Последствия отказа от регистрации договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Последствия отказа от регистрации договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Целевое назначение и использование объекта аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...принимая во внимание, что эксплуатация объекта незавершенного строительства может привести к негативным последствиям, суды пришли к верному выводу об отсутствии у управления правовых оснований для государственной регистрации... (договора аренды) и отказали... в удовлетворении заявленного требования [о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки - ред.]..."
(КонсультантПлюс, 2025)...принимая во внимание, что эксплуатация объекта незавершенного строительства может привести к негативным последствиям, суды пришли к верному выводу об отсутствии у управления правовых оснований для государственной регистрации... (договора аренды) и отказали... в удовлетворении заявленного требования [о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки - ред.]..."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Регистрация договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом изложенного... [суды - ред.] обоснованно отказали в удовлетворении заявленных администрацией требований..."
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом изложенного... [суды - ред.] обоснованно отказали в удовлетворении заявленных администрацией требований..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияЕсли зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. Такие разъяснения содержатся в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действителен ли договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ лицом, владеющим участком на праве постоянного бессрочного пользования
(КонсультантПлюс, 2025)"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010, требования о признании договора аренды N 14/37 недействительным и применении соответствующих последствий удовлетворены, в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного обременения права отказано. Суды пришли к выводу, что договор аренды N 14/37 заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом с нарушением статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому является ничтожной сделкой. В части отказа в удовлетворении иска суд первой инстанции указал на неверный способ защиты права.
Действителен ли договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ лицом, владеющим участком на праве постоянного бессрочного пользования
(КонсультантПлюс, 2025)"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010, требования о признании договора аренды N 14/37 недействительным и применении соответствующих последствий удовлетворены, в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного обременения права отказано. Суды пришли к выводу, что договор аренды N 14/37 заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом с нарушением статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому является ничтожной сделкой. В части отказа в удовлетворении иска суд первой инстанции указал на неверный способ защиты права.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске третьего лица отказал на основании следующего.
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске третьего лица отказал на основании следующего.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. С учетом предусмотренных в законе последствий преобразования юридического лица, указанное обстоятельство нельзя признать основанием для прекращения договора аренды и отсутствия у ответчика обязанности уплачивать арендную плату.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. С учетом предусмотренных в законе последствий преобразования юридического лица, указанное обстоятельство нельзя признать основанием для прекращения договора аренды и отсутствия у ответчика обязанности уплачивать арендную плату.
Готовое решение: Как признать договор аренды недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
(КонсультантПлюс, 2025)Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Вопрос: Организация заключила договор аренды на длительный срок. Данный договор не зарегистрирован в Росреестре, и организация не учитывает расходы на данный договор в целях налога на прибыль. Вправе ли организация применить вычет "входного" НДС по арендным платежам в рамках данного договора?
(Консультация эксперта, 2023)Поэтому отказ в вычете НДС из-за того, что договор аренды, заключенный на срок более года, не зарегистрирован, будет неправомерен (Письмо Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.05.2008 N А40-7918/08-109-27).
(Консультация эксперта, 2023)Поэтому отказ в вычете НДС из-за того, что договор аренды, заключенный на срок более года, не зарегистрирован, будет неправомерен (Письмо Минфина России от 23.11.2015 N 03-07-11/67890, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.05.2008 N А40-7918/08-109-27).
Статья: Лента Мебиуса российского законодательства
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2021, N 11)Однако судебная практика в данном случае не всегда последовательна. Например, в одном из дел суд совершенно верно отказал в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным. Земельный участок был предоставлен гражданину в 1993 г., впоследствии поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке, без определения границ, право собственности зарегистрировано. По мнению суда, то обстоятельство, что границы земельного участка не установлены в соответствии с земельным законодательством, не свидетельствует о незаключенности договора и отсутствии предмета сделки. Покупатель земельного участка вправе в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости произвести уточнение границ земельного участка и внести соответствующие сведения в кадастр уже после регистрации права собственности <22>. В другом деле суд отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, хотя в договоре в качестве объекта аренды был указан земельный участок площадью 400 кв. м, не поставленный на государственный кадастровый учет, границы его не были определены, а арендодателем выступала местная администрация. Суд указал, что воля сторон спорной сделки была направлена на порождение определенных правовых последствий и экономического результата, при заключении договора у сторон не возникло неопределенности относительно его предмета <23>. Между тем подобная аргументация допустима, когда речь идет об аренде части земельного участка, не поставленной на кадастровый учет, и то если этот участок находится не в публичной, а частной собственности <24>.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2021, N 11)Однако судебная практика в данном случае не всегда последовательна. Например, в одном из дел суд совершенно верно отказал в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным. Земельный участок был предоставлен гражданину в 1993 г., впоследствии поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке, без определения границ, право собственности зарегистрировано. По мнению суда, то обстоятельство, что границы земельного участка не установлены в соответствии с земельным законодательством, не свидетельствует о незаключенности договора и отсутствии предмета сделки. Покупатель земельного участка вправе в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости произвести уточнение границ земельного участка и внести соответствующие сведения в кадастр уже после регистрации права собственности <22>. В другом деле суд отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, хотя в договоре в качестве объекта аренды был указан земельный участок площадью 400 кв. м, не поставленный на государственный кадастровый учет, границы его не были определены, а арендодателем выступала местная администрация. Суд указал, что воля сторон спорной сделки была направлена на порождение определенных правовых последствий и экономического результата, при заключении договора у сторон не возникло неопределенности относительно его предмета <23>. Между тем подобная аргументация допустима, когда речь идет об аренде части земельного участка, не поставленной на кадастровый учет, и то если этот участок находится не в публичной, а частной собственности <24>.
