Разные собственники у земли и здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Разные собственники у земли и здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 245 "Определение долей в праве долевой собственности" ГК РФ"Таким образом, суд первой инстанции правомерно отметил, что закон напрямую регулирует только вопрос распределения долей в праве на земельный участок (пропорционально долям в праве на здание) если на земельном участке находится одно здание, принадлежащее нескольким долевым собственникам. Случай, когда на участке зданий несколько, и они имеют разную этажность, не урегулирован. В то же время, самостоятельное и существенное значение в определении долей в праве на земельный участок придано сложившемуся порядку пользования им."
Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 27.11.2024 по делу N 88-10113/2024 (УИД 26RS0008-01-2023-003127-38)
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец не является стороной оспариваемых сделок, однако он имеет материально-правовой интерес при оспаривании сделок, поскольку фактически предметом оспариваемых сделок является земельный участок, право на который по договору купли-продажи перешло к истцу.
Решение: Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 186, статьи 273 Гражданского кодекса РФ, абзаца 3 пп. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, исходил из того, что в данном случае ничто не свидетельствует о нарушении принципа не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поскольку на момент заключения оспариваемых договоров собственник объектов недвижимости (строений) и собственник земельного участка были разные граждане. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения ответчиками оспариваемых договоров не возникло.
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец не является стороной оспариваемых сделок, однако он имеет материально-правовой интерес при оспаривании сделок, поскольку фактически предметом оспариваемых сделок является земельный участок, право на который по договору купли-продажи перешло к истцу.
Решение: Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 186, статьи 273 Гражданского кодекса РФ, абзаца 3 пп. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, исходил из того, что в данном случае ничто не свидетельствует о нарушении принципа не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поскольку на момент заключения оспариваемых договоров собственник объектов недвижимости (строений) и собственник земельного участка были разные граждане. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения ответчиками оспариваемых договоров не возникло.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Новые главы ГК РФ о недвижимости
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Если же так получилось, что собственники здания и земельного участка разные, то собственник здания вправе пользоваться участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием по своему усмотрению, в том числе сносить его, если это не нарушает прав собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ). При обрушении здания его можно восстановить вне зависимости от мнения собственника земли (абз. 1 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). То есть при случайной гибели построенного на чужом участке здания собственник сохраняет право на доступ к зданию для ремонта. Но начать восстановление нужно в течение 5 лет, если владелец не уложится в этот срок, то потеряет право на ремонт (абз. 2 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Если же так получилось, что собственники здания и земельного участка разные, то собственник здания вправе пользоваться участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием по своему усмотрению, в том числе сносить его, если это не нарушает прав собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ). При обрушении здания его можно восстановить вне зависимости от мнения собственника земли (абз. 1 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). То есть при случайной гибели построенного на чужом участке здания собственник сохраняет право на доступ к зданию для ремонта. Но начать восстановление нужно в течение 5 лет, если владелец не уложится в этот срок, то потеряет право на ремонт (абз. 2 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)К сожалению, еще одно исключение из принципа superficies solo cedit образовалось в совсем другом контексте. После распада СССР в Латвии было восстановлено довоенное имущественное право на землю. Между тем на многих земельных участках были построены жилые здания. Не сумев полностью разрешить эту проблему, латвийский законодатель создал режим раздельной собственности, когда у земли и здания разные собственники <1>, однако собственник или собственники здания обязаны вносить известную обязательную плату за нахождение их здания на чужой земле. В таком правовом режиме предположительно существует около 10% всех многоквартирных домов <2>. Фактически существование такого правового режима, не регулируемого ГЗ, является одной из наиболее существенных проблем латвийского гражданского права, которая создает социальное напряжение и сужает применимость норм вещного права ГЗ на практике.
