Продажа недвижимости выше кадастровой стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости выше кадастровой стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Банкротство организаций. Оспаривание и расторжение сделок, совершенных должником: Арбитражный управляющий (Конкурсный кредитор) оспаривает сделки должника как совершенные при неравноценном встречном исполнении
(КонсультантПлюс, 2025)выпиской из ЕГРН, из которой можно установить кадастровую стоимость недвижимости (объекта сделки) >>>
(КонсультантПлюс, 2025)выпиской из ЕГРН, из которой можно установить кадастровую стоимость недвижимости (объекта сделки) >>>
Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19.10.2023 по делу N 66а-2820/2023 (УИД 77OS0000-02-2022-013116-25)
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости объектов нежилой недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Обстоятельства: Установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права и обязанности истца как плательщика налога на имущество организаций и арендной платы, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения и предмета договора аренды.
Решение: Удовлетворено.Довод апелляционной жалобы о том, что административный истец не является собственником земельного участка, предоставленного в аренду, в связи с чем не может осуществить его продажу по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В данном случае административным истцом подано заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, направленное не на опровержение кадастровой стоимости, а на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, что согласуется с приведенными выше положениями законодательства.
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости объектов нежилой недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Обстоятельства: Установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права и обязанности истца как плательщика налога на имущество организаций и арендной платы, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения и предмета договора аренды.
Решение: Удовлетворено.Довод апелляционной жалобы о том, что административный истец не является собственником земельного участка, предоставленного в аренду, в связи с чем не может осуществить его продажу по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В данном случае административным истцом подано заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, направленное не на опровержение кадастровой стоимости, а на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, что согласуется с приведенными выше положениями законодательства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: "Обязательная" 3-НДФЛ: отвечаем на вопросы читателей
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Важно: доход от продажи налоговики сравнят с кадастровой стоимостью машино-места, скорректированной на понижающий коэффициент 0,7. Если окажется, что 70% кадастровой стоимости недвижимости выше цены по договору купли-продажи, для целей налогообложения применят расчетную величину <12>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Важно: доход от продажи налоговики сравнят с кадастровой стоимостью машино-места, скорректированной на понижающий коэффициент 0,7. Если окажется, что 70% кадастровой стоимости недвижимости выше цены по договору купли-продажи, для целей налогообложения применят расчетную величину <12>.
Статья: Что меняется в уплате "личного" НДФЛ (комментарий к Законам от 08.08.2024 N 259-ФЗ, от 22.07.2024 N 193-ФЗ, от 12.07.2024 N 176-ФЗ)
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 18)Кстати, с 01.01.2025 субъекты РФ смогут увеличивать понижающий коэффициент, применяемый в целях налогообложения доходов от продажи имущества, с 0,7 до 1 <11>. Если региональные власти этим правом воспользуются, то цену в договоре купли-продажи недвижимости налоговики будут сравнивать уже не с 70% ее кадастровой стоимости, а с более высоким показателем.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 18)Кстати, с 01.01.2025 субъекты РФ смогут увеличивать понижающий коэффициент, применяемый в целях налогообложения доходов от продажи имущества, с 0,7 до 1 <11>. Если региональные власти этим правом воспользуются, то цену в договоре купли-продажи недвижимости налоговики будут сравнивать уже не с 70% ее кадастровой стоимости, а с более высоким показателем.
Нормативные акты
Решение Верховного Суда РФ от 11.06.2019 N АКПИ19-305
<Об отказе в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующим письма ФНС России от 18.02.2019 N БС-4-21/2652@>Оспариваемое Письмо содержит разъяснения относительно действующей на день его издания редакции абзаца первого пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, имевшего формулировку: "налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей".
<Об отказе в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующим письма ФНС России от 18.02.2019 N БС-4-21/2652@>Оспариваемое Письмо содержит разъяснения относительно действующей на день его издания редакции абзаца первого пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, имевшего формулировку: "налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей".
