Признание права собственности за инвестором
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности за инвестором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.11 "Общие положения" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налоги по общей системе налогообложения, сделав вывод о создании налогоплательщиком "дробления бизнеса" с привлечением взаимозависимых индивидуальных предпринимателей в целях соблюдения ограничения по размеру доходов для применения УСН. Суд установил, что налогоплательщик осуществлял строительство и реализацию нежилых зданий, привлекая инвесторов (взаимозависимых индивидуальных предпринимателей) для частичного финансирования строительства с дальнейшей передачей инвесторам доли в праве собственности на построенные здания. Суд признал доначисление налогов по общей системе налогообложения неправомерным, сделав вывод об отсутствии схемы дробления бизнеса. Суд принял во внимание, что инвесторы исполнили свои обязательства перед обществом в полном объеме, денежные средства инвесторов общество использовало для оплаты выполненных строительных работ, движение денежных средств отражено в бухгалтерском и налоговом учете участников сделки, налоги от реализации объектов недвижимости уплачены в полном объеме, участники сделки зарегистрированы задолго до заключения договоров инвестирования, осуществляли самостоятельную предпринимательскую деятельность, вели бухгалтерский и налоговый учет, уплачивали налоги, имеют собственные ресурсы, активы, штат работников.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налоги по общей системе налогообложения, сделав вывод о создании налогоплательщиком "дробления бизнеса" с привлечением взаимозависимых индивидуальных предпринимателей в целях соблюдения ограничения по размеру доходов для применения УСН. Суд установил, что налогоплательщик осуществлял строительство и реализацию нежилых зданий, привлекая инвесторов (взаимозависимых индивидуальных предпринимателей) для частичного финансирования строительства с дальнейшей передачей инвесторам доли в праве собственности на построенные здания. Суд признал доначисление налогов по общей системе налогообложения неправомерным, сделав вывод об отсутствии схемы дробления бизнеса. Суд принял во внимание, что инвесторы исполнили свои обязательства перед обществом в полном объеме, денежные средства инвесторов общество использовало для оплаты выполненных строительных работ, движение денежных средств отражено в бухгалтерском и налоговом учете участников сделки, налоги от реализации объектов недвижимости уплачены в полном объеме, участники сделки зарегистрированы задолго до заключения договоров инвестирования, осуществляли самостоятельную предпринимательскую деятельность, вели бухгалтерский и налоговый учет, уплачивали налоги, имеют собственные ресурсы, активы, штат работников.
Позиция ВС РФ: Участник долевого строительства - гражданин (заказчик по договору подряда), исполнивший обязательства по договору, вправе требовать признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017) и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 12, п. 1 ст. 218 ГК РФТот факт, что на момент рассмотрения дела строительство спорного жилого дома не завершено, не лишает истца права требовать признать право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора. Если же другая сторона не исполнила обязательства, он может требовать защиты своих прав, в том числе предъявить требование о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте (квартиру) и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017) и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 12, п. 1 ст. 218 ГК РФТот факт, что на момент рассмотрения дела строительство спорного жилого дома не завершено, не лишает истца права требовать признать право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора. Если же другая сторона не исполнила обязательства, он может требовать защиты своих прав, в том числе предъявить требование о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте (квартиру) и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)В целом нужно отметить, что сама по себе возможность признания за дольщиком (или инвестором) права собственности на объект незавершенного строительства оправданно подвергается критике.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, NN 6, 7)В целом нужно отметить, что сама по себе возможность признания за дольщиком (или инвестором) права собственности на объект незавершенного строительства оправданно подвергается критике.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда РФ по вопросам процессуального права за октябрь - ноябрь 2023 года
(Солохин А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)2. В споре о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных денежных средств по заключенному сторонами договору на строительство котельной решение по другому делу по иску одного из собственников помещений в многоквартирном доме о признании спорного объекта общим имуществом и прекращении права собственности инвестора не может быть признано имеющим преюдициальное значение, если в нем суд не исследовал отношения сторон, связанные с заключением и исполнением договора, поименованного ими как инвестиционный, и не дал им какую-либо правовую квалификацию.
(Солохин А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)2. В споре о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных денежных средств по заключенному сторонами договору на строительство котельной решение по другому делу по иску одного из собственников помещений в многоквартирном доме о признании спорного объекта общим имуществом и прекращении права собственности инвестора не может быть признано имеющим преюдициальное значение, если в нем суд не исследовал отношения сторон, связанные с заключением и исполнением договора, поименованного ими как инвестиционный, и не дал им какую-либо правовую квалификацию.
