Переуступка квартиры в ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка квартиры в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 14.8 КоАП РФо возложении на заемщика всех издержек по погашению записи об ипотеке квартиры, на покупку которой предоставлен кредит >>>
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 N 17АП-9371/2024(1)-АК по делу N А50-20413/2023
Требование: Об отмене определения о завершении процедуры реализации имущества должника и освобождении его от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе не заявленных в процедуре реализации имущества, за исключением обязательств, предусмотренных пунктами 5, 6 статьи 213.28 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решение: Определение оставлено без изменения.Доводы заявителя жалобы о наличии залога в отношении недвижимого имущества должника, квартиры, находящейся по адресу: <...> в пользу кредитора Просвирниной Е.Д., о наличии обременений, наложенных в соответствии в договором ипотеки и договором уступки прав требования, не могут являться основанием для отмены определения суда первой инстанции в силу следующего.
Требование: Об отмене определения о завершении процедуры реализации имущества должника и освобождении его от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе не заявленных в процедуре реализации имущества, за исключением обязательств, предусмотренных пунктами 5, 6 статьи 213.28 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решение: Определение оставлено без изменения.Доводы заявителя жалобы о наличии залога в отношении недвижимого имущества должника, квартиры, находящейся по адресу: <...> в пользу кредитора Просвирниной Е.Д., о наличии обременений, наложенных в соответствии в договором ипотеки и договором уступки прав требования, не могут являться основанием для отмены определения суда первой инстанции в силу следующего.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
Статья: Юридический дайджест: практика Конституционного Суда РФ по вопросам банкротства
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Гражданин М. приобрел в ипотеку квартиру, заключив с банком кредитный договор и договор залога недвижимости. Впоследствии супруга гражданина М., гражданка М., была признана несостоятельной (банкротом), а право требования просроченной задолженности уступлено банком обществу "Юридическое бюро "Факториус" (далее - общество "Факториус"). Арбитражные суды исключили из конкурсной массы средства, полученные от реализации обремененной ипотекой квартиры за вычетом сумм, необходимых для удовлетворения требования залогового кредитора. Цель исключения денежных средств из конкурсной массы состояла в обеспечении жилищных прав должника, а именно предоставлении ему возможности приобрести более дешевое жилье.
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Гражданин М. приобрел в ипотеку квартиру, заключив с банком кредитный договор и договор залога недвижимости. Впоследствии супруга гражданина М., гражданка М., была признана несостоятельной (банкротом), а право требования просроченной задолженности уступлено банком обществу "Юридическое бюро "Факториус" (далее - общество "Факториус"). Арбитражные суды исключили из конкурсной массы средства, полученные от реализации обремененной ипотекой квартиры за вычетом сумм, необходимых для удовлетворения требования залогового кредитора. Цель исключения денежных средств из конкурсной массы состояла в обеспечении жилищных прав должника, а именно предоставлении ему возможности приобрести более дешевое жилье.
Нормативные акты
Справочная информация: "Основные виды и размеры государственной пошлины в Российской Федерации"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
Федеральный закон от 02.11.2004 N 127-ФЗ
(ред. от 28.04.2023)
"О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
(ред. от 28.04.2023)
"О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей;
Статья: Судьба залога единственного жилья при опережающем банкротстве залогодателя. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27 апреля 2023 года N 305-ЭС22-9597
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)Такой подход полностью соответствует устоявшейся правоприменительной практике, базирующейся на положениях абз. 2 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ и ст. 50 и 78 Закона об ипотеке <1>, согласно которой наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения взыскания, если такое жилое помещение является предметом договорной или законной ипотеки.
