Сдача в аренду не собственником
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду не собственником (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Систематизация юридических лиц"
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)Правоспособность учреждения имеет строго целевой характер, однако допускает осуществление им определенных видов приносящей доход (предпринимательской) деятельности (платные услуги, связанные с основной (уставной) деятельностью учреждения, сдача в аренду временно не используемого имущества собственника и т.п.), причем полученные от такой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество становятся собственностью учредителя, оставаясь у учреждения на праве оперативного управления (п. 4 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях). Единоличным исполнительным органом учреждения является его руководитель, назначаемый или утверждаемый собственником-учредителем, по решению которого в учреждении может быть создан подотчетный ему коллегиальный орган (например, ученый или педагогический совет), компетенция которого определяется законом и уставом учреждения (п. 4 ст. 123.21 ГК РФ).
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2026)Правоспособность учреждения имеет строго целевой характер, однако допускает осуществление им определенных видов приносящей доход (предпринимательской) деятельности (платные услуги, связанные с основной (уставной) деятельностью учреждения, сдача в аренду временно не используемого имущества собственника и т.п.), причем полученные от такой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество становятся собственностью учредителя, оставаясь у учреждения на праве оперативного управления (п. 4 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях). Единоличным исполнительным органом учреждения является его руководитель, назначаемый или утверждаемый собственником-учредителем, по решению которого в учреждении может быть создан подотчетный ему коллегиальный орган (например, ученый или педагогический совет), компетенция которого определяется законом и уставом учреждения (п. 4 ст. 123.21 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Сделки, совершенные лицом, которое не является собственником и не имеет от него полномочий по распоряжению имуществом, недействительны
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 168, п. 2 ст. 209 ГК РФЕсли арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 168, п. 2 ст. 209 ГК РФЕсли арендодатель не управомочен собственником сдавать недвижимое имущество в аренду, то договор аренды ничтожен (ст. 168 ГК РФ).
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Предоставление в аренду недвижимого имущества бюджетным учреждением
(КонсультантПлюс, 2026)Суды установили, что Учреждение не получило согласий собственника имущества и учредителя Учреждения на сдачу помещения в аренду.
(КонсультантПлюс, 2026)Суды установили, что Учреждение не получило согласий собственника имущества и учредителя Учреждения на сдачу помещения в аренду.
Нормативные акты
"Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1. Арендодатель обязан передать арендатору документы, предусмотренные законодательством в области внутреннего водного транспорта Российской Федерации, для эксплуатации арендуемого судна.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)1. Арендодатель обязан передать арендатору документы, предусмотренные законодательством в области внутреннего водного транспорта Российской Федерации, для эксплуатации арендуемого судна.
Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4
"Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"4. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
"Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"4. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды не был заключен либо был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, при подписании договора аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08 ОАО "Заря" не являлось собственником имущества и Теруправление не передавало ему полномочий на сдачу имущества в аренду ООО "Приоритет +", а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса).
Возникает ли у арендатора неосновательное обогащение, если договор аренды не был заключен либо был признан незаключенным или недействительным, но арендатор использовал имущество и не вносил арендную плату
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, при подписании договора аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08 ОАО "Заря" не являлось собственником имущества и Теруправление не передавало ему полномочий на сдачу имущества в аренду ООО "Приоритет +", а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса).
Статья: К вопросу об оптимальной организационно-правовой форме универсального IT-аутсорсера на рынке банковских услуг
(Лаутс Е.Б.)
("Статут", 2024)<8> Так, в Апелляционном определении Апелляционной коллегии ВС РФ от 20.09.2017 N АПЛ17-367 было принято решение о ликвидации ассоциации за систематическое осуществление ею деятельности, противоречащей ее уставным целям (сдача имущества в аренду).
(Лаутс Е.Б.)
("Статут", 2024)<8> Так, в Апелляционном определении Апелляционной коллегии ВС РФ от 20.09.2017 N АПЛ17-367 было принято решение о ликвидации ассоциации за систематическое осуществление ею деятельности, противоречащей ее уставным целям (сдача имущества в аренду).
Статья: Внедоговорные доходы от аренды
(Федоров П.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 3)Кроме того, третье лицо может использовать не весь объект собственника. Судебная практика в данном случае свидетельствует о допустимости взыскания платы согласно занимаемой площади. Соответственно, третье лицо может быть обязано заплатить меньше по сравнению с арендатором, который обязан будет передать арендную плату в полном объеме согласно договору. При этом арендатор может сдавать имущество третьему лицу по цене выше той, которую он платит собственнику.
(Федоров П.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 3)Кроме того, третье лицо может использовать не весь объект собственника. Судебная практика в данном случае свидетельствует о допустимости взыскания платы согласно занимаемой площади. Соответственно, третье лицо может быть обязано заплатить меньше по сравнению с арендатором, который обязан будет передать арендную плату в полном объеме согласно договору. При этом арендатор может сдавать имущество третьему лицу по цене выше той, которую он платит собственнику.
