Обязательная оценка недвижимого имущества при продаже
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательная оценка недвижимого имущества при продаже (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)"...Из анализа положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению не подлежит, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, в частности в статье 42 Закона N 218-ФЗ, и случая, когда имеется соглашение сторон по договору о нотариальном удостоверении сделки..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...Из анализа положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению не подлежит, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, в частности в статье 42 Закона N 218-ФЗ, и случая, когда имеется соглашение сторон по договору о нотариальном удостоверении сделки..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости12.1. Требуется ли для заключения договора купли-продажи публичного земельного участка проводить обязательную оценку имущества
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ
(ред. от 14.02.2024)
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации"Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
(ред. от 14.02.2024)
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации"Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. В связи с этим суды должны давать оценку доводам о наличии судебных споров, нескольких перепродаж имущества в короткий промежуток времени (когда шли судебные споры), значительном занижении стоимости объекта недвижимости, ликвидации одного из продавцов, указании в выписке из ЕГРН, что нежилое помещение продавалось с торгов по делу о банкротстве.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)3. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. В связи с этим суды должны давать оценку доводам о наличии судебных споров, нескольких перепродаж имущества в короткий промежуток времени (когда шли судебные споры), значительном занижении стоимости объекта недвижимости, ликвидации одного из продавцов, указании в выписке из ЕГРН, что нежилое помещение продавалось с торгов по делу о банкротстве.
Статья: Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)В данном случае очевидно прямое нарушение перечня исключений неприменения нотариальной формы сделок с недвижимостью, закрепленных в части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ. К указанному перечню Верховный Суд РФ в своем определении добавил договоры дарения доли в недвижимости одним сособственником другому, вследствие чего прекращается режим общей долевой собственности на объект недвижимости и сособственник становится единственным собственником объекта жилой недвижимости. Надо признать, что при таком подходе встает вопрос о возможности аналогичной оценки других способов отчуждения недвижимости между сособственниками, в результате которых устраняется режим общей долевой собственности: например, договоров купли-продажи долей между сособственниками, совершения отступного и т.д.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)В данном случае очевидно прямое нарушение перечня исключений неприменения нотариальной формы сделок с недвижимостью, закрепленных в части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ. К указанному перечню Верховный Суд РФ в своем определении добавил договоры дарения доли в недвижимости одним сособственником другому, вследствие чего прекращается режим общей долевой собственности на объект недвижимости и сособственник становится единственным собственником объекта жилой недвижимости. Надо признать, что при таком подходе встает вопрос о возможности аналогичной оценки других способов отчуждения недвижимости между сособственниками, в результате которых устраняется режим общей долевой собственности: например, договоров купли-продажи долей между сособственниками, совершения отступного и т.д.
Готовое решение: Как распоряжаться недвижимостью, закрепленной на праве оперативного управления
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже недвижимости учтите, что перед продажей, как правило, проводится оценка имущества. Договор с оценщиком заключается в порядке закупок. По мнению ВАС РФ, если законодательством не предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92)
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже недвижимости учтите, что перед продажей, как правило, проводится оценка имущества. Договор с оценщиком заключается в порядке закупок. По мнению ВАС РФ, если законодательством не предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92)
Статья: Взаимодействие публичного и частного права: на примере налогообложения доходов от продажи жилых помещений
(Батяева А.Р., Долинская В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 2)Согласно ст. 217.1 НК РФ налог с продажи недвижимого имущества - это обязательный платеж в бюджет <10>, который взимается с дохода, полученного в результате сделки. Общий подход к определению дохода предложен в ст. 41 НК РФ: "Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить". Далее дана отсылка к главам НК о налогах на доходы физических лиц и на прибыль организации.
(Батяева А.Р., Долинская В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 2)Согласно ст. 217.1 НК РФ налог с продажи недвижимого имущества - это обязательный платеж в бюджет <10>, который взимается с дохода, полученного в результате сделки. Общий подход к определению дохода предложен в ст. 41 НК РФ: "Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить". Далее дана отсылка к главам НК о налогах на доходы физических лиц и на прибыль организации.
