Регистрация объекта недвижимости сервитут
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация объекта недвижимости сервитут (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция КС РФ, ВС РФ, ВАС РФ: Лицо, полагающее, что уполномоченный орган допустил нарушения при регистрации права или кадастровом учете, вправе оспорить такие действия
Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 по делу N 310-ЭС18-13357, А14-14459/2017 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 218 КАС РФПоскольку суды не установили наличие спора между собственником объекта и собственником земельного участка, на котором объект расположен, а также нарушение прав на него иных лиц (залогодержателя, обладателя сервитута, арендатора), общество вправе было обратиться к регистратору с заявлением о прекращении незаконных кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект как на недвижимую вещь.
Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 по делу N 310-ЭС18-13357, А14-14459/2017 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 218 КАС РФПоскольку суды не установили наличие спора между собственником объекта и собственником земельного участка, на котором объект расположен, а также нарушение прав на него иных лиц (залогодержателя, обладателя сервитута, арендатора), общество вправе было обратиться к регистратору с заявлением о прекращении незаконных кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект как на недвижимую вещь.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Соглашение об установлении сервитута: проблемы законодательства и судебной практики
(Елисеева И.А.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 1)Однако в юридической литературе отмечается, что в судебной практике, обобщенной в указанном Обзоре, разделяется принятая судом позиция об отсутствии необходимости кадастрового учета части земельного участка, обремененного сервитутом, для последующей государственной регистрации сервитута <9>. Достаточно отражения границ действия сервитута в документах, подготовленных сервитуарием и сервитутодателем. Так, в Обзоре обращается внимание, что отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута. Исключением из этого правила являются случаи, если в законодательстве Российской Федерации предусмотрена необходимость прохождения процедуры кадастрового учета для установления сервитута (к примеру, земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения о сервитуте на срок менее трех лет). В остальных случаях достаточно предоставления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут регистрируется в отношении всего объекта недвижимости. Лицо, в чью пользу зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим участком на условиях, установленных соглашением.
(Елисеева И.А.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 1)Однако в юридической литературе отмечается, что в судебной практике, обобщенной в указанном Обзоре, разделяется принятая судом позиция об отсутствии необходимости кадастрового учета части земельного участка, обремененного сервитутом, для последующей государственной регистрации сервитута <9>. Достаточно отражения границ действия сервитута в документах, подготовленных сервитуарием и сервитутодателем. Так, в Обзоре обращается внимание, что отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута. Исключением из этого правила являются случаи, если в законодательстве Российской Федерации предусмотрена необходимость прохождения процедуры кадастрового учета для установления сервитута (к примеру, земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения о сервитуте на срок менее трех лет). В остальных случаях достаточно предоставления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут регистрируется в отношении всего объекта недвижимости. Лицо, в чью пользу зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим участком на условиях, установленных соглашением.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При регистрации ограничений прав на объект недвижимого имущества (например, сервитута) или его обременений государственная регистрация осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета. Это обусловлено тем, что в реестр недвижимости уже включены сведения о земельном участке или его части, на которую устанавливается то или иное ограничение. (п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При регистрации ограничений прав на объект недвижимого имущества (например, сервитута) или его обременений государственная регистрация осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета. Это обусловлено тем, что в реестр недвижимости уже включены сведения о земельном участке или его части, на которую устанавливается то или иное ограничение. (п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)5. Государственная регистрация прекращения сервитута, установленного в отношении изъятого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 1 настоящей статьи, за исключением случаев, если из заявления лица, указанного в части 3 настоящей статьи, следует, что сервитут подлежит сохранению.
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)5. Государственная регистрация прекращения сервитута, установленного в отношении изъятого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 1 настоящей статьи, за исключением случаев, если из заявления лица, указанного в части 3 настоящей статьи, следует, что сервитут подлежит сохранению.
Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"2) обязательства сторон, возникающие в связи с осуществлением мероприятий, необходимых для реализации договора, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"2) обязательства сторон, возникающие в связи с осуществлением мероприятий, необходимых для реализации договора, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
Путеводитель по судебной практике: Доверительное управление имуществом.
Подлежит ли госрегистрации передача недвижимого имущества по договору доверительного управления
(КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Подлежит ли госрегистрации передача недвижимого имущества по договору доверительного управления
(КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Статья: 11 изменений в законодательстве о государственной регистрации и кадастровом учете
(Краецкая Е.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 6)- лица, использующие участок на основании сервитута, публичного сервитута или иного права без установления сервитута, - при учете и регистрации прав на созданные объекты недвижимости на таких участках;
(Краецкая Е.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 6)- лица, использующие участок на основании сервитута, публичного сервитута или иного права без установления сервитута, - при учете и регистрации прав на созданные объекты недвижимости на таких участках;
Статья: Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Нарушая последовательность анализа новаций ГК РФ, невозможно не остановиться на понятии помещения, содержащемся в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, согласно которому помещением признается обособленная часть здания или сооружения. Действительно, конструктивно помещение - часть здания, но на часть здания не может быть зарегистрировано вещное право. Часть любого объекта недвижимости может быть лишь обременена арендой или сервитутом, что вытекает как из норм самого ГК РФ, так и из положений Закона N 218-ФЗ. Однако ГК РФ и Закон N 218-ФЗ предлагают по-разному эту часть индивидуализировать. Если немного перефразировать Р. Бевзенко <35>, то индивидуализация части объекта недвижимости, по Закону N 218-ФЗ, основывается на англо-немецкой модели (право создается записью, но недобросовестный не будет защищен), т.е. путем постановки на кадастровый учет сдаваемой в аренду части с присвоением этой части учетного номера. И тогда в реестре будет запись об обременении только данной части, а не всего объекта недвижимости (п. 4 ч. 3 ст. 14; п. 3 ч. 5 ст. 14). Согласно же ГК РФ индивидуализация части объекта недвижимости происходит по французской модели: реестры - это для третьих лиц, право переносится договором. Такая модель реализована в п. 2 ст. 287.2 ГК РФ, в соответствии с которой собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. Данной нормой ГК РФ закрепил схему аренды части объекта недвижимости, предложенную Пленумом ВАС РФ в Постановлении N 73. При этом Постановление N 73 закрепило также и последствия такого договора аренды: если по договору аренды допускается пользование частью здания, сооружения, помещения, то обременение устанавливается на всю недвижимую вещь (п. 9) и наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды (п. 13) <36>. Таким образом, ВАС РФ защитил последующие аренды в случае использования французской модели индивидуализации части. В Законе N 218-ФЗ подобной нормы, содержащей механизм реализации п. 2 ст. 287.2 ГК РФ применительно к последующей аренде, пока нет, но до 1 марта 2023 года, возможно, еще появится.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Нарушая последовательность анализа новаций ГК РФ, невозможно не остановиться на понятии помещения, содержащемся в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, согласно которому помещением признается обособленная часть здания или сооружения. Действительно, конструктивно помещение - часть здания, но на часть здания не может быть зарегистрировано вещное право. Часть любого объекта недвижимости может быть лишь обременена арендой или сервитутом, что вытекает как из норм самого ГК РФ, так и из положений Закона N 218-ФЗ. Однако ГК РФ и Закон N 218-ФЗ предлагают по-разному эту часть индивидуализировать. Если немного перефразировать Р. Бевзенко <35>, то индивидуализация части объекта недвижимости, по Закону N 218-ФЗ, основывается на англо-немецкой модели (право создается записью, но недобросовестный не будет защищен), т.е. путем постановки на кадастровый учет сдаваемой в аренду части с присвоением этой части учетного номера. И тогда в реестре будет запись об обременении только данной части, а не всего объекта недвижимости (п. 4 ч. 3 ст. 14; п. 3 ч. 5 ст. 14). Согласно же ГК РФ индивидуализация части объекта недвижимости происходит по французской модели: реестры - это для третьих лиц, право переносится договором. Такая модель реализована в п. 2 ст. 287.2 ГК РФ, в соответствии с которой собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. Данной нормой ГК РФ закрепил схему аренды части объекта недвижимости, предложенную Пленумом ВАС РФ в Постановлении N 73. При этом Постановление N 73 закрепило также и последствия такого договора аренды: если по договору аренды допускается пользование частью здания, сооружения, помещения, то обременение устанавливается на всю недвижимую вещь (п. 9) и наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды (п. 13) <36>. Таким образом, ВАС РФ защитил последующие аренды в случае использования французской модели индивидуализации части. В Законе N 218-ФЗ подобной нормы, содержащей механизм реализации п. 2 ст. 287.2 ГК РФ применительно к последующей аренде, пока нет, но до 1 марта 2023 года, возможно, еще появится.
Статья: Обязанность нотариуса по передаче заявлений в Единый государственный реестр недвижимости: к вопросу о природе и пределах такой обязанности
(Чашкова С.Ю.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2024, N 8)Согласиться с такой ограничительной трактовкой выражения "договор, на основании которого возникает право на недвижимость", не представляется возможным. В строгом смысле слова к таким договорам может быть отнесен и договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, так как последняя служит основанием для внесения сведений в ЕГРН об обременении передаваемого по такому договору объекта недвижимости, чем закрепляются соответствующие преимущественные права арендатора, возникшие из договора. Также права на недвижимость могут возникнуть и в случаях обременений недвижимости путем заключения иных договоров (п. 1 ст. 81, п. 1 ст. 131 ГК РФ п. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости <11>), например, сервитут. Как указывает В.В. Долинская, разграничивая понятия обременений и ограничений, "новых прав при ограничении не возникнет, когда в случае с обременением на объект под его влиянием может быть установлено не только основное право, но и дополнительное" <12>. А потому договоры, порождающие обременения как права, подпадают под квалификацию "договоры, на основании которых возникают права на недвижимое имущество".