<Письмо> ФНС России от 11.02.2025 N БВ-4-7/1212@
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в IV квартале 2024 года по вопросам налогообложения>
(вместе с "Обзором правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2024 года по вопросам налогообложения")Вместе с тем налогоплательщик не лишен возможности представить уточненную декларацию за спорный налоговый период с отражением дохода от реализации имущества, рассчитанного на основании рыночной стоимости в размере кадастровой стоимости, установленной поименованным выше судебным решением.
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в IV квартале 2024 года по вопросам налогообложения>
(вместе с "Обзором правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2024 года по вопросам налогообложения")Вместе с тем налогоплательщик не лишен возможности представить уточненную декларацию за спорный налоговый период с отражением дохода от реализации имущества, рассчитанного на основании рыночной стоимости в размере кадастровой стоимости, установленной поименованным выше судебным решением.
Статья: Комментарий к Письму Минфина России от 07.04.2023 N 03-05-04-01/31000
(Манкина О.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 5)Отметим, что высказанная СКЭС ВС РФ позиция базировалась не на специфике деятельности налогоплательщика (банковская сфера), а на виде (предназначенности) здания (помещений в нем). Эта позиция основана на разъяснениях Конституционного суда, согласно которым офисно-торговая недвижимость (по сравнению с другими видами недвижимости) имеет более высокую стоимость, в связи с чем собственник должен быть готов нести более высокую налоговую нагрузку (исходя из кадастровой, а не остаточной стоимости), причем даже если имущество используется по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов.
(Манкина О.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 5)Отметим, что высказанная СКЭС ВС РФ позиция базировалась не на специфике деятельности налогоплательщика (банковская сфера), а на виде (предназначенности) здания (помещений в нем). Эта позиция основана на разъяснениях Конституционного суда, согласно которым офисно-торговая недвижимость (по сравнению с другими видами недвижимости) имеет более высокую стоимость, в связи с чем собственник должен быть готов нести более высокую налоговую нагрузку (исходя из кадастровой, а не остаточной стоимости), причем даже если имущество используется по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов.
Статья: Кабинеты сотрудников организации - объект кадастрового налогообложения?
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)СКЭС ВС РФ опиралась на позицию Конституционного Суда, согласно которой офисно-торговая недвижимость (по сравнению с другими видами недвижимости) имеет более высокую стоимость, в связи с чем собственник должен быть готов нести более высокую налоговую нагрузку (исходя из кадастровой, а не остаточной стоимости), причем даже если имущество используется по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов.
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)СКЭС ВС РФ опиралась на позицию Конституционного Суда, согласно которой офисно-торговая недвижимость (по сравнению с другими видами недвижимости) имеет более высокую стоимость, в связи с чем собственник должен быть готов нести более высокую налоговую нагрузку (исходя из кадастровой, а не остаточной стоимости), причем даже если имущество используется по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов.
Статья: Правовые позиции судов по вопросам налогообложения
(Рыбаков С.В.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 6)Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости
(Рыбаков С.В.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 6)Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости
Статья: О некоторых мерах по защите подозрительных сделок от оспаривания в ходе банкротства
(Ненайденко А.Г.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Помимо доводов, изложенных выше, дополнительным критерием разумности цены реализации недвижимости (условно называемой рыночной ценой) суды в целом считают продажу имущества по цене, превышающей кадастровую стоимость. Если цена отчуждаемого имущества превышала кадастровую стоимость, с высокой степенью вероятности сделка будет судом сохранена. В таких случаях суды ссылаются на правовую позицию, содержащуюся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 <8> (в свою очередь, основанном на позиции из Постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010). Согласно этому Определению кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны; кадастровая стоимость, по существу, отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). В частности, по делу с участием автора суд, установив, что объекты по оспариваемой сделке были проданы по общей рыночной цене, более чем в три раза превышающей сумму их кадастровых стоимостей и основанной на отчете независимого аттестованного оценщика, пришел к выводу о безусловно рыночном характере сделки. При этом отчет финансового управляющего был признан недопустимым доказательством еще и потому, что "отчет не соответствует кадастровой стоимости объектов недвижимости (превышает кадастровую стоимость более чем в 6 раз)..." <9>, то есть рыночная стоимость, определенная финансовым управляющим, многократно превысила кадастровую.
