Оспаривание сделок при банкротстве застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Оспаривание сделок при банкротстве застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Законодательство о банкротстве: преемственность и новации: монография"
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)§ 2. Квартира с дисконтом: риск оспаривания сделок
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)§ 2. Квартира с дисконтом: риск оспаривания сделок
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Также В.Е. Каушан <8>, рассматривая проблему оспаривания сделок с застройщиками в случае банкротства последних, приходит к необходимости внесения изменений в законодательство в связи с недостаточным регулированием и пробелами при разрешении споров дольщиков в связи с банкротством застройщиков.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Также В.Е. Каушан <8>, рассматривая проблему оспаривания сделок с застройщиками в случае банкротства последних, приходит к необходимости внесения изменений в законодательство в связи с недостаточным регулированием и пробелами при разрешении споров дольщиков в связи с банкротством застройщиков.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Арбитражный процесс: Замена судьи в арбитражном процессе
(КонсультантПлюс, 2026)Не является заменой судьи рассмотрение в деле о банкротстве другим судьей требований кредиторов, заявлений об оспаривании сделок и требований в отношении недвижимого имущества при банкротстве застройщика
(КонсультантПлюс, 2026)Не является заменой судьи рассмотрение в деле о банкротстве другим судьей требований кредиторов, заявлений об оспаривании сделок и требований в отношении недвижимого имущества при банкротстве застройщика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Недействительность договора долевого участия в строительстве
(КонсультантПлюс, 2026)...В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий недействительности указанной сделки..."
(КонсультантПлюс, 2026)...В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий недействительности указанной сделки..."
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 04.08.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"3.1. Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, которые предусмотрены главой III.1 настоящего Федерального закона.
(ред. от 04.08.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"3.1. Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, которые предусмотрены главой III.1 настоящего Федерального закона.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""3.1. Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, которые предусмотрены главой III.1 настоящего Федерального закона.";
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""3.1. Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, которые предусмотрены главой III.1 настоящего Федерального закона.";
Статья: Баланс интересов участников долевого строительства в Российской Федерации
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12; 2026, N 1)5. Одинцов С.В., Полярович М.А. Особенности правового регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков // Евразийское научное объединение. 2019. N 5-5 (51). С. 330 - 332.
(Воронов А.В., Одинцов С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 12; 2026, N 1)5. Одинцов С.В., Полярович М.А. Особенности правового регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков // Евразийское научное объединение. 2019. N 5-5 (51). С. 330 - 332.
"Реестр требований кредиторов и его формирование в процессе несостоятельности (банкротства)"
(Ходаковский А.П.)
("Статут", 2023)35. Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2017.
(Ходаковский А.П.)
("Статут", 2023)35. Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2017.
Статья: Оспаривание взаимосвязанных сделок при банкротстве: классификация и основания
(Левушкин А.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 3)<1> Левушкин А.Н., Кузьмина И.К. Проблемы и перспективы правового регулирования банкротства застройщиков и защиты прав граждан по договору долевого участия в строительстве // Градостроительное право. 2022. N 2. С. 11.
(Левушкин А.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 3)<1> Левушкин А.Н., Кузьмина И.К. Проблемы и перспективы правового регулирования банкротства застройщиков и защиты прав граждан по договору долевого участия в строительстве // Градостроительное право. 2022. N 2. С. 11.
