Номинальный счет застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Номинальный счет застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Публично-правовые компании в России: проблемы правового статуса: монография"
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по обязательствам публично-правовой компании, может быть определено и самим актом о ее создании. Например, Законом о Фонде установлена недопустимость обращения взыскания по обязательствам ППК "Фонд" на имущество, составляющее компенсационный фонд (п. 4 ст. 5 Закона о Фонде); на денежные средства, находящиеся на номинальном счете данной компании, куда вносятся обязательные отчисления (взносы) застройщиков (п. 6 ст. 10 Закона о Фонде); на средства ППК "Фонд", связанные с выдачей ею поручительства по заключенному застройщиком с банком кредитному договору на предоставление целевого кредита на строительство объекта недвижимости, за исключением взыскания в целях исполнения обязательств по такому поручительству (п. 5 ст. 13.2 Закона о Фонде). Также не может быть обращено взыскание на имущество компенсационного фонда ППК "Единый регулятор" (п. 9 ст. 8 Закона о Едином регуляторе).
(Зайцева Ю.А.)
("Юстицинформ", 2024)Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по обязательствам публично-правовой компании, может быть определено и самим актом о ее создании. Например, Законом о Фонде установлена недопустимость обращения взыскания по обязательствам ППК "Фонд" на имущество, составляющее компенсационный фонд (п. 4 ст. 5 Закона о Фонде); на денежные средства, находящиеся на номинальном счете данной компании, куда вносятся обязательные отчисления (взносы) застройщиков (п. 6 ст. 10 Закона о Фонде); на средства ППК "Фонд", связанные с выдачей ею поручительства по заключенному застройщиком с банком кредитному договору на предоставление целевого кредита на строительство объекта недвижимости, за исключением взыскания в целях исполнения обязательств по такому поручительству (п. 5 ст. 13.2 Закона о Фонде). Также не может быть обращено взыскание на имущество компенсационного фонда ППК "Единый регулятор" (п. 9 ст. 8 Закона о Едином регуляторе).
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)До перехода на счета эскроу застройщики нередко оформляли ДДУ на номинальных лиц (часто аффилированных с застройщиком), создавая возможность последующей уступки прав по ДДУ реальному покупателю. Номинал мог уступить права по ДДУ либо оформить право собственности на построенную квартиру без залогового обременения. Проблема в том, что оформление ДДУ на номинала происходит за счет средств самого застройщика. До введения обязательного депонирования денег оформление ДДУ на номинального дольщика могло проходить в "серой" зоне, а теперь цену сделки жестко контролирует банк, для которого деньги на счетах эскроу - это обеспечение возврата кредита застройщиком.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)До перехода на счета эскроу застройщики нередко оформляли ДДУ на номинальных лиц (часто аффилированных с застройщиком), создавая возможность последующей уступки прав по ДДУ реальному покупателю. Номинал мог уступить права по ДДУ либо оформить право собственности на построенную квартиру без залогового обременения. Проблема в том, что оформление ДДУ на номинала происходит за счет средств самого застройщика. До введения обязательного депонирования денег оформление ДДУ на номинального дольщика могло проходить в "серой" зоне, а теперь цену сделки жестко контролирует банк, для которого деньги на счетах эскроу - это обеспечение возврата кредита застройщиком.
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)5.1. Денежные средства с номинального счета перечисляются застройщику:
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)5.1. Денежные средства с номинального счета перечисляются застройщику:
Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""5.1. Денежные средства с номинального счета перечисляются застройщику:
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""5.1. Денежные средства с номинального счета перечисляются застройщику:
Статья: Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)Как отмечает Л.А. Виницкая, эскроу "представляет собой трехстороннюю договорную конструкцию между депонентом, эскроу-агентом и бенефициаром, которой регулируются отношения по передаче депонентом эскроу-агенту имущества в счет исполнения своего обязательства перед бенефициаром, по обеспечению эскроу-агентом сохранности этого имущества и передаче его бенефициару при наступлении установленных сторонами договора эскроу обстоятельств" <9>. Е.Б. Козлова определяет эскроу как договор за печатью, переданный отлагательным условием <10>. В рамках исследования правовой природы счета эскроу в научной литературе осуществляется сравнение данного механизма с такими конструкциями, как договор условного депонирования, номинальный счет, аккредитив, договор хранения, внесение имущества в депозит нотариуса <11>. Счет эскроу заменил жилищные сертификаты застройщиков и беспроцентные займы от граждан <12> и доказал свою эффективность в качестве инновационного экономического инструмента. В отличие от ранее применявшейся модели прямого финансирования застройщика, новая парадигма обеспечивает повышенный уровень защиты капиталовложений дольщиков.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)Как отмечает Л.