Оценка аварийного жилья
Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка аварийного жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 57 "Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях" ЖК РФДоводы кассационных жалоб о том, что ФИО7 не является членом семьи ФИО6, не зарегистрирована и не проживает в квартире N 20, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, который признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем не должна учитываться при предоставлении ФИО6 с несовершеннолетними детьми жилого помещения по договору социального найма взамен аварийного, аналогичны доводам, рассмотренным судом апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, при этом выводов суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств и фактически являются позицией заявителей."
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Оспаривание решений и действий (бездействия) органов власти: Административный истец не согласен с признанием жилого помещения непригодным для проживания (МКД аварийным)
(КонсультантПлюс, 2026)Административный истец (гражданин - правообладатель помещения и т.п.) не согласен с заключением (актом) межведомственной комиссии о признании жилого помещения непригодным для проживания (МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Например, указывает, что оценка помещения (МКД) была проведена ненадлежащим образом.
(КонсультантПлюс, 2026)Административный истец (гражданин - правообладатель помещения и т.п.) не согласен с заключением (актом) межведомственной комиссии о признании жилого помещения непригодным для проживания (МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Например, указывает, что оценка помещения (МКД) была проведена ненадлежащим образом.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)В 2022 году в рамках научно-исследовательских работ кафедры оценки и управления стоимостью Национального исследовательского Томского государственного университета был проведен анализ рынка земли и строений для выявления соотношения стоимости земельных участков и строений по результатам оценки аварийного жилья (см. [11]). При этом исходные данные для выполнения научно-исследовательских работ были сформированы на основе судебных заключений и отчетов об оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, выполненных в период 2019 года - 1-го полугодия 2022 года включительно. Всего был проведен анализ более 350 заключений и отчетов об оценке, который привел к следующим результатам. Было выявлено, что при оценке домов, находящихся в аварийном состоянии, размер возмещения при определении компенсации собственникам жилых помещений, помимо иных убытков <2>, включал стоимость собственно жилого помещения и стоимость земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Анализ документов показал, что усредненный интервал доли стоимости земли в центре городов составил от 24 до 68 процентов. Однако при этом неоднократно наблюдались случаи, когда доля стоимости согласно классической формуле (1) составляла более 100 процентов (максимальное значение достигало 152 процентов), что свидетельствовало об отрицательном вкладе стоимости строения в стоимость единого объекта недвижимости - фактически о необходимости его сноса для более эффективной эксплуатации земли.
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)В 2022 году в рамках научно-исследовательских работ кафедры оценки и управления стоимостью Национального исследовательского Томского государственного университета был проведен анализ рынка земли и строений для выявления соотношения стоимости земельных участков и строений по результатам оценки аварийного жилья (см. [11]). При этом исходные данные для выполнения научно-исследовательских работ были сформированы на основе судебных заключений и отчетов об оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, выполненных в период 2019 года - 1-го полугодия 2022 года включительно. Всего был проведен анализ более 350 заключений и отчетов об оценке, который привел к следующим результатам. Было выявлено, что при оценке домов, находящихся в аварийном состоянии, размер возмещения при определении компенсации собственникам жилых помещений, помимо иных убытков <2>, включал стоимость собственно жилого помещения и стоимость земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Анализ документов показал, что усредненный интервал доли стоимости земли в центре городов составил от 24 до 68 процентов. Однако при этом неоднократно наблюдались случаи, когда доля стоимости согласно классической формуле (1) составляла более 100 процентов (максимальное значение достигало 152 процентов), что свидетельствовало об отрицательном вкладе стоимости строения в стоимость единого объекта недвижимости - фактически о необходимости его сноса для более эффективной эксплуатации земли.
Статья: Квазикоммерческий наем жилого помещения: опыт доктринального осмысления и анализ законодательных решений
(Формакидов Д.А.)
("Журнал российского права", 2026, N 2)Сравнивая правовой статус наймодателя по рассматриваемому договору с договорами социального и коммерческого найма, заметим, что в отличие от социального найма распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта регламентированы диспозитивно. Кроме того, среди норм о рассматриваемом договоре нет прямо предусмотренного права наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей в целях оценки состояния помещения или устранения аварийных ситуаций.
(Формакидов Д.А.)
("Журнал российского права", 2026, N 2)Сравнивая правовой статус наймодателя по рассматриваемому договору с договорами социального и коммерческого найма, заметим, что в отличие от социального найма распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта регламентированы диспозитивно. Кроме того, среди норм о рассматриваемом договоре нет прямо предусмотренного права наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей в целях оценки состояния помещения или устранения аварийных ситуаций.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности предлагаемого для переселения жилого помещения в основном правильно руководствуются требованиями, определенными в Положении, а также нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не могут быть снижены установленные Правительством Российской Федерации минимальные гарантии.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности предлагаемого для переселения жилого помещения в основном правильно руководствуются требованиями, определенными в Положении, а также нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не могут быть снижены установленные Правительством Российской Федерации минимальные гарантии.
"Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2022 года"24. Постановлением от 15 декабря 2022 года N 55-П Конституционный Суд дал оценку конституционности части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 7, 42, 47, 51 и 52 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47.
Формы
Статья: Неравное положение собственников и нанимателей аварийного жилья. Конституционный Суд против!
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Данное решение высоко оценено экспертами и простыми гражданами. Многие назвали Постановление "поворотной вехой в решении вопроса о расселении из аварийного жилья".
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Данное решение высоко оценено экспертами и простыми гражданами. Многие назвали Постановление "поворотной вехой в решении вопроса о расселении из аварийного жилья".
Статья: Развитие учетной практики применения оценочных значений в фокусе раскрытия отчетной информации о ESG-факторах и рисках
(Сафонова И.В., Карташов В.С.)
("Аудитор", 2023, N 6)Отдельные компании выделяют в отчетности социальные обязательства, связанные со спецификой их геолокации или самой деятельности. Например, de France S.A. в консолидированном балансе показывает сумму обязательств по специальным концессионным договорам на поставку электроэнергии населению. Эти обязательства представляют собой права органа, предоставляющего концессию, на существующие активы, то есть право вернуть все концессионные активы, и права органа, предоставляющего концессию, на активы, подлежащие замене, то есть обязательства оператора, относящиеся к активам, подлежащим замене. Наличие такого вида оценочных значений позволяет сделать вывод о страновой специфике оценочных значений и, в частности, оценочных и условных обязательств. ПАО "АК "Алроса" признает социальные обязательства в соответствии с заключенными в 2012 году с Правительством Республики Саха (Якутия) договорами, согласно которым компания приняла на себя обязательства по ремонту объектов социальной инфраструктуры, принадлежащих местным муниципалитетам, сносу ветхого и аварийного жилья и прочие.
(Сафонова И.В., Карташов В.С.)
("Аудитор", 2023, N 6)Отдельные компании выделяют в отчетности социальные обязательства, связанные со спецификой их геолокации или самой деятельности. Например, de France S.A. в консолидированном балансе показывает сумму обязательств по специальным концессионным договорам на поставку электроэнергии населению. Эти обязательства представляют собой права органа, предоставляющего концессию, на существующие активы, то есть право вернуть все концессионные активы, и права органа, предоставляющего концессию, на активы, подлежащие замене, то есть обязательства оператора, относящиеся к активам, подлежащим замене. Наличие такого вида оценочных значений позволяет сделать вывод о страновой специфике оценочных значений и, в частности, оценочных и условных обязательств. ПАО "АК "Алроса" признает социальные обязательства в соответствии с заключенными в 2012 году с Правительством Республики Саха (Якутия) договорами, согласно которым компания приняла на себя обязательства по ремонту объектов социальной инфраструктуры, принадлежащих местным муниципалитетам, сносу ветхого и аварийного жилья и прочие.
"Право на эффективную судебную защиту в административном судопроизводстве"
(Опалев Р.О.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)- о признании незаконным решения органа местного самоуправления о признании помещения непригодным для проживания, дома аварийным и подлежащим сносу;
(Опалев Р.О.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)- о признании незаконным решения органа местного самоуправления о признании помещения непригодным для проживания, дома аварийным и подлежащим сносу;
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)В первоначально подготовленном заключении от 30.08.2019 межведомственная комиссия пришла к выводу об отсутствии оснований для признания дома, где расположена квартира, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В связи с этим распоряжением местной администрации от 30.08.2019 квартира заявителей признана подлежащей капитальному ремонту. Решением суда, принятым по административному исковому заявлению этих граждан, распоряжение от 30.08.2019 в части признания необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ в квартире признано незаконным, суд обязал межведомственную комиссию повторно оценить жилое помещение на соответствие установленным требованиям.
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)В первоначально подготовленном заключении от 30.08.2019 межведомственная комиссия пришла к выводу об отсутствии оснований для признания дома, где расположена квартира, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В связи с этим распоряжением местной администрации от 30.08.2019 квартира заявителей признана подлежащей капитальному ремонту. Решением суда, принятым по административному исковому заявлению этих граждан, распоряжение от 30.08.2019 в части признания необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ в квартире признано незаконным, суд обязал межведомственную комиссию повторно оценить жилое помещение на соответствие установленным требованиям.
Статья: К вопросу о полномочиях суда в делах, рассматриваемых по правилам гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (первые размышления над Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 декабря 2022 г. N 55-П)
(Шварц М.З.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 6)Брюхановы обратились в районный суд с административным иском, в котором просили признать незаконным заключение межведомственной комиссии, назначенной постановлением администрации муниципального образования, и распоряжение местной администрации о признании их квартиры подлежащей капитальному ремонту и о необходимости проведения в ней ремонтно-восстановительных работ. Решением суда их требования были удовлетворены по основаниям несоблюдения межведомственной комиссией Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (далее - Положение): процедура оценки жилого помещения не соответствовала этому Положению, что предопределило незаконность заключения и распоряжения администрации. Суд обязал межведомственную комиссию провести оценку соответствия жилого помещения установленным требованиям.
