Прекращение ипотеки при продаже с торгов
Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение ипотеки при продаже с торгов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств перед банком и прекращением им деятельности взыскание было обращено на принадлежащий налогоплательщику, выступающему также поручителем по кредитному договору, и переданный в обеспечение кредита предмет залога - недвижимое имущество. Поскольку торги по продаже имущества не состоялись, налогоплательщик передал банку в собственность недвижимое имущество. Налоговый орган, установив факт реализации имущества, доначислил налогоплательщику единый налог, взимаемый в связи с применением УСН, со стоимости имущества. ВС РФ признал доначисление единого налога неправомерным. ВС РФ отметил, что объектом налогообложения по УСН является не реализация товаров, а получение дохода, при этом в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ применяется кассовый метод признания дохода. Учитывая, что заемщик прекратил осуществление деятельности задолго до передачи предмета залога банку, сам заемщик был ликвидирован, у налогоплательщика отсутствует возможность получить доход в результате передачи банку объектов недвижимости. Само по себе то обстоятельство, что на момент получения кредита налогоплательщик входил в одну группу лиц с заемщиком и гражданами-поручителями и мог преследовать с названными лицами общие экономические интересы, не является достаточным основанием для вывода о возникновении у налогоплательщика обязанности по уплате налога с дохода, который мог быть получен заемщиком в результате прекращения его обязательств перед банком. Отсутствуют доказательства того, что прекращение деятельности заемщика и последующее банкротство налогоплательщика носило контролируемый характер, а отчуждение предмета залога было направлено на получение необоснованной налоговой выгоды.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств перед банком и прекращением им деятельности взыскание было обращено на принадлежащий налогоплательщику, выступающему также поручителем по кредитному договору, и переданный в обеспечение кредита предмет залога - недвижимое имущество. Поскольку торги по продаже имущества не состоялись, налогоплательщик передал банку в собственность недвижимое имущество. Налоговый орган, установив факт реализации имущества, доначислил налогоплательщику единый налог, взимаемый в связи с применением УСН, со стоимости имущества. ВС РФ признал доначисление единого налога неправомерным. ВС РФ отметил, что объектом налогообложения по УСН является не реализация товаров, а получение дохода, при этом в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ применяется кассовый метод признания дохода. Учитывая, что заемщик прекратил осуществление деятельности задолго до передачи предмета залога банку, сам заемщик был ликвидирован, у налогоплательщика отсутствует возможность получить доход в результате передачи банку объектов недвижимости. Само по себе то обстоятельство, что на момент получения кредита налогоплательщик входил в одну группу лиц с заемщиком и гражданами-поручителями и мог преследовать с названными лицами общие экономические интересы, не является достаточным основанием для вывода о возникновении у налогоплательщика обязанности по уплате налога с дохода, который мог быть получен заемщиком в результате прекращения его обязательств перед банком. Отсутствуют доказательства того, что прекращение деятельности заемщика и последующее банкротство налогоплательщика носило контролируемый характер, а отчуждение предмета залога было направлено на получение необоснованной налоговой выгоды.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Процессуальные споры в гражданском судопроизводстве: Заявитель не согласен с передачей дела в другой суд
(КонсультантПлюс, 2025)дело передано в суд по месту нахождения недвижимости в ситуации, когда заявлен иск о признании публичных торгов о ее продаже недействительными
(КонсультантПлюс, 2025)дело передано в суд по месту нахождения недвижимости в ситуации, когда заявлен иск о признании публичных торгов о ее продаже недействительными
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Судебная практика исходит из общего правила: приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя, а это ведет к прекращению залога (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Возможен также вариант, при котором лицо, приобретающее имущество на торгах, знает об обременении, при этом конкурсная документация содержит условие о прекращении ипотеки после продажи квартиры, то есть по итогам торгов предполагается погашение требований залогодержателя <12>. В такой ситуации разумное лицо вправе справедливо рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Судебная практика исходит из общего правила: приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя, а это ведет к прекращению залога (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Возможен также вариант, при котором лицо, приобретающее имущество на торгах, знает об обременении, при этом конкурсная документация содержит условие о прекращении ипотеки после продажи квартиры, то есть по итогам торгов предполагается погашение требований залогодержателя <12>. В такой ситуации разумное лицо вправе справедливо рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, при обращении взыскания на такие участки в решении суда должны быть оговорены: 1) предельное количество повторных публичных торгов (из чего можно предположить, что торги могут проходить более двух раз); 2) величина снижения начальной продажной цены имущества на повторных торгах. Если же все публичные торги по продаже земельного участка, указанного в п. 1 комментируемой статьи, были объявлены несостоявшимися, ипотека такого земельного участка прекращается.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, при обращении взыскания на такие участки в решении суда должны быть оговорены: 1) предельное количество повторных публичных торгов (из чего можно предположить, что торги могут проходить более двух раз); 2) величина снижения начальной продажной цены имущества на повторных торгах. Если же все публичные торги по продаже земельного участка, указанного в п. 1 комментируемой статьи, были объявлены несостоявшимися, ипотека такого земельного участка прекращается.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)33. Постановление об отказе в прекращении исполнительного производства признано незаконным, поскольку при его принятии судебным приставом-исполнителем не было учтено, что обеспеченное ипотекой обязательство прекращается, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)33. Постановление об отказе в прекращении исполнительного производства признано незаконным, поскольку при его принятии судебным приставом-исполнителем не было учтено, что обеспеченное ипотекой обязательство прекращается, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение.
