Самовольная реконструкция здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Самовольная реконструкция здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Более того, создается угроза ее безопасности проживания в самовольно реконструированном здании, дому придан неприглядный внешний вид, имеет место дополнительная нагрузка на несущие конструкции дома, оказывается негативное воздействие на сохранность строения. Реконструкция, произведенная М.Е. Паниным, заключается в возведении второго мансардного этажа площадью 29,8 кв. м. Продолжая пренебрегать ее имущественными правами, М.Е. Панин совершает действия, прямо указывающие на его намерения продолжить реконструкцию принадлежащего им домовладения, не согласовывая такие действия с ней. Завезен строительный материал, идет подготовка к возведению дополнительной пристройки. Истица просит признать реконструкцию дома незаконной и обязать М.Е. Панина в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать возведенную мансарду, привести дом в первоначальное состояние в соответствии с планом технического паспорта. М.Е. Панин суду пояснил, что является собственником доли в праве общей долевой собственности. Сособственником является его бывшая супруга О.А. Панина. На проведение работ по реконструкции жилого дома он разрешения не получал, производил работы без проекта. Реконструкция, произведенная им, заключается в освоении чердачного пространства и возведении перегородки. Пристройку возводит на приусадебном участке, прилегающем к дому. Никакой мансардный второй этаж им не возводится. Следовательно, дополнительной нагрузки на несущие конструкции одноэтажного дома и угрозы безопасности проживания О.А. Паниной не имеется.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Более того, создается угроза ее безопасности проживания в самовольно реконструированном здании, дому придан неприглядный внешний вид, имеет место дополнительная нагрузка на несущие конструкции дома, оказывается негативное воздействие на сохранность строения. Реконструкция, произведенная М.Е. Паниным, заключается в возведении второго мансардного этажа площадью 29,8 кв. м. Продолжая пренебрегать ее имущественными правами, М.Е. Панин совершает действия, прямо указывающие на его намерения продолжить реконструкцию принадлежащего им домовладения, не согласовывая такие действия с ней. Завезен строительный материал, идет подготовка к возведению дополнительной пристройки. Истица просит признать реконструкцию дома незаконной и обязать М.Е. Панина в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать возведенную мансарду, привести дом в первоначальное состояние в соответствии с планом технического паспорта. М.Е. Панин суду пояснил, что является собственником доли в праве общей долевой собственности. Сособственником является его бывшая супруга О.А. Панина. На проведение работ по реконструкции жилого дома он разрешения не получал, производил работы без проекта. Реконструкция, произведенная им, заключается в освоении чердачного пространства и возведении перегородки. Пристройку возводит на приусадебном участке, прилегающем к дому. Никакой мансардный второй этаж им не возводится. Следовательно, дополнительной нагрузки на несущие конструкции одноэтажного дома и угрозы безопасности проживания О.А. Паниной не имеется.
Статья: Регистрация права ипотеки: принцип внесения или принцип противопоставимости?
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Б. Трансформация объекта недвижимости. Проиллюстрировать данное исключение можно следующим примером: в рассмотренном деле договор ипотеки был заключен в отношении объекта недвижимости до самовольной реконструкции. Впоследствии результаты самовольной реконструкции были ликвидированы, здание приведено в первоначальный вид. Рассматривался вопрос о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки с учетом того, что стороны договора ипотеки не заключили новый договор ипотеки и не вносили изменения в ЕГРН. Суд указал, что в случае устранения результатов самовольной реконструкции залогодержатель сохраняет право ипотеки, повторное заключение договора ипотеки и совершение новых регистрационных действий не требуется <73>.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Б. Трансформация объекта недвижимости. Проиллюстрировать данное исключение можно следующим примером: в рассмотренном деле договор ипотеки был заключен в отношении объекта недвижимости до самовольной реконструкции. Впоследствии результаты самовольной реконструкции были ликвидированы, здание приведено в первоначальный вид. Рассматривался вопрос о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки с учетом того, что стороны договора ипотеки не заключили новый договор ипотеки и не вносили изменения в ЕГРН. Суд указал, что в случае устранения результатов самовольной реконструкции залогодержатель сохраняет право ипотеки, повторное заключение договора ипотеки и совершение новых регистрационных действий не требуется <73>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 49 "Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, в границах Байкальской природной территории и в Арктической зоне Российской Федерации, в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов" Градостроительного кодекса РФ"Указанные требования закона ответчиком при реконструкции объекта не были соблюдены. Создание Объекта на пути эвакуационного прохода очевидно препятствует свободной эвакуации людей. Учитывая, что Объект используется как служебной вход в учреждение культуры, соответственно относится к категории объектов массового пребывания граждан, при этом в нарушение требований части 2.2 статьи 49 ГрК РФ обязательная экспертиза проектной документации на осуществление реконструкции Здания не проводилась, разрешение на ввод реконструированного Здания в эксплуатацию в нарушение требований статьи 55 ГрК РФ не выдавалось.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 1065 "Предупреждение причинения вреда" ГК РФ"Позиция истца о том, что действующим законодательством запрещается эксплуатация самовольно реконструированного здания без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, основана на ошибочном толковании закона, так как для удовлетворения иска, основанного на положениях ст. 1065 ГК РФ, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда."
Нормативные акты
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 23.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)2) подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае, если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение разрешения на строительство.
(ред. от 23.03.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)2) подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае, если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение разрешения на строительство.
