Счет эскроу и кредитование
Подборка наиболее важных документов по запросу Счет эскроу и кредитование (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018 и осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, направления использования целевого кредита (цели предоставления) по таким проектам строительства определяются условиями кредитных (заемных) договоров исходя из норм пункта 4 статьи 2 Закона N 214-ФЗ в действующей редакции и нормам статьи 18 Закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, а направления целевого использования денежных средств участников долевого строительства определяются нормами статьи 18 Закона N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ с учетом ограничений, установленных частями 8.1, 8.3 статьи 8 Закона N 175-ФЗ."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)С 1 июля 2019 г. в Российской Федерации был имплементирован новый механизм обеспечения прав участников долевого строительства, который предусматривает открытие специализированного банковского счета эскроу в кредитной организации, финансирующей строительный проект. Основная функция счета эскроу заключается в аккумулировании и защите денежных средств дольщиков с последующим их перечислением застройщику при выполнении определенных условий, зафиксированных в договоре счета эскроу, что, с одной стороны, значительно укрепило позиции банков в вопросе реализации проектов долевого участия в строительстве <1>, а с другой стороны, наложило на них дополнительную ответственность. Так, через механизм счетов эскроу государство делегировало банкам осуществление дополнительного контроля за застройщиками посредством обеспечения сохранности денежных средств частных лиц <2>. В гражданско-правовом поле функция посредничества между покупателем и застройщиком в значительной степени перешла к банковским организациям, при этом за покупателем сохраняются полномочия по заключению договора и подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости <3>.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)С 1 июля 2019 г. в Российской Федерации был имплементирован новый механизм обеспечения прав участников долевого строительства, который предусматривает открытие специализированного банковского счета эскроу в кредитной организации, финансирующей строительный проект. Основная функция счета эскроу заключается в аккумулировании и защите денежных средств дольщиков с последующим их перечислением застройщику при выполнении определенных условий, зафиксированных в договоре счета эскроу, что, с одной стороны, значительно укрепило позиции банков в вопросе реализации проектов долевого участия в строительстве <1>, а с другой стороны, наложило на них дополнительную ответственность. Так, через механизм счетов эскроу государство делегировало банкам осуществление дополнительного контроля за застройщиками посредством обеспечения сохранности денежных средств частных лиц <2>. В гражданско-правовом поле функция посредничества между покупателем и застройщиком в значительной степени перешла к банковским организациям, при этом за покупателем сохраняются полномочия по заключению договора и подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости <3>.
Статья: Продажа недвижимости по договору ДДУ с использованием эскроу-счетов. Как отразить выручку в отчетности по МСФО
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Мотивацией и выгодой застройщика продавать квартиры в момент стройки является сложная система процентной ставки по проектному финансированию, получаемому в том же банке, в котором открыты счета-эскроу. Обычно кредитные договоры составлены таким образом, что на сумму кредита, равную накопленным деньгам на счете-эскроу или так называемой покрытой части кредита, начисляются проценты по льготной ставке (обычно они варьируются в диапазоне 4 - 6% годовых), на остальную часть кредита проценты начисляются по базовой ставке (обычно она варьируется в диапазоне КС + 3 - 8%). Простыми словами, чем больше продаст застройщик недвижимости и накопит денег на счете-эскроу, тем меньше он заплатит процентов по проектному финансированию.
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Мотивацией и выгодой застройщика продавать квартиры в момент стройки является сложная система процентной ставки по проектному финансированию, получаемому в том же банке, в котором открыты счета-эскроу. Обычно кредитные договоры составлены таким образом, что на сумму кредита, равную накопленным деньгам на счете-эскроу или так называемой покрытой части кредита, начисляются проценты по льготной ставке (обычно они варьируются в диапазоне 4 - 6% годовых), на остальную часть кредита проценты начисляются по базовой ставке (обычно она варьируется в диапазоне КС + 3 - 8%). Простыми словами, чем больше продаст застройщик недвижимости и накопит денег на счете-эскроу, тем меньше он заплатит процентов по проектному финансированию.
Нормативные акты
Справочная информация: "Правовой календарь на I квартал 2025 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)- условие об обязанности заказчика в целях уплаты цены договора строительного подряда открыть счет эскроу в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит подрядчику, а при отсутствии у подрядчика целевого кредита - в уполномоченном банке, в отношении которого сторонами договора строительного подряда достигнуто соглашение о размещении денежных средств на указанные цели;
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)- условие об обязанности заказчика в целях уплаты цены договора строительного подряда открыть счет эскроу в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит подрядчику, а при отсутствии у подрядчика целевого кредита - в уполномоченном банке, в отношении которого сторонами договора строительного подряда достигнуто соглашение о размещении денежных средств на указанные цели;
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)<6> Кредитование застройщиков с использованием счетов эскроу // Россельхозбанк: официальный сайт. URL: https://www.rshb.ru/legal/credit/current/eskrou/.
