Размер собственных денежных средств застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Размер собственных денежных средств застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.03.2023 N 33-5835/2023 по делу N 2-1687/2022
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) Об обязании передать помещение, о признании права собственности на объект; 2) О признании договора заключенным.
Обстоятельства: Истец исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве, подав заявление на открытие аккредитива на сумму сделки, однако в регистрации договора сторонам было отказано ввиду нарушения ответчиком законодательства о долевом строительстве. На момент рассмотрения спора здание построено, в связи с чем истец обратился к ответчику с требованием осуществить государственную регистрацию сделки на согласованных условиях, однако получил отказ.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.В соответствии с пунктом 3.5.1 Договора Участник долевого строительства в течение 5 рабочих дней с момента подписания Договора открывает в пользу Застройщика аккредитив, исполняемый без акцепта Участника долевого строительства, за счет собственных денежных средств в размере 1 073 180 руб. и кредитных средств в размере 6 081 348 руб. Оплата банком аккредитива производится при условии предоставления получателем нотариально заверенной копии/оригинала зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) Об обязании передать помещение, о признании права собственности на объект; 2) О признании договора заключенным.
Обстоятельства: Истец исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве, подав заявление на открытие аккредитива на сумму сделки, однако в регистрации договора сторонам было отказано ввиду нарушения ответчиком законодательства о долевом строительстве. На момент рассмотрения спора здание построено, в связи с чем истец обратился к ответчику с требованием осуществить государственную регистрацию сделки на согласованных условиях, однако получил отказ.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.В соответствии с пунктом 3.5.1 Договора Участник долевого строительства в течение 5 рабочих дней с момента подписания Договора открывает в пользу Застройщика аккредитив, исполняемый без акцепта Участника долевого строительства, за счет собственных денежных средств в размере 1 073 180 руб. и кредитных средств в размере 6 081 348 руб. Оплата банком аккредитива производится при условии предоставления получателем нотариально заверенной копии/оригинала зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются, если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке. Эти средства перечисляются застройщику только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; п. 11 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 4, 6 ст. 15.4, ч. 1, 2, 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 1 Письма Минстроя России от 08.07.2019 N 24663-ВЯ/07).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются, если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке. Эти средства перечисляются застройщику только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; п. 11 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 4, 6 ст. 15.4, ч. 1, 2, 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 1 Письма Минстроя России от 08.07.2019 N 24663-ВЯ/07).
Статья: Нормативно-правовое регулирование экономической устойчивости кредитно-финансовых субъектов посредством установления минимального размера достаточности собственного капитала
(Щепотьев А.В.)
("Банковское право", 2021, N 6)На законодательном уровне определен порядок определения собственных средств застройщика. В рамках действующего закона размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства <12>. Если исходить из допущения и понимания, что помимо собственных средств застройщик будет привлекать для строительства денежные средства дольщиков на сумму проектной стоимости строительства, с учетом понимания того факта, что средства дольщиков являются для застройщика основной величиной обязательств, то можно сделать разумное предположение, что вышеуказанное финансовое ограничение можно рассматривать как определение минимального значения собственных средств застройщика в размере 10% от величины обязательств. Данный вывод напрямую не прописан в нормативных правовых документах, но он вытекает из анализа действующего законодательства в отношении деятельности застройщиков.
(Щепотьев А.В.)
("Банковское право", 2021, N 6)На законодательном уровне определен порядок определения собственных средств застройщика. В рамках действующего закона размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства <12>. Если исходить из допущения и понимания, что помимо собственных средств застройщик будет привлекать для строительства денежные средства дольщиков на сумму проектной стоимости строительства, с учетом понимания того факта, что средства дольщиков являются для застройщика основной величиной обязательств, то можно сделать разумное предположение, что вышеуказанное финансовое ограничение можно рассматривать как определение минимального значения собственных средств застройщика в размере 10% от величины обязательств. Данный вывод напрямую не прописан в нормативных правовых документах, но он вытекает из анализа действующего законодательства в отношении деятельности застройщиков.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
Федеральный закон от 01.07.2021 N 273-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"2) в пункте 11 части 2 статьи 3.1 слова "застройщика;" заменить словами "застройщика. Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона;";
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"2) в пункте 11 части 2 статьи 3.1 слова "застройщика;" заменить словами "застройщика. Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона;";
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?
Статья: Особенности банкротства застройщиков
("Арбитражный управляющий", 2023, N 5)Следовательно, арендатор не приобретал квартиры не для личных нужд, а осуществлял совместную деятельность с застройщиком, в связи с чем его требования к должнику не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса.
("Арбитражный управляющий", 2023, N 5)Следовательно, арендатор не приобретал квартиры не для личных нужд, а осуществлял совместную деятельность с застройщиком, в связи с чем его требования к должнику не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)1) размер собственных средств - не менее 10% проектной стоимости строительства, указанной в проектной декларации. Порядок расчета собственных средств застройщика установлен Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 N 673 "Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)1) размер собственных средств - не менее 10% проектной стоимости строительства, указанной в проектной декларации. Порядок расчета собственных средств застройщика установлен Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 N 673 "Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
Статья: Актуальные проблемы ответственности застройщиков по договорам купли-продажи и договорам участия в долевом строительстве
(Пачулия Г.Т.)
("Российский судья", 2025, N 11)Следует отметить, что в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <6> были внесены изменения, а именно Госдума приняла Закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 г. использовать свои стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов, при этом собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем. Эта идея была в первую очередь предложена ввиду участившихся случаев злоупотребления со стороны строительно-технических экспертов. Также теперь ограничена сумма, которую может взыскать участник долевого строительства в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
(Пачулия Г.Т.)
