Применение счетов эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Применение счетов эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2025)Средства, размещенные на счетах эскроу, учитываются в целях налогообложения прибыли у застройщика так же, как средства целевого финансирования. Для средств на счетах эскроу использованием по целевому назначению считается последующее возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, Письма Минфина России от 07.04.2025 N 03-03-06/1/34058, от 27.04.2024 N 03-07-11/39952, от 02.03.2023 N 03-03-06/1/17470). На организации, финансирующие строительство исключительно с применением счетов эскроу, ограничения по направлениям использования средств из ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве не распространяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона об участии в долевом строительстве). Тем не менее, по мнению Минфина России, использование средств, размещенных на счетах эскроу, носит целевой характер в случае направления их на возмещение расходов по перечню из ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (Письма Минфина России от 07.04.2025 N 03-03-06/1/34058, от 09.09.2024 N 03-03-06/1/85526).
(КонсультантПлюс, 2025)Средства, размещенные на счетах эскроу, учитываются в целях налогообложения прибыли у застройщика так же, как средства целевого финансирования. Для средств на счетах эскроу использованием по целевому назначению считается последующее возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, Письма Минфина России от 07.04.2025 N 03-03-06/1/34058, от 27.04.2024 N 03-07-11/39952, от 02.03.2023 N 03-03-06/1/17470). На организации, финансирующие строительство исключительно с применением счетов эскроу, ограничения по направлениям использования средств из ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве не распространяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона об участии в долевом строительстве). Тем не менее, по мнению Минфина России, использование средств, размещенных на счетах эскроу, носит целевой характер в случае направления их на возмещение расходов по перечню из ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (Письма Минфина России от 07.04.2025 N 03-03-06/1/34058, от 09.09.2024 N 03-03-06/1/85526).
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)1. Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Правила, установленные пунктами 1 и 2 статьи 859 настоящего Кодекса, не применяются к отношениям по счету эскроу.
(ред. от 24.06.2025)1. Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Правила, установленные пунктами 1 и 2 статьи 859 настоящего Кодекса, не применяются к отношениям по счету эскроу.
Распоряжение Правительства РФ от 11.02.2021 N 312-р
<Об утверждении Стратегии развития лесного комплекса Российской Федерации до 2030 года>Кроме этого, необходимо внесение изменений в законодательство, предусматривающих возможность применения счетов эскроу и механизма проектного финансирования при реализации комплексного индивидуального жилищного строительства индустриальным способом.
<Об утверждении Стратегии развития лесного комплекса Российской Федерации до 2030 года>Кроме этого, необходимо внесение изменений в законодательство, предусматривающих возможность применения счетов эскроу и механизма проектного финансирования при реализации комплексного индивидуального жилищного строительства индустриальным способом.
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)На втором этапе законодатель ужесточил требования к деятельности застройщиков. Начиная с 01.07.2018 продавать квартиры в новостройках без применения счетов эскроу уже могли только те застройщики, которые оформили разрешение на строительство многоквартирных домов до этой даты. Те застройщики, которые оформили разрешение на строительство после 01.07.2018, этой возможности оказались лишены <3>. Они получили право привлекать долевые инвестиции от граждан в денежной форме только путем использования счетов эскроу.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)На втором этапе законодатель ужесточил требования к деятельности застройщиков. Начиная с 01.07.2018 продавать квартиры в новостройках без применения счетов эскроу уже могли только те застройщики, которые оформили разрешение на строительство многоквартирных домов до этой даты. Те застройщики, которые оформили разрешение на строительство после 01.07.2018, этой возможности оказались лишены <3>. Они получили право привлекать долевые инвестиции от граждан в денежной форме только путем использования счетов эскроу.
Статья: Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)В 2024 году наблюдался существенный рост показателей строительства по программам комплексного развития территорий, но при этом его доля по состоянию на октябрь 2024 года составляла лишь 4 процента <2> от всего возводимого в России жилья. Однако по общим объемам строительства жилья отрасль пока не вернулась на уровень августа 2019 года. Тогда как накануне перехода от долевого строительства к проектному финансированию с применением счетов эскроу в стадии строительства находились 120,5 миллиона квадратных метров жилья, а сейчас - 114,7. При этом изменились пропорции объемов вводимого в эксплуатацию жилья - если раньше больше строились многоквартирные дома, то теперь лидирует индивидуальное жилищное строительство.
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)В 2024 году наблюдался существенный рост показателей строительства по программам комплексного развития территорий, но при этом его доля по состоянию на октябрь 2024 года составляла лишь 4 процента <2> от всего возводимого в России жилья. Однако по общим объемам строительства жилья отрасль пока не вернулась на уровень августа 2019 года. Тогда как накануне перехода от долевого строительства к проектному финансированию с применением счетов эскроу в стадии строительства находились 120,5 миллиона квадратных метров жилья, а сейчас - 114,7. При этом изменились пропорции объемов вводимого в эксплуатацию жилья - если раньше больше строились многоквартирные дома, то теперь лидирует индивидуальное жилищное строительство.
