Последствия расторжения договора долевого участия
Подборка наиболее важных документов по запросу Последствия расторжения договора долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-28889/2021
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Между сторонами заключены соглашения о расторжении договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми ответчик признал нарушение срока исполнения им обязательства по передаче объектов долевого строительства и обязался выплатить истцу фиксированную сумму денежных средств, поименованную сторонами как штраф. Между тем в установленный соглашениями срок ответчик денежные средства не выплатил.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.В соответствии с п. 3 указанных соглашений о расторжении, стороны согласились, что обязательство ответчика по уплате штрафа возникает исключительно в случае нарушения срока передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным сторонами в 2018 году. В соответствии с п. 8 указанных соглашений о расторжении, ответчик также обязался вернуть истцу уплаченные им денежные средства за объекты долевого строительства. Сторонами установлено, что данное обязательство ответчика может быть прекращено зачетом встречных однородных требований ответчика к истцу по оплате стоимости новых объектов долевого строительства (по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в 2018 году) путем подписания сторонами соглашения о зачете, либо по заявлению любой из сторон. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписаны соглашения о зачете, согласно условиям которых, стороны установили, что обязательства ответчика по возврату истцу уплаченных им денежных средств за объекты долевого строительства по договорам от ДД.ММ.ГГГГ полностью погашаются в счет обязательств истца по оплате объектов долевого строительства по договорам от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, объекты долевого строительства по договорам N, N, N-м/м15, N-м/м16, N-м/м17, N-м/м18, N к-1, N к-2, в установленный срок, а именно не позднее не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком истцу не переданы. ДД.ММ.ГГГГ Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N. Письмом N от ДД.ММ.ГГГГ истец была уведомлена о вводе здания в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписаны акты приема-передачи по договорам N, N, N-м/м15, N-м/м16, N-м/м17, N-м/м18, N к-1, N к-2. В соответствии с заявлением истца о зачете от ДД.ММ.ГГГГ обязательства истца по внесению доплаты за объекты долевого строительства по договорам N, N-м/м17, N-к1, N-к2 от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 121 687,60 долларов США зачтены в счет обязательства ответчика по уплате штрафа в соответствии с соглашением о расторжении договора участия в долевом строительстве N Б-3/8 на сумму 359 290 долларов США. Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по уплате штрафов в соответствии с соглашениями о расторжении договоров участия в долевом строительстве N Б-3/8, N Б-3/9, N Б-м/м4, N Б-м/м5, N Б-м/м6 от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом заявления истца о зачете от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 828 313 долларов США. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлены требования об уплате штрафа в течение 10 дней с момента предъявления требования. Между тем, требование истца до настоящего времени не удовлетворено, денежное обязательство по уплате штрафа ответчиком не исполнено. Истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с претензией о выплате денежных средств, установленных соглашениями, и процентов, однако, требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были. Удовлетворяя исковые требования о взыскании штрафа, суд с учетом положений, изложенных в абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О последствиях расторжения договора" о том, что последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, пришел к выводу о том, что заключенные сторонами соглашения о расторжении договоров предполагают обязательство ответчика вернуть истцу инвестированные им в строительство жилья денежные средства, а также выплатить фиксированную денежную сумму, которая по своей правовой природе не носит характера ответственности и представляет собой согласованный сторонами размер платы за правомерное пользование застройщиком денежными средствами истца, который в любом случае подлежал бы взысканию с застройщика в случае одностороннего отказа истца от договоров участия в долевом строительстве. Принимая во внимание, что срок исполнения обязательств определен сторонами соглашениями о расторжении договоров в течение 10 дней с момента предъявления истцом требования об уплате (не ранее, чем станет известно о нарушении ответчиком срока сдачи объектов по договорам от ДД.ММ.