Открытие счета эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Открытие счета эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)9.1. Когда необходимо открыть счет эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)9.1. Когда необходимо открыть счет эскроу
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.10.2025)Статья 13.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.10.2025)Статья 13.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно: обязанность по открытию участником долевого строительства счета эскроу в конкретном банке не распространяется на случаи реализации проекта строительства за счет собственных средств застройщика (Письмо Минстроя России от 15.04.2022 N 16537-НС/07 "О возможности открытия счетов эскроу в нескольких банках по одному проекту").
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно: обязанность по открытию участником долевого строительства счета эскроу в конкретном банке не распространяется на случаи реализации проекта строительства за счет собственных средств застройщика (Письмо Минстроя России от 15.04.2022 N 16537-НС/07 "О возможности открытия счетов эскроу в нескольких банках по одному проекту").
Интервью: Жесткий банковский контроль за платежами - неизбежная плата за безопасность
("Закон", 2024, N 9)Если рассуждать об изменениях, которые требуется внести для устранения некоторых во многом уже архаичных требований, то, например, можно предложить снять барьеры для дистанционного открытия счетов эскроу. Сейчас такая инициатива находится на стадии предварительного рассмотрения в Государственной Думе. Но это касается именно точечных доработок специального законодательства. А к внесению изменений в кодифицированные акты следует подходить более осторожно, чтобы потом не приходилось закрывать глаза на требование обеспечить соответствие норм гражданского права, содержащихся в иных законах, нормам Кодекса.
("Закон", 2024, N 9)Если рассуждать об изменениях, которые требуется внести для устранения некоторых во многом уже архаичных требований, то, например, можно предложить снять барьеры для дистанционного открытия счетов эскроу. Сейчас такая инициатива находится на стадии предварительного рассмотрения в Государственной Думе. Но это касается именно точечных доработок специального законодательства. А к внесению изменений в кодифицированные акты следует подходить более осторожно, чтобы потом не приходилось закрывать глаза на требование обеспечить соответствие норм гражданского права, содержащихся в иных законах, нормам Кодекса.
Статья: Зарубежный опыт применения эскроу
(Горобинский В.Г.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 5)Услуги по открытию счетов эскроу в зарубежных странах, как и в России, оказывают в первую очередь банки или их подразделения, специализирующиеся на подобного рода услугах. Что касается услуг в отношении публичного депозитного счета и/или договоров условного депонирования, то в связи с отсутствием в странах англосаксонской системы права фигуры нотариуса с привычными нам полномочиями их оказывают адвокаты. Деятельность адвокатов лицензируется государством и контролируется организациями - аналогами отечественных адвокатских палат. Кроме того, страхуется ответственность адвокатов перед третьими лицами.
(Горобинский В.Г.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 5)Услуги по открытию счетов эскроу в зарубежных странах, как и в России, оказывают в первую очередь банки или их подразделения, специализирующиеся на подобного рода услугах. Что касается услуг в отношении публичного депозитного счета и/или договоров условного депонирования, то в связи с отсутствием в странах англосаксонской системы права фигуры нотариуса с привычными нам полномочиями их оказывают адвокаты. Деятельность адвокатов лицензируется государством и контролируется организациями - аналогами отечественных адвокатских палат. Кроме того, страхуется ответственность адвокатов перед третьими лицами.
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)С июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением договоров долевого участия (ДДУ) через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются счета эскроу для дольщиков. Для банка суммарный денежный поток складывается из оттока средств на проектное финансирование и притока депонированных средств дольщиков. При открытии проектного финансирования возникает отток. В последующие периоды денежный поток становится положительным (средства от продаж покрывают транши проектного финансирования), после ввода объекта в эксплуатацию при раскрытии счетов эскроу - снова отрицательным. Таким образом, для банка формируется нетипичный денежный поток, у которого внутренняя норма дохода IRR не является доходностью.
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)С июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением договоров долевого участия (ДДУ) через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются счета эскроу для дольщиков. Для банка суммарный денежный поток складывается из оттока средств на проектное финансирование и притока депонированных средств дольщиков. При открытии проектного финансирования возникает отток. В последующие периоды денежный поток становится положительным (средства от продаж покрывают транши проектного финансирования), после ввода объекта в эксплуатацию при раскрытии счетов эскроу - снова отрицательным. Таким образом, для банка формируется нетипичный денежный поток, у которого внутренняя норма дохода IRR не является доходностью.
Вопрос: О расчете лимита кредитования застройщиков, установленного для банков с кредитным рейтингом ниже "А-" и до "ВВВ-" включительно, в целях открытия счетов эскроу для расчетов по ДДУ.
(Письмо Банка России от 28.04.2023 N 08-23-1/3653)Вопрос: У кредитной организации возникают вопросы в части применения абз. 2 пп. "б" п. 4 Критериев, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 <1>.
