Один застройщик одно разрешение
Подборка наиболее важных документов по запросу Один застройщик одно разрешение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Административная ответственность и проверки: Административная ответственность застройщика за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве МКД (иных объектов недвижимости)
(КонсультантПлюс, 2025)За размещение в ЕИСЖС проектных деклараций с неполной (недостоверной) информацией застройщика привлекают к ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ в отношении каждого дома, на строительство которого оформлено отдельное разрешение и составлена проектная декларация, даже если постановления вынесены в рамках одной проверки одним должностным лицом
(КонсультантПлюс, 2025)За размещение в ЕИСЖС проектных деклараций с неполной (недостоверной) информацией застройщика привлекают к ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ в отношении каждого дома, на строительство которого оформлено отдельное разрешение и составлена проектная декларация, даже если постановления вынесены в рамках одной проверки одним должностным лицом
Позиции судов по спорным вопросам. Арбитражный процесс: Замена судьи в арбитражном процессе
(КонсультантПлюс, 2025)Не является заменой судьи рассмотрение в деле о банкротстве другим судьей требований кредиторов, заявлений об оспаривании сделок и требований в отношении недвижимого имущества при банкротстве застройщика
(КонсультантПлюс, 2025)Не является заменой судьи рассмотрение в деле о банкротстве другим судьей требований кредиторов, заявлений об оспаривании сделок и требований в отношении недвижимого имущества при банкротстве застройщика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)При этом управленческие расходы (расходы на содержание застройщика) включают в себестоимость многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), только если они непосредственно связаны с его строительством (подп. "б" п. 18, подп. "г" п. 26 ФСБУ 5/2019). Такая ситуация имеет место, например, когда застройщик строит только один дом в рамках одного разрешения на строительства и никакой другой деятельности не ведет.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)При этом управленческие расходы (расходы на содержание застройщика) включают в себестоимость многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), только если они непосредственно связаны с его строительством (подп. "б" п. 18, подп. "г" п. 26 ФСБУ 5/2019). Такая ситуация имеет место, например, когда застройщик строит только один дом в рамках одного разрешения на строительства и никакой другой деятельности не ведет.
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)- застройщик имел только один специальный расчетный счет, открытый в уполномоченном банке и привязанный к одному разрешению на строительство <47>;
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)- застройщик имел только один специальный расчетный счет, открытый в уполномоченном банке и привязанный к одному разрешению на строительство <47>;
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 N 2459
(ред. от 19.06.2023)
"Об утверждении Правил финансирования проектов с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации"ж) объем планируемых затрат на реализацию проекта жилищного строительства, включая затраты на проектирование объектов инфраструктуры, по предварительным расчетам застройщика и (или) организации не превышает совокупный объем собственных средств застройщика, планируемых к направлению на реализацию проекта жилищного строительства, и привлекаемых застройщиком средств, в том числе по кредитному договору в целях реализации проекта строительства одного или нескольких многоквартирных домов, и (или) домов блокированной застройки (если количество таких домов составляет 3 и более в одном ряду), и (или) индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, строительство которых осуществляется застройщиком в пределах одного или нескольких разрешений на строительство в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - кредитный договор), и по договору займа со специализированным обществом, который предполагается заключить в соответствии с настоящим разделом;
(ред. от 19.06.2023)
"Об утверждении Правил финансирования проектов с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации"ж) объем планируемых затрат на реализацию проекта жилищного строительства, включая затраты на проектирование объектов инфраструктуры, по предварительным расчетам застройщика и (или) организации не превышает совокупный объем собственных средств застройщика, планируемых к направлению на реализацию проекта жилищного строительства, и привлекаемых застройщиком средств, в том числе по кредитному договору в целях реализации проекта строительства одного или нескольких многоквартирных домов, и (или) домов блокированной застройки (если количество таких домов составляет 3 и более в одном ряду), и (или) индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, строительство которых осуществляется застройщиком в пределах одного или нескольких разрешений на строительство в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - кредитный договор), и по договору займа со специализированным обществом, который предполагается заключить в соответствии с настоящим разделом;
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)7. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, и предоставления застройщиком в уполномоченный банк документов, подтверждающих получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, предусмотренные настоящей статьей требования в части осуществления уполномоченным банком контроля соответствия назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона не применяются.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)7. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, и предоставления застройщиком в уполномоченный банк документов, подтверждающих получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, предусмотренные настоящей статьей требования в части осуществления уполномоченным банком контроля соответствия назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона не применяются.
