Последующая ипотека закладная
Подборка наиболее важных документов по запросу Последующая ипотека закладная (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2024 по делу N 33-2082/2024 (УИД 77RS0006-02-2023-003388-73)
Категория спора: Купля-продажа имущества.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что уступка права требования по исполнению обязательств по закладной совершена с нарушением формы, государственная регистрация прав не производилась.
Решение: Отказано.Первоначальный владелец закладной зарегистрировал в установленном законом порядке в государственном реестре право ипотеки, последующая обязательная регистрация сведений о новом владельце закладной законодательством не предусмотрена и является правом держателя. В силу специфики данного вида ценной бумаги отметка о смене владельца проставляется на самой закладной, и новый владелец определяется на основании сделанных в ней записей. В связи с этим отсутствие в государственном реестре недвижимости сведений о новом владельце закладной не свидетельствует об отсутствии прав на нее у держателя ценной бумаги, поскольку первичной является государственная регистрация самой закладной (ипотеки). Кроме того, Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
Категория спора: Купля-продажа имущества.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что уступка права требования по исполнению обязательств по закладной совершена с нарушением формы, государственная регистрация прав не производилась.
Решение: Отказано.Первоначальный владелец закладной зарегистрировал в установленном законом порядке в государственном реестре право ипотеки, последующая обязательная регистрация сведений о новом владельце закладной законодательством не предусмотрена и является правом держателя. В силу специфики данного вида ценной бумаги отметка о смене владельца проставляется на самой закладной, и новый владелец определяется на основании сделанных в ней записей. В связи с этим отсутствие в государственном реестре недвижимости сведений о новом владельце закладной не свидетельствует об отсутствии прав на нее у держателя ценной бумаги, поскольку первичной является государственная регистрация самой закладной (ипотеки). Кроме того, Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.08.2024 по делу N 88-19694/2024 (УИД 50RS0002-01-2022-009529-31)
Категория спора: Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования залогодержателя: О понуждении к заключению договора ипотеки.
Обстоятельства: Из материалов дела следует, что заемщик надлежащим образом принятое в рамках кредитного договора обязательство по заключению договора ипотеки не исполнил, кредит не погасил.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Пунктом 8.1.1.1 Правил, являющихся неотъемлемой частью кредитного договора, предусмотрено, что в течение трех календарных дней с даты заключения договора заемщик обязуется обеспечить заключение договора об ипотеке и составление при участии кредитора надлежащим образом оформленной закладной и совместно с кредитором осуществить все последующие действия, необходимые для регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке и выдачи закладной, в том числе подачу в регистрирующий орган договора об ипотеке.
Категория спора: Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования залогодержателя: О понуждении к заключению договора ипотеки.
Обстоятельства: Из материалов дела следует, что заемщик надлежащим образом принятое в рамках кредитного договора обязательство по заключению договора ипотеки не исполнил, кредит не погасил.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Пунктом 8.1.1.1 Правил, являющихся неотъемлемой частью кредитного договора, предусмотрено, что в течение трех календарных дней с даты заключения договора заемщик обязуется обеспечить заключение договора об ипотеке и составление при участии кредитора надлежащим образом оформленной закладной и совместно с кредитором осуществить все последующие действия, необходимые для регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке и выдачи закладной, в том числе подачу в регистрирующий орган договора об ипотеке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить последующий договор об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Для договора последующей ипотеки актуальны существенные условия договора ипотеки - предмет ипотеки, его денежная оценка и т.д. (ст. 9 Закона об ипотеке). Единственное отличие: вы не сможете включить в договор последующей ипотеки условие о составлении и выдаче закладной (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Для договора последующей ипотеки актуальны существенные условия договора ипотеки - предмет ипотеки, его денежная оценка и т.д. (ст. 9 Закона об ипотеке). Единственное отличие: вы не сможете включить в договор последующей ипотеки условие о составлении и выдаче закладной (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит однозначное правило о том, что не допускается заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Цель такого запрета заключается в том, чтобы не допустить снижения ценности ценной бумаги из-за отсутствия заложенной недвижимости для обеспечения требований последующего залогодержателя после получения удовлетворения по предшествующей ипотеке.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит однозначное правило о том, что не допускается заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Цель такого запрета заключается в том, чтобы не допустить снижения ценности ценной бумаги из-за отсутствия заложенной недвижимости для обеспечения требований последующего залогодержателя после получения удовлетворения по предшествующей ипотеке.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.
Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694
"О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"8. Кроме того, Федеральным законом регулируются последующая ипотека (гл. VII); уступка прав по договору об ипотеке, передача и залог закладной (гл. VIII); порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание (гл. X); особенности ипотеки земельных участков (гл. XI); особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений (гл. XII); особенности ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII).
"О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"8. Кроме того, Федеральным законом регулируются последующая ипотека (гл. VII); уступка прав по договору об ипотеке, передача и залог закладной (гл. VIII); порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание (гл. X); особенности ипотеки земельных участков (гл. XI); особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений (гл. XII); особенности ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII).
Готовое решение: Как залогодержателю или иному владельцу документарной закладной получить ее дубликат
(КонсультантПлюс, 2025)Если залогодатель не удовлетворяет ваше заявление, придется идти в суд с требованием исполнить обязанность в натуре - составить дубликат закладной и направить его в орган регистрации прав для последующей выдачи вам (ст. 12 ГК РФ, п. 2 ст. 18 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Если залогодатель не удовлетворяет ваше заявление, придется идти в суд с требованием исполнить обязанность в натуре - составить дубликат закладной и направить его в орган регистрации прав для последующей выдачи вам (ст. 12 ГК РФ, п. 2 ст. 18 Закона об ипотеке).
Информация: О совершенствовании инструмента макропруденциальных лимитов для ограничения системных рисков в розничном кредитовании
("Официальный сайт Банка России", 2024)3. Банки, предоставляющие рискованные ипотечные кредиты с высоким уровнем ПДН и LTV, могут впоследствии их секьюритизировать, чтобы снизить требования к капиталу <11> и налог на прибыль <12>. В текущих условиях банки-оригинаторы удерживают свыше половины ипотечных ценных бумаг, но даже если бы происходила полная передача ипотечных активов с баланса банка, все равно риски, связанные со стандартами кредитования, оставались бы в финансовой системе. В случае установления МПЛ предоставление рискованных кредитов будет ограничено. Если рискованные кредиты будут проданы банком в течение квартала для последующей секьюритизации, они все равно будут учтены при расчете МПЛ. Это автоматически повысит и качество секьюритизации, которая является важным инструментом для развития рыночной ипотеки.
("Официальный сайт Банка России", 2024)3. Банки, предоставляющие рискованные ипотечные кредиты с высоким уровнем ПДН и LTV, могут впоследствии их секьюритизировать, чтобы снизить требования к капиталу <11> и налог на прибыль <12>. В текущих условиях банки-оригинаторы удерживают свыше половины ипотечных ценных бумаг, но даже если бы происходила полная передача ипотечных активов с баланса банка, все равно риски, связанные со стандартами кредитования, оставались бы в финансовой системе. В случае установления МПЛ предоставление рискованных кредитов будет ограничено. Если рискованные кредиты будут проданы банком в течение квартала для последующей секьюритизации, они все равно будут учтены при расчете МПЛ. Это автоматически повысит и качество секьюритизации, которая является важным инструментом для развития рыночной ипотеки.
Статья: К вопросу правового регулирования E-закладной
(Афанасьевская А.В., Иванова Н.А.)
("Гражданское право", 2025, N 4)В результате такой трансформации участники ипотечных правоотношений освобождаются от необходимости физического присутствия в многофункциональных центрах (МФЦ) как для инициации процедуры государственной регистрации прав, так и для последующего получения правоустанавливающих документов.
(Афанасьевская А.В., Иванова Н.А.)
("Гражданское право", 2025, N 4)В результате такой трансформации участники ипотечных правоотношений освобождаются от необходимости физического присутствия в многофункциональных центрах (МФЦ) как для инициации процедуры государственной регистрации прав, так и для последующего получения правоустанавливающих документов.
Готовое решение: Что такое закладная и как она оформляется
(КонсультантПлюс, 2025)если ипотека обеспечивает денежное обязательство, по которому не определена сумма долга на момент заключения договора, и нет условий, которые позволяют ее определить (пп. 2 п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке);
(КонсультантПлюс, 2025)если ипотека обеспечивает денежное обязательство, по которому не определена сумма долга на момент заключения договора, и нет условий, которые позволяют ее определить (пп. 2 п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке);
Статья: Надбавки к коэффициентам риска (Указание Банка России от 16.12.2024 N 6960-У)
("Официальный сайт Банка России", 2025)Ответ: В случае если в договоре о предоставлении кредита (займа) на ДДУ предусмотрено условие о зачете средств материнского капитала в качестве собственных средств заемщика, полагаем, что указанные денежные средства могут быть включены в величину первоначального взноса по договору ипотеки при расчете показателя LTV на дату выдачи кредита (займа) или на последующую дату расчета нормативов. В иных случаях поступившие средства материнского капитала учитываются в погашение основного долга и процентов по кредиту (займу).
