Признание договора аренды земельного участка недействительным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора аренды земельного участка недействительным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда земельного участка: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)1.7. Договор, по мнению Арендодателя, имеет пороки, влекущие его недействительность
(КонсультантПлюс, 2025)1.7. Договор, по мнению Арендодателя, имеет пороки, влекущие его недействительность
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с арендой и безвозмездным пользованием земельными участками: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодатель (Уполномоченный орган) хочет признать договор аренды земельного участка недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодатель (Уполномоченный орган) хочет признать договор аренды земельного участка недействительным
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как признать договор аренды недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как признать недействительным договор аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как признать недействительным договор аренды земельного участка
Формы
"Гражданское процессуальное право. Общая часть: учебник: в 2 т."
(том 1)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2022)Тем не менее среди совокупности доказательств, которые исследует суд по делу, принято выделять необходимые доказательства - это доказательства, без которых невозможно рассмотреть дело. По каждой категории дел есть необходимые доказательства. Даже если истец не приложил к исковому заявлению о признании договора недействительным копию договора, суд укажет на необходимость представления такого доказательства. Если же стороны все-таки не представляют необходимые доказательства, то дело может быть разрешено не в их пользу. При этом не только истец, но и ответчик обязаны представить определенные доказательства в силу действующего правила о распределении бремени доказывания. Необходимые доказательства не обладают заранее установленной доказательственной силой, не имеют каких-то преимуществ перед другими доказательствами. Но при отсутствии необходимых доказательств суд не может установить правоотношения, существующие между сторонами. Невозможно рассмотреть дело о расторжении брака без подтверждения брачных отношений (свидетельство о браке), о лишении родительских прав без подтверждения отношений между родителями и детьми (свидетельство о рождении детей), о признании договора аренды земельного участка недействительным (без договора аренды), о признании незаконной государственной регистрации права собственности на квартиру без соответствующей регистрации и пр. Непредставление необходимых доказательств ведет к затягиванию процесса, а в итоге - к невозможности правильного разрешения спора. Поэтому следует знать, какие доказательства и по какой категории дел должны быть представлены в обязательном порядке <1>. Информация о необходимых доказательствах часто содержится в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ <2>.
(том 1)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2022)Тем не менее среди совокупности доказательств, которые исследует суд по делу, принято выделять необходимые доказательства - это доказательства, без которых невозможно рассмотреть дело. По каждой категории дел есть необходимые доказательства. Даже если истец не приложил к исковому заявлению о признании договора недействительным копию договора, суд укажет на необходимость представления такого доказательства. Если же стороны все-таки не представляют необходимые доказательства, то дело может быть разрешено не в их пользу. При этом не только истец, но и ответчик обязаны представить определенные доказательства в силу действующего правила о распределении бремени доказывания. Необходимые доказательства не обладают заранее установленной доказательственной силой, не имеют каких-то преимуществ перед другими доказательствами. Но при отсутствии необходимых доказательств суд не может установить правоотношения, существующие между сторонами. Невозможно рассмотреть дело о расторжении брака без подтверждения брачных отношений (свидетельство о браке), о лишении родительских прав без подтверждения отношений между родителями и детьми (свидетельство о рождении детей), о признании договора аренды земельного участка недействительным (без договора аренды), о признании незаконной государственной регистрации права собственности на квартиру без соответствующей регистрации и пр. Непредставление необходимых доказательств ведет к затягиванию процесса, а в итоге - к невозможности правильного разрешения спора. Поэтому следует знать, какие доказательства и по какой категории дел должны быть представлены в обязательном порядке <1>. Информация о необходимых доказательствах часто содержится в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ <2>.
Статья: Тенденции рассмотрения споров, вытекающих из инвестиционной деятельности в строительной сфере
(Метшин Т.И.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 5)Иногда на практике прослеживается взаимосвязь поименованных ГК РФ договоров с непоименованными либо смешанными, в таких случаях могут возникать определенные правовые последствия, которые влияют на объем исполнения обязательств. Важно верно определить, существует ли эта взаимосвязь. Так, например, в удовлетворении требования о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка отказано в силу "отсутствия оснований для признания спорной сделки недействительной по мотиву взаимосвязи договора аренды и договора об инвестиционной деятельности (являющегося ничтожной сделкой), поскольку обязательства сторон по договору аренды, заключенному ранее с истцом в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством, не поставлены в зависимость от исполнения инвестиционного договор" <30>.
