Нотариальное удостоверение сделок с долями земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Нотариальное удостоверение сделок с долями земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Поскольку предметом договора купли-продажи являлись не земельные доли, а выделенный в счет земельных долей находящийся в общей долевой собственности земельный участок, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению..."
(КонсультантПлюс, 2025)Поскольку предметом договора купли-продажи являлись не земельные доли, а выделенный в счет земельных долей находящийся в общей долевой собственности земельный участок, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению..."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)"...Из анализа положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению не подлежит, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, в частности в статье 42 Закона N 218-ФЗ, и случая, когда имеется соглашение сторон по договору о нотариальном удостоверении сделки..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...Из анализа положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению не подлежит, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, в частности в статье 42 Закона N 218-ФЗ, и случая, когда имеется соглашение сторон по договору о нотариальном удостоверении сделки..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют, в частности, случаи продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют, в частности, случаи продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Статья: Проблемы административной процедуры государственной регистрации недвижимости
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)В другом случае московский предприниматель Нерков Р.П. <13> приобрел доли в праве собственности на нежилое помещение и земельный участок в Москве. Сделка была нотариально удостоверена, и нотариус направил документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности. Однако Росреестр приостановил регистрацию, а затем отказал в регистрации, ссылаясь на то, что здание, в котором находится помещение, обладает признаками самовольной постройки, поскольку была произведена реконструкция, увеличившая его этажность, и здание включено в перечень объектов, созданных без соответствующих разрешений.
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)В другом случае московский предприниматель Нерков Р.П. <13> приобрел доли в праве собственности на нежилое помещение и земельный участок в Москве. Сделка была нотариально удостоверена, и нотариус направил документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности. Однако Росреестр приостановил регистрацию, а затем отказал в регистрации, ссылаясь на то, что здание, в котором находится помещение, обладает признаками самовольной постройки, поскольку была произведена реконструкция, увеличившая его этажность, и здание включено в перечень объектов, созданных без соответствующих разрешений.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)58. В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)58. В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
Статья: О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Но совсем другое дело, если говорить о второй модели сделок по расщеплению собственности - сделок, когда долевой собственник в существующей общей собственности делит свою долю на более дробные части и совершает с ними договоры по отчуждению. При совершении подобных сделок напрямую будут затрагиваться права и законные интересы других сособственников. Следовательно, здесь нужно будет в обязательном порядке соблюсти процедуру преимущественного права покупки (при возмездном отчуждении доли), т.к. у вещи есть как минимум еще один сособственник, помимо отчуждателя. Получается, что такая сделка с учетом целей законодательного регулирования подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Но совсем другое дело, если говорить о второй модели сделок по расщеплению собственности - сделок, когда долевой собственник в существующей общей собственности делит свою долю на более дробные части и совершает с ними договоры по отчуждению. При совершении подобных сделок напрямую будут затрагиваться права и законные интересы других сособственников. Следовательно, здесь нужно будет в обязательном порядке соблюсти процедуру преимущественного права покупки (при возмездном отчуждении доли), т.к. у вещи есть как минимум еще один сособственник, помимо отчуждателя. Получается, что такая сделка с учетом целей законодательного регулирования подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Статья: Спор о признании недействительным договора дарения земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд отказал в признании недействительным договора дарения доли жилого дома и земельного участка как заключенных под влиянием обмана, установив, что оспариваемая сделка по форме и содержанию соответствует требованиям закона, исполнена и повлекла правовые последствия в виде перехода права собственности на отчужденные доли в объектах недвижимости. Даритель был поставлен в известность о правилах и последствиях такой сделки при ее нотариальном удостоверении (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.05.2023 N 48-КГ23-1-К7).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд отказал в признании недействительным договора дарения доли жилого дома и земельного участка как заключенных под влиянием обмана, установив, что оспариваемая сделка по форме и содержанию соответствует требованиям закона, исполнена и повлекла правовые последствия в виде перехода права собственности на отчужденные доли в объектах недвижимости. Даритель был поставлен в известность о правилах и последствиях такой сделки при ее нотариальном удостоверении (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.05.2023 N 48-КГ23-1-К7).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не требуют нотариального удостоверения. Согласно п. 1 ст. 15 указанного Закона земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным. Отсутствие нотариального удостоверения в данном случае (п. 3 ч. 1.1 комментируемой статьи) объясняется тем, что подобные сделки подлежат контролю со стороны общего собрания участников общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не требуют нотариального удостоверения. Согласно п. 1 ст. 15 указанного Закона земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным. Отсутствие нотариального удостоверения в данном случае (п. 3 ч. 1.1 комментируемой статьи) объясняется тем, что подобные сделки подлежат контролю со стороны общего собрания участников общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности, ввиду того что договор не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