Статья: Недобросовестные условия в договорах с участием потребителей: модернизация законодательства и развитие судебной практики
(Богдан В.В.)
("Цивилист", 2023, N 3)Значительная часть этих условий появилась в законодательстве под влиянием сложившихся в судебной практике подходов по разрешению споров о недобросовестных условиях договоров с участием потребителей. В частности, одним из ярких примеров является запрет включения в договор условия, ограничивающего право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности. До внесения изменений в ст. 16 Закона о защите прав потребителей требовалось признавать договорное условие о подсудности недействительным. В частности, по одному из гражданских дел потребитель обратился в суд с требованием о взыскании выплат с застройщика, подал иск по месту своего проживания в нарушение договорного условия о подсудности споров по месту нахождения застройщика. Суды возвратили исковое заявление, указав, что иск заявлен с нарушением правил о договорной подсудности. Потребитель обжаловал отказы о возвращении иска. Кассационный суд оставил жалобу без удовлетворения, указав, что рассмотрение данного спора в ином суде, отличном от ранее согласованного сторонами, допустимо только в случае, если истец одновременно с иском заявит требование о признании недействительным условия договора, определяющего территориальную подсудность <10>. В другом деле участник долевого строительства обратился в суд с требованием о взыскании неустойки по договору и признании недействительным условия договора об изменении подсудности спора. Суд признал пункт договора о подсудности недействительным <11>.
(Богдан В.В.)
("Цивилист", 2023, N 3)Значительная часть этих условий появилась в законодательстве под влиянием сложившихся в судебной практике подходов по разрешению споров о недобросовестных условиях договоров с участием потребителей. В частности, одним из ярких примеров является запрет включения в договор условия, ограничивающего право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности. До внесения изменений в ст. 16 Закона о защите прав потребителей требовалось признавать договорное условие о подсудности недействительным. В частности, по одному из гражданских дел потребитель обратился в суд с требованием о взыскании выплат с застройщика, подал иск по месту своего проживания в нарушение договорного условия о подсудности споров по месту нахождения застройщика. Суды возвратили исковое заявление, указав, что иск заявлен с нарушением правил о договорной подсудности. Потребитель обжаловал отказы о возвращении иска. Кассационный суд оставил жалобу без удовлетворения, указав, что рассмотрение данного спора в ином суде, отличном от ранее согласованного сторонами, допустимо только в случае, если истец одновременно с иском заявит требование о признании недействительным условия договора, определяющего территориальную подсудность <10>. В другом деле участник долевого строительства обратился в суд с требованием о взыскании неустойки по договору и признании недействительным условия договора об изменении подсудности спора. Суд признал пункт договора о подсудности недействительным <11>.
Статья: Комментарий к Письму Федеральной налоговой службы от 22.08.2024 N ЗГ-2-2/12008@ <По каким критериям ФНС выявляет признаки дробления бизнеса?>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 20)В ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлены ограничения деятельности застройщиков. Их можно рассматривать как законные случаи допущения разделения бизнеса между фирмами, контролируемыми одним лицом (группой лиц). Несколько компаний-застройщиков могут привлекать средства дольщиков для создания объектов недвижимости (по отдельному градостроительному плану земельного участка или утвержденным проектам планировки пространства либо по самостоятельным договорам о комплексном развитии территории). В такой ситуации претензий у налоговиков возникнуть не должно.
