Продажа доли в квартире сособственнику
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа доли в квартире сособственнику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Права собственников и проживающих с ними лиц на жилое помещение: Собственник доли жилого помещения хочет признать преимущественное право покупки доли и перевести на себя права и обязанности покупателя по договору
(КонсультантПлюс, 2025)По мнению Собственника доли жилого помещения (в том числе жилого дома), другой Сособственник в нарушение преимущественного права покупки доли заключил договор купли-продажи доли с другим лицом. Собственник доли жилого помещения не был уведомлен Сособственником о продаже доли, либо доля продана Сособственником другому лицу, несмотря на выраженное желание Собственника доли ее приобрести, либо имели место иные нарушения преимущественного права покупки.
(КонсультантПлюс, 2025)По мнению Собственника доли жилого помещения (в том числе жилого дома), другой Сособственник в нарушение преимущественного права покупки доли заключил договор купли-продажи доли с другим лицом. Собственник доли жилого помещения не был уведомлен Сособственником о продаже доли, либо доля продана Сособственником другому лицу, несмотря на выраженное желание Собственника доли ее приобрести, либо имели место иные нарушения преимущественного права покупки.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Права собственников и проживающих с ними лиц на жилое помещение: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)1.9. Собственник доли жилого помещения считает, что Сособственник нарушил его преимущественное право покупки доли, заключив договор купли-продажи с другим лицом
(КонсультантПлюс, 2025)1.9. Собственник доли жилого помещения считает, что Сособственник нарушил его преимущественное право покупки доли, заключив договор купли-продажи с другим лицом
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отграничение принуждения к совершению сделки или к отказу от ее совершения от вымогательства
(Курсаев А.В.)
("Уголовное право", 2023, N 9)Проведенный нами анализ судебной практики по ст. 179 УК РФ показал, что в качестве сделок выступали договор купли-продажи (продажи доли в квартире сособственником <38> либо целой квартиры <39>, покупки автомобиля <40>, в том числе автомобиля, имевшего повреждения в результате дорожно-транспортного происшествия <41>, земельного участка, в отношении которого ранее была достигнута устная договоренность о продаже, получен задаток, однако потерпевший нашел другого покупателя <42>), мены (квартиры на иное жилое помещение <43> либо одного автомобиля на автомобиль другой марки <44>), найма жилого помещения <45>, аренды (земельного участка) <46>, договор субподряда на проведение строительных работ <47>.
(Курсаев А.В.)
("Уголовное право", 2023, N 9)Проведенный нами анализ судебной практики по ст. 179 УК РФ показал, что в качестве сделок выступали договор купли-продажи (продажи доли в квартире сособственником <38> либо целой квартиры <39>, покупки автомобиля <40>, в том числе автомобиля, имевшего повреждения в результате дорожно-транспортного происшествия <41>, земельного участка, в отношении которого ранее была достигнута устная договоренность о продаже, получен задаток, однако потерпевший нашел другого покупателя <42>), мены (квартиры на иное жилое помещение <43> либо одного автомобиля на автомобиль другой марки <44>), найма жилого помещения <45>, аренды (земельного участка) <46>, договор субподряда на проведение строительных работ <47>.
Статья: О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Возьмем пример с куплей-продажей доли в жилом помещении. Действительно, собственник или сособственник может выделить из своей собственности 1/4, 1/6, 1/8 и т.д. размеры долей и совершить с такими долями желаемую гражданско-правовую сделку, причем в пользу как одного, так и нескольких лиц. Но при совершении сделок подобного рода (в их различных вариациях и сочетаниях) всегда должен учитываться и соблюдаться обозначенный ограничитель. В результате совершения подобной сделки общая площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого сособственника, должна быть не менее 6 кв. м. Данный фактор всегда должен отслеживаться и нотариусами в процессе нотариального удостоверения сделок, и государственными регистраторами в процессе регистрации перехода права собственности. В противном случае наступят четко обозначенные юридические последствия - совершенная сделка будет считаться ничтожной.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Возьмем пример с куплей-продажей доли в жилом помещении. Действительно, собственник или сособственник может выделить из своей собственности 1/4, 1/6, 1/8 и т.д. размеры долей и совершить с такими долями желаемую гражданско-правовую сделку, причем в пользу как одного, так и нескольких лиц. Но при совершении сделок подобного рода (в их различных вариациях и сочетаниях) всегда должен учитываться и соблюдаться обозначенный ограничитель. В результате совершения подобной сделки общая площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого сособственника, должна быть не менее 6 кв. м. Данный фактор всегда должен отслеживаться и нотариусами в процессе нотариального удостоверения сделок, и государственными регистраторами в процессе регистрации перехода права собственности. В противном случае наступят четко обозначенные юридические последствия - совершенная сделка будет считаться ничтожной.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8
(ред. от 02.07.2009)
"О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
(ред. от 02.07.2009)
"О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.
Статья: Раздел квартиры, купленной в кредит и находящейся в залоге: судебные споры в 2022 году
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 10)При этом, поскольку на торги выставлена вся квартира как единый объект, а не выделенная доля должника, у К.Л.П. отсутствует преимущественное право покупки, которое в силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у долевого сособственника только при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. По результатам торгов победителем признана Ф.Т.А.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 10)При этом, поскольку на торги выставлена вся квартира как единый объект, а не выделенная доля должника, у К.Л.П. отсутствует преимущественное право покупки, которое в силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у долевого сособственника только при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. По результатам торгов победителем признана Ф.Т.А.
