Продажа меньше кадастровой стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа меньше кадастровой стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 214.10 "Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ"Отменяя решение районного суда и отказывая в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции указал, что доход ФИО1 от продажи земельного участка оказался меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Для такого случая положениями пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности определения налоговой базы и исчисления налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, которые в целях налогообложения принимаются равными соответствующей кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Исчисление налоговой базы с учетом предусмотренной пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации юридической фикции при наличии указанного в ней фактического состава не означает исчисление дохода исходя из стоимости отчужденного имущества."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 214.10 "Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ"Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок находился в собственности у налогоплательщика менее трех лет; полученный в 2020 году от его продажи доход (3 675 000 рублей) меньше, чем кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года (11 988 196,5 рублей), соответственно, выводы судов о применении пункта 2 статьи 214.10 НК РФ к возникшим правоотношениям, и определение налоговых обязательств административного истца, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом понижающего коэффициента 0,7 и за минусом расходов по приобретению, обоснованы и соответствуют обстоятельствам дела."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: О минимальном предельном сроке владения нежилым помещением в целях НДФЛ при его продаже, об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 25.10.2024 N 03-04-05/104261)Вопрос: О минимальном предельном сроке владения нежилым помещением в целях НДФЛ при его продаже, об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 25.10.2024 N 03-04-05/104261)Вопрос: О минимальном предельном сроке владения нежилым помещением в целях НДФЛ при его продаже, об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
Нормативные акты
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 17.11.2025)2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
(ред. от 17.11.2025)2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Статья: Каким образом граждане пытаются уйти от уплаты НДФЛ при продаже квартиры и к чему это приводит
(Родионова Д.)
("Жилищное право", 2021, N 4)В другом споре, в котором объектом налогообложения послужил доход, полученный от продажи земельных участков, дата приобретения земельных участков также имела значение, но для определения налоговой базы. Ф.И.О.1 за налоговую базу взяла договорную стоимость земельных участков, так как считала, что налоговая база должна определяться в соответствии с законодательством, действовавшим на момент приобретения первоначального земельного участка (2015 г.). Налоговый орган применил законодательство, которое действовало в 2016 г. на момент разделения земельного участка на два земельных участка, сведения о которых внесены в ЕГРН в 2016 г. В 2017 г. данные земельные участки были проданы. Девятый кассационный суд общей юрисдикции в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам от 18 марта 2020 года N 88а-2463/2020 согласился с налоговым органом, так как стоимость земельных участков, определенная договорами купли продажи, была меньше величины кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором Ф.И.О.1 продала земельные участки, соответственно, размер НДФЛ должен был рассчитываться налогоплательщиком не из договорной цены, а исходя из кадастровой стоимости земельных участков, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
(Родионова Д.)
("Жилищное право", 2021, N 4)В другом споре, в котором объектом налогообложения послужил доход, полученный от продажи земельных участков, дата приобретения земельных участков также имела значение, но для определения налоговой базы. Ф.И.О.1 за налоговую базу взяла договорную стоимость земельных участков, так как считала, что налоговая база должна определяться в соответствии с законодательством, действовавшим на момент приобретения первоначального земельного участка (2015 г.). Налоговый орган применил законодательство, которое действовало в 2016 г. на момент разделения земельного участка на два земельных участка, сведения о которых внесены в ЕГРН в 2016 г. В 2017 г. данные земельные участки были проданы. Девятый кассационный суд общей юрисдикции в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам от 18 марта 2020 года N 88а-2463/2020 согласился с налоговым органом, так как стоимость земельных участков, определенная договорами купли продажи, была меньше величины кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором Ф.И.О.1 продала земельные участки, соответственно, размер НДФЛ должен был рассчитываться налогоплательщиком не из договорной цены, а исходя из кадастровой стоимости земельных участков, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Статья: Изменения в НК РФ, внесенные Федеральным законом от 12.07.2024 N 176-ФЗ
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Сейчас действует правило, согласно которому, если доходы от продажи недвижимости меньше кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7, то доходы для целей налогообложения признаются равными кадастровой стоимости, умноженной на понижающий кадастровую стоимость коэффициент 0,7.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Сейчас действует правило, согласно которому, если доходы от продажи недвижимости меньше кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7, то доходы для целей налогообложения признаются равными кадастровой стоимости, умноженной на понижающий кадастровую стоимость коэффициент 0,7.
Статья: Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 04.08.2023 N 03-04-07/73249 <Налогообложение доходов физических лиц от продажи объекта недвижимого имущества>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 19)В пункте 2 статьи 214.10 ключевого фискального нормативного акта закреплено следующее. Допустим, что доходы "физика" от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости (внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором произошла госрегистрация перехода права собственности на этот объект), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Тогда в НДФЛ-целях доходы от такой продажи - это КС, скорректированная на данный коэффициент. То есть для расчета налога надо брать 70% от установленной кадастровой стоимости.