Статья: Во благо или во вред: пожертвования должника в период подозрительности
(Плешанова О.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 4)Например, в деле о банкротстве подмосковного застройщика ООО "Ивастрой" (одна из пяти структур обанкротившейся Urban Group) оспаривалась передача векселей Сбербанка на 480 млн руб. благотворительному фонду "Созидание" менее чем за два года до банкротства. Арбитражные суды в Московском округе <7> в 2020 г. признали сделку недействительной, основываясь на следующих доводах:
(Плешанова О.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 4)Например, в деле о банкротстве подмосковного застройщика ООО "Ивастрой" (одна из пяти структур обанкротившейся Urban Group) оспаривалась передача векселей Сбербанка на 480 млн руб. благотворительному фонду "Созидание" менее чем за два года до банкротства. Арбитражные суды в Московском округе <7> в 2020 г. признали сделку недействительной, основываясь на следующих доводах:
"Публично-правовые компании в России: проблемы правового статуса: монография"
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Особое значение для компании имеет способность выступать в гражданском обороте от своего имени. Этот общий для всех юридических лиц признак является достаточно дискуссионным в научной литературе <158>. Некоторые ученые указывают на его факультативный характер, обосновывая это тем, что способность организации выступать от своего имени является следствием признания организации юридическим лицом <159>. Однако для публично-правовой компании такая способность не следствие, а причина ее создания и признания юридическим лицом. Как отмечалось выше, достижению цели деятельности компании способствуют различные механизмы, предполагающие реализацию ее компетенции. Совмещение у компании полномочий и функций обусловливает необходимость ее выступления в гражданском обороте от своего имени, что может рассматриваться как основа создания государством публично-правовой компании. Не менее важна для компании и ее способность быть истцом и ответчиком в суде в связи с возложением на нее обязанности по обеспечению судебной защиты интересов иных лиц. В частности, для ППК "Фонд" законом предусматривается необходимость ее участия в судебных делах, прежде всего в связи с обращением в суды с требованиями о банкротстве застройщиков, имеющих признаки несостоятельности (банкротства), для последующих выплат гражданам возмещений вследствие невозможности исполнения застройщиками взятых на себя обязательств. Также п. 3.1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <160> наделяет ППК "Фонд" правом обращаться в суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, установленными данным Законом.
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Особое значение для компании имеет способность выступать в гражданском обороте от своего имени. Этот общий для всех юридических лиц признак является достаточно дискуссионным в научной литературе <158>. Некоторые ученые указывают на его факультативный характер, обосновывая это тем, что способность организации выступать от своего имени является следствием признания организации юридическим лицом <159>. Однако для публично-правовой компании такая способность не следствие, а причина ее создания и признания юридическим лицом. Как отмечалось выше, достижению цели деятельности компании способствуют различные механизмы, предполагающие реализацию ее компетенции. Совмещение у компании полномочий и функций обусловливает необходимость ее выступления в гражданском обороте от своего имени, что может рассматриваться как основа создания государством публично-правовой компании. Не менее важна для компании и ее способность быть истцом и ответчиком в суде в связи с возложением на нее обязанности по обеспечению судебной защиты интересов иных лиц. В частности, для ППК "Фонд" законом предусматривается необходимость ее участия в судебных делах, прежде всего в связи с обращением в суды с требованиями о банкротстве застройщиков, имеющих признаки несостоятельности (банкротства), для последующих выплат гражданам возмещений вследствие невозможности исполнения застройщиками взятых на себя обязательств. Также п. 3.1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <160> наделяет ППК "Фонд" правом обращаться в суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, установленными данным Законом.
Статья: Зареестровые требования кредиторов в деле о несостоятельности (банкротстве)
(Юлова Е.С.)
(Вестник Санкт-Петербургского университета. Право, 2021, N 4)- предъявление реституционного требования кредитора к должнику-банкроту после признания недействительной сделки по специальным основаниям п. 1 ст. 61.2 или п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве <29>;
(Юлова Е.С.)
(Вестник Санкт-Петербургского университета. Право, 2021, N 4)- предъявление реституционного требования кредитора к должнику-банкроту после признания недействительной сделки по специальным основаниям п. 1 ст. 61.2 или п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве <29>;
Статья: Применение судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ к спорам, возникающим из правоотношений инвестирования по договору долевого участия в строительстве
(Кожаев Р.С.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Нередко основаниям для установления неустойки является банкротство застройщика, ввиду чего он не исполняет возложенные на него обязательства. В доктрине обоснованно установлено, что процедура банкротства дает возможность определить основания для оспаривания сделок согласно принципам дуализма и конвергенции норм права, то есть как в соответствии с нормами гражданского законодательства о недействительности сделок, так и по основаниям, предусмотренным специальным отраслевым законодательством <15>. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает приоритетность специальных норм, содержащих особенности правового регулирования банкротства физических лиц" <16>.
(Кожаев Р.С.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Нередко основаниям для установления неустойки является банкротство застройщика, ввиду чего он не исполняет возложенные на него обязательства. В доктрине обоснованно установлено, что процедура банкротства дает возможность определить основания для оспаривания сделок согласно принципам дуализма и конвергенции норм права, то есть как в соответствии с нормами гражданского законодательства о недействительности сделок, так и по основаниям, предусмотренным специальным отраслевым законодательством <15>. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает приоритетность специальных норм, содержащих особенности правового регулирования банкротства физических лиц" <16>.
