Приватизировать квартиру в браке
Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизировать квартиру в браке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как признать право собственности на долю в квартире, приобретенную в браке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если между супругами не достигнуто соглашение о правах на приобретенную в браке долю в квартире, спор рассматривается в суде (п. 3 ст. 38 СК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если между супругами не достигнуто соглашение о правах на приобретенную в браке долю в квартире, спор рассматривается в суде (п. 3 ст. 38 СК РФ).
Статья: Спор о признании договора дарения жилого помещения недействительным (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)3. Документы, подтверждающие, что Даритель не обладал правомочиями собственника в отношении Жилого помещения и не имел права им распоряжаться: решение суда о недействительности договора, согласно которому к Дарителю перешло право собственности на спорное жилое помещение/определение апелляционной инстанции об отмене решения суда первой инстанции о признании Истца утратившим право пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета, которое послужило основанием исключения Истца из участников приватизации жилого помещения/другие доказательства.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)3. Документы, подтверждающие, что Даритель не обладал правомочиями собственника в отношении Жилого помещения и не имел права им распоряжаться: решение суда о недействительности договора, согласно которому к Дарителю перешло право собственности на спорное жилое помещение/определение апелляционной инстанции об отмене решения суда первой инстанции о признании Истца утратившим право пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета, которое послужило основанием исключения Истца из участников приватизации жилого помещения/другие доказательства.
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с наследованием имущества: Истец хочет исключить имущество из состава наследства
(КонсультантПлюс, 2026)на день открытия наследства имущество, в т.ч. в составе общей собственности, принадлежало наследодателю (было заявлено к приватизации) или переживший супруг отказался от своей доли в спорном имуществе
(КонсультантПлюс, 2026)на день открытия наследства имущество, в т.ч. в составе общей собственности, принадлежало наследодателю (было заявлено к приватизации) или переживший супруг отказался от своей доли в спорном имуществе
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 244 "Понятие и основания возникновения общей собственности" ГК РФ"Из системного толкования статьи 244 ГК РФ, статей 1, 2 и 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ" и статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) следует, что приватизация квартиры - это безвозмездная передача квартиры в собственность гражданина. Граждане, в том числе и являющиеся супругами, имеющие право на приватизацию, могут приобрести жилое помещение в общую собственность либо в собственность одного из них; в общую собственность жилое помещение может переходить в том случае, если в приватизации участвуют оба супруга; если приватизация осуществляется в пользу одного из них, общей собственности не возникает, равно как и когда право на приватизацию имелось только у одного из супругов; в этом случае не имеет значения то, что помещение перешло в собственность гражданина в период брака, поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, право собственности возникает у того из супругов, который реализовал свое право на приватизацию."
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.
Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 17.02.1998
"Общими силами - к подъему России (о положении в стране и основных направлениях политики Российской Федерации)"Россияне обзаводятся собственным жильем - строят дома, приватизируют квартиры (в городах 40 процентов семей - собственники жилья). Доля индивидуального строительства при вводе нового жилья за пять лет выросла с 11 до 40 процентов.
"Общими силами - к подъему России (о положении в стране и основных направлениях политики Российской Федерации)"Россияне обзаводятся собственным жильем - строят дома, приватизируют квартиры (в городах 40 процентов семей - собственники жилья). Доля индивидуального строительства при вводе нового жилья за пять лет выросла с 11 до 40 процентов.
Статья: Правовые режимы имущества супругов: вопросы теории и практики
(Чашкова С.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Еще одним основанием появления прав на имущество, лежащих за "пределами" законного или договорного режима имущества супругов, является приватизация ими в период брака жилых помещений. Согласно первоначальной редакции Закона о приватизации <12> жилое помещение могло быть приватизировано в совместную, долевую или раздельную собственность, пока в 2001 г. <13> не была исключена возможность приватизации жилых помещений в совместную собственность, в том числе и супругами. Данные изменения лишь подчеркнули, что право совместной собственности супругов на приватизированное жилое помещение не есть проявление законного режима их имущества, а представляет собой отдельный вид совместной собственности, прямо установленный законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
(Чашкова С.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 6)Еще одним основанием появления прав на имущество, лежащих за "пределами" законного или договорного режима имущества супругов, является приватизация ими в период брака жилых помещений. Согласно первоначальной редакции Закона о приватизации <12> жилое помещение могло быть приватизировано в совместную, долевую или раздельную собственность, пока в 2001 г. <13> не была исключена возможность приватизации жилых помещений в совместную собственность, в том числе и супругами. Данные изменения лишь подчеркнули, что право совместной собственности супругов на приватизированное жилое помещение не есть проявление законного режима их имущества, а представляет собой отдельный вид совместной собственности, прямо установленный законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Ситуация: Как получить ипотечный кредит?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу или копия брачного договора (при наличии);
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу или копия брачного договора (при наличии);
Статья: Актуальные вопросы судебной практики рассмотрения дел, связанных с реализацией общего имущества супругов в процедуре банкротства
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Отдельно хотелось бы отметить, что квартиры, а также доли в праве собственности на них, полученные посредством безвозмездной сделки (договора приватизации), совершенной в период нахождения в браке, не являются общим имуществом супругов (Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2019 по делу N А05-11367/2017, от 21.10.2020 по делу N А05-8259/2019, от 14.07.2021 по делу N А05-14577/2019).
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Отдельно хотелось бы отметить, что квартиры, а также доли в праве собственности на них, полученные посредством безвозмездной сделки (договора приватизации), совершенной в период нахождения в браке, не являются общим имуществом супругов (Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2019 по делу N А05-11367/2017, от 21.10.2020 по делу N А05-8259/2019, от 14.07.2021 по делу N А05-14577/2019).
Статья: Спор о признании недействительным договора приватизации жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)1. Копия договора приватизации Жилого помещения от "___" ______ ___ г. N ___.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)1. Копия договора приватизации Жилого помещения от "___" ______ ___ г. N ___.
Статья: Нотариальное удостоверение сделок как гарантия конституционного права на жилище
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Традиционно нотариусы исходят из того, что все документы по сделке и информацию им должны предоставить ее участники, т.е. граждане и юридические лица. Если последние еще в состоянии определить самостоятельно, какие документы им необходимы для защиты своих прав и законных интересов в будущем, то граждане в подавляющем большинстве случаев на это просто неспособны ввиду отсутствия у них юридических знаний. И ярче всего это проявляется именно в жилищных правоотношениях, при купле-продаже гражданами жилых помещений. Например, правовые тонкости, связанные с тем, что приватизированная квартира может быть обременена правами так называемых вечных жильцов (лица, отказавшиеся в свое время от участия в приватизации жилья; имеющие право проживания в квартире на основании завещательного отказа; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; супруг, имеющий право проживания в квартире на основании условия брачного договора, и т.д.). Юристам хорошо известно, что таких граждан нельзя снять с регистрационного учета без их согласия. Но граждане, не имеющие юридических знаний и приобретающие на основании договора купли-продажи жилое помещение, этого, скорее всего, просто не знают. Продавец же, заинтересованный продать квартиру, по понятным причинам наличие "вечных жильцов" будет наверняка скрывать и уж точно не представит нотариусу документы, раскрывающие их наличие. В этом контексте возникает вопрос: должен ли нотариус, удостоверивший договор купли-продажи квартиры, нести имущественную ответственность в случае, если впоследствии выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц? Является ли это тем "вредом", за причинение которого нотариус отвечает, и является ли поведение нотариуса виновным, если он сам не знал о подобных обременениях и опирался лишь на документы, представленные сторонами сделки?
