Раскрытие счетов эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Раскрытие счетов эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Примечание. Раскрытие счетов эскроу
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Примечание. Раскрытие счетов эскроу
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Статья: Актуальные вопросы нормативно-правового регулирования индивидуального жилищного строительства
(Мошненко О.В., Ситник Е.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2026, N 4)Чтобы снизить риски в сегменте ИЖС, предлагаем также внести изменения в вышеупомянутый Федеральный закон от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу". В частности, предусмотреть право кредитора запрашивать дополнительные документы при раскрытии эскроу-счетов, установить в законе требование о соответствии фактически построенных параметров договору подряда, возложить проверку параметров на квалифицированного эксперта, что позволит нивелировать риск перехода к банку в качестве залога неликвидного, недостроенного либо не соответствующего условиям договора и проекту объекта недвижимости. Следует согласиться с мнением Е.В. Квасенкова, что действующее законодательство не предусматривает обязательную оценку объектов ИЖС на соответствие проектной документации, как и не требует осуществления обязательного государственного строительного надзора и экспертизы проектной документации <15>.
(Мошненко О.В., Ситник Е.Г.)
("Семейное и жилищное право", 2026, N 4)Чтобы снизить риски в сегменте ИЖС, предлагаем также внести изменения в вышеупомянутый Федеральный закон от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу". В частности, предусмотреть право кредитора запрашивать дополнительные документы при раскрытии эскроу-счетов, установить в законе требование о соответствии фактически построенных параметров договору подряда, возложить проверку параметров на квалифицированного эксперта, что позволит нивелировать риск перехода к банку в качестве залога неликвидного, недостроенного либо не соответствующего условиям договора и проекту объекта недвижимости. Следует согласиться с мнением Е.В. Квасенкова, что действующее законодательство не предусматривает обязательную оценку объектов ИЖС на соответствие проектной документации, как и не требует осуществления обязательного государственного строительного надзора и экспертизы проектной документации <15>.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В большинстве проектов кредит погашается при раскрытии счета эскроу, тогда в принципе квартиры не передают в залог. Когда денег на счете эскроу не хватает для покрытия кредита, залог оформляется договором ипотеки либо квартиры обременяются ипотекой в силу закона. Существуют разные варианты реализации готовых квартир, применение которых зависит от оценки рисков застройщика со стороны банка и его готовности использовать современное ПО, обслуживающее этот процесс. В текущих реалиях рынка высвобождение квартир из-под залога не требует существенных материальных или затрат. Использование специализированного ПО (электронный кабинет SRG-IT, "Метр квадратный" и пр.) позволяет эффективно выстроить систему, когда банк оперативно снимает обременение и деньги от продажи квартиры идут на погашение кредита.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В большинстве проектов кредит погашается при раскрытии счета эскроу, тогда в принципе квартиры не передают в залог. Когда денег на счете эскроу не хватает для покрытия кредита, залог оформляется договором ипотеки либо квартиры обременяются ипотекой в силу закона. Существуют разные варианты реализации готовых квартир, применение которых зависит от оценки рисков застройщика со стороны банка и его готовности использовать современное ПО, обслуживающее этот процесс. В текущих реалиях рынка высвобождение квартир из-под залога не требует существенных материальных или затрат. Использование специализированного ПО (электронный кабинет SRG-IT, "Метр квадратный" и пр.) позволяет эффективно выстроить систему, когда банк оперативно снимает обременение и деньги от продажи квартиры идут на погашение кредита.
Статья: Особенности не поименованных в ГК РФ способов обеспечения обязательств участников долевого строительства при проектном финансировании застройщиков
(Федоров Н.И.)
("Право и экономика", 2025, N 11)Договор счета эскроу является договором, регулирование которого предусмотрено главой 45 ГК РФ. В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) депонирует на специально открытом счете денежные средства, которые на такой счет вносит депонент, и передает денежные средства в пользу установленного договором бенефициара только в случае возникновения оснований, предусмотренных договором. До момента раскрытия счета эскроу и перечисления денежных средств бенефициару денежные средства, находящиеся на счете, принадлежат депоненту.
(Федоров Н.И.)
("Право и экономика", 2025, N 11)Договор счета эскроу является договором, регулирование которого предусмотрено главой 45 ГК РФ. В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) депонирует на специально открытом счете денежные средства, которые на такой счет вносит депонент, и передает денежные средства в пользу установленного договором бенефициара только в случае возникновения оснований, предусмотренных договором. До момента раскрытия счета эскроу и перечисления денежных средств бенефициару денежные средства, находящиеся на счете, принадлежат депоненту.
Статья: К вопросу о договорном возложении инфраструктурной нагрузки на девелоперов
(Шемякин К.Н.)
("Закон", 2025, N 3)Право на выкуп осуществляется до момента раскрытия счетов эскроу, но после получения заключения о соответствии построенных жилых объектов.
(Шемякин К.Н.)
("Закон", 2025, N 3)Право на выкуп осуществляется до момента раскрытия счетов эскроу, но после получения заключения о соответствии построенных жилых объектов.