Статья: Отказ в удовлетворении исковых требований
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Между тем если допущенная истцом ошибка кроется не просто в неточности правовой квалификации сложившихся отношений (как в приведенном выше примере), а носит более принципиальный характер и заключается, например, в обращении к суду с требованием о применении правового механизма, не подлежащего реализации в спорном правоотношении, то неверный способ защиты нарушенного права может привести к отказу в иске. В качестве примера такой ошибки можно привести случаи предъявления исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру с нарушением принадлежащего сособственнику преимущественного права ее покупки. Такое требование не подлежит удовлетворению судом, поскольку в качестве надлежащего способа защиты нарушенного права закон предусматривает иск о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, абз. 4 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Между тем если допущенная истцом ошибка кроется не просто в неточности правовой квалификации сложившихся отношений (как в приведенном выше примере), а носит более принципиальный характер и заключается, например, в обращении к суду с требованием о применении правового механизма, не подлежащего реализации в спорном правоотношении, то неверный способ защиты нарушенного права может привести к отказу в иске. В качестве примера такой ошибки можно привести случаи предъявления исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру с нарушением принадлежащего сособственнику преимущественного права ее покупки. Такое требование не подлежит удовлетворению судом, поскольку в качестве надлежащего способа защиты нарушенного права закон предусматривает иск о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, абз. 4 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)1.1. Часть 1.1 комментируемой статьи была введена Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ. Ее принятие обусловлено возникновением проблемы так называемых "профессиональных соседей", когда всякого рода мошенники покупали микроскопические доли в жилых помещениях, в результате чего получали легальное право на вселение в них. Впоследствии они создавали невыносимые условия для своих соседей-сособственников и ставили их перед выбором: либо предлагали выкупить их долю по баснословной цене, либо, наоборот, предлагали сособственникам продать свою долю по крайне низкой цене. В связи с этим было введено предусмотренное ч. 1.1 положение, в соответствии с которым собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Под такими действиями имеются в виду прежде всего совершение сделок с долями (купля-продажа, дарение и др.) Соответственно, сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных комментируемой частью, являются ничтожными. Однако указанное правило не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)1.1. Часть 1.1 комментируемой статьи была введена Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ. Ее принятие обусловлено возникновением проблемы так называемых "профессиональных соседей", когда всякого рода мошенники покупали микроскопические доли в жилых помещениях, в результате чего получали легальное право на вселение в них. Впоследствии они создавали невыносимые условия для своих соседей-сособственников и ставили их перед выбором: либо предлагали выкупить их долю по баснословной цене, либо, наоборот, предлагали сособственникам продать свою долю по крайне низкой цене. В связи с этим было введено предусмотренное ч. 1.1 положение, в соответствии с которым собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Под такими действиями имеются в виду прежде всего совершение сделок с долями (купля-продажа, дарение и др.) Соответственно, сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных комментируемой частью, являются ничтожными. Однако указанное правило не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Ситуация: Как зарегистрировать право собственности на квартиру?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира приобретается в долевую собственность на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлина по общему правилу уплачивается сособственниками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира приобретается в долевую собственность на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлина по общему правилу уплачивается сособственниками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников - продавцов (ст. 248 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников - продавцов (ст. 248 ГК РФ).
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом следует учесть, что не допускается продажа доли в квартире, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом следует учесть, что не допускается продажа доли в квартире, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Ситуация: Как составить уведомление о продаже доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При продаже своей доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу нужно иметь подтверждение того, что другие сособственники не намерены ее купить. Ведь они имеют преимущественное право на покупку доли по цене, за которую она продается посторонним лицам, и на прочих равных с ними условиях, кроме случая продажи доли с публичных торгов.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При продаже своей доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу нужно иметь подтверждение того, что другие сособственники не намерены ее купить. Ведь они имеют преимущественное право на покупку доли по цене, за которую она продается посторонним лицам, и на прочих равных с ними условиях, кроме случая продажи доли с публичных торгов.
Статья: Актуальные вопросы судебной практики рассмотрения дел, связанных с реализацией общего имущества супругов в процедуре банкротства
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)АО "Райффайзенбанк" в данном случае настаивало на продаже всей квартиры, а не доли в праве собственности, поскольку квартира является предметом залога в пользу банка, а все ее сособственники признаются созалогодателями и отвечают перед банком по обязательствам из кредитного договора солидарно.
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)АО "Райффайзенбанк" в данном случае настаивало на продаже всей квартиры, а не доли в праве собственности, поскольку квартира является предметом залога в пользу банка, а все ее сособственники признаются созалогодателями и отвечают перед банком по обязательствам из кредитного договора солидарно.
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
Статья: Трансакционные издержки и признание за участниками долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Ранее в ходе рассмотрения примера N 1 мы пришли к выводу о том, что при завершении строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства создание организации, объединяющей и профессионально управляющей застройкой участка, в сочетании с привлечением ТЗ позволит уменьшить размер трансакционных издержек, связанных с завершением строительства и приобретением права собственности и вызванных множественностью непрофессиональных соарендаторов. При этом все равно трансакционные издержки будут выше, чем в случае привлечения для завершения строительства профессиональной организации, получившей право на объект незавершенного строительства в результате торгов. Во втором примере, когда право на достройку получила компания "Флагман", трансакционные издержки также меньше за счет прозрачности способа привлечения финансирования для завершения строительства и последующей продажи квартир или выкупа долей у участников долевого строительства, существующих на момент получения профессиональным застройщиком права на завершение строительства, чем вариант согласования соответствующих расходов между сособственниками - участниками долевого строительства, чье право собственности на объект незавершенного строительства было признано судом.