(Шварц М.З.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 6)Брюхановы обратились в районный суд с административным иском, в котором просили признать незаконным заключение межведомственной комиссии, назначенной постановлением администрации муниципального образования, и распоряжение местной администрации о признании их квартиры подлежащей капитальному ремонту и о необходимости проведения в ней ремонтно-восстановительных работ. Решением суда их требования были удовлетворены по основаниям несоблюдения межведомственной комиссией Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (далее - Положение): процедура оценки жилого помещения не соответствовала этому Положению, что предопределило незаконность заключения и распоряжения администрации. Суд обязал межведомственную комиссию провести оценку соответствия жилого помещения установленным требованиям.
Ситуация: Как переселиться из аварийного жилья?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Оценка и обследование жилых помещений в целях признания их непригодными для проживания граждан, а также оценка и обследование многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией (п. 7 Положения N 47).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Оценка и обследование жилых помещений в целях признания их непригодными для проживания граждан, а также оценка и обследование многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией (п. 7 Положения N 47).
Статья: Защита прав собственников жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)Таким образом, для повышения эффективности механизма защиты прав собственников жилых помещений необходимо, во-первых, внести изменения в ст. 32 ЖК РФ с целью четкого определения процедур переселения и выплаты компенсации, а также критериев оценки состояния жилья, позволяющих избежать разночтений и злоупотреблений. Во-вторых, в качестве дополнительной гарантии следует внедрять более справедливые методы оценки рыночной стоимости жилых помещений.
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)Таким образом, для повышения эффективности механизма защиты прав собственников жилых помещений необходимо, во-первых, внести изменения в ст. 32 ЖК РФ с целью четкого определения процедур переселения и выплаты компенсации, а также критериев оценки состояния жилья, позволяющих избежать разночтений и злоупотреблений. Во-вторых, в качестве дополнительной гарантии следует внедрять более справедливые методы оценки рыночной стоимости жилых помещений.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за ноябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 1)Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, жильцами на общем собрании принято решение об отказе от самостоятельного сноса, в департамент управления имуществом муниципалитета отправлено письмо с просьбой об изъятии земельного участка и расселении жильцов, при этом дом входит в региональную программу по расселению жильцов из аварийного жилья и на основании жилищного законодательства гражданин, проживающий в доме, обращается с иском к муниципалитету о выкупе квартиры по стоимости, полученной на основании проведенной оценки, то при определении цены выкупа муниципалитетом не применяется ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, вводящая в качестве максимального предела стоимости цену приобретения квартиры жильцом, поскольку квартира приобретена гражданином до введения этой нормы в действие, принцип прямого действия жилищного законодательства во времени не предполагает обратную силу этой нормы при отсутствии прямого предписания законодателя.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 1)Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, жильцами на общем собрании принято решение об отказе от самостоятельного сноса, в департамент управления имуществом муниципалитета отправлено письмо с просьбой об изъятии земельного участка и расселении жильцов, при этом дом входит в региональную программу по расселению жильцов из аварийного жилья и на основании жилищного законодательства гражданин, проживающий в доме, обращается с иском к муниципалитету о выкупе квартиры по стоимости, полученной на основании проведенной оценки, то при определении цены выкупа муниципалитетом не применяется ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, вводящая в качестве максимального предела стоимости цену приобретения квартиры жильцом, поскольку квартира приобретена гражданином до введения этой нормы в действие, принцип прямого действия жилищного законодательства во времени не предполагает обратную силу этой нормы при отсутствии прямого предписания законодателя.
Статья: Новое в регулировании материнского капитала
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Также в соответствии с заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, по результатам рассмотрения акта обследования жилого помещения указанное жилое помещение признано не соответствующим критериям улучшения семьи.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Также в соответствии с заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, по результатам рассмотрения акта обследования жилого помещения указанное жилое помещение признано не соответствующим критериям улучшения семьи.
Статья: Выкуп аварийного жилья по-кургански
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2022, N 9)Некоторое время назад в Кургане разразился скандал относительно расселения собственников квартир из аварийного жилья. В частности, домовладельцев не устраивает цена, за которую Администрация города предлагает выкупить их жилой фонд. Оценку собственности провела независимая экспертная компания, нанятая чиновниками. На данный момент около 35 граждан обратились в суды Кургана за оспариванием выкупной цены. По словам источников, денежные суммы за жилье предлагаются ниже рыночных. При этом, также со слов источников, не учитывается стоимость земли, на которой расположен многоквартирный дом.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2022, N 9)Некоторое время назад в Кургане разразился скандал относительно расселения собственников квартир из аварийного жилья. В частности, домовладельцев не устраивает цена, за которую Администрация города предлагает выкупить их жилой фонд. Оценку собственности провела независимая экспертная компания, нанятая чиновниками. На данный момент около 35 граждан обратились в суды Кургана за оспариванием выкупной цены. По словам источников, денежные суммы за жилье предлагаются ниже рыночных. При этом, также со слов источников, не учитывается стоимость земли, на которой расположен многоквартирный дом.