Статья: Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
(Виницкая Л.А.)
("Юрист", 2021, N 8)В рамках проектного финансирования жилищного строительства предполагается, что погашение кредита застройщиком будет осуществляться за счет средств, полученных от продажи объектов строительства. Погашение платежей по кредитному договору банку может осуществляться напрямую со счетов эскроу участников долевого строительства после их раскрытия, минуя имущественную массу застройщика <18>. Может показаться, что механизм проектного финансирования с применением договора счета эскроу предоставляет банку-кредитору обеспечительный платеж в кредитных правоотношениях с застройщиком. Тем не менее, в отличие от такого способа обеспечения исполнения обязательств, банк зависит от выполнения условий базового договора участия в долевом строительстве, не может самостоятельно удовлетворить свои требования из депонированной суммы и получает к ней доступ лишь в случае, когда вероятность исполнения застройщиком кредитных обязательств и так достаточно высока. Несмотря на то что имущественная масса, за счет которой могут быть удовлетворены требования банка, увеличивается за счет денежных средств депонентов, в случае банкротства застройщика эти денежные средства с большей долей вероятности не поступят в конкурсную массу застройщика и будут возвращены участникам долевого строительства.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в том числе с применением счетов эскроу, в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика (Письмо Минфина России от 29.07.2023 N 03-07-07/71382).
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в том числе с применением счетов эскроу, в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика (Письмо Минфина России от 29.07.2023 N 03-07-07/71382).
Готовое решение: Что учесть подрядчику при использовании счета эскроу для расчетов по договору на строительство жилого дома
(КонсультантПлюс, 2025)Если планируете применять счет эскроу в рассматриваемой ситуации, вы как подрядчик должны выполнить определенные требования. При составлении договора учтите особенности, описанные в этом материале.
(КонсультантПлюс, 2025)Если планируете применять счет эскроу в рассматриваемой ситуации, вы как подрядчик должны выполнить определенные требования. При составлении договора учтите особенности, описанные в этом материале.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Однако двухлетняя практика применения эскроу-счетов показала и их отрицательные аспекты, неурегулированные законодательством <2>. Произошло неминуемое подорожание новой недвижимости, поскольку в новом режиме застройщик не может использовать средства застройщиков на текущее финансирование своей деятельности. Собственными средствами на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома располагают единичные застройщики. В таких условиях строительство нового жилья осуществляется за счет банковских кредитов, проценты по которым включаются в стоимость жилых метров. Происходит укрупнение строительного рынка, мелкие застройщики вынуждены прекратить хозяйственную деятельность, а средние объединяются с девелоперами.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Однако двухлетняя практика применения эскроу-счетов показала и их отрицательные аспекты, неурегулированные законодательством <2>. Произошло неминуемое подорожание новой недвижимости, поскольку в новом режиме застройщик не может использовать средства застройщиков на текущее финансирование своей деятельности. Собственными средствами на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома располагают единичные застройщики. В таких условиях строительство нового жилья осуществляется за счет банковских кредитов, проценты по которым включаются в стоимость жилых метров. Происходит укрупнение строительного рынка, мелкие застройщики вынуждены прекратить хозяйственную деятельность, а средние объединяются с девелоперами.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и до осуществления его государственного кадастрового учета любой застройщик, независимо от даты получения разрешения на строительство, вправе заключать на непроданные площади ДДУ. Применение счетов эскроу на данные договоры долевого участия не распространяется (ч. 7.1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ);
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и до осуществления его государственного кадастрового учета любой застройщик, независимо от даты получения разрешения на строительство, вправе заключать на непроданные площади ДДУ. Применение счетов эскроу на данные договоры долевого участия не распространяется (ч. 7.1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ);
Информация: Совещание с членами Правительства
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)Владимир Владимирович, в соответствии с Вашим поручением отработали совместно с Государственной Думой, Советом Федерации, экспертным сообществом Закон о применении счетов эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов. Закон оказался несколько сложнее, чем мы предполагали.
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)Владимир Владимирович, в соответствии с Вашим поручением отработали совместно с Государственной Думой, Советом Федерации, экспертным сообществом Закон о применении счетов эскроу при строительстве индивидуальных жилых домов. Закон оказался несколько сложнее, чем мы предполагали.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)<16> Жуковский А.В. О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2024. N 2. С. 15 - 20; СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 18.02.2025).
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)<16> Жуковский А.В. О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2024. N 2. С. 15 - 20; СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 18.02.2025).
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в том числе с применением счетов эскроу, в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в том числе с применением счетов эскроу, в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.