(Чашкова С.Ю.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2024, N 8)Согласиться с такой ограничительной трактовкой выражения "договор, на основании которого возникает право на недвижимость", не представляется возможным. В строгом смысле слова к таким договорам может быть отнесен и договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, так как последняя служит основанием для внесения сведений в ЕГРН об обременении передаваемого по такому договору объекта недвижимости, чем закрепляются соответствующие преимущественные права арендатора, возникшие из договора. Также права на недвижимость могут возникнуть и в случаях обременений недвижимости путем заключения иных договоров (п. 1 ст. 81, п. 1 ст. 131 ГК РФ п. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости <11>), например, сервитут. Как указывает В.В. Долинская, разграничивая понятия обременений и ограничений, "новых прав при ограничении не возникнет, когда в случае с обременением на объект под его влиянием может быть установлено не только основное право, но и дополнительное" <12>. А потому договоры, порождающие обременения как права, подпадают под квалификацию "договоры, на основании которых возникают права на недвижимое имущество".
Готовое решение: Как изъять земельный участок для государственных (муниципальных) нужд
(КонсультантПлюс, 2025)Одновременно с госрегистрацией права собственности ППО на изъятые объекты недвижимости регистрируется прекращение их залога, обременения, несохраняемого сервитута. Отдельное заявление подавать не нужно (ч. 4 - 5 ст. 60 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2025)Одновременно с госрегистрацией права собственности ППО на изъятые объекты недвижимости регистрируется прекращение их залога, обременения, несохраняемого сервитута. Отдельное заявление подавать не нужно (ч. 4 - 5 ст. 60 Закона о госрегистрации недвижимости).
Ситуация: Как заполняется декларация об объекте недвижимости при оформлении прав на него по дачной амнистии?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В приложение к декларации включаются копии правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на объект недвижимости (земельный участок (земельные участки), в границах которого (которых) расположен объект недвижимости), решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (земельных участков), соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута (за исключением определенных случаев, в частности случая наличия сведений о публичном сервитуте в ЕГРН). Также в приложение к декларации включаются копии документов, подтверждающих полномочия представителя правообладателя. Если право на объект недвижимости (в том числе сервитут на соответствующий земельный участок (земельные участки)) зарегистрировано, то копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов в приложение к декларации не включаются (п. 33 Требований).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В приложение к декларации включаются копии правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на объект недвижимости (земельный участок (земельные участки), в границах которого (которых) расположен объект недвижимости), решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (земельных участков), соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута (за исключением определенных случаев, в частности случая наличия сведений о публичном сервитуте в ЕГРН). Также в приложение к декларации включаются копии документов, подтверждающих полномочия представителя правообладателя. Если право на объект недвижимости (в том числе сервитут на соответствующий земельный участок (земельные участки)) зарегистрировано, то копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов в приложение к декларации не включаются (п. 33 Требований).
Статья: Спор об установлении сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) (на основании судебной практики Московского городского и Московского областного судов)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Как установлено ч. 1 ст. 52 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Как установлено ч. 1 ст. 52 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)государственная регистрация прекращения сервитута, установленного в отношении изъятого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с возникновением, прекращением или переходом прав на основании документов, указанных в п. 1 данной статьи, за исключением случаев, если из заявления лица, указанного в п. 3 данной статьи, следует, что сервитут подлежит сохранению (п. 5);
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)государственная регистрация прекращения сервитута, установленного в отношении изъятого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с возникновением, прекращением или переходом прав на основании документов, указанных в п. 1 данной статьи, за исключением случаев, если из заявления лица, указанного в п. 3 данной статьи, следует, что сервитут подлежит сохранению (п. 5);
Готовое решение: Как зарегистрировать частный сервитут
(КонсультантПлюс, 2025)"ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, размер доли в праве, номер регистрации права", при этом укажите "сервитут", независимо от того, кто обращается с заявлением.
(КонсультантПлюс, 2025)"ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, размер доли в праве, номер регистрации права", при этом укажите "сервитут", независимо от того, кто обращается с заявлением.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Можно ли зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости в случае смерти продавца-физлица до такой регистрации
(КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Можно ли зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости в случае смерти продавца-физлица до такой регистрации
(КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.