Статья: О конкуренции кредиторов по обязательствам передать индивидуально-определенную вещь в случае двойной продажи или аренды
(Церковников М.А.)
("Закон", 2023, N 5)<23> Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закрепило в форме абстрактных разъяснений передовую практику Президиума ВАС РФ и дало начало своего рода "арендной революции": массовому отказу от признания ничтожными второй аренды, аренды будущей вещи, от признания не заключенной между сторонами аренды, которая не прошла требуемую государственную регистрацию, от объявления аренды части недвижимости "неарендой". Все это означало признание аренды (как это и следует из самого Кодекса) договором, порождающим полноценные обязательства о найме вещей, которые не подавляются отдельными вещными последствиями, сопутствующими аренде (право следования (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право (п. 1 ст. 621) и вещная защита арендатора по ст. 305 ГК РФ). Арендное обязательство может существовать и без этих элементов. Более того, даже изначальная невозможность присудить к исполнению обязательства в натуре уже давно не всегда (а скорее, "обычно не") приводит к его недействительности. См. также: Определение ВС РФ от 31.01.2023 N 16-КГ22-40-К4.
(Церковников М.А.)
("Закон", 2023, N 5)<23> Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закрепило в форме абстрактных разъяснений передовую практику Президиума ВАС РФ и дало начало своего рода "арендной революции": массовому отказу от признания ничтожными второй аренды, аренды будущей вещи, от признания не заключенной между сторонами аренды, которая не прошла требуемую государственную регистрацию, от объявления аренды части недвижимости "неарендой". Все это означало признание аренды (как это и следует из самого Кодекса) договором, порождающим полноценные обязательства о найме вещей, которые не подавляются отдельными вещными последствиями, сопутствующими аренде (право следования (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право (п. 1 ст. 621) и вещная защита арендатора по ст. 305 ГК РФ). Арендное обязательство может существовать и без этих элементов. Более того, даже изначальная невозможность присудить к исполнению обязательства в натуре уже давно не всегда (а скорее, "обычно не") приводит к его недействительности. См. также: Определение ВС РФ от 31.01.2023 N 16-КГ22-40-К4.
Готовое решение: Каким может быть срок договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Последствия заключения договора аренды на определенный срок
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Последствия заключения договора аренды на определенный срок
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Поскольку осуществление деятельности по сдаче имущества в аренду такими физических лицами (в связи с отсутствием факта регистрации ИП) формально не подлежит налогообложению (потери казны от недополучения НДС), налоговый орган вправе посчитать, что организация-налогоплательщик в целях получения оснований для отнесения на затраты по налогу на прибыль (необоснованной налоговой выгоды) заключило договоры аренды имущества с физическим лицом формально (формальный документооборот), что может привести к последствиям, схожим по своей природе с отказом налогового органа в вычетах по НДС (отказу к отнесению на расходы в целях исчисления налога на прибыль затрат на аренду).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 12)Поскольку осуществление деятельности по сдаче имущества в аренду такими физических лицами (в связи с отсутствием факта регистрации ИП) формально не подлежит налогообложению (потери казны от недополучения НДС), налоговый орган вправе посчитать, что организация-налогоплательщик в целях получения оснований для отнесения на затраты по налогу на прибыль (необоснованной налоговой выгоды) заключило договоры аренды имущества с физическим лицом формально (формальный документооборот), что может привести к последствиям, схожим по своей природе с отказом налогового органа в вычетах по НДС (отказу к отнесению на расходы в целях исчисления налога на прибыль затрат на аренду).
