Проектное финансирование строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Проектное финансирование строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
<Письмо> ОАО "РЖД" от 19.10.2006 N ЦУКСТ-20/2994
<О рекомендуемом составе паспорта рабочего проекта на строительство объектов, финансируемых ОАО "РЖД">ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ"
<О рекомендуемом составе паспорта рабочего проекта на строительство объектов, финансируемых ОАО "РЖД">ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ"
Формы
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Наконец, сама современная организация строительной деятельности ("застройки") провоцирует появление различных недостатков и даже злоупотреблений. Традиционно сторонами этих отношений являлись заказчик, имеющий (или обеспечивающий) финансирование проектных и строительных работ, и подрядчик (генеральный подрядчик), обладающий необходимой строительной техникой и квалифицированными работниками (по крайней мере для осуществления "общестроительных работ"). Теперь же оба они заменены непонятной фигурой "застройщика", которым в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ является лицо, каким-либо образом обеспечивающее проведение строительных, а также изыскательских и проектных работ с целью создания объекта капитального строительства. Такое лицо может не иметь (и зачастую не имеет) ни финансирования (т.е. не является заказчиком), ни строительной техники и квалифицированных работников (т.е. не является подрядчиком-исполнителем), но тем не менее каким-то образом выигрывает конкурс (торги) на право строительства объекта, после чего начинает искать финансирование (в том числе путем сбора наличных денег с граждан-"дольщиков") и нанимать для исполнения работ "соисполнителей" ("субподрядчиков"); оно также может получить "на основании соглашений полномочия государственного (муниципального) заказчика" (с соответствующим бюджетным финансированием). Фактически это "лицо" нередко представляет собой организацию с минимальным (т.е. обычно символическим) уставным капиталом (размер которого остался без увеличения в ходе реформы корпоративного права 2014 г.) и небольшим штатом руководителей и их помощников (либо даже просто "физическое лицо, действующее на профессиональной основе" и уполномоченное застройщиком в соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ, которое осуществляет функции "менеджера" ("технического заказчика"), заключающего необходимые договоры от имени "застройщика". Такая ситуация создает возможности для злоупотреблений, особенно финансовых (примером которых являются проблемы "обманутых дольщиков").
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Наконец, сама современная организация строительной деятельности ("застройки") провоцирует появление различных недостатков и даже злоупотреблений. Традиционно сторонами этих отношений являлись заказчик, имеющий (или обеспечивающий) финансирование проектных и строительных работ, и подрядчик (генеральный подрядчик), обладающий необходимой строительной техникой и квалифицированными работниками (по крайней мере для осуществления "общестроительных работ"). Теперь же оба они заменены непонятной фигурой "застройщика", которым в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ является лицо, каким-либо образом обеспечивающее проведение строительных, а также изыскательских и проектных работ с целью создания объекта капитального строительства. Такое лицо может не иметь (и зачастую не имеет) ни финансирования (т.е. не является заказчиком), ни строительной техники и квалифицированных работников (т.е. не является подрядчиком-исполнителем), но тем не менее каким-то образом выигрывает конкурс (торги) на право строительства объекта, после чего начинает искать финансирование (в том числе путем сбора наличных денег с граждан-"дольщиков") и нанимать для исполнения работ "соисполнителей" ("субподрядчиков"); оно также может получить "на основании соглашений полномочия государственного (муниципального) заказчика" (с соответствующим бюджетным финансированием). Фактически это "лицо" нередко представляет собой организацию с минимальным (т.е. обычно символическим) уставным капиталом (размер которого остался без увеличения в ходе реформы корпоративного права 2014 г.) и небольшим штатом руководителей и их помощников (либо даже просто "физическое лицо, действующее на профессиональной основе" и уполномоченное застройщиком в соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ, которое осуществляет функции "менеджера" ("технического заказчика"), заключающего необходимые договоры от имени "застройщика". Такая ситуация создает возможности для злоупотреблений, особенно финансовых (примером которых являются проблемы "обманутых дольщиков").
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Институт долевого строительства появился в России с созданием первых жилищно-строительных кооперативов. Дальнейший рост и инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость предопределили принятие новых законов, так был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) <2>. Следующий период развития отрасли характеризуется появлением долгостроев и обманутых дольщиков, что приводит к необходимости ужесточения и контроля в данной сфере: был принят Федеральный закон 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) <3>. Также следует отметить, что данный Закон в последующем претерпел достаточно большое количество изменений, фактически сегодня мало что осталось от первоначальной редакции. Переломным моментом стало внесение поправок о проектном финансировании строительства и использовании при расчетах в долевом строительстве эскроу-счета с 1 июля 2019 г.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Институт долевого строительства появился в России с созданием первых жилищно-строительных кооперативов. Дальнейший рост и инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость предопределили принятие новых законов, так был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) <2>. Следующий период развития отрасли характеризуется появлением долгостроев и обманутых дольщиков, что приводит к необходимости ужесточения и контроля в данной сфере: был принят Федеральный закон 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) <3>. Также следует отметить, что данный Закон в последующем претерпел достаточно большое количество изменений, фактически сегодня мало что осталось от первоначальной редакции. Переломным моментом стало внесение поправок о проектном финансировании строительства и использовании при расчетах в долевом строительстве эскроу-счета с 1 июля 2019 г.
Статья: Региональное нормотворчество как форма реализации конституционного механизма по защите жилищных прав граждан - участников долевого строительства
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Помимо этого, для полного исключения возможности появления новых обманутых дольщиков в 2020 г. завершена реформа федерального законодательства и обеспечен переход на проектное финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу.
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Помимо этого, для полного исключения возможности появления новых обманутых дольщиков в 2020 г. завершена реформа федерального законодательства и обеспечен переход на проектное финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу.
Информация: Заседание Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Кроме того, понадобится разработать и программу временного субсидирования процентной ставки по кредитам для проектного финансирования строительства объектов, прежде всего в малых городах. Мы об этом несколько раз говорили, я просил бы на это обратить внимание, там объем строительства небольшой, и здесь, безусловно, нужна поддержка государства, со сроком ввода этих объектов в малых городах в эксплуатацию в 2026 году.
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Кроме того, понадобится разработать и программу временного субсидирования процентной ставки по кредитам для проектного финансирования строительства объектов, прежде всего в малых городах. Мы об этом несколько раз говорили, я просил бы на это обратить внимание, там объем строительства небольшой, и здесь, безусловно, нужна поддержка государства, со сроком ввода этих объектов в малых городах в эксплуатацию в 2026 году.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)С 1 июля 2019 г. в юридическую практику проектного финансирования строительства вошел новый термин "эскроу-счет" <1>. С того времени не утихают дискуссии о правовой природе такого счета, неоднородно складывается и судебная практика.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)С 1 июля 2019 г. в юридическую практику проектного финансирования строительства вошел новый термин "эскроу-счет" <1>. С того времени не утихают дискуссии о правовой природе такого счета, неоднородно складывается и судебная практика.
Ситуация: Каковы способы защиты участников долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Выплата возмещения осуществляется путем перечисления денежных средств на счет эскроу участника долевого строительства, открытый в другом банке для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, после представления вкладчиком в Агентство по страхованию вкладов копии договора такого счета эскроу (ч. 6, 9 ст. 13.2 Закона N 177-ФЗ; Информация Банка России "Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства").
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Выплата возмещения осуществляется путем перечисления денежных средств на счет эскроу участника долевого строительства, открытый в другом банке для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, после представления вкладчиком в Агентство по страхованию вкладов копии договора такого счета эскроу (ч. 6, 9 ст. 13.2 Закона N 177-ФЗ; Информация Банка России "Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства").
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Открытие счетов эскроу является одним из обязательных условий кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Эскроу-счета участников строительства могут быть открыты только в банках, аккредитованных Центральным банком Российской Федерации и отвечающих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" <24>.
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Открытие счетов эскроу является одним из обязательных условий кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Эскроу-счета участников строительства могут быть открыты только в банках, аккредитованных Центральным банком Российской Федерации и отвечающих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" <24>.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Чтобы застройщик смог получить деньги на строительство, банк выдает ему льготный кредит на указанные цели (проектное финансирование на строительство).
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Чтобы застройщик смог получить деньги на строительство, банк выдает ему льготный кредит на указанные цели (проектное финансирование на строительство).
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Статья объясняет, как правильно рассчитать для банка доходность проекта комплексного финансового обслуживания долевого строительства жилья, реализуемого с использованием счетов эскроу. Комплексное финансовое обслуживание заключается в проектном финансировании строительства и депонировании средств дольщиков на счетах эскроу. При сложении двух денежных потоков (проектного финансирования и депонирования средств) формируется нетипичный денежный поток, доходность которого (IRR) не может быть определена традиционными методами (NPV). Поэтому предложено использовать метод GNPV, который является обобщением метода NPV путем замены одной ставки дисконтирования двумя: финансовая ставка используется для привлечения, а ставка реинвестирования - для размещения денежных средств. На примере типового проекта произведен расчет денежного потока для банка, обслуживающего проект, и определена доходность. Возможность правильно рассчитать доходность позволяет сформулировать количественные показатели кредитоспособности проектов в терминах риск/доходность.
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Статья объясняет, как правильно рассчитать для банка доходность проекта комплексного финансового обслуживания долевого строительства жилья, реализуемого с использованием счетов эскроу. Комплексное финансовое обслуживание заключается в проектном финансировании строительства и депонировании средств дольщиков на счетах эскроу. При сложении двух денежных потоков (проектного финансирования и депонирования средств) формируется нетипичный денежный поток, доходность которого (IRR) не может быть определена традиционными методами (NPV). Поэтому предложено использовать метод GNPV, который является обобщением метода NPV путем замены одной ставки дисконтирования двумя: финансовая ставка используется для привлечения, а ставка реинвестирования - для размещения денежных средств. На примере типового проекта произведен расчет денежного потока для банка, обслуживающего проект, и определена доходность. Возможность правильно рассчитать доходность позволяет сформулировать количественные показатели кредитоспособности проектов в терминах риск/доходность.