(Ненайденко А.Г.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Помимо доводов, изложенных выше, дополнительным критерием разумности цены реализации недвижимости (условно называемой рыночной ценой) суды в целом считают продажу имущества по цене, превышающей кадастровую стоимость. Если цена отчуждаемого имущества превышала кадастровую стоимость, с высокой степенью вероятности сделка будет судом сохранена. В таких случаях суды ссылаются на правовую позицию, содержащуюся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 <8> (в свою очередь, основанном на позиции из Постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010). Согласно этому Определению кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны; кадастровая стоимость, по существу, отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). В частности, по делу с участием автора суд, установив, что объекты по оспариваемой сделке были проданы по общей рыночной цене, более чем в три раза превышающей сумму их кадастровых стоимостей и основанной на отчете независимого аттестованного оценщика, пришел к выводу о безусловно рыночном характере сделки. При этом отчет финансового управляющего был признан недопустимым доказательством еще и потому, что "отчет не соответствует кадастровой стоимости объектов недвижимости (превышает кадастровую стоимость более чем в 6 раз)..." <9>, то есть рыночная стоимость, определенная финансовым управляющим, многократно превысила кадастровую.
Статья: Обзор правовых позиций в определениях Конституционного Суда России
(Афанасьев С.)
("Сравнительное конституционное обозрение", 2022, N 4)В обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации - в административно-деловых и (или) торговых центрах (комплексах) (см.: Постановление от 12 ноября 2020 года N 46-П). Эта возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости подобного имущества в сравнении с другими видами недвижимости и учитывается в основаниях законодательных решений, касающихся повышенного налогообложения таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), сосредоточивающих потенциально доходную недвижимость.
(Афанасьев С.)
("Сравнительное конституционное обозрение", 2022, N 4)В обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации - в административно-деловых и (или) торговых центрах (комплексах) (см.: Постановление от 12 ноября 2020 года N 46-П). Эта возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости подобного имущества в сравнении с другими видами недвижимости и учитывается в основаниях законодательных решений, касающихся повышенного налогообложения таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), сосредоточивающих потенциально доходную недвижимость.
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данный пункт (как и следующий пункт) введен с 25 июля 2022 г. упомянутым выше Законом 2022 г. N 320-ФЗ, принятым в целях ускорения темпов вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого и движимого имущества государственной казны России, не востребованного государством для исполнения своих функций и не приносящего доход государству. Как отмечалось разработчиками проекта указанного Закона, при установлении критерия (балансовая и (или) кадастровая стоимость) в 100 миллионов рублей исходили из средней стоимости подлежащего приватизации имущества, низкой эффективности его продаж, а также отсутствия заинтересованности в вовлечении такого имущества для реализации значимых государственных задач, в связи с чем представляется целесообразным ускорить темпы приватизации и вовлечения в хозяйственный оборот таких объектов.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данный пункт (как и следующий пункт) введен с 25 июля 2022 г. упомянутым выше Законом 2022 г. N 320-ФЗ, принятым в целях ускорения темпов вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого и движимого имущества государственной казны России, не востребованного государством для исполнения своих функций и не приносящего доход государству. Как отмечалось разработчиками проекта указанного Закона, при установлении критерия (балансовая и (или) кадастровая стоимость) в 100 миллионов рублей исходили из средней стоимости подлежащего приватизации имущества, низкой эффективности его продаж, а также отсутствия заинтересованности в вовлечении такого имущества для реализации значимых государственных задач, в связи с чем представляется целесообразным ускорить темпы приватизации и вовлечения в хозяйственный оборот таких объектов.