Нормативные акты
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Граждане Т., Л., М., А., К., М. обратились в суд с исками к ЗАО "Барвиха-Вилладж" о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и взыскании денежных средств. Исковые требования основаны на возникших между истцами (инвесторы) и ЗАО "Барвиха-Вилладж" (застройщик) правоотношениях по привлечению денежных средств истцов для строительства квартир.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Граждане Т., Л., М., А., К., М. обратились в суд с исками к ЗАО "Барвиха-Вилладж" о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и взыскании денежных средств. Исковые требования основаны на возникших между истцами (инвесторы) и ЗАО "Барвиха-Вилладж" (застройщик) правоотношениях по привлечению денежных средств истцов для строительства квартир.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Итак, системное толкование применимых норм приводит к выводу, что не существует возможности заявления требования покупателя (а также дольщика, инвестора) к продавцу о признании права собственности, если истец не владеет вещью либо если он не связывает свое требование с иском о передаче вещи. При этом ответчик может быть только собственником вещи (в том числе и если договор квалифицируется как инвестиционный).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Итак, системное толкование применимых норм приводит к выводу, что не существует возможности заявления требования покупателя (а также дольщика, инвестора) к продавцу о признании права собственности, если истец не владеет вещью либо если он не связывает свое требование с иском о передаче вещи. При этом ответчик может быть только собственником вещи (в том числе и если договор квалифицируется как инвестиционный).
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Значит, должна прекратиться широко распространенная практика признания права собственности на квартиры до регистрации жилого дома в кадастре. Хотя, думаю, чистые цивилисты недооценивают всю мощь влияния практики на суды. Граждане будут продолжать требовать признания права собственности на квартиры до завершения оформления дома в целом. Их будут подталкивать длительные сроки ожидания жилья, повышенные расходы, риски банкротства застройщика и многие другие причины. А другого способа разрешения этого вещного дедлока, который бы не был разрушительным для граждан, попросту нет. Суды в поисках выхода обратятся к прежней практике со ссылкой на п. 7 ст. 141.4 ГК (иные правила о жилых помещениях может устанавливать Жилищный кодекс РФ). И хотя иное, по сравнению с ГК, ЖК вроде не устанавливал, суды спокойно признавали право собственности на квартиры в недостроенных домах <1>. Что помешает им делать это сейчас?
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)Значит, должна прекратиться широко распространенная практика признания права собственности на квартиры до регистрации жилого дома в кадастре. Хотя, думаю, чистые цивилисты недооценивают всю мощь влияния практики на суды. Граждане будут продолжать требовать признания права собственности на квартиры до завершения оформления дома в целом. Их будут подталкивать длительные сроки ожидания жилья, повышенные расходы, риски банкротства застройщика и многие другие причины. А другого способа разрешения этого вещного дедлока, который бы не был разрушительным для граждан, попросту нет. Суды в поисках выхода обратятся к прежней практике со ссылкой на п. 7 ст. 141.4 ГК (иные правила о жилых помещениях может устанавливать Жилищный кодекс РФ). И хотя иное, по сравнению с ГК, ЖК вроде не устанавливал, суды спокойно признавали право собственности на квартиры в недостроенных домах <1>. Что помешает им делать это сейчас?
Статья: Проблемы бухгалтерского учета в условиях диверсифицированного строительного бизнеса
(Серебрякова Т.Ю., Кондрашова О.Р., Никандрова Р.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 10)Отпуск железобетонных изделий (далее - ЖБИ) на следующий вид производственной деятельности - строительство МКД - формирует себестоимость МКД. Одновременно с этим следует отразить доход - выручку от реализации в связи с такой передачей. Передача ЖБИ на строительство МКД признается как окончание производственного процесса и реализация, как если бы это был отпуск на сторону, поскольку строительство МКД осуществляется в режиме финансирования дольщиками-инвесторами, оплата конструкций для многоквартирного дома, таким образом, происходит за счет целевого финансирования, и переход права собственности происходит, по сути, в момент завоза готовых изделий на стройплощадку. Иначе говоря, из производственного цикла продукт передается на инвестиционную деятельность, в собственность других лиц.
(Серебрякова Т.Ю., Кондрашова О.Р., Никандрова Р.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2025, N 10)Отпуск железобетонных изделий (далее - ЖБИ) на следующий вид производственной деятельности - строительство МКД - формирует себестоимость МКД. Одновременно с этим следует отразить доход - выручку от реализации в связи с такой передачей. Передача ЖБИ на строительство МКД признается как окончание производственного процесса и реализация, как если бы это был отпуск на сторону, поскольку строительство МКД осуществляется в режиме финансирования дольщиками-инвесторами, оплата конструкций для многоквартирного дома, таким образом, происходит за счет целевого финансирования, и переход права собственности происходит, по сути, в момент завоза готовых изделий на стройплощадку. Иначе говоря, из производственного цикла продукт передается на инвестиционную деятельность, в собственность других лиц.