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 19)В пункте 2 статьи 214.10 ключевого фискального нормативного акта закреплено следующее. Допустим, что доходы "физика" от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости (внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором произошла госрегистрация перехода права собственности на этот объект), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Тогда в НДФЛ-целях доходы от такой продажи - это КС, скорректированная на данный коэффициент. То есть для расчета налога надо брать 70% от установленной кадастровой стоимости.
"Комментарий к главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на доходы физических лиц"
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В Кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.03.2024 N 8а-4009/2024(88а-7840/2024) отмечено, что в соответствии с п. 6 ст. 210 НК РФ налоговая база по доходам от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, а также с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, определяется в соответствии с НК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 214.10 НК РФ (п. 1 ст. 214.10 НК РФ). В случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В Кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.03.2024 N 8а-4009/2024(88а-7840/2024) отмечено, что в соответствии с п. 6 ст. 210 НК РФ налоговая база по доходам от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, а также с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, определяется в соответствии с НК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 214.10 НК РФ (п. 1 ст. 214.10 НК РФ). В случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Вопрос: Об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 15.02.2024 N 03-04-05/13013)Вопрос: Об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 15.02.2024 N 03-04-05/13013)Вопрос: Об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Например, если ИП на УСН решит относить доход от реализации жилых объектов к доходам от предпринимательской деятельности, но при этом стоимость их продажи будет меньше кадастровой стоимости объектов, умноженной на коэффициент 0,7, то налоговая инспекция может доначислить НДФЛ, ссылаясь на п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Результаты рассмотрения подобного спора отражены в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 N 18АП-18420/2023 по делу N А07-24013/2023: ИФНС посчитала, что ИП неправомерно отразил доход от реализации объектов недвижимости в качестве дохода, облагаемого в рамках УСН, однако суд признал позицию налогового органа неправомерной.
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Например, если ИП на УСН решит относить доход от реализации жилых объектов к доходам от предпринимательской деятельности, но при этом стоимость их продажи будет меньше кадастровой стоимости объектов, умноженной на коэффициент 0,7, то налоговая инспекция может доначислить НДФЛ, ссылаясь на п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Результаты рассмотрения подобного спора отражены в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 N 18АП-18420/2023 по делу N А07-24013/2023: ИФНС посчитала, что ИП неправомерно отразил доход от реализации объектов недвижимости в качестве дохода, облагаемого в рамках УСН, однако суд признал позицию налогового органа неправомерной.
Вопрос: Об определении дохода в целях НДФЛ, если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 24.01.2025 N 03-04-05/5939)Вопрос: Об определении дохода в целях НДФЛ, если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 24.01.2025 N 03-04-05/5939)Вопрос: Об определении дохода в целях НДФЛ, если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость.
Статья: Комментарий к Письму Федеральной налоговой службы от 19.02.2024 N БВ-4-7/1786@ <Обзор правовых позиций из судебных актов КС РФ и ВС РФ за IV квартал 2023 года>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 7)По итогам камералки проверяющие выявили, что гражданин в нарушение п. п. 2 и 6 ст. 214.10 НК РФ занизил налоговую базу. Там прописано вот что. Допустим, доходы "физика" при получении в дар недвижимости или от продажи объекта меньше, чем кадастровая стоимость объекта из ЕГРН, умноженная на коэффициент 0,7. Тогда в налоговых целях доходами будет произведение кадастровой стоимости и данного коэффициента. Чиновники учли кадастровую стоимость объектов по состоянию на 1 января 2020 года, имущественный вычет, долю гражданина в праве на реализованное. Вывод инспекторов таков. В НДФЛ-целях следовало принять доход:
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 7)По итогам камералки проверяющие выявили, что гражданин в нарушение п. п. 2 и 6 ст. 214.10 НК РФ занизил налоговую базу. Там прописано вот что. Допустим, доходы "физика" при получении в дар недвижимости или от продажи объекта меньше, чем кадастровая стоимость объекта из ЕГРН, умноженная на коэффициент 0,7. Тогда в налоговых целях доходами будет произведение кадастровой стоимости и данного коэффициента. Чиновники учли кадастровую стоимость объектов по состоянию на 1 января 2020 года, имущественный вычет, долю гражданина в праве на реализованное. Вывод инспекторов таков. В НДФЛ-целях следовало принять доход:
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи гаража?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что законодательством не установлен запрет на продажу гаража по цене ниже кадастровой стоимости. Однако если доход от продажи гаража меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то есть особенности исчисления НДФЛ с такого дохода (если продавец не освобожден от уплаты указанного налога) (п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что законодательством не установлен запрет на продажу гаража по цене ниже кадастровой стоимости. Однако если доход от продажи гаража меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то есть особенности исчисления НДФЛ с такого дохода (если продавец не освобожден от уплаты указанного налога) (п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).