Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 558 ГК РФ Договор купли-продажи жилого помещения не признают незаключенным только потому, что в нем не указано, что у других лиц есть право пользоваться помещением >>>
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 N 88-8244/2023 по делу N 2-914/2022 (УИД 42RS0007-01-2022-000939-31)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора купли-продажи незаключенным.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор аренды квартиры, ответчик-1 (арендодатель) продал квартиру ответчику-2, договор не содержит условие о том, что арендатор и проживающие с ним лица сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения покупателем.
Решение: Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции правильно применил положения материального закона исходя из заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, в связи с чем пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска, как избранный ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам апелляционной жалобы.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора купли-продажи незаключенным.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор аренды квартиры, ответчик-1 (арендодатель) продал квартиру ответчику-2, договор не содержит условие о том, что арендатор и проживающие с ним лица сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения покупателем.
Решение: Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции правильно применил положения материального закона исходя из заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, в связи с чем пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска, как избранный ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам апелляционной жалобы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Основной договор купли-продажи квартиры не заключен, однако фактически квартира была передана покупателю в соответствии с дополнительным соглашением, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи основным. Ответственность за возмещение понесенных истцом убытков, возникших у него вследствие уклонения наследников от заключения основного договора купли-продажи квартиры, возложена на ответчиков.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Основной договор купли-продажи квартиры не заключен, однако фактически квартира была передана покупателю в соответствии с дополнительным соглашением, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи основным. Ответственность за возмещение понесенных истцом убытков, возникших у него вследствие уклонения наследников от заключения основного договора купли-продажи квартиры, возложена на ответчиков.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Договору, опосредующему продажу объектов недвижимости, посвящены нормы § 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК РФ. Этот договор именуется в ГК РФ и договором продажи недвижимости, и договором купли-продажи недвижимости, то есть эти понятии употребляются как синонимы. С учетом легальной дефиниции, содержащейся в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно предложить следующее определение данного договора: договор купли-продажи (договор продажи) недвижимого имущества - это договор, в силу которого одна сторона - продавец обязуется передать в собственность другой стороне - покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить его.
(том 2)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Договору, опосредующему продажу объектов недвижимости, посвящены нормы § 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК РФ. Этот договор именуется в ГК РФ и договором продажи недвижимости, и договором купли-продажи недвижимости, то есть эти понятии употребляются как синонимы. С учетом легальной дефиниции, содержащейся в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно предложить следующее определение данного договора: договор купли-продажи (договор продажи) недвижимого имущества - это договор, в силу которого одна сторона - продавец обязуется передать в собственность другой стороне - покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить его.
Статья: Вещный договор как альтернативное основание изменения законного режима имущества супругов
(Выймов И.В., Миннуллина К.А., Татаринова Е.П.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 6)Отсутствие единообразия подходов также можно отметить и в практике нижестоящих судов. Так, при рассмотрении дела Нижегородский областной суд указал, что, поскольку брачный договор об изменении законного режима собственности супругов на договорной основе не заключался, на квартиру распространяется законный режим имущества супругов - режим их совместной собственности (см. [15]). В то же время в судебной практике есть примеры, когда суды признают возможным приобретение супругами имущества в долевую собственность при отсутствии брачного договора. Так, в одном из дел Московский городской суд указал, что если супруги в заключенном ими договоре купли-продажи квартиры определили размер принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру, то на указанные доли не распространяется режим совместной собственности, несмотря на то, что брачный договор между ними не заключался (см. [16]). Таким образом, суды приходят к диаметрально противоположным выводам, рассматривая аналогичные дела и руководствуясь одними и теми же положениями законодательства.
(Выймов И.В., Миннуллина К.А., Татаринова Е.П.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 6)Отсутствие единообразия подходов также можно отметить и в практике нижестоящих судов. Так, при рассмотрении дела Нижегородский областной суд указал, что, поскольку брачный договор об изменении законного режима собственности супругов на договорной основе не заключался, на квартиру распространяется законный режим имущества супругов - режим их совместной собственности (см. [15]). В то же время в судебной практике есть примеры, когда суды признают возможным приобретение супругами имущества в долевую собственность при отсутствии брачного договора. Так, в одном из дел Московский городской суд указал, что если супруги в заключенном ими договоре купли-продажи квартиры определили размер принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру, то на указанные доли не распространяется режим совместной собственности, несмотря на то, что брачный договор между ними не заключался (см. [16]). Таким образом, суды приходят к диаметрально противоположным выводам, рассматривая аналогичные дела и руководствуясь одними и теми же положениями законодательства.
Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Статья: Существенные условия договора купли-продажи
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Цена отчуждаемой недвижимости также относится к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Цена отчуждаемой недвижимости также относится к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
Статья: Микрокредиты: обзор судов за 2020 год
(Демидова И.)
("Административное право", 2021, N 1)С учетом уточнения исковых требований ОЗПП, действующая в интересах А., просила признать незаключенным кредитный договор, исключить персональные данные истца из базы данных должников по кредиту, возместить убытки, связанные с незаключением договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в виде уплаченного задатка, убытки, связанные с оказанием медицинской помощи, взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взысканных сумм, возместить судебные расходы.
(Демидова И.)
("Административное право", 2021, N 1)С учетом уточнения исковых требований ОЗПП, действующая в интересах А., просила признать незаключенным кредитный договор, исключить персональные данные истца из базы данных должников по кредиту, возместить убытки, связанные с незаключением договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в виде уплаченного задатка, убытки, связанные с оказанием медицинской помощи, взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взысканных сумм, возместить судебные расходы.
Статья: Взыскание неосновательного обогащения по судебному приказу
(Бортникова Н.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В связи с этим в судебной практике встречаются примеры рассмотрения в исковом производстве требований о взыскании неосновательного обогащения, до заявления которых истцы предварительно обращались с аналогичными требованиями в приказном производстве, однако судебный приказ отменялся по возражениям должника. Уже в исковом производстве суды признавали договоры недействительными или незаключенными в качестве резолютивного вывода или факта, установленного в судебном разбирательстве и послужившего основанием для резолютивного вывода. Например, после отмены судебного приказа о взыскании в пользу покупателя с продавца задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры, покупатель обратился с аналогичными требованиями в исковом производстве, в ходе которого было выявлено, что предварительный договор не был заключен, поскольку не был подписан одним из продавцов и не содержал в себе обязательств сторон заключить основной договор в будущем и срок, в течение которого он должен быть заключен. Основной договор также не был заключен. Ссылаясь на незаключенность предварительного договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обязательства между сторонами не возникли, применил положения ст. 1109 ГК РФ, квалифицировал спорные правоотношения как вытекающие из неосновательного обогащения ответчика (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.04.2021 N 88-5725/2021 по делу N 2-338/2020).
(Бортникова Н.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В связи с этим в судебной практике встречаются примеры рассмотрения в исковом производстве требований о взыскании неосновательного обогащения, до заявления которых истцы предварительно обращались с аналогичными требованиями в приказном производстве, однако судебный приказ отменялся по возражениям должника. Уже в исковом производстве суды признавали договоры недействительными или незаключенными в качестве резолютивного вывода или факта, установленного в судебном разбирательстве и послужившего основанием для резолютивного вывода. Например, после отмены судебного приказа о взыскании в пользу покупателя с продавца задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры, покупатель обратился с аналогичными требованиями в исковом производстве, в ходе которого было выявлено, что предварительный договор не был заключен, поскольку не был подписан одним из продавцов и не содержал в себе обязательств сторон заключить основной договор в будущем и срок, в течение которого он должен быть заключен. Основной договор также не был заключен. Ссылаясь на незаключенность предварительного договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обязательства между сторонами не возникли, применил положения ст. 1109 ГК РФ, квалифицировал спорные правоотношения как вытекающие из неосновательного обогащения ответчика (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.04.2021 N 88-5725/2021 по делу N 2-338/2020).
Статья: Если продавец - мертвец. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 марта 2022 года N 78-КГ21-59-К3
(Смирнов С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 10)Комментируя переход права собственности к первоначальному "покупателю", суд сослался на то, что квартира выбыла из владения "продавца" "помимо его воли". Заметим, однако, что на момент открытия наследства К.Д.Г. собственником квартиры согласно данным Росреестра считался именно наследодатель, который в действительности не заключал договор купли-продажи и не передавал владение.
(Смирнов С.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 10)Комментируя переход права собственности к первоначальному "покупателю", суд сослался на то, что квартира выбыла из владения "продавца" "помимо его воли". Заметим, однако, что на момент открытия наследства К.Д.Г. собственником квартиры согласно данным Росреестра считался именно наследодатель, который в действительности не заключал договор купли-продажи и не передавал владение.
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.
Статья: Понятия прописки нет, а проблемы остались
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)- соглашение о порядке пользования квартирой не заключалось.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 1)- соглашение о порядке пользования квартирой не заключалось.