Статья: Трансграничные нефтегазовые сделки в международном частном праве: понятие, виды, особенности регулирования
(Андриянов Д.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 10)Поскольку трансграничные сделки в этой сфере почти всегда затрагивают суверенитет государства, международное право <6> и большинство национальных правовых систем <7> признают публичную собственность на недра. Для получения прибыли от этих ресурсов требуются инвестиции, которые в силу разных причин не могут быть осуществлены исключительно государствами, поэтому правительства вынуждены привлекать иностранных инвесторов, обладающих финансовыми активами, современными технологиями и научным потенциалом <8>. В доктрине и арбитражной практике, похоже, сложился консенсус об эволюции исторических типов концессий в несколько разновидностей международных сделок с участием государства, инвестиционный характер которых нисколько не умаляет собственно договорную (коммерческую) природу этих отношений. Так, английский коллизионист Ф.А. Манн отмечает: "С международной точки зрения концессия является простым договором" <9>. К аналогичным выводам пришли арбитры в известных делах о национализации ливийских нефтяных концессий еще в 70-е гг. XX в. <10>.
(Андриянов Д.В.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 10)Поскольку трансграничные сделки в этой сфере почти всегда затрагивают суверенитет государства, международное право <6> и большинство национальных правовых систем <7> признают публичную собственность на недра. Для получения прибыли от этих ресурсов требуются инвестиции, которые в силу разных причин не могут быть осуществлены исключительно государствами, поэтому правительства вынуждены привлекать иностранных инвесторов, обладающих финансовыми активами, современными технологиями и научным потенциалом <8>. В доктрине и арбитражной практике, похоже, сложился консенсус об эволюции исторических типов концессий в несколько разновидностей международных сделок с участием государства, инвестиционный характер которых нисколько не умаляет собственно договорную (коммерческую) природу этих отношений. Так, английский коллизионист Ф.А. Манн отмечает: "С международной точки зрения концессия является простым договором" <9>. К аналогичным выводам пришли арбитры в известных делах о национализации ливийских нефтяных концессий еще в 70-е гг. XX в. <10>.
Статья: Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и жилых домов (жилых домов блокированной застройки) коттеджных поселков: единство и дифференциация
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)При этом законодатель делает акцент на важном условии для признания данного имущества общим: на указанное имущество у инвесторов должно возникнуть право общей долевой собственности после завершения его строительства (ч. 1 ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ). Видится данная формулировка не совсем удачной, поскольку можно допустить спорные случаи, когда в силу закона и своей сущности имущество предполагается быть общим (например, водонапорная башня или контрольно-пропускной пункт при въезде в коттеджный поселок), но по факту у собственников коттеджного поселка на данный объект соответствующих прав не возникнет. В этой связи полагаем, что требуется уточнить законодательство следующим положением: титул собственника как триады правомочий должен возникать в отношении общего имущества в силу закона, даже если застройщик не обеспечил передачу (возникновение) данного имущества его собственникам - участникам долевого строительства. Данное правило также должно действовать и в случаях технических ошибок, таких как: неуказание в генплане объектов общего имущества, внесение некорректных уточнений в генплан и иные ошибочные действия либо бездействие.
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)При этом законодатель делает акцент на важном условии для признания данного имущества общим: на указанное имущество у инвесторов должно возникнуть право общей долевой собственности после завершения его строительства (ч. 1 ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ). Видится данная формулировка не совсем удачной, поскольку можно допустить спорные случаи, когда в силу закона и своей сущности имущество предполагается быть общим (например, водонапорная башня или контрольно-пропускной пункт при въезде в коттеджный поселок), но по факту у собственников коттеджного поселка на данный объект соответствующих прав не возникнет. В этой связи полагаем, что требуется уточнить законодательство следующим положением: титул собственника как триады правомочий должен возникать в отношении общего имущества в силу закона, даже если застройщик не обеспечил передачу (возникновение) данного имущества его собственникам - участникам долевого строительства. Данное правило также должно действовать и в случаях технических ошибок, таких как: неуказание в генплане объектов общего имущества, внесение некорректных уточнений в генплан и иные ошибочные действия либо бездействие.
Статья: Правовое понятие "инвестиции" и его влияние на инвестиционную привлекательность Российской Федерации
(Момотов А.С.)
