Порядок открытия счета эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок открытия счета эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.03.2023 N 88-5105/2023 (УИД 22RS0067-01-2022-002034-80)
Категория спора: Банковский счет.
Требования клиента: 1) О взыскании процентов; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Клиент ссылается на ненадлежащее совершение банком операций по счету.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части.К. вышеуказанные пункты договора Общих и Индивидуальных условий кредитования исполнены в полном объеме. 12 октября 2020 г. на имя К. в ПАО "Сбербанк" открыт эскроу счет N 40824810202350101050, договор представлен в банк; заключен, в установленном порядке зарегистрирован 23 ноября 2020 г. представлен в банк договор N 71-61 от 15 октября 2020 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома; заемщиком 15 октября 2020 г. на счет в банке внесен первоначальный взнос в сумме 687 000 руб.; 23 ноября 2020 г. заключен и представлен в банк договор страхования жизни и здоровья заемщика.
Категория спора: Банковский счет.
Требования клиента: 1) О взыскании процентов; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Клиент ссылается на ненадлежащее совершение банком операций по счету.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части.К. вышеуказанные пункты договора Общих и Индивидуальных условий кредитования исполнены в полном объеме. 12 октября 2020 г. на имя К. в ПАО "Сбербанк" открыт эскроу счет N 40824810202350101050, договор представлен в банк; заключен, в установленном порядке зарегистрирован 23 ноября 2020 г. представлен в банк договор N 71-61 от 15 октября 2020 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома; заемщиком 15 октября 2020 г. на счет в банке внесен первоначальный взнос в сумме 687 000 руб.; 23 ноября 2020 г. заключен и представлен в банк договор страхования жизни и здоровья заемщика.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)Она регулирует случай, когда Банк России своим распоряжением исключает банк, кредитующий застройщика, из числа уполномоченных банков. В этой ситуации порядок открытия счетов эскроу не меняется, и они подлежат открытию участниками долевого строительства в том банке, который выдал застройщику целевой кредит.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)Она регулирует случай, когда Банк России своим распоряжением исключает банк, кредитующий застройщика, из числа уполномоченных банков. В этой ситуации порядок открытия счетов эскроу не меняется, и они подлежат открытию участниками долевого строительства в том банке, который выдал застройщику целевой кредит.
Ситуация: Как физическому лицу - нерезиденту открыть банковский счет?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Описанный выше порядок актуален также для открытия специальных банковских счетов: номинального счета и счета эскроу. В данном случае помимо документов и сведений, перечисленных выше, в банк необходимо представить документы, содержащие сведения о бенефициаре или о порядке получения от владельца счета информации о бенефициаре (бенефициарах) (абз. 3 п. 3.4 Инструкции).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Описанный выше порядок актуален также для открытия специальных банковских счетов: номинального счета и счета эскроу. В данном случае помимо документов и сведений, перечисленных выше, в банк необходимо представить документы, содержащие сведения о бенефициаре или о порядке получения от владельца счета информации о бенефициаре (бенефициарах) (абз. 3 п. 3.4 Инструкции).
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
Инструкция Банка России от 30.06.2021 N 204-И
(ред. от 27.12.2024)
"Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 18.08.2021 N 64669)2.8. Специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.
(ред. от 27.12.2024)
"Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 18.08.2021 N 64669)2.8. Специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.
Вопрос: Об освобождении от НДФЛ выплат в счет оплаты договора участия в долевом строительстве жилья жителям Курской области, жилые помещения которых утрачены в результате обстрелов.
(Письмо Минфина России от 13.02.2025 N 03-04-07/13161)При этом на основании пункта 1 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ.
(Письмо Минфина России от 13.02.2025 N 03-04-07/13161)При этом на основании пункта 1 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ.
Статья: Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первый квартал 2022 года)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Первая новость заключается в том, что теперь данный порядок расчетов применяется и в отношении строительства индивидуальных жилых домов в границах территории МЖК <59>. В такой договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке подлежат включению условия об обязанности участника долевого строительства уплатить цену договора посредством внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона) <60>.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Первая новость заключается в том, что теперь данный порядок расчетов применяется и в отношении строительства индивидуальных жилых домов в границах территории МЖК <59>. В такой договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке подлежат включению условия об обязанности участника долевого строительства уплатить цену договора посредством внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона) <60>.
