Сдача в аренду ипотечного жилья
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду ипотечного жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 08.09.2023 по делу N 33-13117/2023
Категория спора: Причинение вреда имуществу.
Требования потерпевшего: 1) О возмещении реального ущерба в связи с заливом, расходов на наем жилья, аренду тепловентилятора; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что принадлежащая ему квартира была затоплена из вышерасположенной квартиры ответчика, причиненный ущерб возмещен частично.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на оплату: 1) Услуг представителя - удовлетворено в части; 2) Госпошлины - удовлетворено в части; 3) Услуг оценщика - удовлетворено; 4) Почтовых услуг - удовлетворено в части; 5) Услуг нотариуса - отказано; 6) Изготовления выписки из реестра - отказано.С учетом указанного, отклоняются доводы о мнимости договора аренды и не принятии судом во внимание доводов ответчика о том, что арендованная квартира является единственным жильем для Н.В. (арендодатель), приобретенной в ипотеку, месторасположение квартиры Н.В. близко к месту ее работы, что подтверждает, по мнению заявителя, приобретение квартиры для собственного проживания, а не с целью сдачи в аренду. При этом заявитель не учитывает, что временная сдача квартиры в аренду истцу, не свидетельствует о систематическом использовании жилого помещения Н.В. для указанной цели, а приобретение квартиры для проживания само по себе не исключает ее сдачу в аренду на временной основе. Тем более, что в силу гражданского законодательства собственник по своему усмотрению распоряжается правом владения, пользования и распоряжения.
Категория спора: Причинение вреда имуществу.
Требования потерпевшего: 1) О возмещении реального ущерба в связи с заливом, расходов на наем жилья, аренду тепловентилятора; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что принадлежащая ему квартира была затоплена из вышерасположенной квартиры ответчика, причиненный ущерб возмещен частично.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на оплату: 1) Услуг представителя - удовлетворено в части; 2) Госпошлины - удовлетворено в части; 3) Услуг оценщика - удовлетворено; 4) Почтовых услуг - удовлетворено в части; 5) Услуг нотариуса - отказано; 6) Изготовления выписки из реестра - отказано.С учетом указанного, отклоняются доводы о мнимости договора аренды и не принятии судом во внимание доводов ответчика о том, что арендованная квартира является единственным жильем для Н.В. (арендодатель), приобретенной в ипотеку, месторасположение квартиры Н.В. близко к месту ее работы, что подтверждает, по мнению заявителя, приобретение квартиры для собственного проживания, а не с целью сдачи в аренду. При этом заявитель не учитывает, что временная сдача квартиры в аренду истцу, не свидетельствует о систематическом использовании жилого помещения Н.В. для указанной цели, а приобретение квартиры для проживания само по себе не исключает ее сдачу в аренду на временной основе. Тем более, что в силу гражданского законодательства собственник по своему усмотрению распоряжается правом владения, пользования и распоряжения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: В США раскулачивают владельцев квартир
(Демидова И.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Количество заявлений, поданных на получение ипотечного кредита, увеличилось на 8% этим летом на фоне падения ставок по кредитам, по сообщениям MBA. Заявки на ипотеку для покупки жилья выросли до 11-летнего максимума, а заявки на рефинансирование выросли на 10% до самого высокого с конца апреля. А насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и несет ли она выгоду в нашей стране?
(Демидова И.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Количество заявлений, поданных на получение ипотечного кредита, увеличилось на 8% этим летом на фоне падения ставок по кредитам, по сообщениям MBA. Заявки на ипотеку для покупки жилья выросли до 11-летнего максимума, а заявки на рефинансирование выросли на 10% до самого высокого с конца апреля. А насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и несет ли она выгоду в нашей стране?
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
Готовое решение: Как исчислять и уплачивать налог на имущество организаций в Москве
(КонсультантПлюс, 2025)религиозные организации в отношении имущества, используемого для уставной деятельности. Льгота не распространяется на имущество, сдаваемое в аренду;
(КонсультантПлюс, 2025)религиозные организации в отношении имущества, используемого для уставной деятельности. Льгота не распространяется на имущество, сдаваемое в аренду;
Интервью: Цифровые финансы как новая экономическая реальность
("Финансы", 2023, N 8)Польза такого инструмента заключается не только в возможности улучшения жилищных условий, приобретения жилья путем покупки цифровых финансовых активов права требования, посильного арендного платежа и возможности обмена своих квадратных метров на другие, но и в части предоставления возможности гражданам инвестировать в цифровые финансовые активы права требования ренты, в связи с чем не будет необходимости покупать жилое помещение полностью для сдачи его в аренду.