Статья: Суд о согласовании с учредителем решения о передаче в аренду недвижимости
(Малова Е.)
("Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений", 2023, N 11)- лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
(Малова Е.)
("Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений", 2023, N 11)- лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статья: Краткосрочный наем жилых помещений: пределы правового регулирования
(Киракосян С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Так, руководитель московской управляющей организации и член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Иоланта Овчинникова представила анализ практического опыта обслуживания многоквартирных домов, в которых в краткосрочный наем сдаются жилые помещения. Были приведены примеры ущерба общему имуществу дома, который причиняют наниматели посредством повышенного износа отдельных элементов этого имущества в результате агрессивной эксплуатации. Такой повышенный износ, например, пола и дверей может вызывать частое перемещение чемоданов при заезде и выезде нанимателей краткосрочного жилья. Управляющий внесла следующее предложение: собственники, сдающие жилье, должны предварительно страховать свою ответственность на случай причинения в период найма ущерба общему имуществу и имуществу других собственников. Кроме того, она высказала мысль о необходимости регистрации всех нанимателей. В докладе было обращено внимание и на то, что при краткосрочном найме значительно труднее бороться с нарушителями правил общественного порядка, чем в гостиницах, поскольку сегодня даже участковый не имеет права войти в квартиру жилого дома без разрешения проживающего там гражданина. Также Иоланта Овчинникова отметила, что необходимо разработать специальные правила проживания не только для собственников (неотъемлемой их частью является договор управления), но и для нанимателей и арендаторов, которые должны ознакомиться с офертой и подтвердить выполнение правил, заложенных в ней. По ее мнению, следует ввести запрет на перепланировку помещений для целей последующей сдачи их внаем и ограничить единовременное количество проживающих, которое должно соответствовать площади квартиры и нормам проживания.
(Киракосян С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Так, руководитель московской управляющей организации и член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Иоланта Овчинникова представила анализ практического опыта обслуживания многоквартирных домов, в которых в краткосрочный наем сдаются жилые помещения. Были приведены примеры ущерба общему имуществу дома, который причиняют наниматели посредством повышенного износа отдельных элементов этого имущества в результате агрессивной эксплуатации. Такой повышенный износ, например, пола и дверей может вызывать частое перемещение чемоданов при заезде и выезде нанимателей краткосрочного жилья. Управляющий внесла следующее предложение: собственники, сдающие жилье, должны предварительно страховать свою ответственность на случай причинения в период найма ущерба общему имуществу и имуществу других собственников. Кроме того, она высказала мысль о необходимости регистрации всех нанимателей. В докладе было обращено внимание и на то, что при краткосрочном найме значительно труднее бороться с нарушителями правил общественного порядка, чем в гостиницах, поскольку сегодня даже участковый не имеет права войти в квартиру жилого дома без разрешения проживающего там гражданина. Также Иоланта Овчинникова отметила, что необходимо разработать специальные правила проживания не только для собственников (неотъемлемой их частью является договор управления), но и для нанимателей и арендаторов, которые должны ознакомиться с офертой и подтвердить выполнение правил, заложенных в ней. По ее мнению, следует ввести запрет на перепланировку помещений для целей последующей сдачи их внаем и ограничить единовременное количество проживающих, которое должно соответствовать площади квартиры и нормам проживания.
Статья: Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 03.04.2025 N 03-07-11/33501 <Об НДС при предоставлении в аренду нежилых помещений, в том числе организациям и ИП, применяющим УСН>
(Чимидова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 13)Арендодатель - собственник имущества сдает его в аренду, а арендатор принимает. В таком случае арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником. Такая передача имущества в аренду признается услугой. Соответственно, она облагается НДС.
(Чимидова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 13)Арендодатель - собственник имущества сдает его в аренду, а арендатор принимает. В таком случае арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником. Такая передача имущества в аренду признается услугой. Соответственно, она облагается НДС.
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Единственное, чего я не понял, так это мотивов того, почему часть помещения может передать в аренду только собственник здания (сооружения), а не собственник помещения. Это же нонсенс, поскольку правило п. 2 ст. 287.2 ГК противоречит п. 1 той же статьи. Если в здании уже есть помещения, то нет и не может быть никакого собственника здания (сооружения), а значит, он не может ничего передавать в аренду. Остались только собственники помещений, но они не названы среди тех, кто может сдавать в аренду части помещений, хотя только они и могут это делать. Согласитесь, когда норма создана так, что ab ovo требует толкования contra legem, ничего хорошего в этом быть не может. А вот признание возможности заключать договоры аренды недвижимости в целях только пользования, но не владения, я не одобрить не могу. Это существенно расширяет спектр возможностей арендаторов, которые могут удовлетворять свою потребность лишь во временном пользовании без владения. Наконец, в п. 2 ст. 287.2 ГК ничего не сказано о том, можно ли сдать в аренду часть помещения как машино-место. Принципиальных преград к этому я не вижу, ведь цель аренды может быть определена договором.