ГГГГ), а также, что требования об уплате штрафа были направлены истцом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, однако они до настоящего момента не исполнены, суд согласился с требованиями истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 828 313 долларов США с учетом заявления истца о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ, не усмотрев оснований для снижения штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, исходя из того, что данные проценты являются минимальным презюмируемым размером платы за пользование деньгами дольщика без осуществления застройщиком встречного предоставления, сумма взыскиваемых денежных средств согласована сторонами, принята ответчиком, который не является слабой стороной договора, не имеющей возможности влиять на содержание принимаемых им условий, взыскиваемая истцом сумма штрафа подлежит уплате минимум на полгода позднее суммы, которая была бы начислена в соответствии с положениями ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, ответчик имел возможность полностью освободиться от уплаты штрафа в случае своевременной сдачи объектов долевого участия в строительстве по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, чего им сделано не было, взыскиваемая истцом сумма штрафа не превышает предусмотренный ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ размер, что подтверждается расчетом истца, представленным в материалы дела, в связи с чем, права и интересы ответчика соглашениями о расторжении договоров не нарушены, его положение не ухудшено по сравнению с требованиями Закона N 214-ФЗ. Суд признал несостоятельными доводы ответчика о несоразмерности размера штрафа существу нарушенного обязательства, исходя из того, что сумма штрафа соответствует характеру отношений сторон и учитывает специфику деятельности ответчика, специализирующегося на строительстве элитной жилой и нежилой недвижимости. Внешнеполитические санкции, денежно-кредитная политика Банка России, курс рубля по отношению к мировым валютам, не являются обстоятельствами непреодолимой силы в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ. Нарушение ПАО "МОЭК" и ООО ИПГ "СИНЭФ" обязательств по подаче тепла на объекты строительства и их присоединению к электрическим сетям, на которые ссылался ответчик, судом не приняты в качестве оснований полагать об отсутствии в действиях ответчика вины в нарушении своих обязательств и необходимости освобождения ответчика от выплаты предусмотренного соглашениями о расторжении договоров штрафа. Доказательств несоответствия стоимости приобретаемых истцом по договорам 2018 года объектов недвижимости рыночным ценам, предоставления истцу скидки или бесплатных квадратных метров ответчиком в материалы дела не представлено. С такими выводами согласился суд апелляционной инстанции.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Между сторонами заключены соглашения о расторжении договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми ответчик признал нарушение срока исполнения им обязательства по передаче объектов долевого строительства и обязался выплатить истцу фиксированную сумму денежных средств, поименованную сторонами как штраф. Между тем в установленный соглашениями срок ответчик денежные средства не выплатил.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.В соответствии с п. 3 указанных соглашений о расторжении, стороны согласились, что обязательство ответчика по уплате штрафа возникает исключительно в случае нарушения срока передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным сторонами в 2018 году. В соответствии с п. 8 указанных соглашений о расторжении, ответчик также обязался вернуть истцу уплаченные им денежные средства за объекты долевого строительства. Сторонами установлено, что данное обязательство ответчика может быть прекращено зачетом встречных однородных требований ответчика к истцу по оплате стоимости новых объектов долевого строительства (по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в 2018 году) путем подписания сторонами соглашения о зачете, либо по заявлению любой из сторон. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписаны соглашения о зачете, согласно условиям которых, стороны установили, что обязательства ответчика по возврату истцу уплаченных им денежных средств за объекты долевого строительства по договорам от ДД.ММ.ГГГГ полностью погашаются в счет обязательств истца по оплате объектов долевого строительства по договорам от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, объекты долевого строительства по договорам N, N, N-м/м15, N-м/м16, N-м/м17, N-м/м18, N к-1, N к-2, в установленный срок, а именно не позднее не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком истцу не переданы. ДД.ММ.ГГГГ Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N. Письмом N от ДД.ММ.ГГГГ истец была уведомлена о вводе здания в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписаны акты приема-передачи по договорам N, N, N-м/м15, N-м/м16, N-м/м17, N-м/м18, N к-1, N к-2. В соответствии с заявлением истца о зачете от ДД.ММ.ГГГГ обязательства истца по внесению доплаты за объекты долевого строительства по договорам N, N-м/м17, N-к1, N-к2 от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 121 687,60 долларов США зачтены в счет обязательства ответчика по уплате штрафа в соответствии с соглашением о расторжении договора участия в долевом строительстве N Б-3/8 на сумму 359 290 долларов США. Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по уплате штрафов в соответствии с соглашениями о расторжении договоров участия в долевом строительстве N Б-3/8, N Б-3/9, N Б-м/м4, N Б-м/м5, N Б-м/м6 от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом заявления истца о зачете от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 828 313 долларов США. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлены требования об уплате штрафа в течение 10 дней с момента предъявления требования. Между тем, требование истца до настоящего времени не удовлетворено, денежное обязательство по уплате штрафа ответчиком не исполнено. Истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с претензией о выплате денежных средств, установленных соглашениями, и процентов, однако, требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были. Удовлетворяя исковые требования о взыскании штрафа, суд с учетом положений, изложенных в абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О последствиях расторжения договора" о том, что последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, пришел к выводу о том, что заключенные сторонами соглашения о расторжении договоров предполагают обязательство ответчика вернуть истцу инвестированные им в строительство жилья денежные средства, а также выплатить фиксированную денежную сумму, которая по своей правовой природе не носит характера ответственности и представляет собой согласованный сторонами размер платы за правомерное пользование застройщиком денежными средствами истца, который в любом случае подлежал бы взысканию с застройщика в случае одностороннего отказа истца от договоров участия в долевом строительстве. Принимая во внимание, что срок исполнения обязательств определен сторонами соглашениями о расторжении договоров в течение 10 дней с момента предъявления истцом требования об уплате (не ранее, чем станет известно о нарушении ответчиком срока сдачи объектов по договорам от ДД.ММ.ГГГГ), а также, что требования об уплате штрафа были направлены истцом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, однако они до настоящего момента не исполнены, суд согласился с требованиями истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 828 313 долларов США с учетом заявления истца о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ, не усмотрев оснований для снижения штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, исходя из того, что данные проценты являются минимальным презюмируемым размером платы за пользование деньгами дольщика без осуществления застройщиком встречного предоставления, сумма взыскиваемых денежных средств согласована сторонами, принята ответчиком, который не является слабой стороной договора, не имеющей возможности влиять на содержание принимаемых им условий, взыскиваемая истцом сумма штрафа подлежит уплате минимум на полгода позднее суммы, которая была бы начислена в соответствии с положениями ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, ответчик имел возможность полностью освободиться от уплаты штрафа в случае своевременной сдачи объектов долевого участия в строительстве по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, чего им сделано не было, взыскиваемая истцом сумма штрафа не превышает предусмотренный ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ размер, что подтверждается расчетом истца, представленным в материалы дела, в связи с чем, права и интересы ответчика соглашениями о расторжении договоров не нарушены, его положение не ухудшено по сравнению с требованиями Закона N 214-ФЗ. Суд признал несостоятельными доводы ответчика о несоразмерности размера штрафа существу нарушенного обязательства, исходя из того, что сумма штрафа соответствует характеру отношений сторон и учитывает специфику деятельности ответчика, специализирующегося на строительстве элитной жилой и нежилой недвижимости. Внешнеполитические санкции, денежно-кредитная политика Банка России, курс рубля по отношению к мировым валютам, не являются обстоятельствами непреодолимой силы в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ. Нарушение ПАО "МОЭК" и ООО ИПГ "СИНЭФ" обязательств по подаче тепла на объекты строительства и их присоединению к электрическим сетям, на которые ссылался ответчик, судом не приняты в качестве оснований полагать об отсутствии в действиях ответчика вины в нарушении своих обязательств и необходимости освобождения ответчика от выплаты предусмотренного соглашениями о расторжении договоров штрафа. Доказательств несоответствия стоимости приобретаемых истцом по договорам 2018 года объектов недвижимости рыночным ценам, предоставления истцу скидки или бесплатных квадратных метров ответчиком в материалы дела не представлено. С такими выводами согласился суд апелляционной инстанции.
Апелляционное определение Липецкого областного суда от 03.03.2021 по делу N 33-638/2021
Категория спора: 1) Участие в долевом строительстве; 2) Уступка требования (цессия).
Требования участника долевого строительства: 1) О признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
Требования застройщика: 2) О расторжении договора; 3) О признании договора цессии недействительным; 4) Об исключении регистрационной записи из ЕГРН.
Обстоятельства: Участник долевого строительства не исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства перед застройщиком, поэтому не имел права на заключение договора цессии. Отсутствие оплаты по договору является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении требований М. к ООО "Глобус Групп", АО "Липецкая ипотечная корпорация" о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд первой инстанции обоснованно исходил из доказанности факта отсутствия оплаты по договору со стороны первоначального участника долевого строительства (ООО "Воплощение") и отказа истицы произвести такую оплату по предложению нового застройщика. Предусмотренный законом порядок уведомления М. о наличии задолженности, последствиях неисполнения такого требования застройщиком соблюден, а само по себе то обстоятельство, что застройщик поставил истицу в известность об отсутствии оплаты по договору участия в долевом строительстве лишь в 2020 году о злоупотреблении правом со стороны ООО "Глобус Групп" не свидетельствует и основанием для признания одностороннего расторжения договора незаконным не является.
Категория спора: 1) Участие в долевом строительстве; 2) Уступка требования (цессия).
Требования участника долевого строительства: 1) О признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
Требования застройщика: 2) О расторжении договора; 3) О признании договора цессии недействительным; 4) Об исключении регистрационной записи из ЕГРН.
