Разные собственники у земли и здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Разные собственники у земли и здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 27.11.2024 по делу N 88-10113/2024 (УИД 26RS0008-01-2023-003127-38)
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец не является стороной оспариваемых сделок, однако он имеет материально-правовой интерес при оспаривании сделок, поскольку фактически предметом оспариваемых сделок является земельный участок, право на который по договору купли-продажи перешло к истцу.
Решение: Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 186, статьи 273 Гражданского кодекса РФ, абзаца 3 пп. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, исходил из того, что в данном случае ничто не свидетельствует о нарушении принципа не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поскольку на момент заключения оспариваемых договоров собственник объектов недвижимости (строений) и собственник земельного участка были разные граждане. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения ответчиками оспариваемых договоров не возникло.
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец не является стороной оспариваемых сделок, однако он имеет материально-правовой интерес при оспаривании сделок, поскольку фактически предметом оспариваемых сделок является земельный участок, право на который по договору купли-продажи перешло к истцу.
Решение: Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 186, статьи 273 Гражданского кодекса РФ, абзаца 3 пп. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, исходил из того, что в данном случае ничто не свидетельствует о нарушении принципа не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поскольку на момент заключения оспариваемых договоров собственник объектов недвижимости (строений) и собственник земельного участка были разные граждане. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения ответчиками оспариваемых договоров не возникло.
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 11.07.2024 по делу N 33-3-5248/2024 (УИД 26RS0008-01-2023-003127-38)
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец не является стороной оспариваемых сделок, однако он имеет материально-правовой интерес при оспаривании сделок, поскольку фактически предметом оспариваемых сделок является земельный участок, право на который по договору купли-продажи перешло к истцу.
Решение: Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции ссылаясь на положения ст. 186, ст. 273 ГК РФ 5 п. 1 ст. 1, абзаца 3 п. п. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исходил из того, что в данном случае ничто не свидетельствует о нарушении принципа не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поскольку на момент заключения оспариваемых договоров собственник объектов недвижимости (строений) и собственник земельного участка были разные граждане. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения ответчиками оспариваемых договоров не возникло.
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования: О признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец не является стороной оспариваемых сделок, однако он имеет материально-правовой интерес при оспаривании сделок, поскольку фактически предметом оспариваемых сделок является земельный участок, право на который по договору купли-продажи перешло к истцу.
Решение: Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции ссылаясь на положения ст. 186, ст. 273 ГК РФ 5 п. 1 ст. 1, абзаца 3 п. п. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исходил из того, что в данном случае ничто не свидетельствует о нарушении принципа не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поскольку на момент заключения оспариваемых договоров собственник объектов недвижимости (строений) и собственник земельного участка были разные граждане. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения ответчиками оспариваемых договоров не возникло.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Новые главы ГК РФ о недвижимости
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Если же так получилось, что собственники здания и земельного участка разные, то собственник здания вправе пользоваться участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием по своему усмотрению, в том числе сносить его, если это не нарушает прав собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ). При обрушении здания его можно восстановить вне зависимости от мнения собственника земли (абз. 1 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). То есть при случайной гибели построенного на чужом участке здания собственник сохраняет право на доступ к зданию для ремонта. Но начать восстановление нужно в течение 5 лет, если владелец не уложится в этот срок, то потеряет право на ремонт (абз. 2 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Если же так получилось, что собственники здания и земельного участка разные, то собственник здания вправе пользоваться участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием по своему усмотрению, в том числе сносить его, если это не нарушает прав собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ). При обрушении здания его можно восстановить вне зависимости от мнения собственника земли (абз. 1 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). То есть при случайной гибели построенного на чужом участке здания собственник сохраняет право на доступ к зданию для ремонта. Но начать восстановление нужно в течение 5 лет, если владелец не уложится в этот срок, то потеряет право на ремонт (абз. 2 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)К сожалению, еще одно исключение из принципа superficies solo cedit образовалось в совсем другом контексте. После распада СССР в Латвии было восстановлено довоенное имущественное право на землю. Между тем на многих земельных участках были построены жилые здания. Не сумев полностью разрешить эту проблему, латвийский законодатель создал режим раздельной собственности, когда у земли и здания разные собственники <1>, однако собственник или собственники здания обязаны вносить известную обязательную плату за нахождение их здания на чужой земле. В таком правовом режиме предположительно существует около 10% всех многоквартирных домов <2>. Фактически существование такого правового режима, не регулируемого ГЗ, является одной из наиболее существенных проблем латвийского гражданского права, которая создает социальное напряжение и сужает применимость норм вещного права ГЗ на практике.