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Единственное, чего я не понял, так это мотивов того, почему часть помещения может передать в аренду только собственник здания (сооружения), а не собственник помещения. Это же нонсенс, поскольку правило п. 2 ст. 287.2 ГК противоречит п. 1 той же статьи. Если в здании уже есть помещения, то нет и не может быть никакого собственника здания (сооружения), а значит, он не может ничего передавать в аренду. Остались только собственники помещений, но они не названы среди тех, кто может сдавать в аренду части помещений, хотя только они и могут это делать. Согласитесь, когда норма создана так, что ab ovo требует толкования contra legem, ничего хорошего в этом быть не может. А вот признание возможности заключать договоры аренды недвижимости в целях только пользования, но не владения, я не одобрить не могу. Это существенно расширяет спектр возможностей арендаторов, которые могут удовлетворять свою потребность лишь во временном пользовании без владения. Наконец, в п. 2 ст. 287.2 ГК ничего не сказано о том, можно ли сдать в аренду часть помещения как машино-место. Принципиальных преград к этому я не вижу, ведь цель аренды может быть определена договором.
"Социальное гражданское право в его основополагающих институтах: коллективная монография"
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Иллюстрацией теории "собственности-спекуляции" также могут служить и взгляды иных авторов, например Ф.Х. Лоусона и Б. Раддена. Они указывали: "В принципе, собственники могут делать с тем, что им принадлежит, все, что им заблагорассудится: использовать, расходовать, пренебрегать, уничтожать, отдавать целиком или на время, давать взаймы, продавать или сдавать в аренду, закладывать, оставлять по завещанию и так далее. Кроме того, собственник совершенно свободен ничего не делать с вещью: в принципе, закон собственности не налагает на собственника никаких положительных обязанностей" <2>.
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Иллюстрацией теории "собственности-спекуляции" также могут служить и взгляды иных авторов, например Ф.Х. Лоусона и Б. Раддена. Они указывали: "В принципе, собственники могут делать с тем, что им принадлежит, все, что им заблагорассудится: использовать, расходовать, пренебрегать, уничтожать, отдавать целиком или на время, давать взаймы, продавать или сдавать в аренду, закладывать, оставлять по завещанию и так далее. Кроме того, собственник совершенно свободен ничего не делать с вещью: в принципе, закон собственности не налагает на собственника никаких положительных обязанностей" <2>.
Статья: Недействительность договора: итоги реформы и применение п. 2 ст. 431.1 Гражданского кодекса РФ
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)в) в качестве продолжения второй группы дел частой является следующая ситуация: арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды, а арендатор отказывается платить арендную плату, поскольку объект аренды являлся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) <11>. Возражение о самовольности постройки связано, как правило, с двумя причинами. Во-первых, арендодатель не является собственником самовольной постройки, а согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем должен быть собственник объекта аренды. Во-вторых, самовольная постройка не может являться объектом аренды в силу прямого запрета, предусмотренного в п. 2 ст. 222 ГК РФ (лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Суды применяют положения п. 2 ст. 431.1 ГК РФ на том основании, что при предъявлении иска арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются во внимание (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды ввиду самовольности его строительства, не препятствует заключению договора аренды, взысканию арендной платы, а заявление о недействительности договора аренды на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ признается недобросовестным по п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)в) в качестве продолжения второй группы дел частой является следующая ситуация: арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды, а арендатор отказывается платить арендную плату, поскольку объект аренды являлся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) <11>. Возражение о самовольности постройки связано, как правило, с двумя причинами. Во-первых, арендодатель не является собственником самовольной постройки, а согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем должен быть собственник объекта аренды. Во-вторых, самовольная постройка не может являться объектом аренды в силу прямого запрета, предусмотренного в п. 2 ст. 222 ГК РФ (лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Суды применяют положения п. 2 ст. 431.1 ГК РФ на том основании, что при предъявлении иска арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются во внимание (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды ввиду самовольности его строительства, не препятствует заключению договора аренды, взысканию арендной платы, а заявление о недействительности договора аренды на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ признается недобросовестным по п. 2 ст. 431.1 ГК РФ.
Энциклопедия спорных ситуаций по НДС.
Является ли арендатор налоговым агентом по НДС, если арендодателем государственного (муниципального) имущества выступает его балансодержатель
(КонсультантПлюс, 2026)Суд установил, что федеральное имущество, сдаваемое институтом в аренду, принадлежит ему на праве оперативного управления. Арендодателем является институт, а не собственник имущества. Следовательно, в данном случае плательщиком НДС с суммы арендной платы по данному имуществу является институт.
Является ли арендатор налоговым агентом по НДС, если арендодателем государственного (муниципального) имущества выступает его балансодержатель
(КонсультантПлюс, 2026)Суд установил, что федеральное имущество, сдаваемое институтом в аренду, принадлежит ему на праве оперативного управления. Арендодателем является институт, а не собственник имущества. Следовательно, в данном случае плательщиком НДС с суммы арендной платы по данному имуществу является институт.