Статья: Сделки по отчуждению коммерческой недвижимости: риски и налоговые последствия
(Коняева А.Ю.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Следует также обратить внимание, что Федеральным законом от 27.11.2023 N 539 были внесены существенные изменения в налоговое законодательство. Поправки, кроме всего прочего, расширили перечень взаимозависимых лиц, сделки которых подлежат контролю на предмет применения рыночных цен. Таким образом, явно прослеживается повышенное внимание со стороны властей к отношениям между взаимозависимыми лицами, и этот факт обязательно нужно учитывать при структурировании сделок по отчуждению коммерческой недвижимости.
(Коняева А.Ю.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Следует также обратить внимание, что Федеральным законом от 27.11.2023 N 539 были внесены существенные изменения в налоговое законодательство. Поправки, кроме всего прочего, расширили перечень взаимозависимых лиц, сделки которых подлежат контролю на предмет применения рыночных цен. Таким образом, явно прослеживается повышенное внимание со стороны властей к отношениям между взаимозависимыми лицами, и этот факт обязательно нужно учитывать при структурировании сделок по отчуждению коммерческой недвижимости.
Готовое решение: Как организации оценить основное средство
(КонсультантПлюс, 2025)Но в некоторых случаях независимая оценка ОС при продаже обязательна, например:
(КонсультантПлюс, 2025)Но в некоторых случаях независимая оценка ОС при продаже обязательна, например:
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Может ли суд оставить вопрос о цене недвижимости неразрешенным, если на его рассмотрение вынесен преддоговорный спор о цене недвижимости по договору купли-продажи или о понуждении заключить такой договор
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в решении арбитражного суда по спору о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части решения указаны предмет и существенные условия договора. Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает. Цена является существенным условием договора купли-продажи.
Может ли суд оставить вопрос о цене недвижимости неразрешенным, если на его рассмотрение вынесен преддоговорный спор о цене недвижимости по договору купли-продажи или о понуждении заключить такой договор
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в решении арбитражного суда по спору о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части решения указаны предмет и существенные условия договора. Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает. Цена является существенным условием договора купли-продажи.
Статья: Субсидиарная ответственность контролирующих лиц в контексте осуществления должником хозяйственной деятельности
(Петухов С.В.)
("Legal Bulletin", 2023, N 4)Рассмотренные проблемы, связанные с правами контролирующих лиц по обеспечению надлежащего управления должником, продаже недвижимого имущества, позволяют утверждать о необходимости следующих изменений в действующей системе правового регулирования:
(Петухов С.В.)
("Legal Bulletin", 2023, N 4)Рассмотренные проблемы, связанные с правами контролирующих лиц по обеспечению надлежащего управления должником, продаже недвижимого имущества, позволяют утверждать о необходимости следующих изменений в действующей системе правового регулирования:
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.
Статья: Публичная регламентация лицензирования в США
(Сыроежкин А.М.)
("Административное право и процесс", 2021, N 10)Лицензирование большинства видов деятельности в штате Нью-Йорк производится Отделом по лицензированию Государственного Департамента штата Нью-Йорк, который проводит разрешительные процедуры в сфере услуг частной детективной деятельности, брокеров по недвижимости, агентов по продаже недвижимости, оценки недвижимости, охраны, деятельности в сфере косметологии, деятельности спортивных агентов и др. Вышеуказанный отдел наделен полномочиями по вынесению различных санкций в случае нарушения лицензиатом обязательных требований, в том числе наложить штраф <33>, объявить выговор, приостановить или аннулировать лицензию <34>.
(Сыроежкин А.М.)
("Административное право и процесс", 2021, N 10)Лицензирование большинства видов деятельности в штате Нью-Йорк производится Отделом по лицензированию Государственного Департамента штата Нью-Йорк, который проводит разрешительные процедуры в сфере услуг частной детективной деятельности, брокеров по недвижимости, агентов по продаже недвижимости, оценки недвижимости, охраны, деятельности в сфере косметологии, деятельности спортивных агентов и др. Вышеуказанный отдел наделен полномочиями по вынесению различных санкций в случае нарушения лицензиатом обязательных требований, в том числе наложить штраф <33>, объявить выговор, приостановить или аннулировать лицензию <34>.