Обязанность регистрировать объект незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязанность регистрировать объект незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Купля-продажа объекта незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2025)...Таким образом, правомерны выводы суда о том, что с момента государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на объект незавершенного строительства к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность по уплате пени в случае просрочки во внесении арендной платы. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений, в связи с чем суд первой инстанции правомерно доводы ответчика о том, что он не является стороной по договору, отклонил.
(КонсультантПлюс, 2025)...Таким образом, правомерны выводы суда о том, что с момента государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на объект незавершенного строительства к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность по уплате пени в случае просрочки во внесении арендной платы. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений, в связи с чем суд первой инстанции правомерно доводы ответчика о том, что он не является стороной по договору, отклонил.
Позиции судов по спорным вопросам. Корпоративное право: Смена директора АО
(КонсультантПлюс, 2025)...Отклоняя приведенный ответчиком аргумент о возможности восстановления новым руководителем хозяйственных документов, в том числе сертификатов на производимую продукцию путем направления соответствующих запросов контрагентам, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что само по себе направление таких запросов не прекращает обязанность ответчика передать истребуемую документацию.
(КонсультантПлюс, 2025)...Отклоняя приведенный ответчиком аргумент о возможности восстановления новым руководителем хозяйственных документов, в том числе сертификатов на производимую продукцию путем направления соответствующих запросов контрагентам, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что само по себе направление таких запросов не прекращает обязанность ответчика передать истребуемую документацию.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор ВС РФ по залогу в банкротстве: в поисках баланса
(Савченко Д., Кравченко А.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 1)Во-вторых, при ипотеке земельного участка, на котором должник осуществлял строительство, требования кредитора нужно считать обеспеченными не только залогом самого земельного участка, но и залогом расположенного на нем объекта незавершенного строительства, следуя логике единства судьбы земельного участка и строения на нем. Как и в предыдущем пункте, ВС РФ указал, что на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения несостоятельным должником действий по регистрации прав на принадлежащий ему объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога <10>. В обоих случаях обязанность по регистрации права собственности на объект недвижимости возлагается на конкурсного управляющего в силу предоставленных ему ст. 129 Закона о банкротстве полномочий.
(Савченко Д., Кравченко А.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2023, N 1)Во-вторых, при ипотеке земельного участка, на котором должник осуществлял строительство, требования кредитора нужно считать обеспеченными не только залогом самого земельного участка, но и залогом расположенного на нем объекта незавершенного строительства, следуя логике единства судьбы земельного участка и строения на нем. Как и в предыдущем пункте, ВС РФ указал, что на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения несостоятельным должником действий по регистрации прав на принадлежащий ему объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога <10>. В обоих случаях обязанность по регистрации права собственности на объект недвижимости возлагается на конкурсного управляющего в силу предоставленных ему ст. 129 Закона о банкротстве полномочий.
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий (в ходе внешнего управления - внешний управляющий) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок специализированному потребительскому кооперативу, например ЖСК, специально созданному для этого участниками строительства. Условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, а также требования, которым должен соответствовать создаваемый ими кооператив, определяются ст. 201.10 Закона о банкротстве. В этом случае права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий (в ходе внешнего управления - внешний управляющий) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок специализированному потребительскому кооперативу, например ЖСК, специально созданному для этого участниками строительства. Условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, а также требования, которым должен соответствовать создаваемый ими кооператив, определяются ст. 201.10 Закона о банкротстве. В этом случае права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"24. Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, часть 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 64, 64.2, 65, 69 Закона об ипотеке).
"О применении судами правил о залоге вещей"24. Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, часть 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 64, 64.2, 65, 69 Закона об ипотеке).
Вопрос: Организация приобрела объект незавершенного строительства. В дальнейшем объект будет достроен и там будет осуществляться основная деятельность. Нужно ли до начала его использования регистрировать этот объект как обособленное подразделение?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, если объект незавершенного строительства имеет адрес, отличный от адреса организации в ЕГРЮЛ и по месту его нахождения оборудованы стационарные рабочие места на срок более одного месяца, в таком случае организация должна поставить такой объект на налоговый учет как обособленное подразделение в соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ. В ином случае обязанности регистрировать обособленное подразделение не возникает.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, если объект незавершенного строительства имеет адрес, отличный от адреса организации в ЕГРЮЛ и по месту его нахождения оборудованы стационарные рабочие места на срок более одного месяца, в таком случае организация должна поставить такой объект на налоговый учет как обособленное подразделение в соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ. В ином случае обязанности регистрировать обособленное подразделение не возникает.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При принятии заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов Росреестр должен проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ч. 3 комментируемой статьи). Целью проверки является выявление наличия оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При принятии заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов Росреестр должен проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ч. 3 комментируемой статьи). Целью проверки является выявление наличия оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Статья: Судебная практика рассмотрения споров, связанных с самовольным строительством
(Зрелякова Л.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)На основании договора аренды, договора уступки и разрешения на строительство от 30.06.2017 в ЕГРН 14.11.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности компании на объект незавершенного строительства степенью готовности 74%, находящийся на участке.