("Российский судья", 2025, N 11)Следует отметить, что в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <6> были внесены изменения, а именно Госдума приняла Закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 г. использовать свои стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов, при этом собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем. Эта идея была в первую очередь предложена ввиду участившихся случаев злоупотребления со стороны строительно-технических экспертов. Также теперь ограничена сумма, которую может взыскать участник долевого строительства в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Путеводитель по судебной практике: Агентирование.
Правомерно ли квалифицировать договор на осуществление функций заказчика-застройщика как агентский
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как видно из материалов дела, ООО "УИС-заказчик" (заказчик) и ООО "XXI-ВЕК" (застройщик) заключили договор на выполнение функций технического заказчика от 15.02.2006 N 01-02/2006 (далее - договор от 15.02.2006), по условиям которого заказчик обязался собственными силами от своего имени и за счет застройщика выполнить в интересах последнего функции технического заказчика по строительству и вводу в эксплуатацию (далее - услуги) объекта строительства - группы малоэтажных блокированных жилых домов в количестве 127 единиц и административно-торгового здания (далее - объект строительства) по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая. В пункте 5.1 договора предусмотрено вознаграждение заказчика в размере 2 700 тыс. рублей. Финансирование строительства объекта осуществляется застройщиком за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств в виде перечисления денежных средств на расчетный счет заказчика (пункты 5.2 и 5.4 договора). После окончания строительства объекта и при готовности результата строительства заказчик направляет застройщику соответствующее уведомление. Передача объекта осуществляется по акту приема-передачи результата строительства.
Правомерно ли квалифицировать договор на осуществление функций заказчика-застройщика как агентский
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как видно из материалов дела, ООО "УИС-заказчик" (заказчик) и ООО "XXI-ВЕК" (застройщик) заключили договор на выполнение функций технического заказчика от 15.02.2006 N 01-02/2006 (далее - договор от 15.02.2006), по условиям которого заказчик обязался собственными силами от своего имени и за счет застройщика выполнить в интересах последнего функции технического заказчика по строительству и вводу в эксплуатацию (далее - услуги) объекта строительства - группы малоэтажных блокированных жилых домов в количестве 127 единиц и административно-торгового здания (далее - объект строительства) по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая. В пункте 5.1 договора предусмотрено вознаграждение заказчика в размере 2 700 тыс. рублей. Финансирование строительства объекта осуществляется застройщиком за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств в виде перечисления денежных средств на расчетный счет заказчика (пункты 5.2 и 5.4 договора). После окончания строительства объекта и при готовности результата строительства заказчик направляет застройщику соответствующее уведомление. Передача объекта осуществляется по акту приема-передачи результата строительства.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- неустойка является законной, в связи с чем размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон;
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- неустойка является законной, в связи с чем размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон;
Статья: О допустимости субординации требований аффилированных кредиторов в делах о банкротстве физических лиц
(Шайдуллин А.И.)
("Закон", 2023, N 6)Иначе говоря, АС УО не признал адвоката контролирующим лицом клиента и не увидел в данном случае товарищества между ним и его клиентом. Факт наличия товарищества в этом казусе - очень непростой вопрос. Например, Верховный Суд РФ в деле общества "Крован-КМВ" <29> сформулировал позицию, согласно которой если одна сторона (заказчик) передает земельный участок в аренду (субаренду) для целей строительства, а другая сторона - застройщик возводит объект недвижимости на этом земельном участке и обязуется передать заказчику часть квартир, то фактически складываются отношения простого товарищества <30>. В случае банкротства застройщика требования товарища, т.е. заказчика, не могут конкурировать с требованиями внешних кредиторов, а именно граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса. В деле общества "Кронверк" <31> Верховный Суд РФ рассматривал ситуацию, когда заказчик заключил договор с застройщиком на достройку объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве бессрочного пользования. Застройщик обязался передать часть квартир заказчику. Застройщик нарушил свои обязательства по передаче квартир и обанкротился. В результате заказчик обратился в банкротстве к застройщику с убытками в размере стоимости квартир. Обсуждая вопрос о применимости дела общества "Кронверк", Верховный Суд РФ указал, что "сама по себе квалификация отношений сторон в качестве простого товарищества не препятствует признанию обоснованными соответствующих требований (в данном случае заказчика. - А.Ш.) в деле о банкротстве застройщика" <32>.
(Шайдуллин А.И.)
("Закон", 2023, N 6)Иначе говоря, АС УО не признал адвоката контролирующим лицом клиента и не увидел в данном случае товарищества между ним и его клиентом. Факт наличия товарищества в этом казусе - очень непростой вопрос. Например, Верховный Суд РФ в деле общества "Крован-КМВ" <29> сформулировал позицию, согласно которой если одна сторона (заказчик) передает земельный участок в аренду (субаренду) для целей строительства, а другая сторона - застройщик возводит объект недвижимости на этом земельном участке и обязуется передать заказчику часть квартир, то фактически складываются отношения простого товарищества <30>. В случае банкротства застройщика требования товарища, т.е. заказчика, не могут конкурировать с требованиями внешних кредиторов, а именно граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса. В деле общества "Кронверк" <31> Верховный Суд РФ рассматривал ситуацию, когда заказчик заключил договор с застройщиком на достройку объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве бессрочного пользования. Застройщик обязался передать часть квартир заказчику. Застройщик нарушил свои обязательства по передаче квартир и обанкротился. В результате заказчик обратился в банкротстве к застройщику с убытками в размере стоимости квартир. Обсуждая вопрос о применимости дела общества "Кронверк", Верховный Суд РФ указал, что "сама по себе квалификация отношений сторон в качестве простого товарищества не препятствует признанию обоснованными соответствующих требований (в данном случае заказчика. - А.Ш.) в деле о банкротстве застройщика" <32>.