("Финансы", 2023, N 8)Польза такого инструмента заключается не только в возможности улучшения жилищных условий, приобретения жилья путем покупки цифровых финансовых активов права требования, посильного арендного платежа и возможности обмена своих квадратных метров на другие, но и в части предоставления возможности гражданам инвестировать в цифровые финансовые активы права требования ренты, в связи с чем не будет необходимости покупать жилое помещение полностью для сдачи его в аренду.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
Статья: Правовое регулирование аренды (найма) жилой недвижимости: от истоков сквозь века
(Автономов А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Вместе с тем не только указанный титул книги XIX Дигест регулировал разнообразные аспекты долговременной аренды жилья, но отдельным вопросам такой аренды были посвящены и положения из некоторых других книг Дигест. Так, в титуле II книги XX Дигест со ссылкой на Марциана (Marcianus libro singulari ad formulam hypothecariam) указывается: "Pomponius libro quadragesimo variarum lectionum scribit: non solum pro pensionibus, sed et si deteriorem habitationem fecerit culpa sua inquilinus, quo nomine ex locato cum eo erit actio, invecta et illata pignori erunt obligata" <13> (в переводе на русский язык: "Помпоний в 40-й книге "Различных чтений" пишет: введенное и внесенное жильцом является залогом в обеспечение не только наемной платы, но и ущерба, причиненного жильцом по его вине и выразившегося в ухудшении жилища; на этом основании к нему предъявляется иск из найма" <14>). В этом отношении противопоставляется аренда городского дома и недвижимости на селе: "Eo iure utimur, ut quae in praedia urbana inducta illata sunt pignori esse credantur, quasi id tacite convenerit: in rusticis praediis contra observatur" <15> (в русском переводе: "Мы применяем такое право, что введенное и внесенное в городские имения считается заложенным, как если бы об этом было молчаливое соглашение; но в сельских имениях соблюдается противоположное правило" <16>). При этом: "Pomponius libro tertio decimo variarum lectionum scribit, si gratuitam habitationem conductor mihi praestiterit, invecta a me domino insulae pignori non esse" <17> (в переводе на русский язык: "Помпоний в 13-й книге "Различных чтений" пишет: если наниматель предоставил мне жилье безвозмездно, то ввезенное мною не является залогом для собственника дома" <18>). Таким образом, в случае предоставления арендатором (субарендатором) жилья бесплатно имущество жильца не могло считаться залогом в обеспечение платы за жилье или за возможный ущерб недвижимости. Также и в книге VII (титул VIII) обнаруживаются положения относительно аренды жилья (о праве жен принимать на жительство тех же, что и мужья) со ссылкой на Ульпиана (Ulpianus libro 17 ad Sabinum): "Sed neque locabunt seorsum neque concedent habitationem sine se nec vendent usum" <19> (в переводе на русский язык: "Но не должны сдавать внаем дома, и предоставлять жилье, [если не проживают сами], и продавать пользование" <20>).
(Автономов А.С.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Вместе с тем не только указанный титул книги XIX Дигест регулировал разнообразные аспекты долговременной аренды жилья, но отдельным вопросам такой аренды были посвящены и положения из некоторых других книг Дигест. Так, в титуле II книги XX Дигест со ссылкой на Марциана (Marcianus libro singulari ad formulam hypothecariam) указывается: "Pomponius libro quadragesimo variarum lectionum scribit: non solum pro pensionibus, sed et si deteriorem habitationem fecerit culpa sua inquilinus, quo nomine ex locato cum eo erit actio, invecta et illata pignori erunt obligata" <13> (в переводе на русский язык: "Помпоний в 40-й книге "Различных чтений" пишет: введенное и внесенное жильцом является залогом в обеспечение не только наемной платы, но и ущерба, причиненного жильцом по его вине и выразившегося в ухудшении жилища; на этом основании к нему предъявляется иск из найма" <14>). В этом отношении противопоставляется аренда городского дома и недвижимости на селе: "Eo iure utimur, ut quae in praedia urbana inducta illata sunt pignori esse credantur, quasi id tacite convenerit: in rusticis praediis contra observatur" <15> (в русском переводе: "Мы применяем такое право, что введенное и внесенное в городские имения считается заложенным, как если бы об этом было молчаливое соглашение; но в сельских имениях соблюдается противоположное правило" <16>). При этом: "Pomponius libro tertio decimo variarum lectionum scribit, si gratuitam habitationem conductor mihi praestiterit, invecta a me domino insulae pignori non esse" <17> (в переводе на русский язык: "Помпоний в 13-й книге "Различных чтений" пишет: если наниматель предоставил мне жилье безвозмездно, то ввезенное мною не является залогом для собственника дома" <18>). Таким образом, в случае предоставления арендатором (субарендатором) жилья бесплатно имущество жильца не могло считаться залогом в обеспечение платы за жилье или за возможный ущерб недвижимости. Также и в книге VII (титул VIII) обнаруживаются положения относительно аренды жилья (о праве жен принимать на жительство тех же, что и мужья) со ссылкой на Ульпиана (Ulpianus libro 17 ad Sabinum): "Sed neque locabunt seorsum neque concedent habitationem sine se nec vendent usum" <19> (в переводе на русский язык: "Но не должны сдавать внаем дома, и предоставлять жилье, [если не проживают сами], и продавать пользование" <20>).