(Зрелякова Л.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)На основании договора аренды, договора уступки и разрешения на строительство от 30.06.2017 в ЕГРН 14.11.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности компании на объект незавершенного строительства степенью готовности 74%, находящийся на участке.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не "застройщику", а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения строительства (до сих пор отсутствующая даже в обновленном гражданском законодательстве), неисполнение которой может повести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не "застройщику", а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения строительства (до сих пор отсутствующая даже в обновленном гражданском законодательстве), неисполнение которой может повести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.
Статья: Недостроенные высотные дома - анализ ситуации, рекомендации юристам, анализ судов и их решений
(Гуринова Е.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Таким образом, правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства зависят от того, существует ли это имущество физически и обладает ли продавец правом собственности на него. Если объект незавершенного строительства фактически создан, продавец владеет им, право собственности продавца на этот объект зарегистрировано в ЕГРН, то при неисполнении продавцом его обязанности по договору купли-продажи покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении продавца передать ему этот объект (ст. 398 ГК РФ, п. 5 Постановления N 54, см. также Определение Седьмого КСОЮ от 24.06.2021 N 8Г-8155/2021).
(Гуринова Е.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Таким образом, правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства зависят от того, существует ли это имущество физически и обладает ли продавец правом собственности на него. Если объект незавершенного строительства фактически создан, продавец владеет им, право собственности продавца на этот объект зарегистрировано в ЕГРН, то при неисполнении продавцом его обязанности по договору купли-продажи покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении продавца передать ему этот объект (ст. 398 ГК РФ, п. 5 Постановления N 54, см. также Определение Седьмого КСОЮ от 24.06.2021 N 8Г-8155/2021).
Информация: Налоговые органы завершили направление сообщений об исчисленных суммах налогов на имущество организаций за 2023 год
("Официальный сайт ФНС России", 2024)В сообщения включены расчеты транспортного и земельного налогов, а также налога на имущество по объектам недвижимости организаций, облагаемым по кадастровой стоимости. Это внесенные в перечни ежегодно формируемые субъектами РФ административно-деловые и торговые центры, помещения в них, а также жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома, хозпостройки в соответствии с законами субъектов РФ. Для организаций отменена обязанность представлять в налоговые органы декларации по таким налогам.
("Официальный сайт ФНС России", 2024)В сообщения включены расчеты транспортного и земельного налогов, а также налога на имущество по объектам недвижимости организаций, облагаемым по кадастровой стоимости. Это внесенные в перечни ежегодно формируемые субъектами РФ административно-деловые и торговые центры, помещения в них, а также жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома, хозпостройки в соответствии с законами субъектов РФ. Для организаций отменена обязанность представлять в налоговые органы декларации по таким налогам.
Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении объекта незавершенного строительства, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства - МКД и снятии его с кадастрового учета.
(Письмо Минфина России от 22.07.2025 N 03-05-05-01/70766)Одновременно в части регистрации прав отмечаем: частью 8 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.
(Письмо Минфина России от 22.07.2025 N 03-05-05-01/70766)Одновременно в части регистрации прав отмечаем: частью 8 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.
Вопрос: О налоге на имущество физлиц в отношении объектов незавершенного строительства.
(Письмо Минфина России от 28.02.2024 N 03-05-06-01/17235)Статьей 400 Налогового кодекса предусмотрено, что налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, являющееся объектом налогообложения. При этом объектами налогообложения признаются как объекты завершенного строительства (например, жилой дом, квартира), так и объекты незавершенного строительства.
(Письмо Минфина России от 28.02.2024 N 03-05-06-01/17235)Статьей 400 Налогового кодекса предусмотрено, что налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, являющееся объектом налогообложения. При этом объектами налогообложения признаются как объекты завершенного строительства (например, жилой дом, квартира), так и объекты незавершенного строительства.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации операции по продаже объекта незавершенного строительства?..
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации организация уплачивает госпошлину при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации организация уплачивает госпошлину при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Готовое решение: В какой момент у заказчика по договору подряда возникает право собственности на результат работ
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, в силу ст. 287.1 ГК РФ право собственности на созданный объект незавершенного строительства возникает у собственника земельного участка, на котором этот объект расположен, либо у лица, которому государственный или муниципальный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимости. В обоих случаях Гражданский кодекс РФ, другой закон или договор могут устанавливать иное. Из указанной статьи, в частности, не следует, что подрядчик становится собственником объекта незавершенного строительства.
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, в силу ст. 287.1 ГК РФ право собственности на созданный объект незавершенного строительства возникает у собственника земельного участка, на котором этот объект расположен, либо у лица, которому государственный или муниципальный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимости. В обоих случаях Гражданский кодекс РФ, другой закон или договор могут устанавливать иное. Из указанной статьи, в частности, не следует, что подрядчик становится собственником объекта незавершенного строительства.