Рассрочка платежа ипотека в силу закона
Подборка наиболее важных документов по запросу Рассрочка платежа ипотека в силу закона (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2023 N 88-17646/2023 по делу N 2-11433/2021 (УИД 16RS0042-03-2019-011671-44)
Категория спора: Ипотека.
Требования залогодержателя: 1) Об обращении взыскания на заложенное имущество; 2) О взыскании задолженности по платежам по договору социальной ипотеки, процентов за пользование чужими денежными средствами; 3) О выселении.
Обстоятельства: Между истцом и ответчиками заключен договор социальной ипотеки, ранее решением суда были удовлетворены исковые требования истца к ответчикам о взыскании задолженности по договору социальной ипотеки, до настоящего времени решение суда ответчиками не исполнено, задолженность не погашена. Уведомление о расторжении договора с требованием о погашении задолженности и освобождении квартиры оставлено без ответа.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.Доводы кассационной жалобы о том, что спорная квартира является для ответчиков единственным жильем, Х.И. в связи с наличием у <данные изъяты> имеет право на дополнительную жилую площадь, кроме того на спорные правоотношения распространяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, не могут быть приняты судебной коллегией по внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и не могут являться основанием для отмены вступивших в законную силу судебных постановлений в кассационном порядке. Возникшие между сторонами правоотношения урегулированы специальными законами Республики Татарстан. Предоставление гражданам жилья в рассрочку по договору социальной ипотеки осуществляется на основе принципов доступности, платности, возвратности.
Категория спора: Ипотека.
Требования залогодержателя: 1) Об обращении взыскания на заложенное имущество; 2) О взыскании задолженности по платежам по договору социальной ипотеки, процентов за пользование чужими денежными средствами; 3) О выселении.
Обстоятельства: Между истцом и ответчиками заключен договор социальной ипотеки, ранее решением суда были удовлетворены исковые требования истца к ответчикам о взыскании задолженности по договору социальной ипотеки, до настоящего времени решение суда ответчиками не исполнено, задолженность не погашена. Уведомление о расторжении договора с требованием о погашении задолженности и освобождении квартиры оставлено без ответа.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.Доводы кассационной жалобы о том, что спорная квартира является для ответчиков единственным жильем, Х.И. в связи с наличием у <данные изъяты> имеет право на дополнительную жилую площадь, кроме того на спорные правоотношения распространяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, не могут быть приняты судебной коллегией по внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и не могут являться основанием для отмены вступивших в законную силу судебных постановлений в кассационном порядке. Возникшие между сторонами правоотношения урегулированы специальными законами Республики Татарстан. Предоставление гражданам жилья в рассрочку по договору социальной ипотеки осуществляется на основе принципов доступности, платности, возвратности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: В каких случаях у продавца возникает право залога на проданный по договору купли-продажи товар
(КонсультантПлюс, 2025)на основании закона (в случае с ипотекой - федерального закона): приобретение недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке);
(КонсультантПлюс, 2025)на основании закона (в случае с ипотекой - федерального закона): приобретение недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке);
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление удовлетворил. Статья 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были предусмотрены пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление удовлетворил. Статья 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были предусмотрены пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество.
Федеральный закон от 04.08.2023 N 417-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О проведении эксперимента по установлению специального регулирования в целях создания необходимых условий для осуществления деятельности по партнерскому финансированию в отдельных субъектах Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"9. Физическое лицо, заключившее с участником эксперимента, являющимся кредитной организацией, договор купли-продажи жилого помещения с отсрочкой (рассрочкой) платежа в соответствии с пунктом 3 части 1 настоящей статьи, имеет право на получение государственной поддержки на оплату (погашение) таких обязательств в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2019 года N 157-ФЗ "О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния".
(ред. от 31.07.2025)
"О проведении эксперимента по установлению специального регулирования в целях создания необходимых условий для осуществления деятельности по партнерскому финансированию в отдельных субъектах Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"9. Физическое лицо, заключившее с участником эксперимента, являющимся кредитной организацией, договор купли-продажи жилого помещения с отсрочкой (рассрочкой) платежа в соответствии с пунктом 3 части 1 настоящей статьи, имеет право на получение государственной поддержки на оплату (погашение) таких обязательств в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2019 года N 157-ФЗ "О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния".
Готовое решение: Как зарегистрировать ипотеку в силу закона
(КонсультантПлюс, 2025)Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:
(КонсультантПлюс, 2025)Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, если вы согласуете оплату земельного участка через определенное время после его передачи покупателю, в том числе в рассрочку, то участок признается находящимся в залоге у продавца до его полной оплаты, если иное не предусмотреть в договоре (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). То есть по умолчанию возникает ипотека в силу закона, которую нужно зарегистрировать.