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)К сожалению, еще одно исключение из принципа superficies solo cedit образовалось в совсем другом контексте. После распада СССР в Латвии было восстановлено довоенное имущественное право на землю. Между тем на многих земельных участках были построены жилые здания. Не сумев полностью разрешить эту проблему, латвийский законодатель создал режим раздельной собственности, когда у земли и здания разные собственники <1>, однако собственник или собственники здания обязаны вносить известную обязательную плату за нахождение их здания на чужой земле. В таком правовом режиме предположительно существует около 10% всех многоквартирных домов <2>. Фактически существование такого правового режима, не регулируемого ГЗ, является одной из наиболее существенных проблем латвийского гражданского права, которая создает социальное напряжение и сужает применимость норм вещного права ГЗ на практике.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 12.07.2022 N 30-П
"По делу о проверке конституционности части 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 7.1 Закона Смоленской области "О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области" в связи с жалобой гражданина М.А. Стрельцова"Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года N 1221) в действовавшей до 18 сентября 2020 года редакции допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости (пункт 5), в ныне действующей редакции данного пункта к объектам адресации относится в том числе земельный участок, при присвоении адреса зданиям он должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого расположены здания (пункт 9). Таким образом, нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного многоквартирного дома, поэтапно возведенного застройщиком, в силу приведенного регулирования мог быть присвоен один адрес.
"По делу о проверке конституционности части 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 7.1 Закона Смоленской области "О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области" в связи с жалобой гражданина М.А. Стрельцова"Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года N 1221) в действовавшей до 18 сентября 2020 года редакции допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости (пункт 5), в ныне действующей редакции данного пункта к объектам адресации относится в том числе земельный участок, при присвоении адреса зданиям он должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого расположены здания (пункт 9). Таким образом, нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного многоквартирного дома, поэтапно возведенного застройщиком, в силу приведенного регулирования мог быть присвоен один адрес.
Статья: Проблемы трансформации жилых помещений в жилые дома блокированной застройки
(Батуева Э.Ц.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Как уже отмечалось ранее, основной вопрос, который связан с желанием правообладателя по введению в оборот дома блокированной застройки, это возможность регистрации права на земельный участок, на котором располагается квартира в многоквартирном доме, соответствующая параметрам блока в доме блокированной застройки. Тем самым, если жилой многоквартирный дом состоит из двух, трех, четырех, пяти и т.д. до десяти квартир и при этом из каждой такой квартиры имеется выход на свой земельный участок, то такой жилой многоквартирный дом можно преобразовать в дом блокированной застройки. В результате такой трансформации у каждого правообладателя будет свой жилой дом и придомовой земельный участок. При этом изменение параметров здания из многоквартирного дома в дом блокированной застройки должно осуществляться одновременно всеми правообладателями квартир. В связи с этим на практике возникают ситуации, когда собственники одного из таких объектов в силу разных причин не желают заниматься переоформлением документации с квартир на блоки в жилом доме блокированной застройки. В таком случае вопрос подлежит рассмотрению в судебном порядке.
(Батуева Э.Ц.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Как уже отмечалось ранее, основной вопрос, который связан с желанием правообладателя по введению в оборот дома блокированной застройки, это возможность регистрации права на земельный участок, на котором располагается квартира в многоквартирном доме, соответствующая параметрам блока в доме блокированной застройки. Тем самым, если жилой многоквартирный дом состоит из двух, трех, четырех, пяти и т.д. до десяти квартир и при этом из каждой такой квартиры имеется выход на свой земельный участок, то такой жилой многоквартирный дом можно преобразовать в дом блокированной застройки. В результате такой трансформации у каждого правообладателя будет свой жилой дом и придомовой земельный участок. При этом изменение параметров здания из многоквартирного дома в дом блокированной застройки должно осуществляться одновременно всеми правообладателями квартир. В связи с этим на практике возникают ситуации, когда собственники одного из таких объектов в силу разных причин не желают заниматься переоформлением документации с квартир на блоки в жилом доме блокированной застройки. В таком случае вопрос подлежит рассмотрению в судебном порядке.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Обсуждая вопрос об определении соразмерности, Свердловский областной суд пришел к выводу, что комментируемая норма прямо не предусматривает, как именно должно выполняться требование о соразмерности обязательств по договору в случае, если на земельном участке находится несколько зданий, сооружений, принадлежащих разным лицам. Федеральное законодательство прямо не говорит о том, должно ли в этом случае учитываться только здание, в котором у собственника имеется в собственности доля или помещение (помещения), о чем указывают представители административных истцов, или расчет может быть произведен с учетом всех зданий, находящихся на участке (см. решение Свердловского областного суда от 6 сентября 2016 г. N 3а-340/2016).
