Продажа земельного участка ниже рыночной стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа земельного участка ниже рыночной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Продажа государственного имущества без объявления цены
(КонсультантПлюс, 2025)...По результатам подведения итогов решено отказать в рассмотрении всех предложений о цене в связи с тем, что предложения о цене приобретения всех претендентов ниже рыночной стоимости имущества. Продажа имущества без объявления цены признана несостоявшейся...
(КонсультантПлюс, 2025)...По результатам подведения итогов решено отказать в рассмотрении всех предложений о цене в связи с тем, что предложения о цене приобретения всех претендентов ниже рыночной стоимости имущества. Продажа имущества без объявления цены признана несостоявшейся...
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 10.04.2025 по делу N 33-4651/2025 (УИД 66RS0044-01-2024-002382-60)
Категория: Наследственные споры.
Требования наследников: О признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий его недействительности в виде взыскании убытков, причиненных наследнику незаконными действиями.
Обстоятельства: Истец указал, что в его пользу наследодателем было составлено завещание, при оформлении наследственных прав истец узнал, что наследодатель продал дом и земельный участок ответчику, при этом стоимость имущества была занижена, доказательств получения оплаты по договору не представлено, наследодатель заблуждался относительно природы сделки.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи определили стоимость продаваемого земельного участка и дома по цене, которая ниже рыночной, не свидетельствует о кабальности сделки, поскольку П.А.П. добровольно принял решение о продаже имущества за указанную цену, и на указанных условиях.
Категория: Наследственные споры.
Требования наследников: О признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий его недействительности в виде взыскании убытков, причиненных наследнику незаконными действиями.
Обстоятельства: Истец указал, что в его пользу наследодателем было составлено завещание, при оформлении наследственных прав истец узнал, что наследодатель продал дом и земельный участок ответчику, при этом стоимость имущества была занижена, доказательств получения оплаты по договору не представлено, наследодатель заблуждался относительно природы сделки.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи определили стоимость продаваемого земельного участка и дома по цене, которая ниже рыночной, не свидетельствует о кабальности сделки, поскольку П.А.П. добровольно принял решение о продаже имущества за указанную цену, и на указанных условиях.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: В каких случаях недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2025)2. В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2025)2. В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже рыночной стоимости
Статья: Земельные расходы в налоговом учете
(Гусаров Д.Ю.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 4)Обратите внимание! Земельный участок может быть продан по цене ниже кадастровой (или рыночной) стоимости (если иные требования к формированию цены продаваемой недвижимости не установлены нормативным актом). В этом случае налог на прибыль рассчитывается по общим правилам. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) гл. 25 НК РФ не предусмотрено.
(Гусаров Д.Ю.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 4)Обратите внимание! Земельный участок может быть продан по цене ниже кадастровой (или рыночной) стоимости (если иные требования к формированию цены продаваемой недвижимости не установлены нормативным актом). В этом случае налог на прибыль рассчитывается по общим правилам. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) гл. 25 НК РФ не предусмотрено.
Нормативные акты
"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел по корпоративным спорам, связанным с применением статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.07.2025)В результате бывшим руководителем был найден контрагент, с которым общество заключило несколько связанных между собой сделок: соглашение о продаже объектов недвижимости, договор об отчуждении исключительных прав на дизайн-проект в отношении этих объектов, соглашение о содействии покупателю в заключении договора аренды земельного участка с публично-правовым образованием.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.07.2025)В результате бывшим руководителем был найден контрагент, с которым общество заключило несколько связанных между собой сделок: соглашение о продаже объектов недвижимости, договор об отчуждении исключительных прав на дизайн-проект в отношении этих объектов, соглашение о содействии покупателю в заключении договора аренды земельного участка с публично-правовым образованием.
Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150
(ред. от 19.09.2022)
"О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"
(вместе с "Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД")и) сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности и земельных участков лицам, являющимся собственниками недвижимого имущества, расположенного на данных участках, по цене не ниже рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика;
(ред. от 19.09.2022)
"О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"
(вместе с "Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД")и) сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности и земельных участков лицам, являющимся собственниками недвижимого имущества, расположенного на данных участках, по цене не ниже рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика;
Статья: Освоение или изъятие? Риски и возможности для владельцев садовых участков после внесения изменений в земельное законодательство
(Назаров М.Ю.)
("Хозяйство и право", 2025, N 6)Однако это не будет распространяться на случаи, если эксплуатация земельного участка вместо повышения удовлетворенности причиняет еще больше беспокойства <14>. Описанная ситуация может возникнуть, например, если гражданин получил садовый земельный участок по наследству, однако сам садоводством заниматься не намерен, но и осуществлять отчуждение также не желает, например, из-за низкой рыночной стоимости данного участка ввиду отсутствия на него спроса. Принуждение к целевому использованию земельного участка посредством угрозы его изъятия представляется неэффективным методом воздействия на правообладателя. Вместо этого такая перспектива может оказаться выгодной для него, поскольку в случае реализации процедуры, предусмотренной ст. 54.1 ЗК РФ, участок будет предложен к продаже на публичных торгах по рыночной цене. Иными словами, государство само возьмет на себя заботы по поиску покупателя. Однако законодатель предусматривал, что принудительное изъятие и продажа будут выступать наказанием, а не своеобразной "услугой государственного риелтора".