("Хозяйство и право", 2022, N 3)Этот подход определяет содержание инвестиций через конкретные объекты гражданских прав, имеющих денежную оценку, на которые инвестор обладает правом собственности или иным имущественным правом. Рассмотрение инвестиций, исходя из их объектной составляющей, не позволяет в полной мере раскрыть правовую природу данной категории. Главный недостаток объектного подхода состоит в том, что он рассматривает инвестиции чрезмерно узко, не включая в состав инвестиций действия инвестора в рамках его участия в инвестиционных отношениях <2>. При таком узком подходе правопорядок сталкивается с несколькими правовыми проблемами. Во-первых, происходит смешение инвестиций со смежными категориями: спекулятивными сделками, майнингом, криптовалютой и т.д. Во-вторых, при исключении из содержания инвестиций действий лица по вложению объектов гражданских прав невозможно должным образом обеспечить охрану и защиту его прав в инвестиционных отношениях.
(Момотов А.С.)
("Хозяйство и право", 2022, N 3)Этот подход определяет содержание инвестиций через конкретные объекты гражданских прав, имеющих денежную оценку, на которые инвестор обладает правом собственности или иным имущественным правом. Рассмотрение инвестиций, исходя из их объектной составляющей, не позволяет в полной мере раскрыть правовую природу данной категории. Главный недостаток объектного подхода состоит в том, что он рассматривает инвестиции чрезмерно узко, не включая в состав инвестиций действия инвестора в рамках его участия в инвестиционных отношениях <2>. При таком узком подходе правопорядок сталкивается с несколькими правовыми проблемами. Во-первых, происходит смешение инвестиций со смежными категориями: спекулятивными сделками, майнингом, криптовалютой и т.д. Во-вторых, при исключении из содержания инвестиций действий лица по вложению объектов гражданских прав невозможно должным образом обеспечить охрану и защиту его прав в инвестиционных отношениях.
Статья: Расходы после завершения строительства: о вычете НДС у инвестора-застройщика, привлекавшего соинвесторов
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)С учетом перечисленных обстоятельств арбитры заключили: налоговый орган ошибся, когда решил, что вычет может быть предоставлен только в пропорции, соответствующей доле инвестора-застройщика в праве собственности на возведенный объект строительства.
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)С учетом перечисленных обстоятельств арбитры заключили: налоговый орган ошибся, когда решил, что вычет может быть предоставлен только в пропорции, соответствующей доле инвестора-застройщика в праве собственности на возведенный объект строительства.
Статья: Правовые аспекты доступа иностранных инвесторов на рынок ценных бумаг Китайской Народной Республики
(Четвергов Д.С.)
("Предпринимательское право", 2024, N 3)Согласно п. 824 Правил биржевого моста Гонконгская клиринговая компания выступает в качестве номинального держателя, действуя от имени инвесторов в китайской юрисдикции. Предусматривается, что номинальный держатель не имеет имущественных прав на ценные бумаги, управляемые номинальным держателем, но отвечает за распределение дивидендов, сбор позиции для голосования инвесторов и осуществляет права акционера в самом Китае, через открытое представительство. При этом собственником ценных бумаг признается иностранный инвестор <12>. Таким образом, модель номинального держания в Китае можно охарактеризовать как модель "прямой собственности" <13>.
(Четвергов Д.С.)
("Предпринимательское право", 2024, N 3)Согласно п. 824 Правил биржевого моста Гонконгская клиринговая компания выступает в качестве номинального держателя, действуя от имени инвесторов в китайской юрисдикции. Предусматривается, что номинальный держатель не имеет имущественных прав на ценные бумаги, управляемые номинальным держателем, но отвечает за распределение дивидендов, сбор позиции для голосования инвесторов и осуществляет права акционера в самом Китае, через открытое представительство. При этом собственником ценных бумаг признается иностранный инвестор <12>. Таким образом, модель номинального держания в Китае можно охарактеризовать как модель "прямой собственности" <13>.
Статья: Некоторые проблемы, связанные с нахождением имущества в долевой собственности
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)В рамках указанной проблематики целесообразно привести пример судебного акта, в котором суд, следуя традициям английского права о выяснении действительной воли сторон сделки и принципам справедливости, признал право общей долевой собственности на недвижимое имущество.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)В рамках указанной проблематики целесообразно привести пример судебного акта, в котором суд, следуя традициям английского права о выяснении действительной воли сторон сделки и принципам справедливости, признал право общей долевой собственности на недвижимое имущество.
Готовое решение: Как условия договора инвестирования строительства влияют на его квалификацию судом и на что обратить внимание при его составлении
(КонсультантПлюс, 2025)Право собственности у инвестора как у покупателя возникнет с момента его регистрации в ЕГРН. Стать собственником он сможет только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности и передаст имущество в собственность инвестора. Получить право собственности минуя застройщика инвестору не позволяет также и законодательство об инвестициях (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Право собственности у инвестора как у покупателя возникнет с момента его регистрации в ЕГРН. Стать собственником он сможет только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности и передаст имущество в собственность инвестора. Получить право собственности минуя застройщика инвестору не позволяет также и законодательство об инвестициях (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).