(Метшин Т.И.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 5)Иногда на практике прослеживается взаимосвязь поименованных ГК РФ договоров с непоименованными либо смешанными, в таких случаях могут возникать определенные правовые последствия, которые влияют на объем исполнения обязательств. Важно верно определить, существует ли эта взаимосвязь. Так, например, в удовлетворении требования о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка отказано в силу "отсутствия оснований для признания спорной сделки недействительной по мотиву взаимосвязи договора аренды и договора об инвестиционной деятельности (являющегося ничтожной сделкой), поскольку обязательства сторон по договору аренды, заключенному ранее с истцом в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством, не поставлены в зависимость от исполнения инвестиционного договор" <30>.
Статья: О судебном "исцелении" ничтожной сделки как санкции за недобросовестное поведение стороны сделки
(Ткачева М.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 4)Судом апелляционной инстанции в Постановлении от 13.12.2022 по данному делу <4> сделан следующий правовой вывод. Установив, что при фактическом исполнении сторонами договоров 2018 года истец не ссылался на их ничтожность, доказательства того, что данные договоры изначально заключались с целью их неисполнения либо ненадлежащего исполнения, в материалы дела не представлены, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для применения п. 5 ст. 166 ГК РФ к договорам. Поскольку решение о предоставлении земельных участков в аренду принимала администрация, агрофирма, полагавшаяся на действия органа публичной власти, не может быть признана недобросовестной. Администрации было известно требование закона о необходимости опубликования соответствующего извещения. Между тем она данную обязанность не исполнила, что свидетельствует о недобросовестности истца и нарушении пределов осуществления гражданских прав, установленных ст. 10 ГК РФ. При таком положении апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части признания недействительными договоров аренды земельных участков.
(Ткачева М.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 4)Судом апелляционной инстанции в Постановлении от 13.12.2022 по данному делу <4> сделан следующий правовой вывод. Установив, что при фактическом исполнении сторонами договоров 2018 года истец не ссылался на их ничтожность, доказательства того, что данные договоры изначально заключались с целью их неисполнения либо ненадлежащего исполнения, в материалы дела не представлены, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для применения п. 5 ст. 166 ГК РФ к договорам. Поскольку решение о предоставлении земельных участков в аренду принимала администрация, агрофирма, полагавшаяся на действия органа публичной власти, не может быть признана недобросовестной. Администрации было известно требование закона о необходимости опубликования соответствующего извещения. Между тем она данную обязанность не исполнила, что свидетельствует о недобросовестности истца и нарушении пределов осуществления гражданских прав, установленных ст. 10 ГК РФ. При таком положении апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части признания недействительными договоров аренды земельных участков.
Готовое решение: Могут ли государственные и муниципальные учреждения сдавать земельные участки в аренду
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признает договоры аренды таких земельных участков недействительными. Арендатор в этом случае должен будет вернуть участок. При этом собственник имущества может взыскать с арендодателя все полученные арендные платежи в качестве неосновательного обогащения. Это подтверждается судебной практикой.
(КонсультантПлюс, 2025)Суд признает договоры аренды таких земельных участков недействительными. Арендатор в этом случае должен будет вернуть участок. При этом собственник имущества может взыскать с арендодателя все полученные арендные платежи в качестве неосновательного обогащения. Это подтверждается судебной практикой.
Статья: Нововведения в порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Толковать вышеуказанные нормы права можно двумя различными способами. К какому пониманию в итоге придет практика, сказать сложно, но в любом случае до момента наступления единообразия правоприменения будут возникать многочисленные споры, связанные с оспариванием решений и действий уполномоченных органов, признанием заключенных договоров аренды земельных участков недействительными, что не способствует стабильности гражданского оборота и не соответствует целям законодателя при принятии нововведений.
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Толковать вышеуказанные нормы права можно двумя различными способами. К какому пониманию в итоге придет практика, сказать сложно, но в любом случае до момента наступления единообразия правоприменения будут возникать многочисленные споры, связанные с оспариванием решений и действий уполномоченных органов, признанием заключенных договоров аренды земельных участков недействительными, что не способствует стабильности гражданского оборота и не соответствует целям законодателя при принятии нововведений.
