Отчуждение аварийного жилья
Подборка наиболее важных документов по запросу Отчуждение аварийного жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 35 Конституции РФ"Ссылку ООО "Ширван" на необоснованное применение судебным экспертом коэффициента аварийности жилья, суд округа находит основанной на ошибочном толковании закона, поскольку частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения."
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 N 11АП-19702/2022 по делу N А55-5197/2021
Требование: Об отмене определения о разрешении разногласий, признании незаконными действий (бездействия) финансового управляющего, об отказе в исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение отменено.Жилое помещение, находящееся в доме, признанном аварийном, может быть отчуждено у собственника только органом местного самоуправления (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). Вышеуказанная норма не исключает применения специальных норм Закона о банкротстве, а также общих правил о прекращении права собственности, установленных гражданским законодательством (глава 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Требование: Об отмене определения о разрешении разногласий, признании незаконными действий (бездействия) финансового управляющего, об отказе в исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение отменено.Жилое помещение, находящееся в доме, признанном аварийном, может быть отчуждено у собственника только органом местного самоуправления (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). Вышеуказанная норма не исключает применения специальных норм Закона о банкротстве, а также общих правил о прекращении права собственности, установленных гражданским законодательством (глава 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Некоторые аспекты реализации жилищной политики в рамках программы комплексного развития территории жилой застройки
(Прощалыгин Р.А., Игошкина М.Е.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 6)Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что комплексное развитие территории жилой застройки направлено, в первую очередь, на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в новые дома со всеми необходимыми коммуникациями, сокращение районов с низким социальным имиджем. При этом определенную критику вызывают правовые предписания, предполагающие необходимость заключения обязательного договора по отчуждению жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, не являющихся аварийными, но включенными в решение о комплексном развитии территории. Думается, что заключение договора в обязательном порядке должно осуществляться лишь в тех случаях, когда собственники жилых помещений многоквартирного дома единогласно проголосовали за участие в программе комплексного развития территории жилой застройки. С учетом этого, в целях приведения норм жилищного права в соответствие с конституционными принципами, представляется необходимым внести законодательные изменения в процедуру принятия данного решения на общем собрании собственников многоквартирного дома. Кроме того, наличие неограниченных полномочий у субъекта РФ создает широту усмотрения, что недопустимо при ограничении конституционного права граждан на жилище. В связи с этим предлагается внести изменения в нормы действующего федерального законодательства, предусмотрев единые основания и критерии отнесения многоквартирных домов, не являющихся аварийными, в границы комплексного развития территории жилой застройки.
(Прощалыгин Р.А., Игошкина М.Е.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 6)Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что комплексное развитие территории жилой застройки направлено, в первую очередь, на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в новые дома со всеми необходимыми коммуникациями, сокращение районов с низким социальным имиджем. При этом определенную критику вызывают правовые предписания, предполагающие необходимость заключения обязательного договора по отчуждению жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, не являющихся аварийными, но включенными в решение о комплексном развитии территории. Думается, что заключение договора в обязательном порядке должно осуществляться лишь в тех случаях, когда собственники жилых помещений многоквартирного дома единогласно проголосовали за участие в программе комплексного развития территории жилой застройки. С учетом этого, в целях приведения норм жилищного права в соответствие с конституционными принципами, представляется необходимым внести законодательные изменения в процедуру принятия данного решения на общем собрании собственников многоквартирного дома. Кроме того, наличие неограниченных полномочий у субъекта РФ создает широту усмотрения, что недопустимо при ограничении конституционного права граждан на жилище. В связи с этим предлагается внести изменения в нормы действующего федерального законодательства, предусмотрев единые основания и критерии отнесения многоквартирных домов, не являющихся аварийными, в границы комплексного развития территории жилой застройки.
Ситуация: Как переселиться из аварийного жилья?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом размер возмещения, выплачиваемого гражданам, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания дома аварийным, не может превышать стоимости приобретения ими такого жилого помещения. Исключение составляет приобретение жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения). В этом случае размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минстроя России N 15026-МЕ/06).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом размер возмещения, выплачиваемого гражданам, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания дома аварийным, не может превышать стоимости приобретения ими такого жилого помещения. Исключение составляет приобретение жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения). В этом случае размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минстроя России N 15026-МЕ/06).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)С учетом изложенных выше норм права Судебная коллегия признала необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что М. не лишена возможности осуществить защиту своих прав собственника жилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме путем понуждения администрации муниципального образования к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия земельного участка и принадлежащего ей жилого помещения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)С учетом изложенных выше норм права Судебная коллегия признала необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что М. не лишена возможности осуществить защиту своих прав собственника жилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме путем понуждения администрации муниципального образования к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия земельного участка и принадлежащего ей жилого помещения.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)25) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания;
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)25) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания;
Статья: Актуальные вопросы судебной практики рассмотрения дел, связанных с реализацией общего имущества супругов в процедуре банкротства
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Напротив, согласно техническому паспорту квартира площадью 110 кв. м имеет степень износа 60%, а согласно заключению строительно-технического исследования не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", в связи с чем не является пригодной для проживания.