(Назаров М.Ю.)
("Хозяйство и право", 2025, N 6)Однако это не будет распространяться на случаи, если эксплуатация земельного участка вместо повышения удовлетворенности причиняет еще больше беспокойства <14>. Описанная ситуация может возникнуть, например, если гражданин получил садовый земельный участок по наследству, однако сам садоводством заниматься не намерен, но и осуществлять отчуждение также не желает, например, из-за низкой рыночной стоимости данного участка ввиду отсутствия на него спроса. Принуждение к целевому использованию земельного участка посредством угрозы его изъятия представляется неэффективным методом воздействия на правообладателя. Вместо этого такая перспектива может оказаться выгодной для него, поскольку в случае реализации процедуры, предусмотренной ст. 54.1 ЗК РФ, участок будет предложен к продаже на публичных торгах по рыночной цене. Иными словами, государство само возьмет на себя заботы по поиску покупателя. Однако законодатель предусматривал, что принудительное изъятие и продажа будут выступать наказанием, а не своеобразной "услугой государственного риелтора".
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Если оценка земельного участка перед его куплей-продажей не является обязательной, ее проведение тем не менее может быть целесообразным по соглашению сторон. Например, если стороны хотят точнее определить цену и избежать продажи участка по цене ниже рыночной стоимости, поскольку в некоторых случаях это может повлечь риски.
(КонсультантПлюс, 2025)Если оценка земельного участка перед его куплей-продажей не является обязательной, ее проведение тем не менее может быть целесообразным по соглашению сторон. Например, если стороны хотят точнее определить цену и избежать продажи участка по цене ниже рыночной стоимости, поскольку в некоторых случаях это может повлечь риски.
Статья: Кадастровая стоимость объектов недвижимости: особенности определения, применения и соотношение с рыночной стоимостью
(Крештопов А.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Бросается в глаза небольшое количество предложений на открытых рынках названных городов по сравнению с общим количеством объектов, стоящих на кадастровом учете. Вероятнее всего, это объясняется тем, что для анализа выбирались только предложения о продаже незастроенных участков. Этот критерий был применен как основной (после функциональной принадлежности), который используют для отбора аналогов при оценке рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной в рамках процедуры оспаривания. Кроме того, как указывалось ранее, специфика рынка недвижимости такова, что все объекты не могут быть представлены на нем одновременно. Небольшое количество предложений относительно общего количества объектов, стоящих на кадастровом учете, не позволяет корректно сравнить средние величины кадастровой стоимости и цен предложений. Вполне вероятно, что, например, предложения в Нижнем Новгороде относятся к самым привлекательным объектам или на фоне дефицита свободных участков имеют спекулятивный характер при отсутствии конкуренции. Это обстоятельство имеет негативный характер, выявить и удалить из выборки объектов такие спекулятивные предложения сложно. Цены предложений являются основой для проведения кадастровой и рыночной оценок. При длительном нахождении таких предложений на рынке и при условии увеличения их количества можно будет говорить об изменении уровня цен и, как следствие, изменении кадастровой и рыночной стоимостей.
(Крештопов А.Д.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)Бросается в глаза небольшое количество предложений на открытых рынках названных городов по сравнению с общим количеством объектов, стоящих на кадастровом учете. Вероятнее всего, это объясняется тем, что для анализа выбирались только предложения о продаже незастроенных участков. Этот критерий был применен как основной (после функциональной принадлежности), который используют для отбора аналогов при оценке рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной в рамках процедуры оспаривания. Кроме того, как указывалось ранее, специфика рынка недвижимости такова, что все объекты не могут быть представлены на нем одновременно. Небольшое количество предложений относительно общего количества объектов, стоящих на кадастровом учете, не позволяет корректно сравнить средние величины кадастровой стоимости и цен предложений. Вполне вероятно, что, например, предложения в Нижнем Новгороде относятся к самым привлекательным объектам или на фоне дефицита свободных участков имеют спекулятивный характер при отсутствии конкуренции. Это обстоятельство имеет негативный характер, выявить и удалить из выборки объектов такие спекулятивные предложения сложно. Цены предложений являются основой для проведения кадастровой и рыночной оценок. При длительном нахождении таких предложений на рынке и при условии увеличения их количества можно будет говорить об изменении уровня цен и, как следствие, изменении кадастровой и рыночной стоимостей.
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Заинтересованность в совершении акционерным обществом сделки.
Может ли сделка с заинтересованностью быть признана недействительной, если цена отчуждаемого на ее основании имущества ниже рыночной
(КонсультантПлюс, 2025)Судом всесторонне исследован вопрос относительно стоимости отчужденного имущества, в том числе назначено проведение судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта. Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта с учетом права аренды земельного участка, занятого незавершенным строительством объектом по состоянию на 15.05.2005 составила 265 000 000 руб. С учетом этого суд обоснованно пришел к выводу, что имущество продано по цене значительно ниже его рыночной стоимости. Нарушение при проведении сделки положений статей 83, 77 Федерального закона "Об акционерных обществах" является основанием для признания сделки недействительной.