Статья: Лента Мебиуса российского законодательства
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2021, N 11)Однако судебная практика в данном случае не всегда последовательна. Например, в одном из дел суд совершенно верно отказал в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным. Земельный участок был предоставлен гражданину в 1993 г., впоследствии поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке, без определения границ, право собственности зарегистрировано. По мнению суда, то обстоятельство, что границы земельного участка не установлены в соответствии с земельным законодательством, не свидетельствует о незаключенности договора и отсутствии предмета сделки. Покупатель земельного участка вправе в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости произвести уточнение границ земельного участка и внести соответствующие сведения в кадастр уже после регистрации права собственности <22>. В другом деле суд отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, хотя в договоре в качестве объекта аренды был указан земельный участок площадью 400 кв. м, не поставленный на государственный кадастровый учет, границы его не были определены, а арендодателем выступала местная администрация. Суд указал, что воля сторон спорной сделки была направлена на порождение определенных правовых последствий и экономического результата, при заключении договора у сторон не возникло неопределенности относительно его предмета <23>. Между тем подобная аргументация допустима, когда речь идет об аренде части земельного участка, не поставленной на кадастровый учет, и то если этот участок находится не в публичной, а частной собственности <24>.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2021, N 11)Однако судебная практика в данном случае не всегда последовательна. Например, в одном из дел суд совершенно верно отказал в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным. Земельный участок был предоставлен гражданину в 1993 г., впоследствии поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке, без определения границ, право собственности зарегистрировано. По мнению суда, то обстоятельство, что границы земельного участка не установлены в соответствии с земельным законодательством, не свидетельствует о незаключенности договора и отсутствии предмета сделки. Покупатель земельного участка вправе в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости произвести уточнение границ земельного участка и внести соответствующие сведения в кадастр уже после регистрации права собственности <22>. В другом деле суд отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, хотя в договоре в качестве объекта аренды был указан земельный участок площадью 400 кв. м, не поставленный на государственный кадастровый учет, границы его не были определены, а арендодателем выступала местная администрация. Суд указал, что воля сторон спорной сделки была направлена на порождение определенных правовых последствий и экономического результата, при заключении договора у сторон не возникло неопределенности относительно его предмета <23>. Между тем подобная аргументация допустима, когда речь идет об аренде части земельного участка, не поставленной на кадастровый учет, и то если этот участок находится не в публичной, а частной собственности <24>.
Статья: Принцип добросовестности в спорах о правах на недвижимость с участием государственных органов
(Ступин П.А.)
("Российская юстиция", 2024, N 10)Кроме того, в 2018 году Ленинский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Росимущества к гражданам о признании недействительными договоров аренды земельных участков, прекращении прав собственности, снятии земельных участков с государственного кадастрового учета. В обоснование иска указывалось, что спорные земельные участки находятся в границах аэродрома, и приводились ссылки на решение арбитражного суда по ранее указанному делу. Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил <32>, а Верховный суд Республики Башкортостан оставил решение без изменения <33>.
(Ступин П.А.)
("Российская юстиция", 2024, N 10)Кроме того, в 2018 году Ленинский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Росимущества к гражданам о признании недействительными договоров аренды земельных участков, прекращении прав собственности, снятии земельных участков с государственного кадастрового учета. В обоснование иска указывалось, что спорные земельные участки находятся в границах аэродрома, и приводились ссылки на решение арбитражного суда по ранее указанному делу. Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил <32>, а Верховный суд Республики Башкортостан оставил решение без изменения <33>.
Статья: Понятие "поверхностный водный объект": от закона к судебной практике
(Краснова И.О.)
("Экологическое право", 2025, N 3)Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 1 марта 2018 г. N Ф10-20/2018 по делу N А08-5542/2016 <26> было отказано в удовлетворении требования МТУ Росимущества о признании договора аренды земельного участка ничтожным в связи с нахождением в его границах пруда в силу признания отсутствия его гидравлической связи с основным водотоком, что исключает отнесение спорного земельного участка к землям водного фонда. Доказательствами этого факта, принятыми судом, стали отсутствие русла постоянного ручья, течения воды, гидрологической сети, отсутствие выраженного русла выше и ниже пруда.
(Краснова И.О.)
("Экологическое право", 2025, N 3)Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 1 марта 2018 г. N Ф10-20/2018 по делу N А08-5542/2016 <26> было отказано в удовлетворении требования МТУ Росимущества о признании договора аренды земельного участка ничтожным в связи с нахождением в его границах пруда в силу признания отсутствия его гидравлической связи с основным водотоком, что исключает отнесение спорного земельного участка к землям водного фонда. Доказательствами этого факта, принятыми судом, стали отсутствие русла постоянного ручья, течения воды, гидрологической сети, отсутствие выраженного русла выше и ниже пруда.