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Обсуждая вопрос об определении соразмерности, Свердловский областной суд пришел к выводу, что комментируемая норма прямо не предусматривает, как именно должно выполняться требование о соразмерности обязательств по договору в случае, если на земельном участке находится несколько зданий, сооружений, принадлежащих разным лицам. Федеральное законодательство прямо не говорит о том, должно ли в этом случае учитываться только здание, в котором у собственника имеется в собственности доля или помещение (помещения), о чем указывают представители административных истцов, или расчет может быть произведен с учетом всех зданий, находящихся на участке (см. решение Свердловского областного суда от 6 сентября 2016 г. N 3а-340/2016).
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)2.9. На практике реконструкция объектов производится не только их собственниками. Весьма распространенным является передача собственником (как правило, публичным образованием) зданий и сооружений юридическим и физическим лицам на условиях реконструкции. В таких случаях вопрос о правах на землю должен решаться в зависимости от формы передачи объекта. Если объект передается в собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то с момента регистрации права собственности на него по этому договору вопрос о правах на земельный участок может специально не ставиться. Если право собственности на участок, на котором расположен объект, отчужденный на условиях реконструкции, принадлежало тому же публичному образованию, что и отчужденный объект, то право на этот земельный участок автоматически переходит к застройщику (ст. 273 ГК). Если собственники земельного участка и объекта разные (например, участок принадлежит субъекту РФ либо относится к неразграниченной собственности, а здание является федеральной собственностью), то в действие вступает ст. 271 ГК.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)2.9. На практике реконструкция объектов производится не только их собственниками. Весьма распространенным является передача собственником (как правило, публичным образованием) зданий и сооружений юридическим и физическим лицам на условиях реконструкции. В таких случаях вопрос о правах на землю должен решаться в зависимости от формы передачи объекта. Если объект передается в собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то с момента регистрации права собственности на него по этому договору вопрос о правах на земельный участок может специально не ставиться. Если право собственности на участок, на котором расположен объект, отчужденный на условиях реконструкции, принадлежало тому же публичному образованию, что и отчужденный объект, то право на этот земельный участок автоматически переходит к застройщику (ст. 273 ГК). Если собственники земельного участка и объекта разные (например, участок принадлежит субъекту РФ либо относится к неразграниченной собственности, а здание является федеральной собственностью), то в действие вступает ст. 271 ГК.
Статья: К вопросу о надлежащем субъекте административной ответственности за нарушения в сфере благоустройства при множественности собственников объектов нежилого фонда (на примере Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70 "Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге")
(Толкунов В.М., Пластинина И.Д.)
("Арбитражные споры", 2023, N 2)- если на территории земельного участка находится несколько зданий, сооружений, принадлежащих разным лицам, границы содержания территории могут определяться соглашением владельцев зданий, сооружений;
(Толкунов В.М., Пластинина И.Д.)
("Арбитражные споры", 2023, N 2)- если на территории земельного участка находится несколько зданий, сооружений, принадлежащих разным лицам, границы содержания территории могут определяться соглашением владельцев зданий, сооружений;
Статья: Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)В связи с этим участникам создания зданий и сооружений необходимо теперь внимательно относиться к формулировкам соответствующих договоров, поскольку если в договоре не будет указано, что право на построенный объект или помещение в нем может возникать у участника строительства (дольщика, подрядчика, инвестора и пр.), то необходимо будет регистрировать право на объект за собственником (владельцем) земельного участка и затем проводить отчуждение объекта или помещений в нем другим лицам, что будет связано с дополнительными временными и финансовыми затратами.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2022, N 4)В связи с этим участникам создания зданий и сооружений необходимо теперь внимательно относиться к формулировкам соответствующих договоров, поскольку если в договоре не будет указано, что право на построенный объект или помещение в нем может возникать у участника строительства (дольщика, подрядчика, инвестора и пр.), то необходимо будет регистрировать право на объект за собственником (владельцем) земельного участка и затем проводить отчуждение объекта или помещений в нем другим лицам, что будет связано с дополнительными временными и финансовыми затратами.
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Статья 287.3 ГК посвящена правам собственника здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Ценно в ней то, что право пользования таким участком признается за собственником здания (сооружения), даже если по закону или в соответствии с договором он такого права не имеет <5>. Судебная практика на протяжении десятилетий занимала эту позицию, исходя из того, что если уж право на здание (сооружение) правомерно возникло, то оно не может подвергаться сомнениям в связи с разными "превратностями судьбы". Ведь альтернатива такой позиции - возложение на собственника обязанности снести здание (сооружение) и освободить земельный участок, хотя он может быть невиновен в том, что случилось. Да, это противоречие правилу о едином объекте недвижимости, но противоречие разумное, обусловленное необходимостью защиты права человека на собственность. Однако, повторю, дьявол таится в деталях.