Статья: Цифровизация расчетов в долевом строительстве: правовые риски применения смарт-контрактов, цифрового рубля и токенизации недвижимости
(Ефимова О.В., Балтыков Б.Б.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2026, N 2)Использование машиночитаемого права (под машиночитаемым правом в данном контексте понимается как совокупность правовых норм, изложенных на формализованном языке, пригодном для использования программными средствами без дополнительного участия человека <2>) и смарт-контрактов позволяет минимизировать человеческий фактор: технологически возможная модель предполагает, что раскрытие эскроу-счетов и перевод цифровых рублей застройщику могут осуществляться автоматически при поступлении цифрового триггера - верифицированных сведений о вводе дома в эксплуатацию из ЕИСЖС. Вместе с тем реализация данной модели требует внесения изменений в ст. 15.4 - 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 09.04.2026) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <3> (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), поскольку на сегодняшний день раскрытие счетов осуществляется банком на основании документов, представленных застройщиком, без прямого программного взаимодействия между информационными системами.
(Ефимова О.В., Балтыков Б.Б.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2026, N 2)Использование машиночитаемого права (под машиночитаемым правом в данном контексте понимается как совокупность правовых норм, изложенных на формализованном языке, пригодном для использования программными средствами без дополнительного участия человека <2>) и смарт-контрактов позволяет минимизировать человеческий фактор: технологически возможная модель предполагает, что раскрытие эскроу-счетов и перевод цифровых рублей застройщику могут осуществляться автоматически при поступлении цифрового триггера - верифицированных сведений о вводе дома в эксплуатацию из ЕИСЖС. Вместе с тем реализация данной модели требует внесения изменений в ст. 15.4 - 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 09.04.2026) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <3> (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), поскольку на сегодняшний день раскрытие счетов осуществляется банком на основании документов, представленных застройщиком, без прямого программного взаимодействия между информационными системами.
"Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- для подрядчиков: отсутствие заинтересованности в привлечении средств заказчиков с использованием счетов эскроу в связи с необходимостью привлечения заемных средств для осуществления работ до раскрытия счета эскроу; риск высокой стоимости привлеченного финансирования в связи с отсутствием у кредитора возможности обеспечения исполнения подрядчиком обязательств в полном объеме; риск несвоевременного получения денежных средств в случае затягивания заказчиком срока подписания акта сдачи или отказа от договора подряда в соответствии со ст. 717 части второй ГК РФ.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- для подрядчиков: отсутствие заинтересованности в привлечении средств заказчиков с использованием счетов эскроу в связи с необходимостью привлечения заемных средств для осуществления работ до раскрытия счета эскроу; риск высокой стоимости привлеченного финансирования в связи с отсутствием у кредитора возможности обеспечения исполнения подрядчиком обязательств в полном объеме; риск несвоевременного получения денежных средств в случае затягивания заказчиком срока подписания акта сдачи или отказа от договора подряда в соответствии со ст. 717 части второй ГК РФ.
Статья: Аккредитация подрядчиков ИЖС: формальные требования и банковский аудит постфактум
(Калининская М.)
("Жилищное право", 2026, N 6)Мониторинг банков работает в фоновом режиме: систематически сверяется раскрытие эскроу-счетов с графиками строительства, фиксируются расхождения между сметой и фактом, отслеживается частота обращений по клиентам для переносов сроков строительства и даже отслеживаются отзывы заказчиков о строительной компании на популярных интернет-ресурсах.
(Калининская М.)
("Жилищное право", 2026, N 6)Мониторинг банков работает в фоновом режиме: систематически сверяется раскрытие эскроу-счетов с графиками строительства, фиксируются расхождения между сметой и фактом, отслеживается частота обращений по клиентам для переносов сроков строительства и даже отслеживаются отзывы заказчиков о строительной компании на популярных интернет-ресурсах.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В случае если публичное образование только выявляет дефицит инфраструктуры на своей территории, предлагается рассмотреть вариант корпоративной формы инфраструктурного содействия <1>, закрепив императивно, что при реализации девелоперских проектов на территории со сложившимся дефицитом социальной, коммунальной или транспортной инфраструктурой осуществление строительства жилого фонда осуществляется путем создания проектной компании, доли участия которой перераспределяются между застройщиком и публично-правовым образованием, обязанным в субъекте РФ строить объекты сопутствующей инфраструктуры. На проектную компанию возлагаются обязанности застройщика (оформление земельно-имущественных прав, получение разрешительной документации, привлечение средств по Закону об участии в долевом строительстве), в том числе и по строительству сопутствующей инфраструктуры на смежных земельных участках. Договором об осуществлении прав участника предусматривается характер распределения построенного имущества. В случае если инвестор, имеющий право участия в проектной компании, блокирует реализацию строительства сопутствующей инфраструктуры (которая, как правило, идет в последующих очередях после жилых домов) - не вносит плату на строительство сопутствующей инфраструктуры или не приступает в определенный срок к строительству сопутствующей инфраструктуры своими силами, публично-правовое образование имеет право на выкуп долей инвестора по опциону (условно за рубль) долей инвестора, стоимость которых равна стоимости расходов на строительство сопутствующей инфраструктуры. Осуществление такого права на выкуп происходит до момента раскрытия счетов эскроу, но после получения заключения о соответствии.