Может ли сделка с заинтересованностью быть признана недействительной, если цена отчуждаемого на ее основании имущества ниже рыночной
(КонсультантПлюс, 2025)Судом всесторонне исследован вопрос относительно стоимости отчужденного имущества, в том числе назначено проведение судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта. Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта с учетом права аренды земельного участка, занятого незавершенным строительством объектом по состоянию на 15.05.2005 составила 265 000 000 руб. С учетом этого суд обоснованно пришел к выводу, что имущество продано по цене значительно ниже его рыночной стоимости. Нарушение при проведении сделки положений статей 83, 77 Федерального закона "Об акционерных обществах" является основанием для признания сделки недействительной.
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Многочисленные ситуации с расположением индивидуального и малоэтажного домостроения в центре многих старых российских городов порой иллюстрируют ошибочность и противоречивость классической формулы стоимости единого объекта недвижимости: цена продажи ЕОН оказывается ниже стоимости пустого, незастроенного земельного участка в этом районе. Сложившаяся ситуация свидетельствуют о фактическом неэффективном использовании земли и расчетном отрицательном значении стоимости ОКС в составе единого объекта. Действительно, в таких случаях доля земельного участка в составе стоимости ЕОН может составлять более 100 процентов и указывать на необходимость сноса существующего строения для обеспечения возможности более эффективного использования дорогой земли.
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Многочисленные ситуации с расположением индивидуального и малоэтажного домостроения в центре многих старых российских городов порой иллюстрируют ошибочность и противоречивость классической формулы стоимости единого объекта недвижимости: цена продажи ЕОН оказывается ниже стоимости пустого, незастроенного земельного участка в этом районе. Сложившаяся ситуация свидетельствуют о фактическом неэффективном использовании земли и расчетном отрицательном значении стоимости ОКС в составе единого объекта. Действительно, в таких случаях доля земельного участка в составе стоимости ЕОН может составлять более 100 процентов и указывать на необходимость сноса существующего строения для обеспечения возможности более эффективного использования дорогой земли.
Статья: Установление умысла на совершение преднамеренного банкротства (ст. 196 УК)
(Губко В.А.)
("Законность", 2024, N 5)<13> Например, о преднамеренном занижении директором Общества стоимости объектов недвижимости свидетельствует заключение договора о продаже недвижимости по цене в несколько раз ниже рыночной - см. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 7 октября 2021 г. N 77-3672/2021.
(Губко В.А.)
("Законность", 2024, N 5)<13> Например, о преднамеренном занижении директором Общества стоимости объектов недвижимости свидетельствует заключение договора о продаже недвижимости по цене в несколько раз ниже рыночной - см. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 7 октября 2021 г. N 77-3672/2021.
"Аренда и лизинг: Практическое руководство по применению ФСБУ 25/2018 с учетом норм МСФО и рекомендаций разработчиков"
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)- арендатор имеет возможность продления с арендной платой, сопоставимой со справедливой стоимостью арендных платежей на рынке, либо арендатор не имеет возможности продлить аренду еще на один срок при уровне арендной платы значительно ниже рыночного;
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)- арендатор имеет возможность продления с арендной платой, сопоставимой со справедливой стоимостью арендных платежей на рынке, либо арендатор не имеет возможности продлить аренду еще на один срок при уровне арендной платы значительно ниже рыночного;
Готовое решение: Налоговый учет земельных участков и операций с ними
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль рассчитывается в общем порядке. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) в гл. 25 НК РФ не установлено.
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль рассчитывается в общем порядке. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) в гл. 25 НК РФ не установлено.
Статья: Мошенничество с земельными участками
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 12)Суд пояснил, что действия лица, который приобретает имущество заметно ниже кадастровой и рыночной стоимости, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. "Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения", - говорится в документе.
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 12)Суд пояснил, что действия лица, который приобретает имущество заметно ниже кадастровой и рыночной стоимости, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. "Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения", - говорится в документе.
Статья: Земли сельскохозяйственного назначения - проблемы идентификации, возможности застройки и ценовые манипуляции
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)4) при оспаривании кадастровой стоимости участков сельскохозяйственных угодий: участок не может стоить дорого, так как в прошлом году он не обрабатывался; необходимо рассчитывать его стоимость с применением сравнительного подхода с использованием данных об участках с минимальной стоимостью; использование доходного подхода нецелесообразно. Такая логика очевидным образом приводит к низкой стоимости участка по сравнению с его реальной рыночной стоимостью.
(Круглякова В.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)4) при оспаривании кадастровой стоимости участков сельскохозяйственных угодий: участок не может стоить дорого, так как в прошлом году он не обрабатывался; необходимо рассчитывать его стоимость с применением сравнительного подхода с использованием данных об участках с минимальной стоимостью; использование доходного подхода нецелесообразно. Такая логика очевидным образом приводит к низкой стоимости участка по сравнению с его реальной рыночной стоимостью.