Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора купли-продажи квартиры незаключенным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 558 ГК РФ Договор купли-продажи жилого помещения не признают незаключенным только потому, что в нем не указано, что у других лиц есть право пользоваться помещением >>>
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 N 88-8244/2023 по делу N 2-914/2022 (УИД 42RS0007-01-2022-000939-31)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора купли-продажи незаключенным.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор аренды квартиры, ответчик-1 (арендодатель) продал квартиру ответчику-2, договор не содержит условие о том, что арендатор и проживающие с ним лица сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения покупателем.
Решение: Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции правильно применил положения материального закона исходя из заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, в связи с чем пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска, как избранный ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам апелляционной жалобы.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора купли-продажи незаключенным.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор аренды квартиры, ответчик-1 (арендодатель) продал квартиру ответчику-2, договор не содержит условие о том, что арендатор и проживающие с ним лица сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения покупателем.
Решение: Отказано.Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции правильно применил положения материального закона исходя из заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, в связи с чем пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска, как избранный ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам апелляционной жалобы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Основной договор купли-продажи квартиры не заключен, однако фактически квартира была передана покупателю в соответствии с дополнительным соглашением, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи основным. Ответственность за возмещение понесенных истцом убытков, возникших у него вследствие уклонения наследников от заключения основного договора купли-продажи квартиры, возложена на ответчиков.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Основной договор купли-продажи квартиры не заключен, однако фактически квартира была передана покупателю в соответствии с дополнительным соглашением, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи основным. Ответственность за возмещение понесенных истцом убытков, возникших у него вследствие уклонения наследников от заключения основного договора купли-продажи квартиры, возложена на ответчиков.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.
Формы
Статья: Существенные условия договора купли-продажи
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Цена отчуждаемой недвижимости также относится к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Цена отчуждаемой недвижимости также относится к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
Статья: Спор о признании недействительным договора социального найма жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)2. Доказательства недействительности Договора социального найма жилого помещения: распоряжение префекта _____ округа г. Москвы от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Истцу Жилого помещения по социальному найму, которое не отменено и не признано недействительным/акт распределения жилых площадей, подписанный Правительством Москвы, в соответствии с которым Жилое помещение было закреплено за инвестором (ЗАО/_____)/договоры купли-продажи Жилого помещения, заключенные между ЗАО ____, ООО ____ и гражданином ____ от "___" ________ _____ г. N _____, в результате заключения которых Жилое помещение находится в собственности гражданина ______/документы, подтверждающие обращение Истца в Департамент городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы с просьбой о предоставлении ему другого аналогичного по характеристикам Жилого помещения взамен занимаемого/вступивший в силу судебный акт, которым отказано в удовлетворении исковых требований ЗАО ____/______ к Истцу об обязании устранить нарушения права собственности в виде лишения Истца права пользования и владения Жилым помещением, освобождения Жилого помещения/материалы регистрационного дела Управления Росреестра по г. Москве/другие документы.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)2. Доказательства недействительности Договора социального найма жилого помещения: распоряжение префекта _____ округа г. Москвы от "___" ________ _____ г. N _____ о предоставлении Истцу Жилого помещения по социальному найму, которое не отменено и не признано недействительным/акт распределения жилых площадей, подписанный Правительством Москвы, в соответствии с которым Жилое помещение было закреплено за инвестором (ЗАО/_____)/договоры купли-продажи Жилого помещения, заключенные между ЗАО ____, ООО ____ и гражданином ____ от "___" ________ _____ г. N _____, в результате заключения которых Жилое помещение находится в собственности гражданина ______/документы, подтверждающие обращение Истца в Департамент городского имущества г. Москвы/ДЖПиЖФ г. Москвы с просьбой о предоставлении ему другого аналогичного по характеристикам Жилого помещения взамен занимаемого/вступивший в силу судебный акт, которым отказано в удовлетворении исковых требований ЗАО ____/______ к Истцу об обязании устранить нарушения права собственности в виде лишения Истца права пользования и владения Жилым помещением, освобождения Жилого помещения/материалы регистрационного дела Управления Росреестра по г. Москве/другие документы.
Статья: Микрокредиты: обзор судов за 2020 год
(Демидова И.)