Статья: О погашении регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости, приобретенного в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Значение регистрационной записи об ипотеке. Распоряжение своей вещью - одно из важных правомочий собственника, составляющее наряду с владением и пользованием известную триаду. Данное правомочие заключается в возможности определения дальнейшей юридической судьбы вещи. Собственник может продать свою вещь, подарить, сдать в аренду и пр. Между тем при приобретении недвижимости за счет заемных средств в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - НИС) возможность распоряжения приобретенной недвижимой вещью существенно ограничена. Напомним, что в силу требований ст. 14 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее - Закон о НИС) приобретаемые за счет целевого жилищного займа (далее - ЦЖЗ) жилое помещение (жилые помещения), земельный участок (при наличии. - Прим. авт.) обременяются залогом (ипотекой). При заключении договора участия в долевом строительстве жилого помещения (квартиры) залогом обременяются права требования по данному договору (далее - права требования), а после государственной регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) - это жилое помещение (квартира).
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Значение регистрационной записи об ипотеке. Распоряжение своей вещью - одно из важных правомочий собственника, составляющее наряду с владением и пользованием известную триаду. Данное правомочие заключается в возможности определения дальнейшей юридической судьбы вещи. Собственник может продать свою вещь, подарить, сдать в аренду и пр. Между тем при приобретении недвижимости за счет заемных средств в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - НИС) возможность распоряжения приобретенной недвижимой вещью существенно ограничена. Напомним, что в силу требований ст. 14 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее - Закон о НИС) приобретаемые за счет целевого жилищного займа (далее - ЦЖЗ) жилое помещение (жилые помещения), земельный участок (при наличии. - Прим. авт.) обременяются залогом (ипотекой). При заключении договора участия в долевом строительстве жилого помещения (квартиры) залогом обременяются права требования по данному договору (далее - права требования), а после государственной регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) - это жилое помещение (квартира).
Статья: Является ли председатель ЖСК субъектом преступления, предусмотренного статьей 204 УК РФ?
(Клевцов К.К.)
("Адвокатская практика", 2023, N 1)а) кооператив создан решением общего собрания учредителей, объединившихся на добровольной основе для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1.1);
(Клевцов К.К.)
("Адвокатская практика", 2023, N 1)а) кооператив создан решением общего собрания учредителей, объединившихся на добровольной основе для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1.1);
Статья: Правовые аспекты сдачи военнослужащими принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в аренду (внаем)
(Набиев А.С.)
("Право в Вооруженных Силах", 2024, N 5)Таким образом, описанная выше ситуация, при которой военнослужащие будут вынуждены оставлять жилые помещения, находящиеся в их собственности, по мере развития и реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения и более массового приобретения жилья на ранних сроках военной службы станет только острее.
(Набиев А.С.)
("Право в Вооруженных Силах", 2024, N 5)Таким образом, описанная выше ситуация, при которой военнослужащие будут вынуждены оставлять жилые помещения, находящиеся в их собственности, по мере развития и реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения и более массового приобретения жилья на ранних сроках военной службы станет только острее.
Статья: Вправе ли военнослужащий сдавать в аренду жилое помещение?
(Кириченко Н.С.)
("Право в Вооруженных Силах", 2022, N 11)При этом часто возникают ситуации, когда после перевода к новому месту прохождения военной службы у военнослужащего по предыдущему месту службы остается жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Такое жилое помещение может быть приобретено военнослужащим за его личные (семейные) сбережения, а также получено им и членами его семьи от государства в лице воинской части (организации) в порядке, установленном Федеральным законом "О статусе военнослужащих" от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ или Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ в качестве социальной гарантии <4>. И в такой ситуации у многих военнослужащих возникает вопрос: что делать с такой квартирой? Вправе ли военнослужащий без наступления негативных для него последствий сдать на возмездной (платной) основе в аренду такое жилое помещение?