"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026)Собственник помещений в нежилом здании произвел самовольную реконструкцию, объединив принадлежащие ему комнаты и обустроив внутренний второй этаж (антресоль), а также возвел стену, огородив часть внутридомовой территории, для организации входной группы и холла.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026)Собственник помещений в нежилом здании произвел самовольную реконструкцию, объединив принадлежащие ему комнаты и обустроив внутренний второй этаж (антресоль), а также возвел стену, огородив часть внутридомовой территории, для организации входной группы и холла.
Статья: Судебный акт как элемент совершения преступления
(Поляков С.Б.)
("Уголовное судопроизводство", 2023, N 4)Эти факты в последующих судебных актах не оспаривались и не опровергались. Но Апелляционным определением Пермского краевого суда от 12 декабря 2022 г. решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение о признании самовольной реконструкции здания (надстройка второго этажа), используемого ООО, участниками которого являются ответчики, и не привлеченными в дело обществами-арендаторами для производственной деятельности, и самовольной постройкой здание газовой котельной.
(Поляков С.Б.)
("Уголовное судопроизводство", 2023, N 4)Эти факты в последующих судебных актах не оспаривались и не опровергались. Но Апелляционным определением Пермского краевого суда от 12 декабря 2022 г. решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение о признании самовольной реконструкции здания (надстройка второго этажа), используемого ООО, участниками которого являются ответчики, и не привлеченными в дело обществами-арендаторами для производственной деятельности, и самовольной постройкой здание газовой котельной.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если муниципалитет обращается к собственнику нежилого здания с требованием о продаже этого здания с публичных торгов и передаче собственнику вырученных денежных средств, ссылаясь на то, что собственником самовольно произведена реконструкция здания, в результате чего нарушены публичные нормы, создается угроза жизни и здоровью третьих лиц, то при рассмотрении требования следовало учесть, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения. В то же время суды (1) не установили факт получения ответчиком предписания об устранении недостатков и наличие у него реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок, (2) не оценили действия ответчика на предмет доброй совести, (3) не исследовали вопросы о том, привлекался ли ответчик к иному виду ответственности, принимались ли в отношении его какие-либо меры, направленные на понуждение к исполнению предписания о приведении здания в прежнее состояние.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если муниципалитет обращается к собственнику нежилого здания с требованием о продаже этого здания с публичных торгов и передаче собственнику вырученных денежных средств, ссылаясь на то, что собственником самовольно произведена реконструкция здания, в результате чего нарушены публичные нормы, создается угроза жизни и здоровью третьих лиц, то при рассмотрении требования следовало учесть, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения. В то же время суды (1) не установили факт получения ответчиком предписания об устранении недостатков и наличие у него реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок, (2) не оценили действия ответчика на предмет доброй совести, (3) не исследовали вопросы о том, привлекался ли ответчик к иному виду ответственности, принимались ли в отношении его какие-либо меры, направленные на понуждение к исполнению предписания о приведении здания в прежнее состояние.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Возникает вопрос, следует ли говорить о необходимости изменения практики в отношении самовольной реконструкции. В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ правомерно, что возведенные объекты, не соответствующие текущему ВРИ или текущему градостроительному регламенту, могут использоваться собственником без ограничения срока без приведения их в соответствие с действующим градостроительным регламентом. Если по результатам самовольной реконструкции здание не соответствует градостроительному регламенту, то "приведение в первоначальное состояние" и "приведение в соответствие с действующим градостроительным регламентом" могут совпасть по содержанию, только если первоначальное здание само соответствовало такому градостроительному регламенту, а не эксплуатировалось с учетом п. 4 ст. 85 ЗК РФ. Представляется, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, что по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Возникает вопрос, следует ли говорить о необходимости изменения практики в отношении самовольной реконструкции. В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ правомерно, что возведенные объекты, не соответствующие текущему ВРИ или текущему градостроительному регламенту, могут использоваться собственником без ограничения срока без приведения их в соответствие с действующим градостроительным регламентом. Если по результатам самовольной реконструкции здание не соответствует градостроительному регламенту, то "приведение в первоначальное состояние" и "приведение в соответствие с действующим градостроительным регламентом" могут совпасть по содержанию, только если первоначальное здание само соответствовало такому градостроительному регламенту, а не эксплуатировалось с учетом п. 4 ст. 85 ЗК РФ. Представляется, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, что по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится.
Статья: Проблемы административной процедуры государственной регистрации недвижимости
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)Истец обосновал, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует закону, поскольку указание государственного инспектора на самовольно произведенную реконструкцию здания путем увеличения этажности производственного корпуса, а также пристройки дополнительных помещений не имеет отношения к нежилому помещению, в отношении которого заявлено об осуществлении учетно-регистрационных действий, и никоим образом не затрагивает его площадь и конфигурацию, о чем также свидетельствует и то обстоятельство, что данное нежилое помещение было поставлено Росреестром на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера более пяти лет назад, а также наличие сделок с данным объектом. Кроме того, представлены сведения о том, что нежилое помещение входит в перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)Истец обосновал, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует закону, поскольку указание государственного инспектора на самовольно произведенную реконструкцию здания путем увеличения этажности производственного корпуса, а также пристройки дополнительных помещений не имеет отношения к нежилому помещению, в отношении которого заявлено об осуществлении учетно-регистрационных действий, и никоим образом не затрагивает его площадь и конфигурацию, о чем также свидетельствует и то обстоятельство, что данное нежилое помещение было поставлено Росреестром на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера более пяти лет назад, а также наличие сделок с данным объектом. Кроме того, представлены сведения о том, что нежилое помещение входит в перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.