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)Такой подход полностью соответствует устоявшейся правоприменительной практике, базирующейся на положениях абз. 2 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ и ст. 50 и 78 Закона об ипотеке <1>, согласно которой наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не является препятствием для обращения взыскания, если такое жилое помещение является предметом договорной или законной ипотеки.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Упомянутым Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ введена и часть 4.2 комментируемой статьи, предусматривающая, что при представлении заявления о внесении изменений в записи ЕГРН владельцем закладной, удостоверяющей права залогодержателя, в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации", орган регистрации прав вносит изменения в содержание закладной в порядке, установленном Законом 1998 г. об ипотеке. Речь идет о следующих положениях п. 7 ст. 41.1 Закона 1998 г. об ипотеке (статья введена тем же Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ): в случае если права залогодержателя, обеспеченные договором ипотеки жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, были удостоверены закладной, при замене предмета ипотеки в соответствии с настоящей статьей органом регистрации прав обеспечивается внесение изменений в содержание закладной в части изменения данных, указанных в подп. 8 - 11 п. 1 ст. 14 данного Закона, при этом вместо подтвержденной заключением оценщика денежной оценки жилого помещения в многоквартирном доме, которое предоставлено в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации" и на которое установлена ипотека, может быть указана кадастровая стоимость такого жилого помещения; внесение изменений в записи ЕГРН обеспечивается органом регистрации прав на основании заявления владельца закладной о внесении изменений в записи ЕГРН с предъявлением оригинала закладной; соглашений должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной об изменении содержания закладной не требуется.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Упомянутым Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ введена и часть 4.2 комментируемой статьи, предусматривающая, что при представлении заявления о внесении изменений в записи ЕГРН владельцем закладной, удостоверяющей права залогодержателя, в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации", орган регистрации прав вносит изменения в содержание закладной в порядке, установленном Законом 1998 г. об ипотеке. Речь идет о следующих положениях п. 7 ст. 41.1 Закона 1998 г. об ипотеке (статья введена тем же Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ): в случае если права залогодержателя, обеспеченные договором ипотеки жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, были удостоверены закладной, при замене предмета ипотеки в соответствии с настоящей статьей органом регистрации прав обеспечивается внесение изменений в содержание закладной в части изменения данных, указанных в подп. 8 - 11 п. 1 ст. 14 данного Закона, при этом вместо подтвержденной заключением оценщика денежной оценки жилого помещения в многоквартирном доме, которое предоставлено в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации" и на которое установлена ипотека, может быть указана кадастровая стоимость такого жилого помещения; внесение изменений в записи ЕГРН обеспечивается органом регистрации прав на основании заявления владельца закладной о внесении изменений в записи ЕГРН с предъявлением оригинала закладной; соглашений должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной об изменении содержания закладной не требуется.
Статья: Применение ипотеки при долевом строительстве: тенденции и перспективы
(Нарайкин О.В.)
("Право и экономика", 2023, N 8)Получение ипотеки долевого строительства пользуется успехом в России. Схема проста и действенна: строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков, которые часто берут кредит в банке. За счет дольщиков возводят новые дома. По завершению строительства квартиры переходят в собственность дольщиков. Покупка несет немало рисков, но позволяет значительно сэкономить. Готовые квартиры по стоимости выше на 30%, поэтому желающих получить ипотеку долевого строительства много.
(Нарайкин О.В.)
("Право и экономика", 2023, N 8)Получение ипотеки долевого строительства пользуется успехом в России. Схема проста и действенна: строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков, которые часто берут кредит в банке. За счет дольщиков возводят новые дома. По завершению строительства квартиры переходят в собственность дольщиков. Покупка несет немало рисков, но позволяет значительно сэкономить. Готовые квартиры по стоимости выше на 30%, поэтому желающих получить ипотеку долевого строительства много.
Статья: Перечень важных документов на стадии принятия
("Главная книга", 2023, N 13)Кстати, повышения максимального размера имущественного вычета ожидать не стоит. Госдума 01.06.2023 отклонила законопроект об увеличении лимита вычета с 2 млн до 3 млн руб. - для вычета на приобретение жилья и с 3 млн до 4 млн руб. - для вычета по ипотечным процентам <2>.
("Главная книга", 2023, N 13)Кстати, повышения максимального размера имущественного вычета ожидать не стоит. Госдума 01.06.2023 отклонила законопроект об увеличении лимита вычета с 2 млн до 3 млн руб. - для вычета на приобретение жилья и с 3 млн до 4 млн руб. - для вычета по ипотечным процентам <2>.
Статья: Риски розничного залогового кредитования и инструменты их минимизации
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Во-первых, застройщики стали включать в стоимость квартиры по договору долевого строительства/уступки прав дополнительные услуги или условия. К таким "надбавкам" можно отнести комиссии за использование ипотечных программ, первоначальный взнос для ипотечной сделки с банком и комиссию за услугу включения в договор дополнительных объектов и улучшений, отделимых от объекта залога.
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Во-первых, застройщики стали включать в стоимость квартиры по договору долевого строительства/уступки прав дополнительные услуги или условия. К таким "надбавкам" можно отнести комиссии за использование ипотечных программ, первоначальный взнос для ипотечной сделки с банком и комиссию за услугу включения в договор дополнительных объектов и улучшений, отделимых от объекта залога.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.3 Возможны ситуации, когда права по договору ипотеки были уступлены третьим лицам. В таких случаях основанием для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются такой договор уступки прав, а также заявления бывшего и нового залогодержателей либо заявление нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.3 Возможны ситуации, когда права по договору ипотеки были уступлены третьим лицам. В таких случаях основанием для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются такой договор уступки прав, а также заявления бывшего и нового залогодержателей либо заявление нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.