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)К сожалению, еще одно исключение из принципа superficies solo cedit образовалось в совсем другом контексте. После распада СССР в Латвии было восстановлено довоенное имущественное право на землю. Между тем на многих земельных участках были построены жилые здания. Не сумев полностью разрешить эту проблему, латвийский законодатель создал режим раздельной собственности, когда у земли и здания разные собственники <1>, однако собственник или собственники здания обязаны вносить известную обязательную плату за нахождение их здания на чужой земле. В таком правовом режиме предположительно существует около 10% всех многоквартирных домов <2>. Фактически существование такого правового режима, не регулируемого ГЗ, является одной из наиболее существенных проблем латвийского гражданского права, которая создает социальное напряжение и сужает применимость норм вещного права ГЗ на практике.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 12.07.2022 N 30-П
"По делу о проверке конституционности части 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 7.1 Закона Смоленской области "О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области" в связи с жалобой гражданина М.А. Стрельцова"Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года N 1221) в действовавшей до 18 сентября 2020 года редакции допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости (пункт 5), в ныне действующей редакции данного пункта к объектам адресации относится в том числе земельный участок, при присвоении адреса зданиям он должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого расположены здания (пункт 9). Таким образом, нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного многоквартирного дома, поэтапно возведенного застройщиком, в силу приведенного регулирования мог быть присвоен один адрес.
"По делу о проверке конституционности части 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 7.1 Закона Смоленской области "О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области" в связи с жалобой гражданина М.А. Стрельцова"Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года N 1221) в действовавшей до 18 сентября 2020 года редакции допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости (пункт 5), в ныне действующей редакции данного пункта к объектам адресации относится в том числе земельный участок, при присвоении адреса зданиям он должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого расположены здания (пункт 9). Таким образом, нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного многоквартирного дома, поэтапно возведенного застройщиком, в силу приведенного регулирования мог быть присвоен один адрес.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Вместе с тем названная Концепция не исключала возможности объединения всех помещений в здании, принадлежащих разным собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание в целом (аналогичную возможность предполагалось предоставить также лицу, получившему право собственности на все отдельные помещения в здании). Иначе говоря, наряду с сохранением "подлинной жилищной собственности" в качестве общего правила предусматривалась и возможность ее трансформации в долевую собственность на здание в целом, т.е., условно говоря, переход к более удачной модели "ненастоящей жилищной собственности". В результате этого открывалась бы возможность появления и сосуществования обеих охарактеризованных выше моделей (видов) "жилищной собственности", практическое использование которых могло бы показать преимущества и недостатки каждого из этих подходов.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Вместе с тем названная Концепция не исключала возможности объединения всех помещений в здании, принадлежащих разным собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание в целом (аналогичную возможность предполагалось предоставить также лицу, получившему право собственности на все отдельные помещения в здании). Иначе говоря, наряду с сохранением "подлинной жилищной собственности" в качестве общего правила предусматривалась и возможность ее трансформации в долевую собственность на здание в целом, т.е., условно говоря, переход к более удачной модели "ненастоящей жилищной собственности". В результате этого открывалась бы возможность появления и сосуществования обеих охарактеризованных выше моделей (видов) "жилищной собственности", практическое использование которых могло бы показать преимущества и недостатки каждого из этих подходов.
Статья: Правовой статус религиозных объединений в Российской Федерации
(Рыбакова О.С.)
("Российская юстиция", 2023, N 10)Четвертым важным признаком, характеризующим религиозную организацию и отличающим ее от религиозной группы, является ее правосубъектность как юридического лица. Следует констатировать, что деятельность религиозных организаций весьма многообразна, включает в себя как вероисповедные и непосредственно с ними связанные отношения разного вида, так и участие религиозных организаций в мирской (нецерковной) жизни общества. Для осуществления своей деятельности религиозные организации вправе основывать и содержать культовые здания (сооружения), а также использовать иные места, предназначенные для богослужения, молитвенных и религиозных мероприятий и т.д. В соответствии с гражданским законодательством и положениями Федерального закона о свободе совести религиозная организация может выступать собственником имущества (зданий, земельных участков, объектов производственного, социального, благотворительного, культурно-просветительского и иного назначения, предметов религиозного назначения, денежных средств и др.), необходимого для обеспечения ее деятельности, вне зависимости от способа возникновения права на это имущество (приобретено (создано) за счет собственных средств, пожертвовано гражданами (организациями), передано в собственность государством либо приобретено иными законными способами).
(Рыбакова О.С.)
("Российская юстиция", 2023, N 10)Четвертым важным признаком, характеризующим религиозную организацию и отличающим ее от религиозной группы, является ее правосубъектность как юридического лица. Следует констатировать, что деятельность религиозных организаций весьма многообразна, включает в себя как вероисповедные и непосредственно с ними связанные отношения разного вида, так и участие религиозных организаций в мирской (нецерковной) жизни общества. Для осуществления своей деятельности религиозные организации вправе основывать и содержать культовые здания (сооружения), а также использовать иные места, предназначенные для богослужения, молитвенных и религиозных мероприятий и т.д. В соответствии с гражданским законодательством и положениями Федерального закона о свободе совести религиозная организация может выступать собственником имущества (зданий, земельных участков, объектов производственного, социального, благотворительного, культурно-просветительского и иного назначения, предметов религиозного назначения, денежных средств и др.), необходимого для обеспечения ее деятельности, вне зависимости от способа возникновения права на это имущество (приобретено (создано) за счет собственных средств, пожертвовано гражданами (организациями), передано в собственность государством либо приобретено иными законными способами).
Вопрос: Как определить придворовую территорию многоквартирного дома и каков порядок ее содержания?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Уз.д - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Уз.д - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.
Статья: Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)Итак, количество различных комплексов имущества, связанных с недвижимыми вещами, весьма велико. Они находятся в сложном соотношении и взаимодействии, имеют разную структуру, составные части и правовой режим <6>. Задачей этой статьи является анализ признаков и правового режима этих комплексов, объединяющим фактором для которых выступает наличие в их составе имущества общего пользования. Эти образования имеют особую правовую природу. Входящие в них недвижимые вещи - земельные участки, здания, сооружения, помещения - не считаются единой недвижимой вещью, как предприятие или единый недвижимый комплекс. Находящиеся в индивидуальной собственности недвижимые вещи сохраняют свою самостоятельность, но их собственники вынуждены состоять в определенных правовых отношениях, связанных с тем, что имеется имущество, обслуживающее эти самостоятельные объекты недвижимости.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)Итак, количество различных комплексов имущества, связанных с недвижимыми вещами, весьма велико. Они находятся в сложном соотношении и взаимодействии, имеют разную структуру, составные части и правовой режим <6>. Задачей этой статьи является анализ признаков и правового режима этих комплексов, объединяющим фактором для которых выступает наличие в их составе имущества общего пользования. Эти образования имеют особую правовую природу. Входящие в них недвижимые вещи - земельные участки, здания, сооружения, помещения - не считаются единой недвижимой вещью, как предприятие или единый недвижимый комплекс. Находящиеся в индивидуальной собственности недвижимые вещи сохраняют свою самостоятельность, но их собственники вынуждены состоять в определенных правовых отношениях, связанных с тем, что имеется имущество, обслуживающее эти самостоятельные объекты недвижимости.
Статья: Пределы и формы частной автономии в соседских отношениях
(Латыев А.Н.)
("Закон", 2024, N 10)Характернейшей особенностью недвижимого имущества, по сути предопределяющей само его наименование, является невозможность или как минимум чрезвычайная затруднительность в устранении взаимодействия между различными его объектами путем их физического отделения друг от друга. А коль скоро невозможно устранить это взаимодействие, возникает необходимость в примирении тем или иным способом интересов собственников или иных правообладателей соседних объектов. Правовые системы разных стран и времен знают немало институтов, направленных на такое примирение: здесь и сервитуты, и права, каким-либо образом обеспечивающие взаимодействие собственников земельных участков и расположенных на них зданий, и нормы, посвященные поэтажной собственности, и соседские права, о которых пойдет речь в настоящей заметке.
(Латыев А.Н.)
("Закон", 2024, N 10)Характернейшей особенностью недвижимого имущества, по сути предопределяющей само его наименование, является невозможность или как минимум чрезвычайная затруднительность в устранении взаимодействия между различными его объектами путем их физического отделения друг от друга. А коль скоро невозможно устранить это взаимодействие, возникает необходимость в примирении тем или иным способом интересов собственников или иных правообладателей соседних объектов. Правовые системы разных стран и времен знают немало институтов, направленных на такое примирение: здесь и сервитуты, и права, каким-либо образом обеспечивающие взаимодействие собственников земельных участков и расположенных на них зданий, и нормы, посвященные поэтажной собственности, и соседские права, о которых пойдет речь в настоящей заметке.