Обстоятельства: Участник долевого строительства не исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства перед застройщиком, поэтому не имел права на заключение договора цессии. Отсутствие оплаты по договору является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении требований М. к ООО "Глобус Групп", АО "Липецкая ипотечная корпорация" о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд первой инстанции обоснованно исходил из доказанности факта отсутствия оплаты по договору со стороны первоначального участника долевого строительства (ООО "Воплощение") и отказа истицы произвести такую оплату по предложению нового застройщика. Предусмотренный законом порядок уведомления М. о наличии задолженности, последствиях неисполнения такого требования застройщиком соблюден, а само по себе то обстоятельство, что застройщик поставил истицу в известность об отсутствии оплаты по договору участия в долевом строительстве лишь в 2020 году о злоупотреблении правом со стороны ООО "Глобус Групп" не свидетельствует и основанием для признания одностороннего расторжения договора незаконным не является.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 5)2. Общее правило не изменяется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства, по существу, является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов. Ни в самом Законе о банкротстве <2>, ни в иных законах не предусмотрены такие последствия расторжения договора участия в долевом строительстве, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства - требовать такого исполнения в том числе и на альтернативной основе. Нет оснований делать предположения о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и результате так называемой трансформации требований.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 5)2. Общее правило не изменяется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства, по существу, является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов. Ни в самом Законе о банкротстве <2>, ни в иных законах не предусмотрены такие последствия расторжения договора участия в долевом строительстве, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства - требовать такого исполнения в том числе и на альтернативной основе. Нет оснований делать предположения о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и результате так называемой трансформации требований.
Статья: Квазинормы Верховного Суда Российской Федерации как "потенциальный" источник гражданского права
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)Принимая такое решение, суд указал следующее: "Последствия расторжения договора долевого участия в строительстве предусмотрены Законом N 214-ФЗ и отличны от указанного в п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращения обязательств сторон вследствие расторжения или изменения договора". Далее суд сослался на ст. 9 Закона N 214-ФЗ, устанавливающую порядок денежных расчетов между дольщиком и застройщиком в случае расторжения договора. Следует отметить, что мы не вполне согласны с изложенной позицией.
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)Принимая такое решение, суд указал следующее: "Последствия расторжения договора долевого участия в строительстве предусмотрены Законом N 214-ФЗ и отличны от указанного в п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращения обязательств сторон вследствие расторжения или изменения договора". Далее суд сослался на ст. 9 Закона N 214-ФЗ, устанавливающую порядок денежных расчетов между дольщиком и застройщиком в случае расторжения договора. Следует отметить, что мы не вполне согласны с изложенной позицией.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Последствия расторжения договора долевого участия в строительстве предусмотрены Законом N 214-ФЗ и отличны от указанного в пункте 2 статьи 453 ГК РФ прекращения обязательств сторон вследствие расторжения или изменения договора.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Последствия расторжения договора долевого участия в строительстве предусмотрены Законом N 214-ФЗ и отличны от указанного в пункте 2 статьи 453 ГК РФ прекращения обязательств сторон вследствие расторжения или изменения договора.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований С. в части взыскания процентов за несвоевременное возвращение дольщику денежных средств по расторгнутым договорам долевого участия в строительстве, исходил из допущенного ответчиком нарушения платежной дисциплины, влекущего ответственность, предусмотренную ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. При этом суд с учетом заявленного ответчиком ходатайства пришел к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ при определении суммы процентов, подлежащих взысканию в пользу истца, приняв во внимание ранее взысканную по решению суда значительную сумму штрафа при расторжении договоров долевого участия, несоразмерность начисленной истцом неустойки последствиям нарушенных обязательств, необходимость установления баланса между применяемой ответственностью и оценкой действительного, а не возможного ущерба.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований С. в части взыскания процентов за несвоевременное возвращение дольщику денежных средств по расторгнутым договорам долевого участия в строительстве, исходил из допущенного ответчиком нарушения платежной дисциплины, влекущего ответственность, предусмотренную ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. При этом суд с учетом заявленного ответчиком ходатайства пришел к выводу о наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ при определении суммы процентов, подлежащих взысканию в пользу истца, приняв во внимание ранее взысканную по решению суда значительную сумму штрафа при расторжении договоров долевого участия, несоразмерность начисленной истцом неустойки последствиям нарушенных обязательств, необходимость установления баланса между применяемой ответственностью и оценкой действительного, а не возможного ущерба.