("Банковское право", 2022, N 2)<6> Кредитование застройщиков с использованием счетов эскроу // Россельхозбанк: официальный сайт. URL: https://www.rshb.ru/legal/credit/current/eskrou/.
"Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- для граждан: риск потери денежных средств, уплаченных по договору подряда, в случае невыполнения или некачественного выполнения работ подрядчиком; в случае оплаты с использованием счетов эскроу - риск потери денежных средств в случае ликвидации кредитной организации, в которой размещены средства на счете эскроу; риски высоких ставок по кредиту, привлекаемому на цели строительства жилого дома по договору подряда;
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- для граждан: риск потери денежных средств, уплаченных по договору подряда, в случае невыполнения или некачественного выполнения работ подрядчиком; в случае оплаты с использованием счетов эскроу - риск потери денежных средств в случае ликвидации кредитной организации, в которой размещены средства на счете эскроу; риски высоких ставок по кредиту, привлекаемому на цели строительства жилого дома по договору подряда;
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Ответ: При документальном установлении факта ошибочного зачисления средств на счет эскроу кредитная организация может на основании соответствующего заявления возвратить ошибочно зачисленные средства.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Ответ: При документальном установлении факта ошибочного зачисления средств на счет эскроу кредитная организация может на основании соответствующего заявления возвратить ошибочно зачисленные средства.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Вместе с тем договор счета эскроу характеризуется наличием специфических признаков, обусловленных правовой целью (causa) договора и статусом эскроу-агента. Во-первых, на стороне эскроу-агента в договоре счета эскроу всегда выступает кредитная организация или банк (эскроу-агент - банк открывает владельцу счета счет эскроу), в то время как в договоре номинального счета кредитная организация или банк без статуса эскроу-агента открывает эскроу-агенту или другому лицу (владельцу счета) номинальный счет. Во-вторых, в противовес договору счета эскроу договор номинального счета можно использовать в разнообразных целях (в том числе в целях условного депонирования). В-третьих, договор номинального счета является многосторонним (при участии бенефициара) или двусторонним и в пользу третьего лица (без участия бенефициара), в то время как договор счета эскроу только многосторонний. В-четвертых, в противовес классическому договору банковского счета для родового и видового договоров свойственен особый режим операций по счету. В частности, для договора счета эскроу предусматривает запрет распоряжаться денежными средствами не только со стороны депонента (владельца счета эскроу), но также со стороны бенефициара (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ), в то время как для договора номинального счета законодатель ввел режим ограничения права распоряжаться средствами по счету только со стороны номинального владельца (ст. 860.3, 860.5, п. 3 ст. 860.6 ГК РФ).
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Вместе с тем договор счета эскроу характеризуется наличием специфических признаков, обусловленных правовой целью (causa) договора и статусом эскроу-агента. Во-первых, на стороне эскроу-агента в договоре счета эскроу всегда выступает кредитная организация или банк (эскроу-агент - банк открывает владельцу счета счет эскроу), в то время как в договоре номинального счета кредитная организация или банк без статуса эскроу-агента открывает эскроу-агенту или другому лицу (владельцу счета) номинальный счет. Во-вторых, в противовес договору счета эскроу договор номинального счета можно использовать в разнообразных целях (в том числе в целях условного депонирования). В-третьих, договор номинального счета является многосторонним (при участии бенефициара) или двусторонним и в пользу третьего лица (без участия бенефициара), в то время как договор счета эскроу только многосторонний. В-четвертых, в противовес классическому договору банковского счета для родового и видового договоров свойственен особый режим операций по счету. В частности, для договора счета эскроу предусматривает запрет распоряжаться денежными средствами не только со стороны депонента (владельца счета эскроу), но также со стороны бенефициара (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ), в то время как для договора номинального счета законодатель ввел режим ограничения права распоряжаться средствами по счету только со стороны номинального владельца (ст. 860.3, 860.5, п. 3 ст. 860.6 ГК РФ).
Статья: Особенности оформления наследственных прав по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Таковым средством является открытие в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор целевого кредита, счетов эскроу для учета и блокирования денежных средств участников долевого строительства, внесенных в счет оплаты цены договоров участия в долевом строительстве, в целях передачи эскроу-агентом (уполномоченным банком) таких средств застройщику.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Таковым средством является открытие в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор целевого кредита, счетов эскроу для учета и блокирования денежных средств участников долевого строительства, внесенных в счет оплаты цены договоров участия в долевом строительстве, в целях передачи эскроу-агентом (уполномоченным банком) таких средств застройщику.