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, если вы согласуете оплату земельного участка через определенное время после его передачи покупателю, в том числе в рассрочку, то участок признается находящимся в залоге у продавца до его полной оплаты, если иное не предусмотреть в договоре (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). То есть по умолчанию возникает ипотека в силу закона, которую нужно зарегистрировать.
Статья: Ипотека в силу закона
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Также обеспечение исполнения обязательств по договору залогом в силу закона установлено для застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ст. 13, ч. 4 ст. 15.4 Закона о долевом участии в строительстве), а также для обеспечения обязательства покупателя по оплате приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества (п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Также обеспечение исполнения обязательств по договору залогом в силу закона установлено для застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ст. 13, ч. 4 ст. 15.4 Закона о долевом участии в строительстве), а также для обеспечения обязательства покупателя по оплате приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества (п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Статья: Баланс интересов сторон исполнительного производства в законодательстве и в судебной практике
(Галузина К.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 5)Конституционный Суд Российской Федерации в Определении об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение прав заявителя абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отметил, что, "распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации" <5>.
(Галузина К.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2021, N 5)Конституционный Суд Российской Федерации в Определении об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение прав заявителя абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отметил, что, "распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации" <5>.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если жилье приобретается по завышенной стоимости, есть риск невозможности его продать по цене, за которую оно было приобретено. В отдельных случаях до заключения договора ипотечного кредита банк должен предоставить заемщику сведения о возможной разнице между ценой покупки недвижимости в ипотеку и справедливой ценой, а также рисках приобретения недвижимости по завышенной цене. Это актуально для ситуации, когда, например, цена договора купли-продажи уплачивается с рассрочкой на период более года (пп. 1 п. 3.1 ст. 3, пп. "а" п. 5.3 ст. 5 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если жилье приобретается по завышенной стоимости, есть риск невозможности его продать по цене, за которую оно было приобретено. В отдельных случаях до заключения договора ипотечного кредита банк должен предоставить заемщику сведения о возможной разнице между ценой покупки недвижимости в ипотеку и справедливой ценой, а также рисках приобретения недвижимости по завышенной цене. Это актуально для ситуации, когда, например, цена договора купли-продажи уплачивается с рассрочкой на период более года (пп. 1 п. 3.1 ст. 3, пп. "а" п. 5.3 ст. 5 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку проценты отдельно не взимаются?..
(Консультация эксперта, 2025)Поскольку в данном случае организация, в соответствии с договором купли-продажи, производит оплату стоимости здания в рассрочку, до момента окончания расчетов с продавцом это здание находится в залоге у организации-продавца (если иное не установлено договором купли-продажи (то есть имеет место ипотека в силу закона)) (п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)).
(Консультация эксперта, 2025)Поскольку в данном случае организация, в соответствии с договором купли-продажи, производит оплату стоимости здания в рассрочку, до момента окончания расчетов с продавцом это здание находится в залоге у организации-продавца (если иное не установлено договором купли-продажи (то есть имеет место ипотека в силу закона)) (п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Сохраняется ли залог товара, возникший в силу закона, при отказе продавца от исполнения договора купли-продажи с рассрочкой платежа
(КонсультантПлюс, 2025)С момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество находится в залоге у продавца; оплата производится с рассрочкой платежа; залог недвижимого имущества возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество (пункты 5.2, 5.3).
Сохраняется ли залог товара, возникший в силу закона, при отказе продавца от исполнения договора купли-продажи с рассрочкой платежа
(КонсультантПлюс, 2025)С момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество находится в залоге у продавца; оплата производится с рассрочкой платежа; залог недвижимого имущества возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество (пункты 5.2, 5.3).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку взимаются проценты?..
(Консультация эксперта, 2025)Поскольку в данном случае в соответствии с договором купли-продажи оплата стоимости здания производится в рассрочку, до момента окончания расчетов с продавцом это здание находится в залоге у организации-продавца, т.е. в этом случае возникает ипотека в силу закона (если иное не установлено договором купли-продажи). Это следует из п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2025)Поскольку в данном случае в соответствии с договором купли-продажи оплата стоимости здания производится в рассрочку, до момента окончания расчетов с продавцом это здание находится в залоге у организации-продавца, т.е. в этом случае возникает ипотека в силу закона (если иное не установлено договором купли-продажи). Это следует из п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)- ипотека в силу закона (возникающая без договора об ипотеке) в случае продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа;
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)- ипотека в силу закона (возникающая без договора об ипотеке) в случае продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа;