Расчет экономии застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Расчет экономии застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Долевое строительство, экономия, НДС...
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Действительно, на протяжении длительного времени существовало мнение, что начислять налог на прибыль застройщик МКД обязан с сумм экономии, рассчитанных по каждому ДДУ, без учета сумм убытков, полученных по другим ДДУ. Однако эта точка зрения была признана не соответствующей нормам гл. 25 НК РФ. Суды, в том числе на уровне ВС РФ, неоднократно подтверждали незаконность доначисления налога на прибыль застройщикам, которые исчисляли экономию в целом по МКД или даже нескольким объектам недвижимости (см., например, Определения ВС РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019 и от 03.02.2021 N 306-ЭС20-22522 по делу N А65-32019/2019). Причем позиция ВС РФ в пользу застройщиков была направлена налоговым органам для использования в работе Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@, что должно снизить количество налоговых споров.
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Действительно, на протяжении длительного времени существовало мнение, что начислять налог на прибыль застройщик МКД обязан с сумм экономии, рассчитанных по каждому ДДУ, без учета сумм убытков, полученных по другим ДДУ. Однако эта точка зрения была признана не соответствующей нормам гл. 25 НК РФ. Суды, в том числе на уровне ВС РФ, неоднократно подтверждали незаконность доначисления налога на прибыль застройщикам, которые исчисляли экономию в целом по МКД или даже нескольким объектам недвижимости (см., например, Определения ВС РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019 и от 03.02.2021 N 306-ЭС20-22522 по делу N А65-32019/2019). Причем позиция ВС РФ в пользу застройщиков была направлена налоговым органам для использования в работе Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@, что должно снизить количество налоговых споров.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно: расчет экономии застройщика в целом по дому, а не каждому ДДУ в отдельности безопаснее использовать и для налогообложения прибыли (см. подробнее с. 52).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно: расчет экономии застройщика в целом по дому, а не каждому ДДУ в отдельности безопаснее использовать и для налогообложения прибыли (см. подробнее с. 52).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
Решение Совета директоров Банка России от 26.12.2025
"О формировании кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, требованиям и условным обязательствам кредитного характера в целях осуществления деятельности заемщиками (контрагентами) на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области, Херсонской области"- величина лимита экономии капитала, предусмотренная пунктом 6 приложения 10 к Инструкции Банка России от 26 мая 2025 года N 220-И "Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам достаточности собственных средств (капитала) банков с универсальной лицензией и об осуществлении Банком России надзора за их соблюдением" (далее - Инструкция Банка России N 220-И), рассчитанная в соответствии с абзацем десятым или абзацем одиннадцатым настоящего подпункта (далее - величина лимита экономии капитала), уменьшается на 20 процентов от величины задолженности заемщика-застройщика по ссудам и требованиям, указанным в абзаце первом настоящего подпункта.
"О формировании кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, требованиям и условным обязательствам кредитного характера в целях осуществления деятельности заемщиками (контрагентами) на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области, Херсонской области"- величина лимита экономии капитала, предусмотренная пунктом 6 приложения 10 к Инструкции Банка России от 26 мая 2025 года N 220-И "Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам достаточности собственных средств (капитала) банков с универсальной лицензией и об осуществлении Банком России надзора за их соблюдением" (далее - Инструкция Банка России N 220-И), рассчитанная в соответствии с абзацем десятым или абзацем одиннадцатым настоящего подпункта (далее - величина лимита экономии капитала), уменьшается на 20 процентов от величины задолженности заемщика-застройщика по ссудам и требованиям, указанным в абзаце первом настоящего подпункта.
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Учитывая Определение ВС РФ от 05.06.2017 N 303-КГ17-5474, застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия (то есть подписания акта о передаче объекта долевого строительства) (Письмо Минфина России от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395).
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Учитывая Определение ВС РФ от 05.06.2017 N 303-КГ17-5474, застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия (то есть подписания акта о передаче объекта долевого строительства) (Письмо Минфина России от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395).
Статья: Инвестор-застройщик: понятие, правовой статус, налогообложение
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Если договором предусмотрено, что полученная экономия целевых средств остается в распоряжении инвестора-застройщика, сумма такой экономии включается в базу по НДС (п. 2 ст. 153, пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Сумма налога исчисляется по расчетной ставке (20/120), счет-фактура регистрируется в книге продаж.
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Если договором предусмотрено, что полученная экономия целевых средств остается в распоряжении инвестора-застройщика, сумма такой экономии включается в базу по НДС (п. 2 ст. 153, пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Сумма налога исчисляется по расчетной ставке (20/120), счет-фактура регистрируется в книге продаж.
Статья: Застройщик на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы"
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Обратите внимание! Базой для исчисления единого "упрощенного" налога признается полученная застройщиком экономия (разница между ценой ДДУ и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства).
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Обратите внимание! Базой для исчисления единого "упрощенного" налога признается полученная застройщиком экономия (разница между ценой ДДУ и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства).
Вопрос: Об НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании ДДУ в отношении помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), с 01.01.2024.
(Письмо Минфина России от 29.08.2023 N 03-07-07/82426)Налогоплательщик полагает, что НДС должна облагаться именно экономия застройщика, рассчитываемая как разница между доходами застройщика от услуг, оказываемых по ДДУ, и расходами на строительство объектов долевого участия. При этом экономия застройщика, рассчитываемая в целях исчисления и уплаты НДС, должна рассчитываться способом, аналогичным способу расчета экономии застройщика, рассчитываемой в целях исчисления и уплаты налога на прибыль. А моментом возникновения у застройщика обязательств по уплате НДС по конкретному ДДУ должна являться дата передачи конкретному дольщику причитающегося ему объекта долевого участия.
(Письмо Минфина России от 29.08.2023 N 03-07-07/82426)Налогоплательщик полагает, что НДС должна облагаться именно экономия застройщика, рассчитываемая как разница между доходами застройщика от услуг, оказываемых по ДДУ, и расходами на строительство объектов долевого участия. При этом экономия застройщика, рассчитываемая в целях исчисления и уплаты НДС, должна рассчитываться способом, аналогичным способу расчета экономии застройщика, рассчитываемой в целях исчисления и уплаты налога на прибыль. А моментом возникновения у застройщика обязательств по уплате НДС по конкретному ДДУ должна являться дата передачи конкретному дольщику причитающегося ему объекта долевого участия.
Вопрос: Об НДС при получении застройщиком излишних (неиспользованных) денежных средств по договору участия в долевом строительстве, превышающих фактические затраты на строительство помещений.
(Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729)по ставке НДС 20% (рассчитывается как сумма экономии Застройщика, выявленная по результатам расчетов, умножить на ставку НДС - 20%);
(Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729)по ставке НДС 20% (рассчитывается как сумма экономии Застройщика, выявленная по результатам расчетов, умножить на ставку НДС - 20%);
"Постатейный комментарий к главе 21 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на добавленную стоимость"
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств судами установлено, что сумма экономии завышена налогоплательщиком за счет невключения в сумму фактических затрат по строительству объектов затрат по содержанию застройщика, без которых бы было невозможно создание объекта строительства.
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств судами установлено, что сумма экономии завышена налогоплательщиком за счет невключения в сумму фактических затрат по строительству объектов затрат по содержанию застройщика, без которых бы было невозможно создание объекта строительства.