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Напротив, согласно техническому паспорту квартира площадью 110 кв. м имеет степень износа 60%, а согласно заключению строительно-технического исследования не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", в связи с чем не является пригодной для проживания.
Статья: Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)<81> См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"; СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр.
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)<81> См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"; СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр.
Статья: Прекращение права собственности на жилые помещения аварийного многоквартирного дома и подлежащего сносу при изъятии земельного участка для муниципальных нужд
(Прощалыгин Р.А., Тарасов Д.Ю.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 3)В нормативных предписаниях, установленных п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), содержится перечень оснований, которые влекут за собой принудительное прекращение права собственности. К числу данных оснований относится принудительное отчуждение объектов недвижимости в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Указанные положения в полной мере применимы и для прекращения права собственности на жилые помещения, находящиеся в границах территории изымаемого земельного участка. Исходя из п. 1 ст. 239.2 ГК РФ в случае принятия решения компетентным органом об изъятии земельного участка для муниципальных нужд происходит принудительное отчуждение зданий и иных сооружений, находящихся на данном земельном участке.
(Прощалыгин Р.А., Тарасов Д.Ю.)
("Муниципальная служба: правовые вопросы", 2024, N 3)В нормативных предписаниях, установленных п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), содержится перечень оснований, которые влекут за собой принудительное прекращение права собственности. К числу данных оснований относится принудительное отчуждение объектов недвижимости в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Указанные положения в полной мере применимы и для прекращения права собственности на жилые помещения, находящиеся в границах территории изымаемого земельного участка. Исходя из п. 1 ст. 239.2 ГК РФ в случае принятия решения компетентным органом об изъятии земельного участка для муниципальных нужд происходит принудительное отчуждение зданий и иных сооружений, находящихся на данном земельном участке.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)25) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания (пункт введен с 1 февраля 2022 г. Федеральным законом от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ, принятым в части внесения в ЕГРН сведений о признании многоквартирного дома аварийным);
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)25) о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания (пункт введен с 1 февраля 2022 г. Федеральным законом от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ, принятым в части внесения в ЕГРН сведений о признании многоквартирного дома аварийным);
Статья: Проблема правовой неопределенности в случаях применения реквизиции в целях ликвидации очагов распространения инфекционных заболеваний
(Челышева Н.Ю.)
("Гражданское право", 2022, N 2)Третий элемент юридического состава реквизиции образует согласование размера стоимости изымаемого имущества и ее выплаты собственнику. Как уже отмечалось в настоящей публикации, зачастую право собственника на получение компенсации судами ставится в зависимость от того, будет ли изымаемое имущество использоваться далее для борьбы с последствиями чрезвычайной ситуации. К настоящему моменту сформирована устойчивая практика отказов в выплате компенсации собственникам нежилых помещений, расположенных в аварийных жилых домах <9>. Относительно ситуации с изъятием и последующим уничтожением инфицированных домашних животных практика различная. В частности, имеется Определение Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ), в котором подчеркнуто, что "действующее законодательство не устанавливает зависимость выплаты компенсации собственникам за отчужденное имущество от соблюдения ими ветеринарных норм и правил" <10>. В другом Определении Верховный Суд РФ прямо указал, что "ущерб, причиненный отчуждением зараженных животных, подлежит возмещению независимо от вины собственника" <11>, в том числе независимо от соблюдения им ветеринарных норм и правил <12>. Примечательно, что именно суды уровня субъектов Российской Федерации принимают решения об отказе в выплате компенсации в связи с неосторожностью потерпевшего (собственника подлежащих уничтожению животных).
(Челышева Н.Ю.)
("Гражданское право", 2022, N 2)Третий элемент юридического состава реквизиции образует согласование размера стоимости изымаемого имущества и ее выплаты собственнику. Как уже отмечалось в настоящей публикации, зачастую право собственника на получение компенсации судами ставится в зависимость от того, будет ли изымаемое имущество использоваться далее для борьбы с последствиями чрезвычайной ситуации. К настоящему моменту сформирована устойчивая практика отказов в выплате компенсации собственникам нежилых помещений, расположенных в аварийных жилых домах <9>. Относительно ситуации с изъятием и последующим уничтожением инфицированных домашних животных практика различная. В частности, имеется Определение Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ), в котором подчеркнуто, что "действующее законодательство не устанавливает зависимость выплаты компенсации собственникам за отчужденное имущество от соблюдения ими ветеринарных норм и правил" <10>. В другом Определении Верховный Суд РФ прямо указал, что "ущерб, причиненный отчуждением зараженных животных, подлежит возмещению независимо от вины собственника" <11>, в том числе независимо от соблюдения им ветеринарных норм и правил <12>. Примечательно, что именно суды уровня субъектов Российской Федерации принимают решения об отказе в выплате компенсации в связи с неосторожностью потерпевшего (собственника подлежащих уничтожению животных).
Ситуация: Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения.