Приватизация квартиры в аварийном доме
Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизация квартиры в аварийном доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.09.2023 по делу N 88-16769/2023 (УИД 29RS0018-01-2022-002838-90)
Категория спора: Капитальный ремонт.
Требования правообладателя помещения в МКД: О взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Обстоятельства: Истица указала, что являлась собственником жилого помещения. Было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений. Решением суда с администрации в пользу истицы взыскано возмещение за изымаемое жилое помещение. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения включен не был.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что в 2018 году дом <адрес> признан аварийным, о его нуждаемости в проведении капитального ремонта по состоянию на 1993 год не свидетельствует, как не свидетельствует и о том, что именно отсутствие его капитального ремонта, требовавшегося на дату первой приватизации жилого помещения в нем, привело к признанию дома аварийным.
Категория спора: Капитальный ремонт.
Требования правообладателя помещения в МКД: О взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Обстоятельства: Истица указала, что являлась собственником жилого помещения. Было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений. Решением суда с администрации в пользу истицы взыскано возмещение за изымаемое жилое помещение. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения включен не был.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что в 2018 году дом <адрес> признан аварийным, о его нуждаемости в проведении капитального ремонта по состоянию на 1993 год не свидетельствует, как не свидетельствует и о том, что именно отсутствие его капитального ремонта, требовавшегося на дату первой приватизации жилого помещения в нем, привело к признанию дома аварийным.
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 30.08.2023 N 88-15527/2023 (УИД 29RS0018-01-2022-002978-58)
Категория спора: Право собственности.
Требования: О взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Обстоятельства: В силу действующего законодательства компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома входит в состав возмещения платы за жилое помещение, обязательство ответчика перед истицей по выплате возмещения прекращено надлежащим исполнением.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что в 2019 году дом <адрес> признан аварийным, о его нуждаемости в проведении капитального ремонта по состоянию на 1999 год не свидетельствует, как не свидетельствует и о том, что именно отсутствие его капитального ремонта, требовавшегося на дату первой приватизации жилого помещения в нем, привело к признанию дома аварийным.
Категория спора: Право собственности.
Требования: О взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Обстоятельства: В силу действующего законодательства компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома входит в состав возмещения платы за жилое помещение, обязательство ответчика перед истицей по выплате возмещения прекращено надлежащим исполнением.
Решение: Отказано.То обстоятельство, что в 2019 году дом <адрес> признан аварийным, о его нуждаемости в проведении капитального ремонта по состоянию на 1999 год не свидетельствует, как не свидетельствует и о том, что именно отсутствие его капитального ремонта, требовавшегося на дату первой приватизации жилого помещения в нем, привело к признанию дома аварийным.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как осуществляется приватизация муниципального жилья?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона N 1541-1).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона N 1541-1).
Ситуация: Каков порядок участия несовершеннолетних в приватизации жилых помещений?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона N 1541-1).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона N 1541-1).
Нормативные акты
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1
(ред. от 11.06.2021)
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
(ред. от 11.06.2021)
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
"Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй квартал 2024 года"Указанное законоположение являлось предметом рассмотрения в той мере, в какой на его основании решается вопрос об обеспечении жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации, при изъятии этого помещения, признанного непригодным для проживания, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Статья: Неравное положение собственников и нанимателей аварийного жилья. Конституционный Суд против!
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Есть два типа жильцов: собственники квартир и наниматели по договору социального найма, не приватизировавшие жилье. Условия расселения для них разные.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Есть два типа жильцов: собственники квартир и наниматели по договору социального найма, не приватизировавшие жилье. Условия расселения для них разные.
Статья: Особенности расчета компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома при оценке недвижимости для целей выкупа
(Артемьева С.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 11)Таким образом, чтобы понять, нужно ли считать компенсацию за непроведенный капитальный ремонт, специалисту требуется запросить данные обо всех проведенных капитальных ремонтах МКД, а также информацию о финансировании. Если после приватизации жилого помещения многоквартирный дом был отремонтирован за счет государственных или муниципальных средств, то права на компенсацию у собственника нет.
(Артемьева С.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 11)Таким образом, чтобы понять, нужно ли считать компенсацию за непроведенный капитальный ремонт, специалисту требуется запросить данные обо всех проведенных капитальных ремонтах МКД, а также информацию о финансировании. Если после приватизации жилого помещения многоквартирный дом был отремонтирован за счет государственных или муниципальных средств, то права на компенсацию у собственника нет.
Статья: О правовом статусе нанимателей жилых помещений в бывших ведомственных общежитиях
(Сенотрусова Е.М.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 2)Интересным видится и то, что правоприменитель, несмотря на внесенные изменения, в отдельных случаях продолжает ориентироваться на подход, принятый ранее. К примеру, согласно письму Фонда содействия реформированию ЖКХ, к отношениям по пользованию жилыми помещениями в непереданных общежитиях применяются нормы о договоре социального найма, а граждане приобретают статус нанимателей по нему <18>. Другой пример. Апелляционным определением суда удовлетворены требования гражданки о признании права собственности на жилое помещение в бывшем ведомственном общежитии в порядке приватизации. Спорное помещение предоставлено К. в 1989 г. как работнику государственного предприятия; К. обязанности нанимателя исполняет в полном объеме, проживает в жилом помещении на постоянной основе, несет бремя его содержания, своевременно и в полном объеме оплачивает коммунальные услуги. Поскольку, как указал суд, в процессе преобразования предприятия в акционерное общество в его уставный капитал незаконно включено общежитие, истец сохраняет право на бесплатную приватизацию занимаемой квартиры <19>. Такое толкование, на наш взгляд, справедливо, однако не соответствует смыслу и целям ст. 7 Вводного закона в действующей редакции.
(Сенотрусова Е.М.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 2)Интересным видится и то, что правоприменитель, несмотря на внесенные изменения, в отдельных случаях продолжает ориентироваться на подход, принятый ранее. К примеру, согласно письму Фонда содействия реформированию ЖКХ, к отношениям по пользованию жилыми помещениями в непереданных общежитиях применяются нормы о договоре социального найма, а граждане приобретают статус нанимателей по нему <18>. Другой пример. Апелляционным определением суда удовлетворены требования гражданки о признании права собственности на жилое помещение в бывшем ведомственном общежитии в порядке приватизации. Спорное помещение предоставлено К. в 1989 г. как работнику государственного предприятия; К. обязанности нанимателя исполняет в полном объеме, проживает в жилом помещении на постоянной основе, несет бремя его содержания, своевременно и в полном объеме оплачивает коммунальные услуги. Поскольку, как указал суд, в процессе преобразования предприятия в акционерное общество в его уставный капитал незаконно включено общежитие, истец сохраняет право на бесплатную приватизацию занимаемой квартиры <19>. Такое толкование, на наш взгляд, справедливо, однако не соответствует смыслу и целям ст. 7 Вводного закона в действующей редакции.
Статья: Жилищные гарантии при реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки
(Косарева Н.Б.)
("Закон", 2023, N 3)Во-первых, представляется, что подобная программа с учетом ее цели должна исходить из необходимости обеспечения переселяемым гражданам жилищных условий в соответствии с минимальными жилищными стандартами и учитывать как доходы граждан, так и наличие у них других жилых помещений, пригодных для проживания, т.е. иметь адресный характер. Во-вторых, механизм изъятия для муниципальных нужд жилого помещения в аварийном многоквартирном доме с возможностью наделения собственника по соглашению с ним иной жилой собственностью (существенным активом) трудно отнести к формам социальной защиты и поддержки граждан <8>. Более обоснованным, на наш взгляд, было бы жилищное обеспечение граждан на условиях найма жилого помещения муниципального жилищного фонда без права приватизации <9> и только в случае отсутствия у граждан других жилых помещений или доходов, позволяющих решить жилищную проблему самостоятельно. При этом собственникам, у которых есть другие жилые помещения или доходы для самостоятельного решения жилищной проблемы, размер возмещения может определяться только исходя из стоимости его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен аварийный многоквартирный дом (жилое помещение в аварийном доме не может быть использовано для проживания или иных целей, а следовательно, не может иметь самостоятельной стоимости как объект недвижимости).
(Косарева Н.Б.)
("Закон", 2023, N 3)Во-первых, представляется, что подобная программа с учетом ее цели должна исходить из необходимости обеспечения переселяемым гражданам жилищных условий в соответствии с минимальными жилищными стандартами и учитывать как доходы граждан, так и наличие у них других жилых помещений, пригодных для проживания, т.е. иметь адресный характер. Во-вторых, механизм изъятия для муниципальных нужд жилого помещения в аварийном многоквартирном доме с возможностью наделения собственника по соглашению с ним иной жилой собственностью (существенным активом) трудно отнести к формам социальной защиты и поддержки граждан <8>. Более обоснованным, на наш взгляд, было бы жилищное обеспечение граждан на условиях найма жилого помещения муниципального жилищного фонда без права приватизации <9> и только в случае отсутствия у граждан других жилых помещений или доходов, позволяющих решить жилищную проблему самостоятельно. При этом собственникам, у которых есть другие жилые помещения или доходы для самостоятельного решения жилищной проблемы, размер возмещения может определяться только исходя из стоимости его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен аварийный многоквартирный дом (жилое помещение в аварийном доме не может быть использовано для проживания или иных целей, а следовательно, не может иметь самостоятельной стоимости как объект недвижимости).
Статья: Обзор нового законодательства и судебной практики
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2024, N 4)Часть 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не обеспечивает решения вопроса о порядке и условиях сохранения жилищных гарантий, предусмотренных для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае его признания непригодным для проживания, а многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Рассматриваемое регулирование не содержит нормативного механизма, рассчитанного на обеспечение прав указанной категории граждан.
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2024, N 4)Часть 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не обеспечивает решения вопроса о порядке и условиях сохранения жилищных гарантий, предусмотренных для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае его признания непригодным для проживания, а многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Рассматриваемое регулирование не содержит нормативного механизма, рассчитанного на обеспечение прав указанной категории граждан.
Статья: Квазикоммерческий наем жилого помещения: опыт доктринального осмысления и анализ законодательных решений
(Формакидов Д.А.)
("Журнал российского права", 2026, N 2)К сожалению, подобная позиция встречается и в правоприменении. Так, в письме Госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" отмечается: "...к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям)... и не были переданы в ведение органов местного самоуправления. применяются нормы. регулирующие договор социального найма жилого помещения... такие граждане занимают жилые помещения на основании договора социального найма с сохранением всех жилищных прав" <3>. Подобная позиция является более чем дискуссионной, поскольку однозначное признание граждан, проживающих в бывших ведомственных жилых помещениях, нанимателями по договорам социального найма автоматически создает антиконституционное неравноправие в связи с отсутствием у таких нанимателей права на приватизацию занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений. Напротив, предоставление таким гражданам возможности приватизации жилья нарушало бы охраняемое Конституцией РФ право частной собственности новых владельцев спорных жилых помещений.
(Формакидов Д.А.)
("Журнал российского права", 2026, N 2)К сожалению, подобная позиция встречается и в правоприменении. Так, в письме Госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" отмечается: "...к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям)... и не были переданы в ведение органов местного самоуправления. применяются нормы. регулирующие договор социального найма жилого помещения... такие граждане занимают жилые помещения на основании договора социального найма с сохранением всех жилищных прав" <3>. Подобная позиция является более чем дискуссионной, поскольку однозначное признание граждан, проживающих в бывших ведомственных жилых помещениях, нанимателями по договорам социального найма автоматически создает антиконституционное неравноправие в связи с отсутствием у таких нанимателей права на приватизацию занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений. Напротив, предоставление таким гражданам возможности приватизации жилья нарушало бы охраняемое Конституцией РФ право частной собственности новых владельцев спорных жилых помещений.
Статья: Защита прав собственников жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)В случае признания жилого помещения аварийным и подлежащим сносу затрагиваются не только интересы собственника, но и иных законных владельцев таких жилых помещений, про которых в действующей редакции ст. 32 ЖК РФ не упоминается. К настоящему моменту Конституционный Суд РФ признал названную норму частично не соответствующей Конституции России в части отсутствия в ней механизма правовой защиты членов семьи собственника, постоянно проживающих в подобных жилых помещениях. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 2024 г. N 21-П бывшие члены семьи владельца изымаемого жилого помещения, которые отказались от участия в его приватизации и для которых это помещение является единственным, а также которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить свои жилищные потребности, имеют право на получение жилья из муниципального жилищного фонда. Это право возникает в случае изъятия данного жилого помещения (включая признанное непригодным для проживания) для муниципальных нужд, особенно если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Это право начинает действовать с момента, когда дальнейшее проживание в изымаемом помещении становится невозможным или представляет опасность для жизни и здоровья <7>. До принятия названного Постановления защита прав членов семьи собственника, в том числе бывших, при изъятии жилых помещений в ЖК РФ вообще не предусматривалась.
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)В случае признания жилого помещения аварийным и подлежащим сносу затрагиваются не только интересы собственника, но и иных законных владельцев таких жилых помещений, про которых в действующей редакции ст. 32 ЖК РФ не упоминается. К настоящему моменту Конституционный Суд РФ признал названную норму частично не соответствующей Конституции России в части отсутствия в ней механизма правовой защиты членов семьи собственника, постоянно проживающих в подобных жилых помещениях. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 2024 г. N 21-П бывшие члены семьи владельца изымаемого жилого помещения, которые отказались от участия в его приватизации и для которых это помещение является единственным, а также которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить свои жилищные потребности, имеют право на получение жилья из муниципального жилищного фонда. Это право возникает в случае изъятия данного жилого помещения (включая признанное непригодным для проживания) для муниципальных нужд, особенно если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Это право начинает действовать с момента, когда дальнейшее проживание в изымаемом помещении становится невозможным или представляет опасность для жизни и здоровья <7>. До принятия названного Постановления защита прав членов семьи собственника, в том числе бывших, при изъятии жилых помещений в ЖК РФ вообще не предусматривалась.
Статья: Спор о признании недействительным отказа в приватизации и признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.