(Кириченко Н.С.)
("Право в Вооруженных Силах", 2022, N 11)При этом часто возникают ситуации, когда после перевода к новому месту прохождения военной службы у военнослужащего по предыдущему месту службы остается жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Такое жилое помещение может быть приобретено военнослужащим за его личные (семейные) сбережения, а также получено им и членами его семьи от государства в лице воинской части (организации) в порядке, установленном Федеральным законом "О статусе военнослужащих" от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ или Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ в качестве социальной гарантии <4>. И в такой ситуации у многих военнослужащих возникает вопрос: что делать с такой квартирой? Вправе ли военнослужащий без наступления негативных для него последствий сдать на возмездной (платной) основе в аренду такое жилое помещение?
Статья: Право собственности на недвижимое имущество в условиях экономики совместного потребления и цифровизации
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2021, N 4)Но под влиянием общественных потребностей в последние годы наблюдается тенденция развития строительства в пользу арендного бизнеса, и в массовом порядке началось возведение арендного жилья, в том числе путем строительства зданий с нежилыми помещениями, так называемыми апартаментами. Электронная платформа "Дом.РФ" предлагает новую стратегию для развития арендного жилья и большого числа жилых помещений для сдачи в долгосрочную аренду. Разработана схема инвестирования населением в строительство жилья в целях последующей ее сдачи в аренду.
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2021, N 4)Но под влиянием общественных потребностей в последние годы наблюдается тенденция развития строительства в пользу арендного бизнеса, и в массовом порядке началось возведение арендного жилья, в том числе путем строительства зданий с нежилыми помещениями, так называемыми апартаментами. Электронная платформа "Дом.РФ" предлагает новую стратегию для развития арендного жилья и большого числа жилых помещений для сдачи в долгосрочную аренду. Разработана схема инвестирования населением в строительство жилья в целях последующей ее сдачи в аренду.
Статья: Особенности наследования имущества, обремененного договором пожизненного содержания с иждивением
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2020, N 8; 2021, N 1)Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты, в рамках которого плательщик ренты приобретает право собственности на полученное им недвижимое имущество, а получатель ренты (как бывший собственник такого имущества) приобретает право на натурально-денежное пожизненное содержание в свою пользу <1>. Однако плательщик ренты, несмотря на то, что он получает полное и абсолютное имущественное право на приобретенное имущество, не является полноценным и совершенно свободным собственником полученной им вещи. Статья 604 Гражданского кодекса Российской Федерации <2> (далее - ГК РФ), защищая права и законные интересы получателя ренты, устанавливает правило следующего содержания: "Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты". Иными словами, содержание этой нормы означает, что плательщик ренты (будучи собственником) не вправе без согласия рентополучателя совершать такие гражданско-правовые сделки с принадлежащей ему вещью, как купля-продажа, дарение, мена, последующая рента, передача вещи в аренду, в коммерческий наем (для жилых помещений), в безвозмездное пользование (ссуду). В противном случае у получателя ренты как заинтересованного лица появится право на оспаривание совершенных без его согласия сделок по ст. 173.1 ГК РФ ("Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления") с последующим возвратом сторон в первоначальное имущественное положение.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2020, N 8; 2021, N 1)Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты, в рамках которого плательщик ренты приобретает право собственности на полученное им недвижимое имущество, а получатель ренты (как бывший собственник такого имущества) приобретает право на натурально-денежное пожизненное содержание в свою пользу <1>. Однако плательщик ренты, несмотря на то, что он получает полное и абсолютное имущественное право на приобретенное имущество, не является полноценным и совершенно свободным собственником полученной им вещи. Статья 604 Гражданского кодекса Российской Федерации <2> (далее - ГК РФ), защищая права и законные интересы получателя ренты, устанавливает правило следующего содержания: "Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты". Иными словами, содержание этой нормы означает, что плательщик ренты (будучи собственником) не вправе без согласия рентополучателя совершать такие гражданско-правовые сделки с принадлежащей ему вещью, как купля-продажа, дарение, мена, последующая рента, передача вещи в аренду, в коммерческий наем (для жилых помещений), в безвозмездное пользование (ссуду). В противном случае у получателя ренты как заинтересованного лица появится право на оспаривание совершенных без его согласия сделок по ст. 173.1 ГК РФ ("Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления") с последующим возвратом сторон в первоначальное имущественное положение.