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Сначала рассмотрим денежные потоки проектного финансирования и поступления средств на счета эскроу по отдельности. Эффективная ставка проектного кредита (доходность проектного финансирования для банка) составляет 3,8%. Эффективная процентная ставка денежного потока, который аккумулируется на счетах эскроу, а после их раскрытия уходит застройщику, равна 0%, поскольку банк отдает ровно столько средств, сколько поступило на счета эскроу, и не пользуется ими. Однако следует обратить внимание на следующее. Ставка по проектному кредиту зависит от того, сколько средств поступило на счета эскроу. При полном покрытии кредита ставка снижается до 0,5%. Но если банк не использует средства на счетах эскроу, где он берет средства по ставке меньше 0,5%? Собственные средства банка стоят больше. Если же банк может использовать бесплатные средства на счетах эскроу, то тогда сможет финансировать проект по близкой к нулю ставке! Значения ставки проектного финансирования в зависимости от наполнения счетов эскроу демонстрирует рис. 4.
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Сначала рассмотрим денежные потоки проектного финансирования и поступления средств на счета эскроу по отдельности. Эффективная ставка проектного кредита (доходность проектного финансирования для банка) составляет 3,8%. Эффективная процентная ставка денежного потока, который аккумулируется на счетах эскроу, а после их раскрытия уходит застройщику, равна 0%, поскольку банк отдает ровно столько средств, сколько поступило на счета эскроу, и не пользуется ими. Однако следует обратить внимание на следующее. Ставка по проектному кредиту зависит от того, сколько средств поступило на счета эскроу. При полном покрытии кредита ставка снижается до 0,5%. Но если банк не использует средства на счетах эскроу, где он берет средства по ставке меньше 0,5%? Собственные средства банка стоят больше. Если же банк может использовать бесплатные средства на счетах эскроу, то тогда сможет финансировать проект по близкой к нулю ставке! Значения ставки проектного финансирования в зависимости от наполнения счетов эскроу демонстрирует рис. 4.
"Публично-правовые компании в России: проблемы правового статуса: монография"
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Примером ограничения свободы договора выступает также определение не самой компанией, а Правительством РФ <240> условий заключаемых ППК "Фонд" договоров поручительства (обеспечивающих исполнение застройщиками кредитных договоров с банками) и условий реализации права компании на заключение таких договоров. Так, в п. 1 ст. 13.2 Закона о Фонде установлены условия, при которых Фондом может быть дано поручительство по кредитному договору: если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен без использования счетов эскроу, представлен на государственную регистрацию до 01.07.2019 и привлечение средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу; если проценты по целевому кредиту не превышают действовавшую на дату заключения кредитного договора ключевую ставку Центрального банка РФ, увеличенную на три процентных пункта; если застройщик не имеет просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, а также требований по возмещению им гаранту выплаченных в соответствии с условиями банковской гарантии денежных сумм; если в отношении застройщика на дату заключения кредитного договора не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) и не проводятся процедуры ликвидации юридического лица; если отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания или о приостановлении осуществления им деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Примером ограничения свободы договора выступает также определение не самой компанией, а Правительством РФ <240> условий заключаемых ППК "Фонд" договоров поручительства (обеспечивающих исполнение застройщиками кредитных договоров с банками) и условий реализации права компании на заключение таких договоров. Так, в п. 1 ст. 13.2 Закона о Фонде установлены условия, при которых Фондом может быть дано поручительство по кредитному договору: если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен без использования счетов эскроу, представлен на государственную регистрацию до 01.07.2019 и привлечение средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу; если проценты по целевому кредиту не превышают действовавшую на дату заключения кредитного договора ключевую ставку Центрального банка РФ, увеличенную на три процентных пункта; если застройщик не имеет просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, а также требований по возмещению им гаранту выплаченных в соответствии с условиями банковской гарантии денежных сумм; если в отношении застройщика на дату заключения кредитного договора не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) и не проводятся процедуры ликвидации юридического лица; если отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания или о приостановлении осуществления им деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Статья: Бури в биржевом стакане
(Поминов Д.)
("Банковское обозрение", 2024, N 1)- объем депозитов и других привлеченных средств физических лиц (без учета эскроу-счетов) в кредитных организациях на 1 декабря 2023 года составил 42,2 трлн рублей;
(Поминов Д.)
("Банковское обозрение", 2024, N 1)- объем депозитов и других привлеченных средств физических лиц (без учета эскроу-счетов) в кредитных организациях на 1 декабря 2023 года составил 42,2 трлн рублей;