("Административное право", 2021, N 1)С учетом уточнения исковых требований ОЗПП, действующая в интересах А., просила признать незаключенным кредитный договор, исключить персональные данные истца из базы данных должников по кредиту, возместить убытки, связанные с незаключением договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в виде уплаченного задатка, убытки, связанные с оказанием медицинской помощи, взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взысканных сумм, возместить судебные расходы.
(Демидова И.)
("Административное право", 2021, N 1)С учетом уточнения исковых требований ОЗПП, действующая в интересах А., просила признать незаключенным кредитный договор, исключить персональные данные истца из базы данных должников по кредиту, возместить убытки, связанные с незаключением договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в виде уплаченного задатка, убытки, связанные с оказанием медицинской помощи, взыскать компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взысканных сумм, возместить судебные расходы.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2025)Сверх этого для договора купли-продажи квартиры существенным является еще одно условие. Это перечень лиц, которые проживают в квартире и по закону сохраняют право ею пользоваться, с указанием их прав на пользование жильем - если такие лица есть. Например, это наниматели квартиры (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Сверх этого для договора купли-продажи квартиры существенным является еще одно условие. Это перечень лиц, которые проживают в квартире и по закону сохраняют право ею пользоваться, с указанием их прав на пользование жильем - если такие лица есть. Например, это наниматели квартиры (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> В одном из дел прокурор ссылался на то, что такой договор "прикрывает сделку купли-продажи квартиры" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 8. С. 19).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> В одном из дел прокурор ссылался на то, что такой договор "прикрывает сделку купли-продажи квартиры" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 8. С. 19).
Статья: Вещный договор как альтернативное основание изменения законного режима имущества супругов
(Выймов И.В., Миннуллина К.А., Татаринова Е.П.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 6)Отсутствие единообразия подходов также можно отметить и в практике нижестоящих судов. Так, при рассмотрении дела Нижегородский областной суд указал, что, поскольку брачный договор об изменении законного режима собственности супругов на договорной основе не заключался, на квартиру распространяется законный режим имущества супругов - режим их совместной собственности (см. [15]). В то же время в судебной практике есть примеры, когда суды признают возможным приобретение супругами имущества в долевую собственность при отсутствии брачного договора. Так, в одном из дел Московский городской суд указал, что если супруги в заключенном ими договоре купли-продажи квартиры определили размер принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру, то на указанные доли не распространяется режим совместной собственности, несмотря на то, что брачный договор между ними не заключался (см. [16]). Таким образом, суды приходят к диаметрально противоположным выводам, рассматривая аналогичные дела и руководствуясь одними и теми же положениями законодательства.
(Выймов И.В., Миннуллина К.А., Татаринова Е.П.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 6)Отсутствие единообразия подходов также можно отметить и в практике нижестоящих судов. Так, при рассмотрении дела Нижегородский областной суд указал, что, поскольку брачный договор об изменении законного режима собственности супругов на договорной основе не заключался, на квартиру распространяется законный режим имущества супругов - режим их совместной собственности (см. [15]). В то же время в судебной практике есть примеры, когда суды признают возможным приобретение супругами имущества в долевую собственность при отсутствии брачного договора. Так, в одном из дел Московский городской суд указал, что если супруги в заключенном ими договоре купли-продажи квартиры определили размер принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру, то на указанные доли не распространяется режим совместной собственности, несмотря на то, что брачный договор между ними не заключался (см. [16]). Таким образом, суды приходят к диаметрально противоположным выводам, рассматривая аналогичные дела и руководствуясь одними и теми же положениями законодательства.
Статья: У одноклассника забирают квартиру, и остается платить ипотеку еще 14 лет. Как быть?
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Суд принимает во внимание, что на дату заключения договора купли-продажи от 00.00.0000 договор об ипотеке между ПАО "Сбербанк" и Волкогоновой А.В. не заключался, государственная регистрация ипотеки не была произведена.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Суд принимает во внимание, что на дату заключения договора купли-продажи от 00.00.0000 договор об ипотеке между ПАО "Сбербанк" и Волкогоновой А.В. не заключался, государственная регистрация ипотеки не была произведена.
Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.