Сделки с земельными участками
Подборка наиболее важных документов по запросу Сделки с земельными участками (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта"1.2.7.2. Если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта без земельного участка или отчуждению участка без находящегося на нем объекта недвижимости ничтожна (позиция ВС РФ, ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 27 ЗК РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков"2.2.1. Нормативным актом субъекта РФ о создании охранной зоны государственного природного заповедника не может быть запрещено изменять в результате сделок размеры ранее предоставленных гражданам земельных участков на территории этой зоны (позиция ВС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Формы
Статья: К вопросу о признании права на земельный участок
(Анисимов А.П., Резванова Л.А., Смиренская Е.В.)
("Современное право", 2023, N 3)Несомненно, данная конструкция в земельном праве появилась далеко не случайно. Бурная история нашей страны последних десятилетий наложила свой отпечаток и на практическое состояние дел с правами граждан на земельные участки. Многие документы на землю были утеряны, а архивы могли сгореть; учитывая низкий уровень правовой культуры многих граждан, сделки с земельными участками не всегда оформлялись должным образом (или граждане не вступали вовремя в наследство); жилые дома перестраивались (реконструировались) произвольно, без получения разрешений. Законодатель многое сделал для легализации объектов недвижимости и прав на земельные участки (гаражная амнистия, дачная амнистия и т.д.). Однако во всех указанных случаях предполагалось, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы, подтверждающие их законные права на земельный участок. Реальность же такова, что часто предоставить такие документы невозможно, и этот пробел как раз и пытается восполнить конструкция приобретательной давности. Данная процедура не должна применяться, если у лица есть свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.
(Анисимов А.П., Резванова Л.А., Смиренская Е.В.)
("Современное право", 2023, N 3)Несомненно, данная конструкция в земельном праве появилась далеко не случайно. Бурная история нашей страны последних десятилетий наложила свой отпечаток и на практическое состояние дел с правами граждан на земельные участки. Многие документы на землю были утеряны, а архивы могли сгореть; учитывая низкий уровень правовой культуры многих граждан, сделки с земельными участками не всегда оформлялись должным образом (или граждане не вступали вовремя в наследство); жилые дома перестраивались (реконструировались) произвольно, без получения разрешений. Законодатель многое сделал для легализации объектов недвижимости и прав на земельные участки (гаражная амнистия, дачная амнистия и т.д.). Однако во всех указанных случаях предполагалось, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы, подтверждающие их законные права на земельный участок. Реальность же такова, что часто предоставить такие документы невозможно, и этот пробел как раз и пытается восполнить конструкция приобретательной давности. Данная процедура не должна применяться, если у лица есть свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Статья: Госпошлина за регистрационные действия станет выше
(Филиппова О.В.)
("Главная книга", 2024, N 16)Масштабные изменения в Налоговый кодекс затронули и размер госпошлины. С 1 января 2025 г. вырастут госпошлины за оформление сделок с недвижимостью, земельными участками, появится новая пошлина за кадастровый учет. Подробности - в статье.
(Филиппова О.В.)
("Главная книга", 2024, N 16)Масштабные изменения в Налоговый кодекс затронули и размер госпошлины. С 1 января 2025 г. вырастут госпошлины за оформление сделок с недвижимостью, земельными участками, появится новая пошлина за кадастровый учет. Подробности - в статье.
Ситуация: Как купить земельный участок в СНТ?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Чтобы убедиться, что продавец является собственником земельного участка и на момент совершения сделки земельный участок свободен от обременений и ограничений его использования, запросите у продавца следующие документы (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 СК РФ; ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ч. 1, 5 ст. 36.3, ч. 1, 1.1, 5, 7, 8.1, 10, п. п. 1, 2 ч. 13, ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 36 ч. 1 ст. 35, ч. 1, п. 2 ч. 2, ч. 3, 5 ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2, 6, 7 Состава сведений, утв. Приказом Росреестра от 30.08.2021 N П/0375):
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Чтобы убедиться, что продавец является собственником земельного участка и на момент совершения сделки земельный участок свободен от обременений и ограничений его использования, запросите у продавца следующие документы (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 СК РФ; ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ч. 1, 5 ст. 36.3, ч. 1, 1.1, 5, 7, 8.1, 10, п. п. 1, 2 ч. 13, ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 36 ч. 1 ст. 35, ч. 1, п. 2 ч. 2, ч. 3, 5 ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2, 6, 7 Состава сведений, утв. Приказом Росреестра от 30.08.2021 N П/0375):
Ситуация: Как подарить земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)иные документы, например нотариальное согласие супруга(и) на совершение сделки дарения, если земельный участок был приобретен в браке.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)иные документы, например нотариальное согласие супруга(и) на совершение сделки дарения, если земельный участок был приобретен в браке.