Готовое решение: Что нужно знать о залоге
(КонсультантПлюс, 2025)Вместо реализации предмета залога кредитор может оставить его у себя, но только если это предусмотрено законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Например, если повторные торги по продаже движимой вещи объявлены несостоявшимися (п. 5 ст. 350.2 ГК РФ). Стороны договора залога недвижимости (ипотеки) могут дать залогодержателю право оставить имущество за собой (ст. 59.1 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Вместо реализации предмета залога кредитор может оставить его у себя, но только если это предусмотрено законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Например, если повторные торги по продаже движимой вещи объявлены несостоявшимися (п. 5 ст. 350.2 ГК РФ). Стороны договора залога недвижимости (ипотеки) могут дать залогодержателю право оставить имущество за собой (ст. 59.1 Закона об ипотеке).
Статья: Некоторые правовые вопросы продовольственной безопасности и вовлечения неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в оборот
(Конокотин Н.Г., Конокотин Д.Н., Фаткулина А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 5)- уточняется порядок продажи изъятых участков с публичных торгов;
(Конокотин Н.Г., Конокотин Д.Н., Фаткулина А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 5)- уточняется порядок продажи изъятых участков с публичных торгов;
Вопрос: Каков порядок удовлетворения требований залогодержателя при банкротстве залогодателя?
(Консультация эксперта, 2025)Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством РФ о залоге (пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
(Консультация эксперта, 2025)Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством РФ о залоге (пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Вопрос: Каков порядок реализации имущества ликвидируемого юридического лица?
(Консультация эксперта, 2025)С даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки (за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (п. 8 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2025)С даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки (за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (п. 8 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)Следует также разобрать вопрос о том, что будет, если имеющийся порок в сделке приводит к ее относительной недействительности. В данном случае, казалось бы, это обстоятельство точно не должно быть препятствием для удовлетворения заявленного требования, поскольку управомоченное лицо защищается правопорядком тем, что на него не распространяется эффект совершенной сделки. Однако в российской практике встречаются примеры, когда и в таких случаях суд отказывает в удовлетворении иска. Иллюстрацией этому может служить дело, в рамках которого лицо на основании предварительного договора заявило иск о понуждении к заключению договора аренды недвижимости, находившейся в залоге. Залогодержатель возражал против этой сделки, ссылаясь на ст. 40 Закона об ипотеке. Однако в силу указанной статьи правовым последствием заключения договора аренды при отсутствии согласия залогодержателя (в ситуации, когда срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства) является не ничтожность или оспоримость, а то, что все права из аренды в отношении этого имущества прекратятся с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), - с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Тем не менее суд отказал в понуждении к заключению такого договора аренды <21>. В обоснование этой позиции суд указал, что "решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса". Из приведенной правовой позиции усматривается, что суд использует аргумент о том, что решение суда будто бы снимает все пороки заключаемого договора. Однако такой подход, вероятно, требует дополнительного обоснования. С учетом изложенного существует значительная вероятность того, что в иске о понуждении к заключению договора, обладающего признаками относительной недействительности, будет отказано, если ответчик или любой другой участник процесса заявят соответствующие возражения.