Ситуация: Когда возникает обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)приобретением жилых помещений в порядке приватизации;
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)приобретением жилых помещений в порядке приватизации;
Вопрос: О приобретении МФО права требования по договору ипотечного займа, заключенному до 01.10.2019 с физлицом.
(Письмо Банка России от 12.09.2023 N 44-13/3582)Данный запрет установлен п. 11 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.07.2010 N 151-ФЗ и распространяет свое действие на договоры займа, заключенные после 1 октября 2019 г. Указанная норма обратной силы не имеет. Договоры займа, заключенные до 1 октября 2019 г. между микрофинансовыми организациями и заемщиками - физическими лицами, содержащие условие о залоге жилого помещения, являются действительными.
(Письмо Банка России от 12.09.2023 N 44-13/3582)Данный запрет установлен п. 11 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.07.2010 N 151-ФЗ и распространяет свое действие на договоры займа, заключенные после 1 октября 2019 г. Указанная норма обратной силы не имеет. Договоры займа, заключенные до 1 октября 2019 г. между микрофинансовыми организациями и заемщиками - физическими лицами, содержащие условие о залоге жилого помещения, являются действительными.
Статья: Защита права собственности граждан на жилые помещения, обремененные ипотекой
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)Стоит отметить, что в последнее время данным вопросом стали заниматься и решать его на высшем уровне. Вероятно, данная тенденция начала происходить из-за бурного роста ипотечного кредитования под неподъемные проценты в последние годы. Летом 2024 года были приняты поправки к Федеральному закону о банкротстве, которые предписывают рассматривать дело об изъятии залоговой собственности, которая является единственным пригодным объектом для проживания, с особой тщательностью. Принимать во внимание добросовестность и своевременность внесения обязательных платежей, наличие несовершеннолетних детей у должника, тяжесть и случайность ситуации, которая вызвала финансовые трудности. А также определять возможности и желание кредитора пойти на уступки в рамках реструктуризации долга без применения крайних мер <5>. Также нужно отметить, что в конце 2024 - начале 2025 года Верховный Суд Российской Федерации решил урегулировать ситуацию с распределением денежных средств, вырученных с продажи залогового имущества, и их перераспределением между остальными кредиторами. Высшая инстанция настаивает на позиции, что денежные средства, полученные от продажи ипотечного жилья, которое являлось единственным для должника, должны быть исключены из конкурсной массы <6>. Иными словами, на оставшуюся после покрытия задолженности сумму необходимо налагать исполнительный иммунитет, чтобы деньги не были направлены на погашение других задолженностей, если такие имеются. Отмечается, что оставшиеся деньги будут направлены должнику на приобретение квартиры взамен изъятой, чтобы обеспечить гражданина его конституционным правом.
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)Стоит отметить, что в последнее время данным вопросом стали заниматься и решать его на высшем уровне. Вероятно, данная тенденция начала происходить из-за бурного роста ипотечного кредитования под неподъемные проценты в последние годы. Летом 2024 года были приняты поправки к Федеральному закону о банкротстве, которые предписывают рассматривать дело об изъятии залоговой собственности, которая является единственным пригодным объектом для проживания, с особой тщательностью. Принимать во внимание добросовестность и своевременность внесения обязательных платежей, наличие несовершеннолетних детей у должника, тяжесть и случайность ситуации, которая вызвала финансовые трудности. А также определять возможности и желание кредитора пойти на уступки в рамках реструктуризации долга без применения крайних мер <5>. Также нужно отметить, что в конце 2024 - начале 2025 года Верховный Суд Российской Федерации решил урегулировать ситуацию с распределением денежных средств, вырученных с продажи залогового имущества, и их перераспределением между остальными кредиторами. Высшая инстанция настаивает на позиции, что денежные средства, полученные от продажи ипотечного жилья, которое являлось единственным для должника, должны быть исключены из конкурсной массы <6>. Иными словами, на оставшуюся после покрытия задолженности сумму необходимо налагать исполнительный иммунитет, чтобы деньги не были направлены на погашение других задолженностей, если такие имеются. Отмечается, что оставшиеся деньги будут направлены должнику на приобретение квартиры взамен изъятой, чтобы обеспечить гражданина его конституционным правом.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В таких случаях Росреестр не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Данный порядок установлен Приказом Росреестра от 24.11.2021 N П/0539 (ред. от 16.11.2022).
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В таких случаях Росреестр не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Данный порядок установлен Приказом Росреестра от 24.11.2021 N П/0539 (ред. от 16.11.2022).