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Статья 287.3 ГК посвящена правам собственника здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Ценно в ней то, что право пользования таким участком признается за собственником здания (сооружения), даже если по закону или в соответствии с договором он такого права не имеет <5>. Судебная практика на протяжении десятилетий занимала эту позицию, исходя из того, что если уж право на здание (сооружение) правомерно возникло, то оно не может подвергаться сомнениям в связи с разными "превратностями судьбы". Ведь альтернатива такой позиции - возложение на собственника обязанности снести здание (сооружение) и освободить земельный участок, хотя он может быть невиновен в том, что случилось. Да, это противоречие правилу о едином объекте недвижимости, но противоречие разумное, обусловленное необходимостью защиты права человека на собственность. Однако, повторю, дьявол таится в деталях.
Ситуация: Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).
Статья: Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)Итак, количество различных комплексов имущества, связанных с недвижимыми вещами, весьма велико. Они находятся в сложном соотношении и взаимодействии, имеют разную структуру, составные части и правовой режим <6>. Задачей этой статьи является анализ признаков и правового режима этих комплексов, объединяющим фактором для которых выступает наличие в их составе имущества общего пользования. Эти образования имеют особую правовую природу. Входящие в них недвижимые вещи - земельные участки, здания, сооружения, помещения - не считаются единой недвижимой вещью, как предприятие или единый недвижимый комплекс. Находящиеся в индивидуальной собственности недвижимые вещи сохраняют свою самостоятельность, но их собственники вынуждены состоять в определенных правовых отношениях, связанных с тем, что имеется имущество, обслуживающее эти самостоятельные объекты недвижимости.
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 7)Итак, количество различных комплексов имущества, связанных с недвижимыми вещами, весьма велико. Они находятся в сложном соотношении и взаимодействии, имеют разную структуру, составные части и правовой режим <6>. Задачей этой статьи является анализ признаков и правового режима этих комплексов, объединяющим фактором для которых выступает наличие в их составе имущества общего пользования. Эти образования имеют особую правовую природу. Входящие в них недвижимые вещи - земельные участки, здания, сооружения, помещения - не считаются единой недвижимой вещью, как предприятие или единый недвижимый комплекс. Находящиеся в индивидуальной собственности недвижимые вещи сохраняют свою самостоятельность, но их собственники вынуждены состоять в определенных правовых отношениях, связанных с тем, что имеется имущество, обслуживающее эти самостоятельные объекты недвижимости.
Статья: К вопросу о правовом статусе апартаментов
(Федорович Д.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 4)- инвест-отель (формат гостиницы, где номера принадлежат разным собственникам под администрированием управляющей компании (далее - УК). В данном случае УК занимается вопросом реализации (сдачи в краткосрочную аренду номеров), а собственник получает прибыль в утвержденном порядке);
(Федорович Д.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 4)- инвест-отель (формат гостиницы, где номера принадлежат разным собственникам под администрированием управляющей компании (далее - УК). В данном случае УК занимается вопросом реализации (сдачи в краткосрочную аренду номеров), а собственник получает прибыль в утвержденном порядке);
Статья: Резервирование земель: некоторые проблемы правового регулирования и правоприменительной практики
(Макин Р.В., Маркелова А.А.)
("Закон", 2022, N 4)Как видно из приведенного выше перечня ограничений полномочий собственника в связи с введением резервирования, ограничения можно разделить на два вида: ограничения на застройку земельного участка и создание на нем водных объектов и ограничения на проведение мелиоративных работ в отношении участка. Несмотря на то что данные виды деятельности на земельном участке являются абсолютно разными, очевидно, что их цель одинаковая - увеличение ценности земельного участка за счет того, что на нем размещены какие-либо здания или сооружения, или за счет того, что он может быть использован в сельском хозяйстве.
(Макин Р.В., Маркелова А.А.)
("Закон", 2022, N 4)Как видно из приведенного выше перечня ограничений полномочий собственника в связи с введением резервирования, ограничения можно разделить на два вида: ограничения на застройку земельного участка и создание на нем водных объектов и ограничения на проведение мелиоративных работ в отношении участка. Несмотря на то что данные виды деятельности на земельном участке являются абсолютно разными, очевидно, что их цель одинаковая - увеличение ценности земельного участка за счет того, что на нем размещены какие-либо здания или сооружения, или за счет того, что он может быть использован в сельском хозяйстве.