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 20)В ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлены ограничения деятельности застройщиков. Их можно рассматривать как законные случаи допущения разделения бизнеса между фирмами, контролируемыми одним лицом (группой лиц). Несколько компаний-застройщиков могут привлекать средства дольщиков для создания объектов недвижимости (по отдельному градостроительному плану земельного участка или утвержденным проектам планировки пространства либо по самостоятельным договорам о комплексном развитии территории). В такой ситуации претензий у налоговиков возникнуть не должно.
Статья: Плата за выбор использования земли или скрытый "налог" на строительство
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Проблема в том, что плата за выбор вида разрешенного использования земельного участка строго формально Земельным кодексом РФ не предусмотрена. Если рассматривать ее как дополнительный к земельному налогу сбор, то и земельный налог, и этот причудливый, но весьма дорогостоящий для застройщиков сбор установлены в конечном счете за использование земли, то есть этими платежами дублируется один и тот же процесс - пользование землей.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Проблема в том, что плата за выбор вида разрешенного использования земельного участка строго формально Земельным кодексом РФ не предусмотрена. Если рассматривать ее как дополнительный к земельному налогу сбор, то и земельный налог, и этот причудливый, но весьма дорогостоящий для застройщиков сбор установлены в конечном счете за использование земли, то есть этими платежами дублируется один и тот же процесс - пользование землей.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2022 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Кроме того, положения п. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции 2009 года) о том, что не требуется готовить проектную документацию при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи), а также о том, что экспертиза не проводится в отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), отнюдь не исключают необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Это подтверждается тем, что ч. 9 ст. 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган власти.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Кроме того, положения п. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции 2009 года) о том, что не требуется готовить проектную документацию при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи), а также о том, что экспертиза не проводится в отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), отнюдь не исключают необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Это подтверждается тем, что ч. 9 ст. 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган власти.
Статья: О заключении договора комплексного развития территории
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Например, в городе Москве порядок определения размера платы установлен Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 N 593-ПП (ред. от 19.02.2024) "Об утверждении Порядка определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, и Перечня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для города Москвы, при строительстве и (или) реконструкции которых плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается".
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Например, в городе Москве порядок определения размера платы установлен Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 N 593-ПП (ред. от 19.02.2024) "Об утверждении Порядка определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, и Перечня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для города Москвы, при строительстве и (или) реконструкции которых плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается".
Статья: Апартаменты
(Демидова И.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Очевидно, что происходит существенное замещение жилых помещений апартаментами, то есть нежилыми помещениями. Средняя цена одного квадратного метра апартаментов в среднем ниже примерно на 30 - 50 процентов, чем цена за один квадратный метр жилого помещения, что позволяет апартаментам иметь конкурентное преимущество. Покупателей привлекает хорошее расположение, повышенный уровень сервиса.
(Демидова И.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Очевидно, что происходит существенное замещение жилых помещений апартаментами, то есть нежилыми помещениями. Средняя цена одного квадратного метра апартаментов в среднем ниже примерно на 30 - 50 процентов, чем цена за один квадратный метр жилого помещения, что позволяет апартаментам иметь конкурентное преимущество. Покупателей привлекает хорошее расположение, повышенный уровень сервиса.
Статья: Требования, предъявляемые к застройщику - коммерческой организации в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действующим в редакции ФЗ N 343-ФЗ от 02.07.2021
(ПАО "Группа Компаний ПИК")Mix Режимов, РНС выдано до 01.07.2018 (хотя бы одно по любому проекту) - у застройщика было получено РНС до 01.07.2018 в отношении хотя бы одного проекта строительства МКД, но по одним проектам застройщик осуществляет деятельность, привлекая средства с использованием счетов эскроу, а по другим - в соответствии с критериями (без использования счетов эскроу);
(ПАО "Группа Компаний ПИК")Mix Режимов, РНС выдано до 01.07.2018 (хотя бы одно по любому проекту) - у застройщика было получено РНС до 01.07.2018 в отношении хотя бы одного проекта строительства МКД, но по одним проектам застройщик осуществляет деятельность, привлекая средства с использованием счетов эскроу, а по другим - в соответствии с критериями (без использования счетов эскроу);
Статья: Признание права собственности на нежилое помещение в случае банкротства застройщика
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)В условиях возросшего количества банкротств застройщиков перед судами, участниками строительства и прочими вовлеченными лицами возникли сложные правовые вопросы, от решения которых зависит судьба значительных активов. До Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) регулярно доходят споры, связанные с несостоятельностью застройщиков, и чаще всего в контексте споров с участниками строительства. Одной из наиболее насущных проблем является разрешение споров о квалификации требований о передаче нежилых помещений.