Статья: Концентрация процесса по делу о банкротстве в компетенции одного суда: правовая природа, цели, последствия и пределы
(Кузнецов С.А.)
("Вестник гражданского процесса", 2026, N 2)Так, помимо требований кредиторов по обязательствам должника, только в делах о банкротстве также подлежат рассмотрению требования должника, его участников и кредиторов о возмещении убытков, причиненных арбитражным управляющим (п. 4 ст. 20.4 Закона о банкротстве), о возмещении убытков, причиненных должнику - юридическому лицу его органами (п. 3 ст. 53 ГК РФ, ст. 71 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", ст. 44 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.) <10>, требования о привлечении контролирующих должника лиц и руководителя должника к субсидиарной ответственности по денежным обязательствам должника и (или) обязанностям по уплате обязательных платежей (ст. 61.11 - 61.13 Закона о банкротстве) <11>, требования арбитражных управляющих об оспаривании сделок должника (гл. III.1 Закона о банкротстве) <12>, требования арбитражных управляющих и любых других заинтересованных лиц о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве <13>, требования других лиц к застройщику и застройщика к другим лицам в отношении недвижимого имущества: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства <14>; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; о сносе самовольной постройки; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 201.8 Закона о банкротстве).
(Кузнецов С.А.)
("Вестник гражданского процесса", 2026, N 2)Так, помимо требований кредиторов по обязательствам должника, только в делах о банкротстве также подлежат рассмотрению требования должника, его участников и кредиторов о возмещении убытков, причиненных арбитражным управляющим (п. 4 ст. 20.4 Закона о банкротстве), о возмещении убытков, причиненных должнику - юридическому лицу его органами (п. 3 ст. 53 ГК РФ, ст. 71 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", ст. 44 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.) <10>, требования о привлечении контролирующих должника лиц и руководителя должника к субсидиарной ответственности по денежным обязательствам должника и (или) обязанностям по уплате обязательных платежей (ст. 61.11 - 61.13 Закона о банкротстве) <11>, требования арбитражных управляющих об оспаривании сделок должника (гл. III.1 Закона о банкротстве) <12>, требования арбитражных управляющих и любых других заинтересованных лиц о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве <13>, требования других лиц к застройщику и застройщика к другим лицам в отношении недвижимого имущества: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства <14>; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; о сносе самовольной постройки; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 201.8 Закона о банкротстве).
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)В части, не урегулированной § 1.1 гл. X Закона о банкротстве, отношения банкротства граждан регулируются также общими нормами Закона о банкротстве: главой I "Общие положения", гл. II "Предупреждение банкротства", гл. III "Разбирательство дел о банкротстве в суде и арбитражном суде", гл. III.1 "Оспаривание сделок должника", гл. III.2 "Ответственность руководителя должника и иных лиц в деле о банкротстве", гл. VII "Конкурсное производство", гл. VIII "Мировое соглашение", § 7 гл. IX "Банкротство застройщиков", § 2 главы XI "Банкротство отсутствующего должника".
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)В части, не урегулированной § 1.1 гл. X Закона о банкротстве, отношения банкротства граждан регулируются также общими нормами Закона о банкротстве: главой I "Общие положения", гл. II "Предупреждение банкротства", гл. III "Разбирательство дел о банкротстве в суде и арбитражном суде", гл. III.1 "Оспаривание сделок должника", гл. III.2 "Ответственность руководителя должника и иных лиц в деле о банкротстве", гл. VII "Конкурсное производство", гл. VIII "Мировое соглашение", § 7 гл. IX "Банкротство застройщиков", § 2 главы XI "Банкротство отсутствующего должника".
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 7)Указанный вывод подтверждается еще и тем, что в силу п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве реестр требований участников строительства является частью реестра требований кредиторов. При этом § 7 главы IX Закона не содержит специальных правил установления вознаграждения конкурсного управляющего в процедуре банкротства застройщиков, в связи с чем применению подлежат общие правила, установленные ст. 20.6 Закона о банкротстве.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 7)Указанный вывод подтверждается еще и тем, что в силу п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве реестр требований участников строительства является частью реестра требований кредиторов. При этом § 7 главы IX Закона не содержит специальных правил установления вознаграждения конкурсного управляющего в процедуре банкротства застройщиков, в связи с чем применению подлежат общие правила, установленные ст. 20.6 Закона о банкротстве.