Статья: Проблемы образования, использования и застройки земельных участков в границах береговой полосы
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 7)Актуальным представляется вопрос о допустимости использования береговой полосы для ведения сельскохозяйственного производства, в частности, растениеводства. Как показывает анализ судебной практики, такой вид землепользования и, соответственно, вид разрешенного использования земельного участка в составе береговой полосы может быть признан законным. Так, прокуратура предъявила иск о признании ничтожным договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Из материалов судебного дела следовало, что часть участка находилась в границах береговой полосы, что, по мнению прокуратуры, свидетельствовало о недопустимости использования спорного участка для иных целей, кроме общего пользования. Суд не согласился с мнением прокуратуры и отказал в удовлетворении иска, указав, что при первоначальном предоставлении земельного участка цель землепользования (для сельскохозяйственного производства) соответствовала действующим нормам законодательства <20>. В решении суда не сказано, о какой норме идет речь, но, вероятно, имеются в виду положения статьи 95 ЗК РСФСР и впоследствии статьи 102 ЗК РФ (в редакции до 5 июня 2006 года), о которых говорилось ранее.
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 7)Актуальным представляется вопрос о допустимости использования береговой полосы для ведения сельскохозяйственного производства, в частности, растениеводства. Как показывает анализ судебной практики, такой вид землепользования и, соответственно, вид разрешенного использования земельного участка в составе береговой полосы может быть признан законным. Так, прокуратура предъявила иск о признании ничтожным договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Из материалов судебного дела следовало, что часть участка находилась в границах береговой полосы, что, по мнению прокуратуры, свидетельствовало о недопустимости использования спорного участка для иных целей, кроме общего пользования. Суд не согласился с мнением прокуратуры и отказал в удовлетворении иска, указав, что при первоначальном предоставлении земельного участка цель землепользования (для сельскохозяйственного производства) соответствовала действующим нормам законодательства <20>. В решении суда не сказано, о какой норме идет речь, но, вероятно, имеются в виду положения статьи 95 ЗК РСФСР и впоследствии статьи 102 ЗК РФ (в редакции до 5 июня 2006 года), о которых говорилось ранее.
Статья: Порядок сертификации в групповом производстве
(Домшенко В.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Для выявления удачных примеров формулирования признаков группы можно также обратиться к судебным актам, принятым по существу спора <42>. Так, в одном деле группа лиц определена как "потребители питьевой воды водозаборов городов Нефтекамска и Агидель Республики Башкортостан, Краснокамского района Республики Башкортостан", а предмет иска с учетом уточнения - "о признании недействительными проекта организации зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения городского округа г. Нефтекамск, разработанного в 2019 году... экспертного заключения от 08.11.2019 органа инспекции... о признании нахождения Камбарского завода по уничтожению химического оружия, перепрофилируемого в производственно-технический комплекс по обработке, утилизации и обезвреживанию отходов I и II классов опасности "Камбарка" в зоне санитарной охраны поверхностного водозабора г. Нефтекамск" <43>. В другом деле группа лиц определена как "жители дома 9 по адресу... в г. Москве", предмет иска - "о признании недействительным договора аренды земельного участка, относящегося к придомовой территории этого дома, и применении последствий недействительности сделки" <44>.
(Домшенко В.Г.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Для выявления удачных примеров формулирования признаков группы можно также обратиться к судебным актам, принятым по существу спора <42>. Так, в одном деле группа лиц определена как "потребители питьевой воды водозаборов городов Нефтекамска и Агидель Республики Башкортостан, Краснокамского района Республики Башкортостан", а предмет иска с учетом уточнения - "о признании недействительными проекта организации зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения городского округа г. Нефтекамск, разработанного в 2019 году... экспертного заключения от 08.11.2019 органа инспекции... о признании нахождения Камбарского завода по уничтожению химического оружия, перепрофилируемого в производственно-технический комплекс по обработке, утилизации и обезвреживанию отходов I и II классов опасности "Камбарка" в зоне санитарной охраны поверхностного водозабора г. Нефтекамск" <43>. В другом деле группа лиц определена как "жители дома 9 по адресу... в г. Москве", предмет иска - "о признании недействительным договора аренды земельного участка, относящегося к придомовой территории этого дома, и применении последствий недействительности сделки" <44>.