Статья: К вопросу о правовом статусе апартаментов
(Федорович Д.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 4)- инвест-отель (формат гостиницы, где номера принадлежат разным собственникам под администрированием управляющей компании (далее - УК). В данном случае УК занимается вопросом реализации (сдачи в краткосрочную аренду номеров), а собственник получает прибыль в утвержденном порядке);
(Федорович Д.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 4)- инвест-отель (формат гостиницы, где номера принадлежат разным собственникам под администрированием управляющей компании (далее - УК). В данном случае УК занимается вопросом реализации (сдачи в краткосрочную аренду номеров), а собственник получает прибыль в утвержденном порядке);
Статья: Машино-место: проблемы правового режима
(Долинская В.В., Анисимова А.И.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 10)расположение (первое - в здании или сооружении, второе - на земельном участке, в том числе на автомобильной дороге);
(Долинская В.В., Анисимова А.И.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 10)расположение (первое - в здании или сооружении, второе - на земельном участке, в том числе на автомобильной дороге);
Статья: Современная концепция права на недвижимость и некоторые новеллы Гражданского кодекса РФ (главы 6.1 и 17.1)
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)В то же время дифференциация режимов земельного участка и строения на нем пусть пока очень лаконично, но в то же время верно продолжает идеи реформы вещного права и Концепции 2009 г., которая убедительно показала, что строительство зданий на принадлежащих разным собственникам участках порождает два разных правовых режима: один режим, когда собственник участка построил на нем объект, и, конечно, здесь должен действовать принцип приращения, и второй режим, когда возводится здание на чужом частном земельном участке, не всегда предполагающий переход застройщику собственности на землю, но требующий определения связи владельца строения с правом на участок под ним.
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)В то же время дифференциация режимов земельного участка и строения на нем пусть пока очень лаконично, но в то же время верно продолжает идеи реформы вещного права и Концепции 2009 г., которая убедительно показала, что строительство зданий на принадлежащих разным собственникам участках порождает два разных правовых режима: один режим, когда собственник участка построил на нем объект, и, конечно, здесь должен действовать принцип приращения, и второй режим, когда возводится здание на чужом частном земельном участке, не всегда предполагающий переход застройщику собственности на землю, но требующий определения связи владельца строения с правом на участок под ним.
Статья: Резервирование земель: некоторые проблемы правового регулирования и правоприменительной практики
(Макин Р.В., Маркелова А.А.)
("Закон", 2022, N 4)Как видно из приведенного выше перечня ограничений полномочий собственника в связи с введением резервирования, ограничения можно разделить на два вида: ограничения на застройку земельного участка и создание на нем водных объектов и ограничения на проведение мелиоративных работ в отношении участка. Несмотря на то что данные виды деятельности на земельном участке являются абсолютно разными, очевидно, что их цель одинаковая - увеличение ценности земельного участка за счет того, что на нем размещены какие-либо здания или сооружения, или за счет того, что он может быть использован в сельском хозяйстве.
(Макин Р.В., Маркелова А.А.)
("Закон", 2022, N 4)Как видно из приведенного выше перечня ограничений полномочий собственника в связи с введением резервирования, ограничения можно разделить на два вида: ограничения на застройку земельного участка и создание на нем водных объектов и ограничения на проведение мелиоративных работ в отношении участка. Несмотря на то что данные виды деятельности на земельном участке являются абсолютно разными, очевидно, что их цель одинаковая - увеличение ценности земельного участка за счет того, что на нем размещены какие-либо здания или сооружения, или за счет того, что он может быть использован в сельском хозяйстве.
Статья: Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)В связи с этим участникам создания зданий и сооружений необходимо теперь внимательно относиться к формулировкам соответствующих договоров, поскольку если в договоре не будет указано, что право на построенный объект или помещение в нем может возникать у участника строительства (дольщика, подрядчика, инвестора и пр.), то необходимо будет регистрировать право на объект за собственником (владельцем) земельного участка и затем проводить отчуждение объекта или помещений в нем другим лицам, что будет связано с дополнительными временными и финансовыми затратами.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)В связи с этим участникам создания зданий и сооружений необходимо теперь внимательно относиться к формулировкам соответствующих договоров, поскольку если в договоре не будет указано, что право на построенный объект или помещение в нем может возникать у участника строительства (дольщика, подрядчика, инвестора и пр.), то необходимо будет регистрировать право на объект за собственником (владельцем) земельного участка и затем проводить отчуждение объекта или помещений в нем другим лицам, что будет связано с дополнительными временными и финансовыми затратами.