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Традиционно нотариусы исходят из того, что все документы по сделке и информацию им должны предоставить ее участники, т.е. граждане и юридические лица. Если последние еще в состоянии определить самостоятельно, какие документы им необходимы для защиты своих прав и законных интересов в будущем, то граждане в подавляющем большинстве случаев на это просто неспособны ввиду отсутствия у них юридических знаний. И ярче всего это проявляется именно в жилищных правоотношениях, при купле-продаже гражданами жилых помещений. Например, правовые тонкости, связанные с тем, что приватизированная квартира может быть обременена правами так называемых вечных жильцов (лица, отказавшиеся в свое время от участия в приватизации жилья; имеющие право проживания в квартире на основании завещательного отказа; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; супруг, имеющий право проживания в квартире на основании условия брачного договора, и т.д.). Юристам хорошо известно, что таких граждан нельзя снять с регистрационного учета без их согласия. Но граждане, не имеющие юридических знаний и приобретающие на основании договора купли-продажи жилое помещение, этого, скорее всего, просто не знают. Продавец же, заинтересованный продать квартиру, по понятным причинам наличие "вечных жильцов" будет наверняка скрывать и уж точно не представит нотариусу документы, раскрывающие их наличие. В этом контексте возникает вопрос: должен ли нотариус, удостоверивший договор купли-продажи квартиры, нести имущественную ответственность в случае, если впоследствии выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц? Является ли это тем "вредом", за причинение которого нотариус отвечает, и является ли поведение нотариуса виновным, если он сам не знал о подобных обременениях и опирался лишь на документы, представленные сторонами сделки?
"Личные и имущественные правоотношения супругов: учебное пособие"
(отв. ред. О.Н. Низамиева)
("Проспект", 2023)Так, Судебная коллегия Верховного Суда РФ 8 ноября 2011 г. рассмотрела спор между пережившей супругой умершего наследодателя, с одной стороны, и его наследником - с другой, относительно жилого помещения, приобретенного супругами во время брака в долевую собственность (по 1/2 доли у каждого) в порядке приватизации. В соответствии с условиями брачного договора спорная квартира становилась исключительной собственностью супруги. Однако государственной регистрации права собственности на весь объект в целом после заключения брачного договора не последовало. Это обстоятельство в дальнейшем послужило основанием для предъявления пережившей супругой иска к наследнику умершего супруга о признании за ней права собственности на данное жилое помещение. Судебной коллегией был сделан вывод о том, что брачный договор, заключенный в период брака, вступает в силу после его нотариального удостоверения, с момента которого у супругов возникают предусмотренные этим договором права и обязанности. То обстоятельство, что истица "не прошла регистрацию в установленном законом порядке своего права собственности на 1/2 долю в спорном жилом помещении не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе, которое возникло у истицы с момента нотариального удостоверения брачного договора" <1>.
(отв. ред. О.Н. Низамиева)
("Проспект", 2023)Так, Судебная коллегия Верховного Суда РФ 8 ноября 2011 г. рассмотрела спор между пережившей супругой умершего наследодателя, с одной стороны, и его наследником - с другой, относительно жилого помещения, приобретенного супругами во время брака в долевую собственность (по 1/2 доли у каждого) в порядке приватизации. В соответствии с условиями брачного договора спорная квартира становилась исключительной собственностью супруги. Однако государственной регистрации права собственности на весь объект в целом после заключения брачного договора не последовало. Это обстоятельство в дальнейшем послужило основанием для предъявления пережившей супругой иска к наследнику умершего супруга о признании за ней права собственности на данное жилое помещение. Судебной коллегией был сделан вывод о том, что брачный договор, заключенный в период брака, вступает в силу после его нотариального удостоверения, с момента которого у супругов возникают предусмотренные этим договором права и обязанности. То обстоятельство, что истица "не прошла регистрацию в установленном законом порядке своего права собственности на 1/2 долю в спорном жилом помещении не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе, которое возникло у истицы с момента нотариального удостоверения брачного договора" <1>.
Статья: Жилое помещение как объект сделок, регулирующих имущественные отношения супругов, в свете изменений жилищного законодательства
(Чашкова С.Ю.)