Статья: Экологические требования к выводу из эксплуатации объектов хозяйственной деятельности
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)<23> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 2023 г. N 828 "О требованиях, предъявляемых к организациям, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Федерального закона "Об охране окружающей среды" вправе выдавать независимые гарантии уплаты денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, заключать договор поручительства по уплате денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий, и (или) открывать счета эскроу (являться эскроу-агентом) для размещения денежных средств в объеме, необходимом для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий или несколькими такими планами мероприятий, и о порядке утверждения перечня таких организаций" // СЗ РФ. 2023. N 23 (часть I). Ст. 4143.
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)<23> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 2023 г. N 828 "О требованиях, предъявляемых к организациям, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Федерального закона "Об охране окружающей среды" вправе выдавать независимые гарантии уплаты денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, заключать договор поручительства по уплате денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий, и (или) открывать счета эскроу (являться эскроу-агентом) для размещения денежных средств в объеме, необходимом для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий или несколькими такими планами мероприятий, и о порядке утверждения перечня таких организаций" // СЗ РФ. 2023. N 23 (часть I). Ст. 4143.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Соответственно исключениям, указанным в ч. 3 комментируемой статьи, к данной части отсылают в отношении порядка исчисления страхового возмещения положения ч. 4 ст. 13.1 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества", ч. 4 ст. 13.2 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве", ч. 4 ст. 13.9 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на совместном счете, права на которые принадлежат вкладчикам в долях", ч. 2 ст. 13.10 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на специальном счете (специальном депозите), предназначенном для формирования и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме" и ч. 7 ст. 13.11 "Особенности выплаты возмещения по вкладам, размещенным с использованием финансовой платформы, без обращения вкладчика, наследника или правопреемника (их представителей) в Агентство" комментируемого Закона.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Соответственно исключениям, указанным в ч. 3 комментируемой статьи, к данной части отсылают в отношении порядка исчисления страхового возмещения положения ч. 4 ст. 13.1 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества", ч. 4 ст. 13.2 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве", ч. 4 ст. 13.9 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на совместном счете, права на которые принадлежат вкладчикам в долях", ч. 2 ст. 13.10 "Особенности страхования денежных средств, размещенных на специальном счете (специальном депозите), предназначенном для формирования и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме" и ч. 7 ст. 13.11 "Особенности выплаты возмещения по вкладам, размещенным с использованием финансовой платформы, без обращения вкладчика, наследника или правопреемника (их представителей) в Агентство" комментируемого Закона.
Статья: Правовое регулирование института эскроу в Российской Федерации: проблемы теории и практики
(Короткова М.В.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 1)Необходимо отметить также пробел, связанный с регламентацией возврата имущества депоненту при прекращении договора (ст. 926.8 ГК РФ). Гражданское законодательство никак не регламентирует ситуацию, при которой бенефициар исполняет обязательство перед депонентом, но не успевает передать подтверждающие документы до момента прекращения договора условного депонирования. В целом это тоже можно отнести к рискам бенефициара. Тем не менее представляется правильным законодательно закрепить обязанность эскроу-агента либо лиц, представляющих его интересы, по установлению при наступлении указанных в ГК РФ оснований прекращения договора условного депонирования факта наличия оснований для передачи депонированного имущества бенефициару. При этом порядок и сроки осуществления данной обязанности могут быть урегулированы самими сторонами в договоре условного депонирования.
(Короткова М.В.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 1)Необходимо отметить также пробел, связанный с регламентацией возврата имущества депоненту при прекращении договора (ст. 926.8 ГК РФ). Гражданское законодательство никак не регламентирует ситуацию, при которой бенефициар исполняет обязательство перед депонентом, но не успевает передать подтверждающие документы до момента прекращения договора условного депонирования. В целом это тоже можно отнести к рискам бенефициара. Тем не менее представляется правильным законодательно закрепить обязанность эскроу-агента либо лиц, представляющих его интересы, по установлению при наступлении указанных в ГК РФ оснований прекращения договора условного депонирования факта наличия оснований для передачи депонированного имущества бенефициару. При этом порядок и сроки осуществления данной обязанности могут быть урегулированы самими сторонами в договоре условного депонирования.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Также отмечаем, что положения о документах и сведениях, необходимых для открытия счета, а также о порядке документирования сведений о бенефициаре по счету эскроу согласно пункту 8.1 Инструкции Банка России N 204-И определяются банком в банковских правилах.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Также отмечаем, что положения о документах и сведениях, необходимых для открытия счета, а также о порядке документирования сведений о бенефициаре по счету эскроу согласно пункту 8.1 Инструкции Банка России N 204-И определяются банком в банковских правилах.