А. Виницкая, эскроу "представляет собой трехстороннюю договорную конструкцию между депонентом, эскроу-агентом и бенефициаром, которой регулируются отношения по передаче депонентом эскроу-агенту имущества в счет исполнения своего обязательства перед бенефициаром, по обеспечению эскроу-агентом сохранности этого имущества и передаче его бенефициару при наступлении установленных сторонами договора эскроу обстоятельств" <9>. Е.Б. Козлова определяет эскроу как договор за печатью, переданный отлагательным условием <10>. В рамках исследования правовой природы счета эскроу в научной литературе осуществляется сравнение данного механизма с такими конструкциями, как договор условного депонирования, номинальный счет, аккредитив, договор хранения, внесение имущества в депозит нотариуса <11>. Счет эскроу заменил жилищные сертификаты застройщиков и беспроцентные займы от граждан <12> и доказал свою эффективность в качестве инновационного экономического инструмента. В отличие от ранее применявшейся модели прямого финансирования застройщика, новая парадигма обеспечивает повышенный уровень защиты капиталовложений дольщиков.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Вместе с тем договор счета эскроу характеризуется наличием специфических признаков, обусловленных правовой целью (causa) договора и статусом эскроу-агента. Во-первых, на стороне эскроу-агента в договоре счета эскроу всегда выступает кредитная организация или банк (эскроу-агент - банк открывает владельцу счета счет эскроу), в то время как в договоре номинального счета кредитная организация или банк без статуса эскроу-агента открывает эскроу-агенту или другому лицу (владельцу счета) номинальный счет. Во-вторых, в противовес договору счета эскроу договор номинального счета можно использовать в разнообразных целях (в том числе в целях условного депонирования). В-третьих, договор номинального счета является многосторонним (при участии бенефициара) или двусторонним и в пользу третьего лица (без участия бенефициара), в то время как договор счета эскроу только многосторонний. В-четвертых, в противовес классическому договору банковского счета для родового и видового договоров свойственен особый режим операций по счету. В частности, для договора счета эскроу предусматривает запрет распоряжаться денежными средствами не только со стороны депонента (владельца счета эскроу), но также со стороны бенефициара (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ), в то время как для договора номинального счета законодатель ввел режим ограничения права распоряжаться средствами по счету только со стороны номинального владельца (ст. 860.3, 860.5, п. 3 ст. 860.6 ГК РФ).
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Вместе с тем договор счета эскроу характеризуется наличием специфических признаков, обусловленных правовой целью (causa) договора и статусом эскроу-агента. Во-первых, на стороне эскроу-агента в договоре счета эскроу всегда выступает кредитная организация или банк (эскроу-агент - банк открывает владельцу счета счет эскроу), в то время как в договоре номинального счета кредитная организация или банк без статуса эскроу-агента открывает эскроу-агенту или другому лицу (владельцу счета) номинальный счет. Во-вторых, в противовес договору счета эскроу договор номинального счета можно использовать в разнообразных целях (в том числе в целях условного депонирования). В-третьих, договор номинального счета является многосторонним (при участии бенефициара) или двусторонним и в пользу третьего лица (без участия бенефициара), в то время как договор счета эскроу только многосторонний. В-четвертых, в противовес классическому договору банковского счета для родового и видового договоров свойственен особый режим операций по счету. В частности, для договора счета эскроу предусматривает запрет распоряжаться денежными средствами не только со стороны депонента (владельца счета эскроу), но также со стороны бенефициара (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ), в то время как для договора номинального счета законодатель ввел режим ограничения права распоряжаться средствами по счету только со стороны номинального владельца (ст. 860.3, 860.5, п. 3 ст. 860.6 ГК РФ).
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Согласно п. 2.8 Инструкции Банка России от 30.06.2021 N 204-И "Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)" специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, установленных законодательством РФ для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Согласно п. 2.8 Инструкции Банка России от 30.06.2021 N 204-И "Об открытии, ведении и закрытии банковских счетов и счетов по вкладам (депозитам)" специальные банковские счета (в том числе залоговые счета, номинальные счета, счета эскроу) открываются клиентам в случаях и порядке, установленных законодательством РФ для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением ДДУ через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются эскроу-счета для дольщиков. Для контроля проектного финансирования Банк России установил особый порядок формирования резервов по кредитам, предоставляемым заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу <1>. Размер расчетного резерва зависит от уровня кредитоспособности заемщика, который определяется с помощью ряда критериев, установленных Банком России. При этом финансовые показатели потенциальных девелоперских проектов сформулированы через "прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования", а не в терминах приведенной стоимости денежных потоков проекта, позволяющих рассчитать доходность, оценить риски и определить количественные критерии, не описывая их качественно. В чем причина такого ограниченного подхода Банка России?