("Закон", 2023, N 3)Представляется, что основными "поставщиками" миноритарных долей в праве собственности на жилые помещения являются случаи перехода последних в долевую собственность: 1) в порядке наследования; 2) в порядке приватизации жилых помещений; 3) в связи с разделом жилого помещения как общего имущества супругов (как в судебном, так и в договорном порядке) с образованием долевой собственности; 4) при изменении законного режима имущества супругов на режим долевой собственности путем заключения брачного договора; 5) в порядке оформления права долевой собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала.
(Чашкова С.Ю.)
("Закон", 2023, N 3)Представляется, что основными "поставщиками" миноритарных долей в праве собственности на жилые помещения являются случаи перехода последних в долевую собственность: 1) в порядке наследования; 2) в порядке приватизации жилых помещений; 3) в связи с разделом жилого помещения как общего имущества супругов (как в судебном, так и в договорном порядке) с образованием долевой собственности; 4) при изменении законного режима имущества супругов на режим долевой собственности путем заключения брачного договора; 5) в порядке оформления права долевой собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Статья: О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Также хотелось бы обратить внимание еще и на такое важное обстоятельство, что случаи наследования и приватизации жилых помещений не являются единственными гражданско-правовыми сферами, на которые не распространяется обозначенный ограничитель. Норма ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ должна подлежать в этой части расширенному толкованию.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Также хотелось бы обратить внимание еще и на такое важное обстоятельство, что случаи наследования и приватизации жилых помещений не являются единственными гражданско-правовыми сферами, на которые не распространяется обозначенный ограничитель. Норма ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ должна подлежать в этой части расширенному толкованию.
Статья: Новая приватизация
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2023, N 6)С учетом всех зарегистрированных лиц для переселения по договору социального найма была выделена иная квартира. После этого супруга истца занялась приватизацией квартиры, истец же, полностью ей доверяя, подписал документы, не вникая в их смысл. При этом он был уверен, что приватизация занимаемого жилого помещения распространяется и на него. Далее брак между ними был расторгнут.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2023, N 6)С учетом всех зарегистрированных лиц для переселения по договору социального найма была выделена иная квартира. После этого супруга истца занялась приватизацией квартиры, истец же, полностью ей доверяя, подписал документы, не вникая в их смысл. При этом он был уверен, что приватизация занимаемого жилого помещения распространяется и на него. Далее брак между ними был расторгнут.
Вопрос: Может ли супруга при продаже квартиры (совместная собственность, срок собственности - три года) воспользоваться льготой по освобождению от уплаты НДФЛ, если у нее есть иное жилое помещение? Вправе ли она учитывать всю сумму расходов, понесенных супругами в связи с приобретением квартиры?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2024)Вопрос: Супруги продали квартиру, находящуюся в общей совместной собственности. Срок владения супругами квартирой составлял три года. Супруг помимо проданной квартиры не имел иной собственности. У супруги на момент продажи квартиры имелось в собственности жилое помещение, приватизированное до брака. Может ли супруга воспользоваться льготой по освобождению от уплаты НДФЛ с доходов от продажи совместного имущества? В случае если льгота положена только супругу, имеет ли супруга право при декларировании своей части дохода от продажи квартиры учитывать всю сумму расходов, понесенных супругами в связи с приобретением квартиры?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2024)Вопрос: Супруги продали квартиру, находящуюся в общей совместной собственности. Срок владения супругами квартирой составлял три года. Супруг помимо проданной квартиры не имел иной собственности. У супруги на момент продажи квартиры имелось в собственности жилое помещение, приватизированное до брака. Может ли супруга воспользоваться льготой по освобождению от уплаты НДФЛ с доходов от продажи совместного имущества? В случае если льгота положена только супругу, имеет ли супруга право при декларировании своей части дохода от продажи квартиры учитывать всю сумму расходов, понесенных супругами в связи с приобретением квартиры?