("Официальный сайт Банка России", 2025)Ответ: В случае если в договоре о предоставлении кредита (займа) на ДДУ предусмотрено условие о зачете средств материнского капитала в качестве собственных средств заемщика, полагаем, что указанные денежные средства могут быть включены в величину первоначального взноса по договору ипотеки при расчете показателя LTV на дату выдачи кредита (займа) или на последующую дату расчета нормативов. В иных случаях поступившие средства материнского капитала учитываются в погашение основного долга и процентов по кредиту (займу).
Готовое решение: Кредитор обездвижил документарную закладную: что важно знать залогодателю и должнику
(КонсультантПлюс, 2025)Владелец обездвиженной документарной закладной может менять депозитарии. При этом на закладной каждый раз будет делаться отметка о наименовании и месте нахождения нового депозитария (п. п. 5, 6 ст. 13.1 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Владелец обездвиженной документарной закладной может менять депозитарии. При этом на закладной каждый раз будет делаться отметка о наименовании и месте нахождения нового депозитария (п. п. 5, 6 ст. 13.1 Закона об ипотеке).
Статья: Совокупный залог. Часть II: раздробление заложенного имущества
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)<3> См.: Das Gesetzbuch: Kommentar. Bd. III. Teil 2 / Hrsg. von J. Dietrich, M. Friedrich, R. Siegfried, R. Gerhard, T. Ludwig. 12., neubearbeitete Aufl. Berlin; New York: De Gruyter, 1996. S. 83. Как указывал Имперский суд Германии, до тех пор, пока запись о регистрации не внесена в отношении всех земельных участков, сделанные распоряжения еще не стали действительными (RGZ 63, 74). Внесение записи в реестр о совместном характере ипотеки - это обязанность регистрирующего органа, которая должна быть исполнена, даже если подано несколько отдельных заявлений о регистрации ипотеки (§ 48 Закона о государственной регистрации ФРГ (Grundbuchordnung)). Кроме того, регистрирующий орган обязан отслеживать возникновение совместной ипотеки в будущем в ситуации, когда совокупная ипотека возникает при уже зарегистрированной индивидуальной ипотеке. См.: Kommentar zum Gesetzbuch: BGB. Bd. 8: Sachenrecht § 854 - 1296, WEG, ErbbauRG / Hrsg. von R. Gaier. 9. Aufl. : C.H. Beck, 2023 (Kommentar zum § 1132 BGB, Rn. 42 - 44) (Beck-online). При этом может возникнуть проблема добросовестного приобретения последующим залогодержателем права индивидуальной ипотеки, когда кредитор знает, что земельный участок обременен ипотекой, но исходя из сведений реестра полагает, что она индивидуальная, а не совместная.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)<3> См.: Das Gesetzbuch: Kommentar. Bd. III. Teil 2 / Hrsg. von J. Dietrich, M. Friedrich, R. Siegfried, R. Gerhard, T. Ludwig. 12., neubearbeitete Aufl. Berlin; New York: De Gruyter, 1996. S. 83. Как указывал Имперский суд Германии, до тех пор, пока запись о регистрации не внесена в отношении всех земельных участков, сделанные распоряжения еще не стали действительными (RGZ 63, 74). Внесение записи в реестр о совместном характере ипотеки - это обязанность регистрирующего органа, которая должна быть исполнена, даже если подано несколько отдельных заявлений о регистрации ипотеки (§ 48 Закона о государственной регистрации ФРГ (Grundbuchordnung)). Кроме того, регистрирующий орган обязан отслеживать возникновение совместной ипотеки в будущем в ситуации, когда совокупная ипотека возникает при уже зарегистрированной индивидуальной ипотеке. См.: Kommentar zum Gesetzbuch: BGB. Bd. 8: Sachenrecht § 854 - 1296, WEG, ErbbauRG / Hrsg. von R. Gaier. 9. Aufl. : C.H. Beck, 2023 (Kommentar zum § 1132 BGB, Rn. 42 - 44) (Beck-online). При этом может возникнуть проблема добросовестного приобретения последующим залогодержателем права индивидуальной ипотеки, когда кредитор знает, что земельный участок обременен ипотекой, но исходя из сведений реестра полагает, что она индивидуальная, а не совместная.