Сделка с самовольной постройкой
Подборка наиболее важных документов по запросу Сделка с самовольной постройкой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Самовольная постройка не является оборотоспособной, то есть в отношении нее нельзя заключать какие-либо сделки (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ), а также запрещается ее использовать (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Сделки, заключенные в отношении самовольной постройки, являются недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Исходя из этого, самовольную постройку можно либо снести (привести в соответствие с установленными требованиями), либо легализовать.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Самовольная постройка не является оборотоспособной, то есть в отношении нее нельзя заключать какие-либо сделки (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ), а также запрещается ее использовать (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Сделки, заключенные в отношении самовольной постройки, являются недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Исходя из этого, самовольную постройку можно либо снести (привести в соответствие с установленными требованиями), либо легализовать.
Статья: Самострой наш, самострой
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 128 "Объекты гражданских прав" ГК РФ"Таким образом, ограничение на распоряжение объектом самовольного строительства, закрепленное в статье 222 ГК РФ, направлено на полное исключение из гражданских правоотношений самовольной постройки как объекта гражданских прав, в связи с чем сделка, совершенная в отношении такого объекта, является недействительной."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 129 "Оборотоспособность объектов гражданских прав" ГК РФ"По смыслу статей 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом."
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Ответчик получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.
<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>Ответчик получил здание во владение по сделке, пороком которой было не только то, что отчуждатель здания не являлся его собственником, но и то, что отчуждаемый объект был самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 названной выше статьи (п. 2).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 названной выше статьи (п. 2).
Статья: Разрешение на строительство
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Кроме того, строящийся объект может быть признан самовольной постройкой. Сделка по его строительству может быть признана ничтожной в силу положений п. 2 ст. 168 ГК РФ. Такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Кроме того, строящийся объект может быть признан самовольной постройкой. Сделка по его строительству может быть признана ничтожной в силу положений п. 2 ст. 168 ГК РФ. Такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Статья: О правовой судьбе постройки, самовольно возведенной частично на чужом земельном участке
(Виниченко Ю.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 1)Самовольное возведение зданий, сооружений и иных строений, безусловно, является негативным социальным феноменом. Именно поэтому по общему правилу, установленному нормой п. 2 ст. 222 ГК РФ, "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом". Тем не менее нормы о самовольной постройке законодатель поместил в гл. 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", закрепив в п. 3 ст. 222 возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, т.е. возможность (при соблюдении ряда условий <1>) ее сохранения, а не сноса.
(Виниченко Ю.В.)
("Хозяйство и право", 2025, N 1)Самовольное возведение зданий, сооружений и иных строений, безусловно, является негативным социальным феноменом. Именно поэтому по общему правилу, установленному нормой п. 2 ст. 222 ГК РФ, "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом". Тем не менее нормы о самовольной постройке законодатель поместил в гл. 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", закрепив в п. 3 ст. 222 возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, т.е. возможность (при соблюдении ряда условий <1>) ее сохранения, а не сноса.
Статья: К вопросу о признании права на земельный участок
(Анисимов А.П., Резванова Л.А., Смиренская Е.В.)
("Современное право", 2023, N 3)По общему правилу лицо, воздвигшее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе ее использовать или совершать с ней любые сделки. Самовольная постройка подлежит сносу либо приведению ее в соответствие с параметрами, предусмотренными законодательством.
(Анисимов А.П., Резванова Л.А., Смиренская Е.В.)
("Современное право", 2023, N 3)По общему правилу лицо, воздвигшее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе ее использовать или совершать с ней любые сделки. Самовольная постройка подлежит сносу либо приведению ее в соответствие с параметрами, предусмотренными законодательством.
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)45.4. Согласно п. 2 ст. 222 ГК лицо, осуществившее СП, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, а использование самовольной постройки не допускается. Абзац (2) разъясняет, что с момента вступления решения о признании права на СП данные ограничения снимаются, объект, право собственности на который признано, может быть использован его владельцем в гражданском обороте.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)45.4. Согласно п. 2 ст. 222 ГК лицо, осуществившее СП, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, а использование самовольной постройки не допускается. Абзац (2) разъясняет, что с момента вступления решения о признании права на СП данные ограничения снимаются, объект, право собственности на который признано, может быть использован его владельцем в гражданском обороте.
Статья: К вопросу об основаниях освобождения продавца от ответственности за недостатки товара: обзор судебной практики
(Деркач И.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, NN 11, 12)С последним подходом сложно согласиться, хотя бы он частично легитимирован Верховным Судом РФ <78>. Во-первых, представляется, что вопрос о действительности сделки должен решаться исходя из принципа разделения, поскольку обязательственная сделка сохраняет свою силу, а покупатель имеет возможность воспользоваться договорными способами защиты <79>. В целом объявление ничтожными любых сделок с самовольными постройками существенно ограничивает мобильность оборота и не позволяет сторонам договориться о продаже объекта недвижимости, хотя бы и обладающего юридическими дефектами в публично-правовом поле, но способного к будущей легализации посредством механизма п. 3 ст. 222 ГК РФ. Во-вторых, допустимость использования средств правовой защиты покупателем, обладающим точным знанием о недостатках, видится небесспорной, о чем будет сказано далее.
(Деркач И.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, NN 11, 12)С последним подходом сложно согласиться, хотя бы он частично легитимирован Верховным Судом РФ <78>. Во-первых, представляется, что вопрос о действительности сделки должен решаться исходя из принципа разделения, поскольку обязательственная сделка сохраняет свою силу, а покупатель имеет возможность воспользоваться договорными способами защиты <79>. В целом объявление ничтожными любых сделок с самовольными постройками существенно ограничивает мобильность оборота и не позволяет сторонам договориться о продаже объекта недвижимости, хотя бы и обладающего юридическими дефектами в публично-правовом поле, но способного к будущей легализации посредством механизма п. 3 ст. 222 ГК РФ. Во-вторых, допустимость использования средств правовой защиты покупателем, обладающим точным знанием о недостатках, видится небесспорной, о чем будет сказано далее.
"Комментарий к Федеральному закону "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)В соответствии со ст. 222 ГК самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено, за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)В соответствии со ст. 222 ГК самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено, за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.