"Комментарий к Федеральному закону "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства указывает: "В настоящее время из-за крайней спорности понятия "сооружение" никто (покупатели, залогодержатели и проч.) не может быть уверенным, что, к примеру, асфальтовая площадка, тропинка, забор, колодец и подобные "объекты" не будут признаны недвижимыми вещами, находящимися на приобретаемом земельном участке (именно к этому может привести трактовка содержания ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации Верховным Судом Российской Федерации в п. 38 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", признавшего, что для того, чтобы вещь считалась недвижимостью, государственная регистрация прав на нее не обязательна). Это, в свою очередь, ставит под сомнение действительность сделок с земельными участками, на которых соответствующие объекты расположены" <1>. Совет очень точно обозначил все риски существующей неопределенности с подобными объектами, прежде всего для гражданского оборота недвижимости.
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства указывает: "В настоящее время из-за крайней спорности понятия "сооружение" никто (покупатели, залогодержатели и проч.) не может быть уверенным, что, к примеру, асфальтовая площадка, тропинка, забор, колодец и подобные "объекты" не будут признаны недвижимыми вещами, находящимися на приобретаемом земельном участке (именно к этому может привести трактовка содержания ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации Верховным Судом Российской Федерации в п. 38 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", признавшего, что для того, чтобы вещь считалась недвижимостью, государственная регистрация прав на нее не обязательна). Это, в свою очередь, ставит под сомнение действительность сделок с земельными участками, на которых соответствующие объекты расположены" <1>. Совет очень точно обозначил все риски существующей неопределенности с подобными объектами, прежде всего для гражданского оборота недвижимости.
Готовое решение: Что рекомендуется проверить покупателю перед покупкой земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Однако возможна ситуация, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет, но сведения о его границах в ЕГРН могут отсутствовать или не соответствовать установленным требованиям. Это возможно, если сведения о ранее учтенном участке внесли в ЕГРН без предоставления межевого плана (ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости). При этом Закон о госрегистрации недвижимости не содержит ограничений на совершение сделок с такими земельными участками. Но Росреестр рекомендует в этом случае провести межевание, чтобы снизить риск возможных споров из-за отсутствия точных границ участка, в том числе с соседями и с органами публичной власти (Информация Росреестра "Отсутствие межевания не лишает права собственности, но повышает риски споров о границах").
(КонсультантПлюс, 2026)Однако возможна ситуация, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет, но сведения о его границах в ЕГРН могут отсутствовать или не соответствовать установленным требованиям. Это возможно, если сведения о ранее учтенном участке внесли в ЕГРН без предоставления межевого плана (ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости). При этом Закон о госрегистрации недвижимости не содержит ограничений на совершение сделок с такими земельными участками. Но Росреестр рекомендует в этом случае провести межевание, чтобы снизить риск возможных споров из-за отсутствия точных границ участка, в том числе с соседями и с органами публичной власти (Информация Росреестра "Отсутствие межевания не лишает права собственности, но повышает риски споров о границах").
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Более того, в резолютивной части Постановления от 26 ноября 2020 г. N 48-П Конституционный Суд РФ признал возможным распространить этот новый подход лишь на случаи приобретения в собственность по сделке земельных участков, находившихся в публичной собственности, и при том только условии, что "в течение владения [публичный] собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью". Тем самым значительно расширены возможности фактического владельца недвижимой вещи (земельного участка), которому для приобретения ее в частную собственность теперь достаточно доказать отсутствие неправомерности своих действий лишь в момент первоначального приобретения. Это, однако, вряд ли безоговорочно применимо к случаям приобретения по договору других (в том числе недвижимых) вещей, например, жилых помещений.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Более того, в резолютивной части Постановления от 26 ноября 2020 г. N 48-П Конституционный Суд РФ признал возможным распространить этот новый подход лишь на случаи приобретения в собственность по сделке земельных участков, находившихся в публичной собственности, и при том только условии, что "в течение владения [публичный] собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью". Тем самым значительно расширены возможности фактического владельца недвижимой вещи (земельного участка), которому для приобретения ее в частную собственность теперь достаточно доказать отсутствие неправомерности своих действий лишь в момент первоначального приобретения. Это, однако, вряд ли безоговорочно применимо к случаям приобретения по договору других (в том числе недвижимых) вещей, например, жилых помещений.