"Комментарий к Федеральному закону от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Так, в части 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее 10 дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Об этих же сроках проведения повторных публичных торгов говорится в положениях п. 2 и 3 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако эти положения предусматривают несколько иное регулирование. В соответствии с п. 2 указанной статьи в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества (там же установлено, что к указанному соглашению применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи; ипотека в этом случае прекращается). И только если такое соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, то согласно п. 3 данной статьи не позднее чем через один месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. В соответствии же с ч. 3 комментируемой статьи СПИ направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой только в случае объявления несостоявшимися вторичных торгов.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Так, в части 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее 10 дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Об этих же сроках проведения повторных публичных торгов говорится в положениях п. 2 и 3 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако эти положения предусматривают несколько иное регулирование. В соответствии с п. 2 указанной статьи в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества (там же установлено, что к указанному соглашению применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи; ипотека в этом случае прекращается). И только если такое соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, то согласно п. 3 данной статьи не позднее чем через один месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. В соответствии же с ч. 3 комментируемой статьи СПИ направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой только в случае объявления несостоявшимися вторичных торгов.
Статья: Обзор нового законодательства и судебной практики
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2023, N 2)В частности, предусматривается возможность изъятия земельного участка в случае его неиспользования по целевому назначению в течение трех и более лет к моменту осуществления федерального государственного земельного контроля (надзора). Также уточняется порядок продажи изъятых участков с публичных торгов. Кроме того, введен запрет на переход, прекращение права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, а также на передачу такого участка в ипотеку. При выявлении нарушений в ЕГРН вносится запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок и ипотеки как обременения на такой участок, за исключением случаев перехода права собственности в порядке универсального правопреемства.
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2023, N 2)В частности, предусматривается возможность изъятия земельного участка в случае его неиспользования по целевому назначению в течение трех и более лет к моменту осуществления федерального государственного земельного контроля (надзора). Также уточняется порядок продажи изъятых участков с публичных торгов. Кроме того, введен запрет на переход, прекращение права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, а также на передачу такого участка в ипотеку. При выявлении нарушений в ЕГРН вносится запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок и ипотеки как обременения на такой участок, за исключением случаев перехода права собственности в порядке универсального правопреемства.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)3. На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов. К обращению взыскания на право застройки применяются правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)3. На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов. К обращению взыскания на право застройки применяются правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же должно касаться и всех иных подобных случаев, когда обязательства должника представляют собой "обязательственный эскорт" предоставления ограниченного вещного права или автономные реальные обязательства. Например, если ликвидируется арендодатель и право собственности на объект недвижимости переходит к третьему лицу, выигравшему торги, или в режиме ликвидационной квоты участнику или учредителю организации, аренда должна сохраняться, а обязательства арендодателя должны переходить к новому собственнику в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ (исключением здесь является п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, согласно которому продажа с торгов - в том числе банкротных - заложенной недвижимости может при определенных условиях прекратить аренду, но и здесь обязательства прекратятся не ликвидацией, а продажей вещи с торгов). Тот же подход применим к договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)То же должно касаться и всех иных подобных случаев, когда обязательства должника представляют собой "обязательственный эскорт" предоставления ограниченного вещного права или автономные реальные обязательства. Например, если ликвидируется арендодатель и право собственности на объект недвижимости переходит к третьему лицу, выигравшему торги, или в режиме ликвидационной квоты участнику или учредителю организации, аренда должна сохраняться, а обязательства арендодателя должны переходить к новому собственнику в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ (исключением здесь является п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, согласно которому продажа с торгов - в том числе банкротных - заложенной недвижимости может при определенных условиях прекратить аренду, но и здесь обязательства прекратятся не ликвидацией, а продажей вещи с торгов). Тот же подход применим к договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).
Статья: Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного залогом, по результатам проведения торгов в рамках дела о банкротстве
(Лазаренкова О.Г., Луговик В.Н.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Также основания прекращения залога продублированы в Федеральных законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О несостоятельности (банкротстве)".
(Лазаренкова О.Г., Луговик В.Н.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Также основания прекращения залога продублированы в Федеральных законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О несостоятельности (банкротстве)".