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В случае если публичное образование только выявляет дефицит инфраструктуры на своей территории, предлагается рассмотреть вариант корпоративной формы инфраструктурного содействия <1>, закрепив императивно, что при реализации девелоперских проектов на территории со сложившимся дефицитом социальной, коммунальной или транспортной инфраструктурой осуществление строительства жилого фонда осуществляется путем создания проектной компании, доли участия которой перераспределяются между застройщиком и публично-правовым образованием, обязанным в субъекте РФ строить объекты сопутствующей инфраструктуры. На проектную компанию возлагаются обязанности застройщика (оформление земельно-имущественных прав, получение разрешительной документации, привлечение средств по Закону об участии в долевом строительстве), в том числе и по строительству сопутствующей инфраструктуры на смежных земельных участках. Договором об осуществлении прав участника предусматривается характер распределения построенного имущества. В случае если инвестор, имеющий право участия в проектной компании, блокирует реализацию строительства сопутствующей инфраструктуры (которая, как правило, идет в последующих очередях после жилых домов) - не вносит плату на строительство сопутствующей инфраструктуры или не приступает в определенный срок к строительству сопутствующей инфраструктуры своими силами, публично-правовое образование имеет право на выкуп долей инвестора по опциону (условно за рубль) долей инвестора, стоимость которых равна стоимости расходов на строительство сопутствующей инфраструктуры. Осуществление такого права на выкуп происходит до момента раскрытия счетов эскроу, но после получения заключения о соответствии.
Статья: Обеспечительные меры в международном коммерческом арбитраже как механизм, обеспечивающий исполнимость решения в спорах с участием подсанкционных лиц и лиц из недружественных государств
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Также не совсем очевидно, что происходит с обеспечительными мерами в случае открытия процедуры банкротства банка, в котором открыт счет эскроу. Право собственности на средства, размещенные на счете до момента раскрытия условий счета эскроу, принадлежат лицу, их депонировавшему. Соответственно, в случае банкротства банка именно депонент приобретет право на включение требований в реестр требований кредиторов. Более того, законодательства многих стран предусматривает возможность кредиторов и/или банкротных управляющих оспаривать сделки должника. Но если обеспечительные меры уже были приняты, подлежат ли они в подобной ситуации отмене? Можно ли считать, что в подобной ситуации стороной надлежащим образом было исполнено обязательство по предоставлению встречного обеспечения? Вероятно, нет, так как несмотря на изначальную цель создания счета эскроу, заключающуюся в предоставлении встречного обеспечения, в случае банкротства банка права требования возникнут именно у депонента. Не ясно также, что произойдет в случае раскрытия эскроу условия после введения процедуры банкротства. Появится ли у второй стороны право заявления в реестр требований кредиторов? Должно ли произойти правопреемство в реестре, если до этого депонент средств был в него включен?
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Также не совсем очевидно, что происходит с обеспечительными мерами в случае открытия процедуры банкротства банка, в котором открыт счет эскроу. Право собственности на средства, размещенные на счете до момента раскрытия условий счета эскроу, принадлежат лицу, их депонировавшему. Соответственно, в случае банкротства банка именно депонент приобретет право на включение требований в реестр требований кредиторов. Более того, законодательства многих стран предусматривает возможность кредиторов и/или банкротных управляющих оспаривать сделки должника. Но если обеспечительные меры уже были приняты, подлежат ли они в подобной ситуации отмене? Можно ли считать, что в подобной ситуации стороной надлежащим образом было исполнено обязательство по предоставлению встречного обеспечения? Вероятно, нет, так как несмотря на изначальную цель создания счета эскроу, заключающуюся в предоставлении встречного обеспечения, в случае банкротства банка права требования возникнут именно у депонента. Не ясно также, что произойдет в случае раскрытия эскроу условия после введения процедуры банкротства. Появится ли у второй стороны право заявления в реестр требований кредиторов? Должно ли произойти правопреемство в реестре, если до этого депонент средств был в него включен?
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Е.Ю. Гирина <10>, рассматривая особенности и проблемы финансирования создания многоквартирных домов в современных условиях, приходит к выводу о необходимости разработки поэтапного раскрытия эскроу-счетов. М.В. Павлов <11> считает, что без поэтапного раскрытия эскроу-счетов стоимость строительства вырастет, что в свою очередь приведет к вымыванию с рынка некрупных застройщиков и к дальнейшей монополизации рынка.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Е.Ю. Гирина <10>, рассматривая особенности и проблемы финансирования создания многоквартирных домов в современных условиях, приходит к выводу о необходимости разработки поэтапного раскрытия эскроу-счетов. М.В. Павлов <11> считает, что без поэтапного раскрытия эскроу-счетов стоимость строительства вырастет, что в свою очередь приведет к вымыванию с рынка некрупных застройщиков и к дальнейшей монополизации рынка.