедов А.Ю.)
("Современный юрист", 2024, N 2)Тут мы видим пересечение содержания решения о КРТ с правилами землепользования и застройки, отчасти с генеральным планом, которые, в свою очередь, также определяют режим использования территории, который не ограничен ни по времени применения, ни по кругу субъектов, на которых он распространяется, ни по перечню конкретных зданий, ведь снос какого-либо здания, смена его собственника не влечет за собой отмену действия решения о КРТ, а законом не установлены какие-либо временные ограничения по применению положений такого акта в зависимости от степени реализации самого проекта.