Статья: Иски о признании регистрируемого договора прекратившимся и обязательственного права отсутствующим
(Болдырев В.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 1)Совсем другое дело с исками о признании обязательственных, точнее, договорных отношений отсутствующими. Констатируя прекращение договора, суд подводит итог, делает вывод, что правоотношения регулятивного характера между контрагентами отсутствуют. Охранительного правоотношения между сторонами договора в такой ситуации также не должно быть - все обязанности фактического характера ими должны быть исполнены должным образом, например имущество, переданное по договору аренды, возвращено собственнику (арендодателю). Обязанности юридического характера (подписать соглашение о прекращении договора или обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении договора), если договор прекращен по воле одной стороны (в силу одностороннего отказа от исполнения обязательства), в законе напрямую не отражены.
(Болдырев В.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 1)Совсем другое дело с исками о признании обязательственных, точнее, договорных отношений отсутствующими. Констатируя прекращение договора, суд подводит итог, делает вывод, что правоотношения регулятивного характера между контрагентами отсутствуют. Охранительного правоотношения между сторонами договора в такой ситуации также не должно быть - все обязанности фактического характера ими должны быть исполнены должным образом, например имущество, переданное по договору аренды, возвращено собственнику (арендодателю). Обязанности юридического характера (подписать соглашение о прекращении договора или обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении договора), если договор прекращен по воле одной стороны (в силу одностороннего отказа от исполнения обязательства), в законе напрямую не отражены.
Статья: Споры о последствиях несогласования существенных условий о требованиях в отношении объектов культурного наследия
(Александрова М.А., Скудицкая М.В.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)При обращении арендатора в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росреестр) с заявлением о регистрации договора Росреестр отказал в регистрации на основании несоответствия договора пункту 7 статьи 48 Закона об ОКН. При этом на момент подачи заявления охранное обязательство в отношении объекта утверждено не было. После получения охранного обязательства арендодатель направил его в адрес арендатора. Арендатор повторно в Росреестр не обратился, но при этом имущество арендодателю не вернул. При рассмотрении спора арендатор сослался на то, что охранное обязательство было составлено в отношении всего объекта культурного наследия, а не трех объектов недвижимости и на арендатора был возложен иной объем обязанностей, работ и затрат, отличающийся от перечисленных в договоре, описание предмета аренды не соответствовало предмету охранного обязательства. Суд принял решение о регистрации договора аренды, в удовлетворении встречного иска арендатора о признании договора незаключенным отказал (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 по делу N А56-25507/2017).
(Александрова М.А., Скудицкая М.В.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)При обращении арендатора в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росреестр) с заявлением о регистрации договора Росреестр отказал в регистрации на основании несоответствия договора пункту 7 статьи 48 Закона об ОКН. При этом на момент подачи заявления охранное обязательство в отношении объекта утверждено не было. После получения охранного обязательства арендодатель направил его в адрес арендатора. Арендатор повторно в Росреестр не обратился, но при этом имущество арендодателю не вернул. При рассмотрении спора арендатор сослался на то, что охранное обязательство было составлено в отношении всего объекта культурного наследия, а не трех объектов недвижимости и на арендатора был возложен иной объем обязанностей, работ и затрат, отличающийся от перечисленных в договоре, описание предмета аренды не соответствовало предмету охранного обязательства. Суд принял решение о регистрации договора аренды, в удовлетворении встречного иска арендатора о признании договора незаключенным отказал (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 по делу N А56-25507/2017).
Статья: Наследование прав и обязанностей по договору аренды недвижимости: значение принципа противопоставимости
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)В настоящей статье предлагается обсудить следующее правило: отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества дает нотариусу полное право отказать наследнику в выдаче свидетельства о праве на наследство, а арендодателю - право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор аренды. Как несложно догадаться, постановку обозначенной проблемы автор связывает с идеей непротивопоставимости незарегистрированного договора аренды недвижимого имущества, согласно которой незарегистрированный договор действует в отношениях между сторонами, а последствием отсутствия государственной регистрации является невозможность противопоставления такого договора третьим лицам.
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)В настоящей статье предлагается обсудить следующее правило: отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества дает нотариусу полное право отказать наследнику в выдаче свидетельства о праве на наследство, а арендодателю - право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор аренды. Как несложно догадаться, постановку обозначенной проблемы автор связывает с идеей непротивопоставимости незарегистрированного договора аренды недвижимого имущества, согласно которой незарегистрированный договор действует в отношениях между сторонами, а последствием отсутствия государственной регистрации является невозможность противопоставления такого договора третьим лицам.
Вопрос: Организации заключили долгосрочный договор аренды недвижимости, который зарегистрирован не был. Позднее было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором изменен срок действия договора на 11 месяцев и установлена автоматическая пролонгация. Вправе ли арендодатель отказаться от пролонгации договора?
(Консультация эксперта, 2024)Ответ: Арендодатель вправе известить арендатора о намерении прекратить договор и тем самым отказаться от пролонгации договора.
(Консультация эксперта, 2024)Ответ: Арендодатель вправе известить арендатора о намерении прекратить договор и тем самым отказаться от пролонгации договора.