Счета эскроу в банке
Подборка наиболее важных документов по запросу Счета эскроу в банке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Сторонами же договора счета эскроу являются эскроу-агент, депонент и бенефициар. Согласно п. 1 ст. 860.7 "Договор счета эскроу" § 3 "Счет эскроу" гл. 45 "Банковский счет" части второй ГК РФ (в ред. Федерального закона от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ <32>): по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу; права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару; распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном названным параграфом.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Сторонами же договора счета эскроу являются эскроу-агент, депонент и бенефициар. Согласно п. 1 ст. 860.7 "Договор счета эскроу" § 3 "Счет эскроу" гл. 45 "Банковский счет" части второй ГК РФ (в ред. Федерального закона от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ <32>): по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу; права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару; распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном названным параграфом.
Нормативные акты
Справочная информация: "Правовой календарь на I квартал 2025 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 5 рабочих дней после представления подрядчиком способом, предусмотренным договором счета эскроу, уполномоченному банку сведений о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом, построенный в соответствии с договором строительного подряда, перечисляются эскроу-агентом подрядчику либо направляются на оплату обязательств подрядчика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение подрядчика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств подрядчика по кредитному договору.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 5 рабочих дней после представления подрядчиком способом, предусмотренным договором счета эскроу, уполномоченному банку сведений о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом, построенный в соответствии с договором строительного подряда, перечисляются эскроу-агентом подрядчику либо направляются на оплату обязательств подрядчика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение подрядчика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств подрядчика по кредитному договору.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
Статья: Обнуление залога
(Кукин А.В., Плешанова О.П., Исаенко В.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)<16> В частности, ст. 138 Закона о банкротстве предусматривает выплату залоговому кредитору 70 либо 80% (кредитной организации), а не 60% выручки от реализации предмета залога. Только в случае, если застройщик привлекал средства дольщиков с использованием счетов эскроу, банк вправе претендовать на 80% выручки от реализации предмета залога (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве).
(Кукин А.В., Плешанова О.П., Исаенко В.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)<16> В частности, ст. 138 Закона о банкротстве предусматривает выплату залоговому кредитору 70 либо 80% (кредитной организации), а не 60% выручки от реализации предмета залога. Только в случае, если застройщик привлекал средства дольщиков с использованием счетов эскроу, банк вправе претендовать на 80% выручки от реализации предмета залога (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве).
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)- ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах. Банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом. Однако срок использования ограничен (не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заемщик выполнили условия получения денег). Дальше средства должны зачислить на эскроу-счет, если речь идет о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства) <133>;
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)- ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах. Банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом. Однако срок использования ограничен (не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заемщик выполнили условия получения денег). Дальше средства должны зачислить на эскроу-счет, если речь идет о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства) <133>;
Статья: Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)С 1 июля 2019 г. в Российской Федерации был имплементирован новый механизм обеспечения прав участников долевого строительства, который предусматривает открытие специализированного банковского счета эскроу в кредитной организации, финансирующей строительный проект. Основная функция счета эскроу заключается в аккумулировании и защите денежных средств дольщиков с последующим их перечислением застройщику при выполнении определенных условий, зафиксированных в договоре счета эскроу, что, с одной стороны, значительно укрепило позиции банков в вопросе реализации проектов долевого участия в строительстве <1>, а с другой стороны, наложило на них дополнительную ответственность. Так, через механизм счетов эскроу государство делегировало банкам осуществление дополнительного контроля за застройщиками посредством обеспечения сохранности денежных средств частных лиц <2>. В гражданско-правовом поле функция посредничества между покупателем и застройщиком в значительной степени перешла к банковским организациям, при этом за покупателем сохраняются полномочия по заключению договора и подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости <3>.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)С 1 июля 2019 г. в Российской Федерации был имплементирован новый механизм обеспечения прав участников долевого строительства, который предусматривает открытие специализированного банковского счета эскроу в кредитной организации, финансирующей строительный проект. Основная функция счета эскроу заключается в аккумулировании и защите денежных средств дольщиков с последующим их перечислением застройщику при выполнении определенных условий, зафиксированных в договоре счета эскроу, что, с одной стороны, значительно укрепило позиции банков в вопросе реализации проектов долевого участия в строительстве <1>, а с другой стороны, наложило на них дополнительную ответственность. Так, через механизм счетов эскроу государство делегировало банкам осуществление дополнительного контроля за застройщиками посредством обеспечения сохранности денежных средств частных лиц <2>. В гражданско-правовом поле функция посредничества между покупателем и застройщиком в значительной степени перешла к банковским организациям, при этом за покупателем сохраняются полномочия по заключению договора и подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости <3>.
Ситуация: Какие банковские счета и для каких целей могут открывать физические лица?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
Статья: Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Все зависит от конкретного банка. Так, Сбербанк, если одобрит заявку, выдаст кредит в размере до 85% проектной стоимости, Дом.РФ - до 100% за минусом собственных средств застройщика. Срок обычно составляет не больше пяти лет. Прежде чем передать застройщику средства со счетов эскроу, банк спишет погашение кредита.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Все зависит от конкретного банка. Так, Сбербанк, если одобрит заявку, выдаст кредит в размере до 85% проектной стоимости, Дом.РФ - до 100% за минусом собственных средств застройщика. Срок обычно составляет не больше пяти лет. Прежде чем передать застройщику средства со счетов эскроу, банк спишет погашение кредита.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Модель предполагает четко выстроенную цепочку отношений: проектное финансирование - залог имущества застройщика в пользу банка - заключение ДДУ на основной объем строящегося жилья и иных объектов - депонирование денег дольщиков на счетах эскроу (гарантия погашения застройщиком кредита) - сдача дома в эксплуатацию - передача квартир дольщикам - перечисление денег со счетов эскроу банку в погашение кредита застройщика. Детально отношения регламентированы Законом N 214-ФЗ <7>.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Модель предполагает четко выстроенную цепочку отношений: проектное финансирование - залог имущества застройщика в пользу банка - заключение ДДУ на основной объем строящегося жилья и иных объектов - депонирование денег дольщиков на счетах эскроу (гарантия погашения застройщиком кредита) - сдача дома в эксплуатацию - передача квартир дольщикам - перечисление денег со счетов эскроу банку в погашение кредита застройщика. Детально отношения регламентированы Законом N 214-ФЗ <7>.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)<62> По договору счета эскроу-банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару (ст. 860.7 ГК РФ N 14-ФЗ).
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)<62> По договору счета эскроу-банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару (ст. 860.7 ГК РФ N 14-ФЗ).
Готовое решение: Что учесть подрядчику при использовании счета эскроу для расчетов по договору на строительство жилого дома
(КонсультантПлюс, 2026)обязанность заказчика открыть счет эскроу в уполномоченном банке. Если у вас есть кредит на строительство, это должен быть банк, который его выдал, в противном случае - банк, в котором вы договорились с заказчиком разместить средства;
(КонсультантПлюс, 2026)обязанность заказчика открыть счет эскроу в уполномоченном банке. Если у вас есть кредит на строительство, это должен быть банк, который его выдал, в противном случае - банк, в котором вы договорились с заказчиком разместить средства;
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2026)Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.04.2017 N 03-02-07/1/21741).
(КонсультантПлюс, 2026)Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.04.2017 N 03-02-07/1/21741).