Вопрос: Каковы особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКПН)?
(Консультация эксперта, 2024)Согласно п. 15.4 Порядка выплаты возмещения по вкладам, утвержденного Решением Правления ГК "Агентство по страхованию вкладов" от 03.08.2006, протокол N 46 (далее - Порядок) агентство не позднее 3 рабочих дней со дня получения от вкладчиков заявлений о выплате возмещения по счетам эскроу ДКПН запрашивает в Росреестре информацию, подтверждающую факт проведения по состоянию на день наступления страхового случая государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для расчета по сделке купли-продажи которого открыт счет эскроу ДКПН.
(Консультация эксперта, 2024)Согласно п. 15.4 Порядка выплаты возмещения по вкладам, утвержденного Решением Правления ГК "Агентство по страхованию вкладов" от 03.08.2006, протокол N 46 (далее - Порядок) агентство не позднее 3 рабочих дней со дня получения от вкладчиков заявлений о выплате возмещения по счетам эскроу ДКПН запрашивает в Росреестре информацию, подтверждающую факт проведения по состоянию на день наступления страхового случая государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для расчета по сделке купли-продажи которого открыт счет эскроу ДКПН.
Статья: Номинальный счет: проблемы доктринальной идентификации, судебной практики и перспективы развития в цифровой экономике
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2023, N 1)Не идентифицируют номинальный счет и акты Банка России. Впервые данный вид счета был упомянут в Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" <5>, которая отнесла номинальный счет к специальным банковским счетам, но при этом, аналогично ГК РФ, не дала его определения. Пришедшая ей на смену Инструкция Банка России от 30 июня 2021 г. N 204-И "Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)" <6> не устанавливает юридических признаков номинального счета и ограничивается только отсылочной нормой о том, что "специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида" (п. 2.8). Вместе с тем важным правилом нового правового регулирования следует считать вменяемую банкам обязанность при открытии номинального счета располагать сведениями о бенефициаре (бенефициарах) или о порядке получения от владельца счета информации о бенефициаре (бенефициарах) (п. 3.4).
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2023, N 1)Не идентифицируют номинальный счет и акты Банка России. Впервые данный вид счета был упомянут в Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" <5>, которая отнесла номинальный счет к специальным банковским счетам, но при этом, аналогично ГК РФ, не дала его определения. Пришедшая ей на смену Инструкция Банка России от 30 июня 2021 г. N 204-И "Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)" <6> не устанавливает юридических признаков номинального счета и ограничивается только отсылочной нормой о том, что "специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида" (п. 2.8). Вместе с тем важным правилом нового правового регулирования следует считать вменяемую банкам обязанность при открытии номинального счета располагать сведениями о бенефициаре (бенефициарах) или о порядке получения от владельца счета информации о бенефициаре (бенефициарах) (п. 3.4).
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае если эскроу-агентом является банк, то он должен открыть специальный счет эскроу. Также специальный счет эскроу открывается при исполнении обязательств по другим договорам, в которых ГК РФ и иные законы предусматривают обязательное зачисление денежных средств на специальный счет. Например, в долевом строительстве в обязательном порядке расчеты дольщика через счет эскроу предусмотрены ст. 15.4, 15.5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае если эскроу-агентом является банк, то он должен открыть специальный счет эскроу. Также специальный счет эскроу открывается при исполнении обязательств по другим договорам, в которых ГК РФ и иные законы предусматривают обязательное зачисление денежных средств на специальный счет. Например, в долевом строительстве в обязательном порядке расчеты дольщика через счет эскроу предусмотрены ст. 15.4, 15.5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?