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)В условиях возросшего количества банкротств застройщиков перед судами, участниками строительства и прочими вовлеченными лицами возникли сложные правовые вопросы, от решения которых зависит судьба значительных активов. До Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) регулярно доходят споры, связанные с несостоятельностью застройщиков, и чаще всего в контексте споров с участниками строительства. Одной из наиболее насущных проблем является разрешение споров о квалификации требований о передаче нежилых помещений.
Статья: О временном установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Другим потенциально спорным моментом является введение требования о согласовании кандидатуры специалиста застройщиком и участником долевого строительства <10>. Подчеркнем, что срок такого согласования прямо в Постановлении N 442 не определен. Да, есть срок определения даты осмотра <11>. Но согласитесь, что с точки зрения логики ничто не мешает застройщику и участнику долевого строительства согласовать дату осмотра, но иметь разногласия по кандидатуре специалиста. Как такие разногласия будут разрешаться? Ответа на этот вопрос в тексте Постановления N 442 нет. В качестве соломонова решения, не удивлюсь, если на практике в акте осмотра примут участие не один специалист, а два: один со стороны застройщика, другой со стороны участника долевого строительства. При этом не исключено, что они могут прийти к различным заключениям по результатам осмотра объекта долевого строительства. В этом случае без судебной экспертизы <12>, видимо, не обойтись.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Другим потенциально спорным моментом является введение требования о согласовании кандидатуры специалиста застройщиком и участником долевого строительства <10>. Подчеркнем, что срок такого согласования прямо в Постановлении N 442 не определен. Да, есть срок определения даты осмотра <11>. Но согласитесь, что с точки зрения логики ничто не мешает застройщику и участнику долевого строительства согласовать дату осмотра, но иметь разногласия по кандидатуре специалиста. Как такие разногласия будут разрешаться? Ответа на этот вопрос в тексте Постановления N 442 нет. В качестве соломонова решения, не удивлюсь, если на практике в акте осмотра примут участие не один специалист, а два: один со стороны застройщика, другой со стороны участника долевого строительства. При этом не исключено, что они могут прийти к различным заключениям по результатам осмотра объекта долевого строительства. В этом случае без судебной экспертизы <12>, видимо, не обойтись.
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)При этом позиции судов разных инстанций даже в рамках рассмотрения одного дела нередко расходятся, что еще более подчеркивает неустойчивость правового положения застройщика. В частности, в одном из дел обстоятельства, внешне сходные с вышеописанным делом ВС РФ, а именно осуществление арендатором проектирования, получение технических условий и разрешения на строительство, были признаны недостаточными подтверждениями добросовестности действий застройщика с точки зрения судов первой и кассационной инстанций, которые удовлетворили требования арендодателя о расторжении договора аренды (вместе с тем апелляционная инстанция заняла иную позицию и поддержала застройщика) <63>.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)При этом позиции судов разных инстанций даже в рамках рассмотрения одного дела нередко расходятся, что еще более подчеркивает неустойчивость правового положения застройщика. В частности, в одном из дел обстоятельства, внешне сходные с вышеописанным делом ВС РФ, а именно осуществление арендатором проектирования, получение технических условий и разрешения на строительство, были признаны недостаточными подтверждениями добросовестности действий застройщика с точки зрения судов первой и кассационной инстанций, которые удовлетворили требования арендодателя о расторжении договора аренды (вместе с тем апелляционная инстанция заняла иную позицию и поддержала застройщика) <63>.