(Консультация эксперта, 2023)3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
Статья: Обжалование отказов в государственной регистрации прав на земельный участок как один из способов установления достоверных сведений для внесения в ЕГРН
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)Между тем многие регистраторы из разных субъектов Федерации почему-то игнорировали эту оговорку и приостанавливали государственную регистрацию, если не обнаруживали в поданном комплекте документов нотариально удостоверенного договора купли-продажи долей. Они считали, что земельные доли, образованные в приватизированных земельных участках сельхозназначения, - это какой-то особый вид имущества. Их нельзя сравнивать, например, с земельными долями, которые образуются в праве общей собственности при наследовании несколькими наследниками. Понять позицию государственных регистраторов отчасти можно, так как земли сельскохозяйственного назначения - одни из наиболее ценных, от их состояния зависит в конечном счете продовольственная безопасность страны. Поэтому государство осуществляет пристальный контроль за их использованием.
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)Между тем многие регистраторы из разных субъектов Федерации почему-то игнорировали эту оговорку и приостанавливали государственную регистрацию, если не обнаруживали в поданном комплекте документов нотариально удостоверенного договора купли-продажи долей. Они считали, что земельные доли, образованные в приватизированных земельных участках сельхозназначения, - это какой-то особый вид имущества. Их нельзя сравнивать, например, с земельными долями, которые образуются в праве общей собственности при наследовании несколькими наследниками. Понять позицию государственных регистраторов отчасти можно, так как земли сельскохозяйственного назначения - одни из наиболее ценных, от их состояния зависит в конечном счете продовольственная безопасность страны. Поэтому государство осуществляет пристальный контроль за их использованием.
Статья: Особенности отчуждения земель сельскохозяйственного назначения
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 2)Между тем понятие земельной доли, определенное в п. 1 ст. 15 Закона N 101-ФЗ, распространяется также на доли в земельных участках, где число участников долевой собственности менее пяти. Следовательно, сделка не подлежала нотариальному удостоверению (Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2018 N 310-КГ17-21995 по делу N АЗ5-12777/2016).
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 2)Между тем понятие земельной доли, определенное в п. 1 ст. 15 Закона N 101-ФЗ, распространяется также на доли в земельных участках, где число участников долевой собственности менее пяти. Следовательно, сделка не подлежала нотариальному удостоверению (Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2018 N 310-КГ17-21995 по делу N АЗ5-12777/2016).
Статья: Судебное оспаривание решения о приостановлении государственной регистрации права долевой собственности супругов на недвижимое имущество, приобретаемое в период брака по договору купли-продажи
(Ганичева Е.С.)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)Уведомлением от 25 декабря 2018 г. Ч-вы были поставлены в известность о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). В уведомлении указывалось, что лица, состоящие в зарегистрированном браке, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют установленный законом режим общей совместной собственности супругов и заключают сделку, содержащую элементы брачного договора, поэтому в соответствии с требованиями семейного законодательства договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. В связи с этим заявителям было предложено представить документ, подтверждающий изменение законного режима общей совместной собственности на имущество супругов.
(Ганичева Е.С.)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)Уведомлением от 25 декабря 2018 г. Ч-вы были поставлены в известность о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). В уведомлении указывалось, что лица, состоящие в зарегистрированном браке, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют установленный законом режим общей совместной собственности супругов и заключают сделку, содержащую элементы брачного договора, поэтому в соответствии с требованиями семейного законодательства договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. В связи с этим заявителям было предложено представить документ, подтверждающий изменение законного режима общей совместной собственности на имущество супругов.
Ситуация: Как купить земельный участок в СНТ?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением подлежащих нотариальному удостоверению сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением подлежащих нотариальному удостоверению сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению соглашение о выделении долей в праве собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала, при условии, что соглашением стороны определили доли детей в долевую собственность, а доли родителей - в совместную собственность?
(Консультация эксперта, 2024)Согласно ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
(Консультация эксперта, 2024)Согласно ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.