Переход права аренды при продаже недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права аренды при продаже недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФ"Исходя из положений статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)."
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2023 N 305-ЭС23-10752 по делу N А40-78202/2022
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О взыскании убытков в виде упущенной выгоды.
Обстоятельства: Истец понес убытки в виде неполученной арендной платы по объектам недвижимости в связи с несвоевременной регистрацией регистрирующим органом перехода права собственности на указанные объекты.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не проверен представленный истцом расчет упущенной выгоды, размер которой должен определяться исходя из дохода, который истец мог бы получить при нормальном ведении своей деятельности, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения.Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в возмещении убытков, исходил из того, что по смыслу положений пункта 2 статьи 551, статей 608 и 617 ГК РФ заключение договора купли-продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества. Однако законодательство не исключает возможность покупателя после приема-передачи объектов недвижимости сдать их в аренду до государственной регистрации перехода права собственности.
Категория: Споры с Росреестром.
Требования: О взыскании убытков в виде упущенной выгоды.
Обстоятельства: Истец понес убытки в виде неполученной арендной платы по объектам недвижимости в связи с несвоевременной регистрацией регистрирующим органом перехода права собственности на указанные объекты.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не проверен представленный истцом расчет упущенной выгоды, размер которой должен определяться исходя из дохода, который истец мог бы получить при нормальном ведении своей деятельности, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения.Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в возмещении убытков, исходил из того, что по смыслу положений пункта 2 статьи 551, статей 608 и 617 ГК РФ заключение договора купли-продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества. Однако законодательство не исключает возможность покупателя после приема-передачи объектов недвижимости сдать их в аренду до государственной регистрации перехода права собственности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПереход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиВ направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья "Терехово", объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Кроме того, возлагая договором на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и возможность перехода прав на него к арендатору.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Кроме того, возлагая договором на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и возможность перехода прав на него к арендатору.