(Письмо Банка России от 28.04.2023 N 08-23-1/3653)Вопрос: У кредитной организации возникают вопросы в части применения абз. 2 пп. "б" п. 4 Критериев, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 <1>.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)В российской правовой системе договор счета эскроу - новое явление и пока не имеет однозначного теоретического осмысления. Судебная практика еще немногочисленна, но она испытывает сложности в определении правовой природы счета эскроу. Одним из сложных вопросов стала возможность внесения бюджетных средств на такие счета. В результате под угрозой неисполнения оказались социальные обязательства государства (например, обеспечение жильем детей-сирот). В статье предпринята попытка выявить правовую природу счета эскроу. Обоснована позиция, что договор счета эскроу представляет собой вид договора номинального счета. Договор счета эскроу является реальным, трехсторонним, с обеспечительным характером. Для счета эскроу характерны черты агентского договора и договора хранения. Специфические признаки договора счета эскроу обусловливают необходимость его специального правового регулирования. В неурегулированной общими положениями о номинальном счете части к отношениям, возникающим между сторонами в связи с открытием счета эскроу, его обслуживанием и закрытием, подлежат применению положения о банковском счете.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)В российской правовой системе договор счета эскроу - новое явление и пока не имеет однозначного теоретического осмысления. Судебная практика еще немногочисленна, но она испытывает сложности в определении правовой природы счета эскроу. Одним из сложных вопросов стала возможность внесения бюджетных средств на такие счета. В результате под угрозой неисполнения оказались социальные обязательства государства (например, обеспечение жильем детей-сирот). В статье предпринята попытка выявить правовую природу счета эскроу. Обоснована позиция, что договор счета эскроу представляет собой вид договора номинального счета. Договор счета эскроу является реальным, трехсторонним, с обеспечительным характером. Для счета эскроу характерны черты агентского договора и договора хранения. Специфические признаки договора счета эскроу обусловливают необходимость его специального правового регулирования. В неурегулированной общими положениями о номинальном счете части к отношениям, возникающим между сторонами в связи с открытием счета эскроу, его обслуживанием и закрытием, подлежат применению положения о банковском счете.
Статья: Обеспечительные меры в международном коммерческом арбитраже как механизм, обеспечивающий исполнимость решения в спорах с участием подсанкционных лиц и лиц из недружественных государств
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)В случае внесения встречного обеспечения на депозитный счет суда факт исполнения обязанности по его предоставлению подтверждается авторитетом государственной власти. В свою очередь открытие счета эскроу подтверждает исполнение обязанности предоставления встречного обеспечения договором сторон. С учетом двойственности правовой природы международного коммерческого арбитража, можно предположить, что оба эти варианта имеют право на существование.
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)В случае внесения встречного обеспечения на депозитный счет суда факт исполнения обязанности по его предоставлению подтверждается авторитетом государственной власти. В свою очередь открытие счета эскроу подтверждает исполнение обязанности предоставления встречного обеспечения договором сторон. С учетом двойственности правовой природы международного коммерческого арбитража, можно предположить, что оба эти варианта имеют право на существование.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Счет эскроу - специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Особенностью данного договора является то, что денежные средства вносятся на счет одним лицом - депонентом с целью их передачи другому лицу, которое называется бенефициаром, но только после того, как последний выполнит определенные действия, предусмотренные договором. Таким образом, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Счет эскроу - специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Особенностью данного договора является то, что денежные средства вносятся на счет одним лицом - депонентом с целью их передачи другому лицу, которое называется бенефициаром, но только после того, как последний выполнит определенные действия, предусмотренные договором. Таким образом, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
Готовое решение: Что учесть подрядчику при использовании счета эскроу для расчетов по договору на строительство жилого дома
(КонсультантПлюс, 2025)сведения об уполномоченном банке, в котором заказчик открывает счет эскроу (если в таком банке у вас есть кредит на строительство). Срок размещения - в течение пяти рабочих дней после заключения с таким банком договора о привлечении средств целевого кредита в нем на строительство жилых домов.
(КонсультантПлюс, 2025)сведения об уполномоченном банке, в котором заказчик открывает счет эскроу (если в таком банке у вас есть кредит на строительство). Срок размещения - в течение пяти рабочих дней после заключения с таким банком договора о привлечении средств целевого кредита в нем на строительство жилых домов.
Статья: Продажа недвижимости по договору ДДУ с использованием эскроу-счетов. Как отразить выручку в отчетности по МСФО
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Мотивацией и выгодой застройщика продавать квартиры в момент стройки является сложная система процентной ставки по проектному финансированию, получаемому в том же банке, в котором открыты счета-эскроу. Обычно кредитные договоры составлены таким образом, что на сумму кредита, равную накопленным деньгам на счете-эскроу или так называемой покрытой части кредита, начисляются проценты по льготной ставке (обычно они варьируются в диапазоне 4 - 6% годовых), на остальную часть кредита проценты начисляются по базовой ставке (обычно она варьируется в диапазоне КС + 3 - 8%). Простыми словами, чем больше продаст застройщик недвижимости и накопит денег на счете-эскроу, тем меньше он заплатит процентов по проектному финансированию.
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Мотивацией и выгодой застройщика продавать квартиры в момент стройки является сложная система процентной ставки по проектному финансированию, получаемому в том же банке, в котором открыты счета-эскроу. Обычно кредитные договоры составлены таким образом, что на сумму кредита, равную накопленным деньгам на счете-эскроу или так называемой покрытой части кредита, начисляются проценты по льготной ставке (обычно они варьируются в диапазоне 4 - 6% годовых), на остальную часть кредита проценты начисляются по базовой ставке (обычно она варьируется в диапазоне КС + 3 - 8%). Простыми словами, чем больше продаст застройщик недвижимости и накопит денег на счете-эскроу, тем меньше он заплатит процентов по проектному финансированию.